法律・税務・士業全般（9ページ目）

一般（公益）社団法人や財団法人の役員についての罰則には、どのようなものがあるのでしょうか。まずあげられるのが、１．理事等の特別背任罪です。 これは、設立者や役員などが、自分や第三者の利益を図るため、または法人に損害を加える目的でその任務に背く行為をして、結果として法人に財産上の損害を与えることです。 この場合、７年以下の懲役または５００万円以下の罰金となります。（一般法人法３３４条） 次に、２．法人財産の処分に関する罪です。 これは、理事などが、法令や定款に違反して、基金を返還したり、法人の目的の範囲外で、投機取引のために財産を処分したりすることです。 この場合は、３年以下の懲役または１００万円以下の罰金となります。（３３５条） ３．虚偽文書行使罪の罪です。 これは、設立者や役員などが、基金の拠出者の募集にあたって、法人の事業などに関する説明資料、募集の広告、その他の重要事項について、虚偽の記載をすることです。 この場合は、３年以下の懲役または１００万円以下の罰金となります。（３３６条） ４．理事等の贈収賄です。 これは、役員などがその職務に関して、不正の請託を受けて、財産上の利益を収受することや、その要求や約束をすることです。 この場合は、５年以下の懲役または５００万円以下の罰金となります。 そして、その者が収受した利益は没収となり、没収することができないときは、その価額を追徴することになります。 また、逆に、利益を供与し、又はその申込み若しくは約束をした者も、３年以下の懲役又は３００万円以下の罰金に処せられます。 最後に、公益社団法人や財団法人の役員や職員などは、寄附の募集

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です犬の視力は弱く、0.2～0.3程度の視力しかないと考えられています。 犬の水晶体は人間よりも分厚いうえに、ピントを合わせるための「毛様体」という筋肉の機能が人間よりも弱いため、ピントを合わせるのが得意ではないようです。 さらに、犬の目には、網膜の裏側に「タペタム（輝板）層」という、光を反射させて増幅する構造があります。このタペタム層が光を拡散してしまい、ものがぼやけて見えてしまうようです。 一方で、犬や猫などの夜行性の動物は暗闇でも夜目が利きます。 その理由は、網膜で吸収できなかった光をタペタム層が反射して網膜に返して視神経に伝え、少ない光を増幅することにより物体を認識するためです。 ときどき、犬の目が反射して光って見えることがありますが、これは、タペタム層が鏡のように光を反射するためです。 ところで、一昔前まで、犬に見える世界は白黒のモノクロームの世界だと考えられていました。私も最近まで、犬は白黒の世界に生きていると思い込んでいました。 しかし、近年の研究で、犬は色を識別できることが分かってきています。 犬の網膜の細胞は、色を識別するための細胞である「錐体細胞」の種類が人間よりも少ないことが分かっています。 「錐体細胞」の種類が少ないため、犬の色の識別能力は低いものの、犬が見える色には「黄色・青」があることが分かっています。犬は、赤と緑を区別することが苦手なようです。 私の愛犬の例を出しますと、愛犬が赤色系のスーパーボールで遊んでいて、赤色系のジュウタンの上にスーパーボールを落としたとき、目の前にあるスーパーボールを認識できずに見

初めまして。紫黒檀（法律資格系ライター）です。 士業のカテゴリーに投稿するのは初めてなので、簡単に自己紹介します。 本業については、プロフィールにあるとおりです。いつの間にか、業務歴２０年です。登録した時は、こんなに長く、行政書士をやっているとは思いませんでした。 私は、行政書士をやる傍ら、ライターの仕事もしています。 なんで行政書士が、ライターをやっているのかと疑問に思う方もいるかもしれませんね。 私の場合、行政書士の仕事とライターの仕事は切り離せない関係にあります。 例えば、工務店から建設業関係の仕事を受けた際に、ホームページやブログがあるなら、何か記事を書きますよ。とさりげなく、営業する。 それで、仕事を頂ければ、そのお客様との関係を維持しやすくなる。 そう言う意図で、ライターの仕事をしているのが、一つの理由です。 ホームページやブログ以外にも、チラシの文案を一緒に考えるようなこともしています。 それからもう一つは、本業で必要な知識を得られるからと言う理由があげられます。 例えば、民法。私が合格した時は、もちろん、旧債権法の時代です。この記事をご覧になっている方はご存じだと思いますが、令和２年（２０２０年）４月１日に、現行の債権法が施行されて、大きく変わりました。 当然、私たちも、民法を一から勉強し直さなければならなかったわけですね。 ちょうどその前後に、私は、改正債権法の基本書、テキスト、問題集などを執筆してほしいという依頼をライターとして受けていました。 ライターとして執筆するにあたっては、当然、改正債権法のことを完璧に熟知していなければならないわけですね。 執筆する

コロナ禍以降、お問い合わせが増えている遺言書について、皆さまからよくいただくご質問のひとつに、「法務局に保管する場合と、自宅に保管する場合の違いを教えてほしい。」というものがあります。基本的に当事務所では、ご本人様の状況が許すようであれば、法務局の遺言書保管制度を利用されることを強くおすすめしています。自宅保管の遺言書は「検認」が必要自宅で保管している遺言書は、家庭裁判所で「検認」という確認手続きが必要になります。検認には通常1か月以上かかることが多く、申立人の出席も必要になります。そして、この検認が終わるまでは、原則として相続手続きを進めることができません。検認が終わるまで銀行手続きが進まないことも最近の銀行はトラブル防止のため、手続きがかなり厳しくなっています。そのため、検認が終わるまでは大きな資金移動が認められないケースが多くあります。（ただし、昔から言われているように、死亡届が提出された瞬間にすぐ口座が凍結される、というわけではありません。）相続手続きは思っている以上に大変相続に関する手続きは、たとえ相続人全員が同意している場合でも、・遺産分割協議書の作成・各相続人の印鑑証明書・金融機関ごとの手続きなどが必要になります。また、お子さまなどで印鑑登録をしていない場合、ご家族が亡くなられた直後の悲しみの中で新たに印鑑を作成して登録しなければならなかった、というお話もよく耳にします。このように、ご本人様が亡くなられた後の、心身ともに負担の大きな時期に、期限のある事務手続きが増えてしまい、ご遺族の方が大変な思いをされるケースは少なくありません。法務局保管制度を利用すると検認が不

消費税の軽減税率は2019年に消費税率の10パーセント引上げ伴い低所得者層に配慮した形で施行された税制だそうです。 酒類と外食を除く飲食料品及び定期購読契約が締結されている週2回以上発行される新聞が軽減税率の8%の消費税が適用されるので、例えばファーストフードなどで購入したハンバーガーをテイクアウトすると8%なのに対してイートインした場合は、外食とみなされて10%の消費税が適用されることは、軽減税率が施行された当初、マスコミなどで大いに取り上げられていた事を思い出します。 新聞においては、定期購読がされていない、街中で購入した場合は軽減税率は適用されず標準税率の10%が適用され、電子版で購読する新聞は、インターネットを通じて配信しているため「電気通信利用役務の提供」ということで、軽減税率は適用されないそうです。 このように、税金のルールには、なにか腑に落ちないことや、つじつまが合わないこともあるように思います。 もっと大きな視点でも、このような事があるのでしょうか…。 税理士さんはこのような事を熟知して適切なアドバイスをしているのですね。 わたくしも、日々、税金の知識をつけてアウトプットしていきたいと思います。

　こんにちは！ケイです🤗　今日は、警察官の活動の中にある　　　巡回連絡ってなにかをお伝えしていこうかなと思います！　４月は、　　　巡回連絡月間！！なのです！笑　巡回連絡っていう勤務があるのは知っているけど、全然家こないじゃん！　本当に巡回しているの！？こんな声が聞こえてくるのはわかります笑　結論を言うと、　　　していません。笑ｗやる時間がありません。笑　　他の人が載せているように、警察官って、　　　目標という名の実績があるんですよー、交通違反とか笑　その他に、ケンカ口論とか、犯罪の現場臨場とか、パトロールとか色々な活動があるのですが、その中で巡回連絡っていうのは正直全く実績にならないのです。　たくさんやっても上司から評価されず、　　　そんなことより交通違反は？　　　検挙は？と言われるわけです。　そんな状態ですから、巡回連絡をやる時間なんてなかなかないので、出来ていないのが実情なんです。　しかし、巡回連絡って本当は警察の中でとても大事な仕事なんです。　一番大切な仕事かもしれません。　　それがしっかり評価されるのが、この４月なんです！そのため、この時期は警察官がお家に来て家族構成とか聞いてくると思います。　大切なお仕事なので、協力してください笑　ということで、巡回連絡とはなにか、どういうことが聞かれるかを教えていければいいなと思っています！１　巡回連絡とはなんなのー？　　巡回連絡とは、　　　　　地域住民や事業所などを警察官が訪問し、犯罪の抑止、災害防止な　　どの目的で行う活動　を言います！　　簡単な言葉でいうと、交番の管内の家を訪問して、そこに住んでいる人は　誰かを把握する活動です

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。魚類や甲殻類（エビ・カニなど）が痛みを感じるかどうかは以前から議論されており、意見が分かれています。 日本では「活け造り」という食文化がありますが、もし魚類や甲殻類が痛みを感じているとしたなら、これほど残酷な調理法はないことになります。 魚類が痛みを感じているかは別の問題として、最近になって甲殻類の研究が進み、甲殻類は現に痛みを感じているのではないかと思われる実験結果が出ています。 これまで、甲殻類は動物のようには痛みを感じていないと認識されていたことから、生きたまま熱湯でゆでるという調理法が一般的でした。 しかし、甲殻類の痛み感覚に対する研究が進んだことにより、その認識は改めざるを得なくなったようです。 日本では、魚類や甲殻類は、動物愛護法の対象動物にも鳥獣保護法の対象動物にもなっていません。しかし、外国の例を見ると、さすがに一部の動物愛護先進国では、魚類や甲殻類も保護の対象になっています。 以下、動物愛護先進国での例を記しておきます。 ノルウェーの法律では、養殖魚を屠殺する前に気絶させることが求められています。 以前は、魚を気絶させるために二酸化炭素が使用されていましたが、窒息死は魚に苦しみを与えるとして禁止され、現在では、電気ショックまたは打撃による気絶の二つの方法が使用されています。 オーストラリアのニューサウスウェールズ州では、動物虐待防止法の対象動物に魚と甲殻類を含めています。同州では、ロブスターの下半身を生きたまま切断して調理していたレストランが、その殺し方が動物虐待に当たるとして有罪判決を受けています。 イギリスでは

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。今回のブログでは、父親が再婚した場合の注意点について説明します。 なお、母親が再婚した場合にも同じことがいえます。 例として、父親には子が一人いて、妻には先立たれているとします。 父親が再婚した場合、その再婚相手と子とは親子関係になるのでしょうか。 「父親が再婚すれば、自動的にその再婚相手と親子関係になる」と誤解されている方が多いですが、自動的に法律上の親子関係が生じることはありません。 事実上の親子関係が生じるのみです。 子と再婚相手との間で法律上の親子関係を生じさせるには、養子縁組を行なう必要があります。 養子縁組による法律上の親子関係がない限り、その再婚相手が亡くなった場合でも、子が相続人になることはできません。 子と再婚相手とが養子縁組をしないうちに父親が亡くなったとします。 父親が亡くなった場合は、再婚相手と子が相続人になります。 法律で定められた相続分は、再婚相手と子が各２分の１ずつです。 父親死亡により、父親の遺産の２分の１を再婚相手が相続したあと、しばらくして再婚相手が死亡した場合はどうでしょうか。なお、再婚相手の両親はすでに他界しており、再婚相手には妹がいるとします。 この場合、再婚相手の相続人になるのは その妹一人であり、子が相続人になることはできません。つまり、亡父が築き上げた財産の２分の１近くが、再婚相手の妹の手に渡ってしまうことになります。これでは、子は納得が行かないでしょう。 以上のような事態を防ぐために、可能であれば、子と再婚相手との間で養子縁組をしておきます。 養子縁組により、子は再婚相手の実子として

４９歳の土地家屋調査士が、ボクシングやってみた 【マススパー①】石川土地家屋調査士･行政書士･海事代理士事務所建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅草･仲御徒町･入谷･三ノ輪） 墨田区（錦糸町･両国･業平橋･曳船･東向島･鐘ヶ淵･菊川･押上） 江東区（亀戸･新木場･森下･清澄白河･住吉･大島･東陽町･南砂町） 目黒区（中目黒･祐天寺･学芸大学･都立大学） 大田

みなさん、こんにちは。 相続専門の税理士fukutaxです。 今回は、 「無税で贈与できる相続時精算課税とは？」についてお話します。実は、この話についても前回の「生前贈与加算」同様 今年の４月に改正が予定されています。（生前贈与加算についてこちら↓）相続時精算課税の制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子または孫などに対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度をいいます。【注意点】✅この制度を選択すると、その贈与者から　贈与を受ける財産については、　その選択をした年分以降すべて　相続時精算課税制度が適用されてしまい　「暦年課税」へ変更することはできません。✅この制度はあくまでも、贈与時に　トータルで２５００万円までは贈与税が　かからないだけであって、相続発生時点　では相続財産に含まれることになります。【適用対象者】贈与者は贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母または祖父母など、受贈者は贈与を受けた年の1月1日において18歳以上の者のうち、贈与者の直系卑属（子や孫など）である推定相続人または孫となります。【贈与税の計算】贈与税の額は、贈与財産の価額の合計額から複数年にわたり利用できる特別控除額（限度額：2,500万円。ただし、前年以前において、既にこの特別控除額を控除している場合は、残額が限度額となります。）を控除した後の金額に、一律20パーセントの税率を乗じて算出します。例えば、令和２年に精算課税制度を利用。①令和２年に１０００万円の贈与　１０００万円＜２５００万円　　∴贈与税０円（令和２年度）②令和３年に１０００万円の贈与　

AさんはBさんへお金を貸し、Bさん所有の土地に抵当権をつけ、Bさんが借金を返済しなかった場合、Aさんは代金回収のためにその不動産について裁判所に競売を申し立てることができます。裁判所は、この不動産を入札、つまり一番高い値段をつけた人に売る手続き（競売手続き）を開始します。 売り出された競売物件は、原則として誰でも購入できます。 様々な物件が競売され、その期間は色々ですが、共通する手続きの流れを見てみます。 最初に裁判所は、何が売りに出されえいるか、この物件は最低いくらで売るか（最低売却価格）を明らかにします。 そして、入札が始まります。入札に参加するには、最低売却価格の２０％の保証金を、裁判所指定の口座に振り込む必要があります。 そして、その受領書と入札書を、書留で裁判所に郵送します。入札により最高の値段をつけても、その人に売るかどうかは裁判所が決定します。売却が決まれば、決定日から１か月以内に、保証金以外の残金を納付しなければなりません。また、買受人になれなかった場合は、保証金は返金されます。 （よくわかる土地建物の法律　より） 

令和5年3月31日にて緊急雇用安定助成金と雇用調整助成金の特例措置が終了予定です。（執筆時の令和5年2月17日時点）厚生労働省から2月末から3月上旬頃に特例措置の終了が確定するか延長される否かが発表されると思います。現時点での通常の雇用調整助成金について以下にまとめましたので、お読み頂ければ幸いです。＜通常の雇用調整助成金＞①直近申請した雇用調整助成金（コロナ特例含む）で設定している対象期間（1年間）の終期の翌日から1年間の空白期間があること。例）対象期間（始期）令和4年1月21日（終期）令和5年1月20日　令和5年3月31日まで申請予定の場合⇒（終期）令和5年3月31日に延長すなわち令和5年3月31日まで申請予定の場合、令和6年4月以降でないと通常コースの申請が出来ないという事です。※令和5年2月17日時点の情報です。今後、緩和される可能性や特例措置の延長の可能性も少なからずございます。②対象者は雇用保険の被保険者として休業開始日時点で6カ月以上雇用している方のみ③助成率は3分の２（対象者1人あたり8,355円が上限）（支給した休業手当の3分の２ではなく、直近の労働保険料の年度更新で申告した賃金総額とその期間の雇用保険の被保険者数、所定労働日数の総数を用いて計算されます。）④売上高または生産量などの事業活動を示す指標について、最近３か月間の月平均値が前年同期に比べて10％以上減少していること。（コロナ特例では1カ月比較かつ前々年も比較対象とできました。）⑤雇用保険被保険者数の雇用量を示す指標について、最近３か月間の月平均値が前年同期に比べて、中小企業の場合は10％を超えてかつ

昨年の行政書士試験を合格し、現在は登録準備中のいのうです。今回は行政書士試験の今後の傾向と対策についての意見を書いてみました。ご意見などありましたら、コメントをお願いします。１　思考力を問われる設問が今後も続く近年の行政書士試験でよく言われているのが、「暗記だけじゃダメ！思考力が必要だよ」ではないでしょうか。では、行政書士試験で必要な思考力とはどのような力なのでしょう？私は「自分の知識を総動員して考え、答えを導く能力」だと考えています。ひとつ例を挙げてみましょう。令和3年行政書士試験の問５６。一般知識を問われる問題です。R3　行政書士試験　問56国土交通省自動車局による自動運転ガイドラインに定められた車両の自動運転化の水準（レベル）に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか？①レベル1は、縦方向か横方向か、いずれかの車両運動制御に限定された機能についてシステムが運転支援を行い、安全運転については運転者が主体となる。②レベル2は、縦方向・横方向、両方の方向の車両運動制御について自動運転機能を有するが、安全運転については運転者が主体となる。③レベル3は、全ての方向の車両運動制御について自動運転機能を有し、人の介入を排除し、安全運転についてもシステム側が完全に主体となる④レベル4は、限られた領域で無人自動運転を実施し、システム側が安全運転主体となる。⑤レベル5は、自動運転に関わるシステムが全ての運転タスクを実施し、システム側が安全運転主体となる。 この問題を事前に予想できた受験生は、皆無に近かったのではないでしょうか。行政書士の学習範囲で、自動運転のガイドラインは出てきません。ニ

最近は電子申請も多くなってきましたが、やはり対面して職員の方に聞いたりする事で解決できる事も少なくありません。月に数回は大阪出入国在留管理局へ行ってますが、普段日本人の方は市役所や区役所は行きますが、行く事のない官庁ですが、どんな所でしょうか。大阪の南港にある出入国在留管理局は建物はそびえ立っていますが、外部から来た人は一階で入場の検温、消毒を済ませて、二階に上がって手続きを行ないます。席がおおよそ２～３００席あり、色々な国籍の方々が席に座って、各々申請や相談などで待っている様子は、普段、外国人が多い大阪にいたとしても、雰囲気がさらに日本ではない感じです。要件の窓口で内容を伝えると、番号札をくれますので、その札を受けとって、その大量の席で待ちます。大きなスクリーンが等間隔で置いてあり、自分の番号が来たら窓口に行くと対応してくれます。かなりの数の外国人の方がいる割には、いつも比較的早く順番が来るような気がします。一度、VISAの件で分からない事などあれば教えてくれるので行ってみるのもありかも知れません。南港のコスモスクエアは同じ市内でもかなり西の端にあるので地下鉄代も少し高くなりますが、手前の大阪港にて海遊館もありますし、なんかの用事も兼ねて行くのも面白いかも知れません。

先日、中古マンションの仲介に入って取引をしたんですが、買主の方が仲介手数料がかかることにビックリされてたんですね。 不動産なんて何度も買う人は少ないでしょうし、その人は新築マンションしか買ったことがない…とのことでした。 「家」を買う時にかかるお金って、その土地と建物＝物件価格だけじゃないんです。 ほとんどの人が物件価格だけに目が行きがちなんですけど、物件価格の他に「諸費用」がかかります。 また物件価格に対しての契約金＝頭金も用意しないといけない… つまり家を買う時には、物件価格＋諸費用　の合計でどれくらい資金が必要なのかを考えなきゃいけないんです。 諸費用ってなに！？…いろいろとかかる買う時に必要なお金車を買う時の見積書を見ても、本体以外にいろんな費用項目が書かれてますよね。 家を買う時も聞いたこともない費用がいろいろとかかるんです。 たとえば… ■印紙代 売買契約書とか、注文住宅であれば工事請負契約書に貼る印紙代。売買価格によりますが1万円くらいから。 ■登記費用 家屋調査士や司法書士に支払う報酬と登録免許税。建物の場所や種類、構造、床面積などどこにどのように存在しているかを示す表題登記や、所有者の住所氏名を登記簿（登記記録）の権利部甲区に最初に登記する権利に関する保存登記。他者の物件を購入すれば、名義の異動＝所有権移転等。 ■住宅ローン諸費用 住宅ローンを組むのであれば、申込手数料や保証料等、住宅ローンの諸費用が必要。 ■引越代、祭祀の費用 見落としがちなのが、買った物件へ引っ越すための引っ越し費用。全部自分でできればいいですが、大型家電や家具などは業者を頼まないと大変で

輸出の契約書など英語で作らないといけないときどういうポイントをおさえたらいいかわかりますか？一番大切なのは貿易の保険条件大きく分けて３つあります。1.CIFこれはCOST INSURANCE FREIGHTの略語。商品代金や海上輸送費用、保険を先払いで売り手側に支払う条件。海上保険は輸出者（売主）が用意してあげるのが一般的。インボイスにもCIF OOOOO(行先の港名）と記入しなければいけません。2.C&FこれはCOST & FREIGHTの略語。商品代金、輸送費用を先払いで売り手側に支払う条件。海上保険はこの場合含まれないため、買い手（輸入者）が用意し支払う。3.FOBこれはFREE ON BOADの略語。販売側（売主）の国内でかかる一切合切の費用と商品代金は先にもらうけれど海上輸送代金や保険費用は買い手側が支払う条件。インボイスにもFOB OOOOO（売り手側の港名）と記入しなければいけません。

令和5年1月中旬から順次、「公的年金等の源泉徴収票」が送付されています。 令和4年中に厚生年金保険、国民年金等の老齢または退職を支給事由とする年金を受けとった方全員に届くものです。 老齢（退職）年金は課税所得なので、確定申告をする際に源泉徴収票が必要になります。確定拠出年金・確定給付年金・厚生年金基金も課税対象です。 （確定申告は必要な方・不要な方がおられます） 障害年金・遺族年金は非課税なので関係せず、源泉徴収票はありません。老齢・障害・遺族の年金生活者支援給付金も非課税なので、同様に源泉徴収票はありません。 R5から源泉徴収票の電子送付サービスが開始されています。 （国民年金を納付した方の控除証明も同様にねんきんネットで再交付可能です） e-Taxとの連携も始まり、ますます便利になっています。 勿論これまで同様、源泉徴収票は電話でご自宅への郵送依頼、窓口での直接交付も可能です。 源泉徴収票でわかること 〇前年に受け取った年金の種別や合計額（令和4年2月から12月払い（令和5年1月払い含む）） 〇徴収された源泉所得税額 〇適用された各種控除 〇徴収された社会保険料額 以前は「扶養親族等申告書」が未提出だと、所得税が高額に徴収されるトラブルがよくあったのですが、税制改正により令和2年分以降の扶養親族等申告書については、提出／未提出で所得税率に差がなくなりました。各種控除の適用を受けない方は、提出しなかった場合でも、「年金から源泉徴収された社会保険料」の控除や「基礎控除」については適用されます。 扶養親族等申告書「扶養親族等申告書」とは、毎年秋に老齢年金の受給額が年108万以上

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。 ニホンオオカミは、公式には１９０５年（明治３８年）に絶滅したとされています。 もっとも、明治３８年以降も、オオカミの姿を見たとか、遠吠えを聞いたという証言が多々ありますので、実際にニホンオオカミが絶滅した年は不明といえるでしょう。現在でも、人里離れた深い山中でニホンオオカミを見た、という目撃情報は絶えません。ニホンオオカミ絶滅の原因ですが、明治政府がオオカミ撲滅を主導し、オオカミを捕殺した人に報酬金を支給したことにより、ニホンオオカミは急速に数を減らし、絶滅に追いやられたようです。ジステンパーの流行も、ニホンオオカミ絶滅の一因と言われています。 オオカミには、凶暴とか人を襲うなどというイメージが付きまとっていますが、日本や外国の記録を調べてみても、オオカミが人を襲ったという例は極めて稀です。オオカミが人を襲った例は、オオカミが狂犬病に罹っていた場合に限定されるようです。 現在、シカやイノシシが増えすぎて、その駆除が問題になっています。シカなどが増えすぎた主たる原因は、シカなどの草食動物を捕食するオオカミがいなくなったことにあるといわれています。生態系の頂点に位置していたニホンオオカミが絶滅したことにより、生態系のバランスが崩れてしまっているのです。 駆除されたシカやイノシシのうち一部はジビエ料理として食用に供されていますが、その大半は食肉として利用されることなく、廃棄されているのが現状です。 もし日本にオオカミがいたなら、シカ等が異常に増えすぎることもなく、駆除がこれほど問題になることはなかったはずです。シカ等の駆除問題は、ニホン

スマホの普及により、近年お手紙を書く機会も少なくなりました。それに伴い、誠意を伝える文章を作成することに慣れておらず、トラブルがこじれてしまったというご相談が増えております。当事務所への問い合わせが急増している案件でもあるため、参考として修正例を公開いたします。謝罪文のご相談が増えている背景お預かりする原文からは、相手の方に伝えたい強いお気持ちは感じられるのですが、自分本位に受け取られてしまったり、誤解を招きかねないと思われる表現が多く見受けられます。言葉の選び方ひとつで、受け取る側の印象は大きく変わります。謝罪文で印象を左右する「言葉選び」いわゆる「クッション言葉」を効果的に用いたり、語尾の印象を変えるだけでも、本心から謝罪しているという印象を相手に与える心理的効果があります。お気持ちを伝える文章に対して「効果的」や「刷り込み」といった事務的な表現は使いたくないのですが、人は感情の生き物でもありますので、少しでもお気持ちが伝わる表現を選びたいものです。もちろん、必ずしも良い結果になるとお約束できるものではありませんが、少しでも状況が好転しますよう、ご依頼主様のために尽力しております。謝罪文を書くときのポイントなお、謝罪の文章に限って言うなら、理想は① 手書きであること② 縦書きであることをおすすめいたします。形式的なものと思われがちですが、「手書き」＝苦労して書いている＝反省しているという印象になるのは、皆さまも感じられるところではないでしょうか。なぜ縦書きがよいのか縦書きの場合「古風・堅苦しい」という印象を受ける方も多いと思います。しかし、この「古風・堅苦しい」という印象は

昨今、空き家問題などが大きな問題となり、また、その空き家をリフォームして住む方も増えているようです。建築設計事務所としても、リフォーム設計のご依頼は毎年頂き、毎回その難しさを感じます。リフォームはなぜ難しいのか？を書いてみようと思います。配管など見えない部分を予測してリフォーム案を作るリフォームは「既存の建物」を活かしながら新しい空間に仕上げることが重要で、そのためには「見えない部分」を予測する必要があります。見えない部分とは？ずばり、設備配管と構造上主要な部分です。マンションの場合、排水管や給水管の供給先は共用部からとなります。特に排水管には配管の勾配が必要となり、例えば全く違う場所にキッチンや浴室、トイレを配置したい場合、排水管の勾配を主として考えるため、思った位置に移動できない場合があります。また構造上主要な部分とは「撤去しても良い壁、柱なのか？」をしっかり判断しないといけません。せっかく綺麗で素敵な空間を提案されても、建物強度として安全ではないリフォームとなっては、住まいとしての根本を全くなさないものとなります。リフォーム計画を作る場合は「施工と法律を知った人」が作るべきリフォーム計画を行う場合は、施工と法律を知った人を置くべきです。施工は、先に書きました「見えない部分を予測できる人」の存在です。古い建物は図面などが存在しない場合もあり、しかし、これまでの経験則でどの部分に設備配管や電気配線などが存在するか？をプロの目で予測できます。さらに見落としがちなのは「建築基準法、消防法に長けているか？」どんな建物でも、人の命を守るために最低限の法律があり、その法律の下で建物は成

✨本日、1月7日(土)15:00公開です！単なる僕の自己満（自慢話）になってしまいました(^^;) 後編で、シッカリと営業に関する事お話してますので、編集急ぎます！！【ご依頼の止まらない士業事務所の作り方】(前編)✨ 石川土地家屋調査士･行政書士･海事代理士事務所 建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅草･仲御徒町･入谷･三ノ輪） 墨田区（錦糸町･両国･業平橋

新年おめでとうございます。年が明け、新たな従業員の採用・個人事業から法人事業への転換・起業などをお考えの方もいらっしゃることと思います。人を雇用するうえで大切なことは、どういう条件で雇用するのか（労働条件）、従業員として守るべきルールは何なのかをハッキリさせておくことです。そのために欠かすことのできないものが「就業規則」となります。これは、個人事業・法人事業・会社の大きさ（従業員数など）に関わらず、可能であれば、すべての会社様に備えていただきたいと考えております。就業規則は、労働条件や守るべきルールを一通り定めたもので、「会社の憲法」とも呼ばれる存在であり、会社の土台となるルールブックです。労働条件がハッキリ定まっていないと、どのようなリスクが考えられるでしょうか？・従業員側からすると、どういう条件で雇われているのか、どういうルールがあるのかが不明確で、わかりにくい・会社側としては、従業員から問い合わせがあった場合に、ハッキリと答えることができない・会社と従業員の間で労働条件やルールについて、異なった認識を持っている可能性がある　　　　　　　　　　　　　↓そして、これらの積み重ねで、トラブルに発展する可能性もあるまた、今後「就業規則」の整備は考えているが、現時点ではまだ作成を行っていない、という場合であっても、やはり労働条件やルールをハッキリさせておく必要はあります。そのために必要なものが、雇用契約書をはじめとする書類です。雇用契約を結ぶ際は、労働時間や休日、退職に関すること、賃金の取扱いなど労働条件に関わる部分はもちろん、従業員として守るべきルール（守秘義務など）、懲戒（ルー

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。 野良猫へのエサやりは、動物愛護法等の法律で禁止されているわけではありません。 しかし、各市町村が定める条例によって禁止されている例が多く見られます。 ただ、野良猫へのエサやりが一律に悪いというわけではないと思います。 野良猫を捕獲して不妊手術をする活動を進めるには、エサを与えて野良猫を慣らし、猫の頭数や健康状態などを把握しておくことも必要になるでしょう。 しかし、ただ「猫が可哀想だから」という理由で、不妊手術のことなどを一切考えることなく、無責任にエサを与えるのであれば、それは問題です。エサを与えるのであれば、可哀想な野良猫がこれ以上増えないようにすることが、エサを与えている者の責務と心得るべきでしょう。 「ネズミ算式に増える」という言葉がありますが、ネズミと同じく、猫の繁殖能力は非常に高く、エサを十分に貰った猫は1年に3回もの発情期を迎えます。不妊手術をしなかった場合、１対のオス・メス２匹の野良猫が、１年後には１０数頭にも増えるほどの繁殖能力があります。 私の知人が経験した話ですが、知人が住んでいる地域で、無責任に野良猫にエサやりをする住人がいたそうです。その住人は、エサやりによって野良猫の繁殖を手助けする結果になり、１０頭近くまで野良猫が増えたそうです。結局、野良猫の存在を迷惑に感じた別の地域住人が保健所に通報することとなり、母猫・子猫ともすべて捕獲され、全頭が保健所に連れて行かれて殺処分されたとのことです。 「野良猫が可哀想だから」という気持ちは良く分かりますが、無責任なエサやりをすると、エサを与える人の思いとは裏腹に、可

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。 司法書士を目指して予備校に通っている方、在宅受講で勉強している方、あるいは、まったくの独学で勉強している方もおられると思います。 私自身は、伊藤塾の在宅受講講座（１年４カ月コース）で勉強し、３回目の受験で合格することができました。 いま私が勤務している司法書士法人の同僚は、予備校をまったく利用することなく、独学で５年間勉強して、令和３年に合格しています。もともと法学部出身の男性とはいえ、５年間も独学で頑張り抜いて合格するとは、見事なものだと思います。 ただ、予備校の受講料を納める経済的余裕があるのであれば、やはり予備校を利用して勉強するのが良いと思います。独学では、いわゆるポイントがなかなか分かりませんが、予備校はポイントを教えてくれるからです。独学で合格した同僚も、「ポイントがどこにあるのか、把握するのは難しかった」と語っています。 なお、働くことなく勉強に集中できればベストですが、現役の大学生の場合ならともかくとして、やはり働きながら勉強している方が多いと思います。その場合に問題となるのが、勉強時間の確保ということになります。 残業時間が長い会社の場合、勉強時間の確保が難しくなりますので、かなり厳しい状況になると思います。 司法書士事務所で補助者として働きながら司法書士を目指している人たちを見てきましたが、残業時間が長い司法書士事務所の場合は、合格することは難しいようです。何年経っても合格できない補助者を何人も見てきたというのが現実です。そういう厳しい現実を見ていますので、ほとんど残業のない会社で働きながら勉強することを推奨し

先日、土地の購入を検討しているお客様に物件を紹介したのですが… 「金額が高いからもう少し考えようか…」 「他にもっといい土地があるんじゃないか？…」 あーでもない、こーでもない、やっぱり買おうと思った時には時すでに遅し。 他の人が申込してしまいました… ぼくもいい物件だと思ったので、すぐに決心させられなかった自分にも責任があるとは思いますが… この展開、ハウスメーカーに勤めていた時も結構ありました。 みなさんは、物件購入で迷った時、この土地この家にしようと決心する時、最終的に何が決め手になるでしょうか？普通の家を、普通の価格で買ったら、やっぱり普通の毎日に…ぼくは以前のブログで「背伸びした家は買わない方がいい」みたいなことを書いたことがありました。 でも、だからといって、普通な土地と普通の建物を買って、資金計画が安全な普通な暮らししかおススメしないわけではない。 仕事でも、趣味でも、安全な方へばっかり進むより、投資したりチャレンジしたりすることで、より充実した時間が生まれますよね？ これって、土地を買うにしても、家を建てるにしても、不動産の購入も同じだと思うんです。 頑張って買うと、自分の心の中のどっかに、「いい買い物」をしたというイメージが残るんでしょうね。 ハウスメーカーの営業をしていて感じたことは、契約してから追加工事が多い人ほど、住んでからの満足度が高いんです。 逆に我慢して建てた人は、クレームになったりするww怖がらずに直感を信じる！なんだか「いい加減なこというな…」という声が聞こえて来そうですが… でも怖がって決断できないのはもったいないです。 仕事でも、なんでも、

メンテナンスを怠ると、後々高額費用が必要になったり、雨漏りを誘発しやすくなります。 瓦は半永久的につかえますが、カラーベスト系の屋根材は、１０～１５年で色落ちで、塗り替えをしたい。耐候性は問題ない。 外壁のモルタルは、１０～１５年で外壁塗装の塗り替えが必要です。サイディングの壁も１０～１５年で、窓周りや、ジョイント部分などに打たれたシーリング部分のうち替えが必要です。外観がきれいでも、水漏れやカビの原因になります。 バルコニーなどの防水工事を施したところも、１５～２５年で防水のやり直しもしておく方がいいでしょう。 水栓などは、１０年を経つ頃から、水がぽたぽた落ちて止まらなくなる器具が出始めます。 ガス湯沸かし器なども、１０～１５年で交換時期を迎えます。 ユニットバスは、３０年前後から交換時期を迎えます。 約３５年で全面点検、全面リフォームが必要です。  

インボイス制度が、令和５年１０月１日から始まります。消費税の免税事業者は、令和５年３月３１日までに、課税事業者となるために税務署に届け出るか、そのまま免税事業者を続けるかを決めなければなりません。 そもそもインボイスとは、何でしょう。インボイスとは、適格請求書と言われるもので、売り手が買い手に対して発行する請求書で、そこに正確な適用税率と税率毎に区分した消費税額を記載したものです。具体的には、８％の消費税の請求額はいくらで、消費税額はいくらであるか、また、１０％の消費税の請求額はいくらで、消費税額はいくらであるかを記載した請求書のことです。 消費税は、売上げに含まれる消費税額から、仕入れ等に含まれる消費税額を差し引いて計算します。 インボイス制度が導入されるまでは、消費税込みの金額が請求書等に記載されていれば、買手側は「支払ったであろう計算上の消費税」を差し引いて国に納付計算することができました。 それが、インボイス制度の導入によって、インボイス（適格請求書）に記載された消費税額のみを差し引けることになるのです。 これまでは、売り手が免税事業者で消費税を納めていなくても、買い手は計算上の消費税を差し引ける仕組みでありましたが、それができなくなります。 そうなると、これまで買い手であったところは、免税事業者からの仕入れを止めて、消費税の課税事業者からの仕入れに切り替える可能性が大きくなります。 免税事業者にとっては、納入先を失うことになるかもしれない一大事なのです。 ただ、売り先が、消費者や免税事業者である場合には、免税事業者のままでかまいません。 以上のことから、消費税の課税事

建物の断熱は、屋根、壁、天井、床も大切ですが、窓などの開口部もポイントです。 窓から、外気が進入したり、室内の空調された空気が外に出るのを防ぐために重要な働きをしています。 窓はガラスとサッシとで構成されています。 ガラスには、単層（シングル）と複層（ペアガラス）があります。ペアガラスは、一般的には、ガラスとガラスの間に空気層を設けたものが多いようです。空気層が、断熱材の役目をはたし、断熱効果が大幅に向上します。遮音性はまた話が違うようですが。 建築材料の中で、最も断熱性が低いのは、アルミです。ということは、アルミ製サッシが結露の一番発生しやすい部位だといえるようです。 結露の問題を考えると、アルミ製よりも樹脂製、樹脂製よりも木製が優れているというこのようです。 

断熱の折り返しとは、断熱材の施工が必要な外壁面と直交する壁や天井に施工する断熱材のことです。 その折り返しの、断熱材の厚みと範囲によって断熱性能は大きく変わるようです。 外気の影響を受けやすい建築材料の順番は、アルミ＞コンクリート＞ガラス＞ALC （高温高圧蒸気養生された軽量気泡コンクリート）＞木＞断熱材となります。 熱を伝えやすいということは、外気の影響を受けやすいということです。 コンクリートは、アルミの次に影響を受けやすいということです。 断熱材の折り返しがある方が、断熱の範囲が広くなり、その分外気の影響を受けにくくなるということです。 明確な基準がないようですが、外壁から４５０ｍｍが現在のスタンダードとされているようです。  

内断熱と外断熱 断熱のタイプは、外気に接する壁などの内側に断熱材がある内断熱と、外側にある外断熱の２種類に大きく分類できる。 日本の建物は、圧倒的に内断熱が多い。内断熱のマンションの場合、コンクリートの外壁が直接外気にさらされています。ですので、コンクリートが昼間に蓄熱し、夜になると、周囲の温度が下がり、コンクリートから熱が放熱されます。マンション内の温度が下がりにくくなります。 これが外断熱だと、断熱材がコンクリートの外側を覆っているので、外の気温が上がっても、コンクリートそのものは温度があまり上がりません。その結果温度変化も少なく、室内温度は安定する傾向があります。さらに、室内の気温を吸収して蓄熱するので、冷暖房の効果が持続します。省エネルギーにも向いています。ただ、完璧な外断熱を施工するのは難しいとされているようです。日本では、内断熱の技術が蓄積されている。  

みなさんこんにちは！ドローン空撮動画クリエーターのYuyaです。ドローンを買ったらそのまま飛ばしていい？航空法違反になりますのでやめましょう！では早速ですが購入後の流れを説明していきます。ドローンを飛ばすには航空法上でのルールを守る必要がある２０２２年６月２０日から、ドローンの重量１００ｇ以上の機体が「無人航空機」の扱いに変わり、飛行許可・承認手続きを含む、航空法の規制対象になりました。航空法では・空港等の周辺の上空の空域・緊急用務空域・150m以上の高さの空域・人口集中地区の上空を規制対象とし、これらの空域でドローンを飛行させる場合には、国土交通大臣の許可が必要になりますので、以下の空域を飛ばすには飛行許可申請が必要です。自分が飛ばすところが人口集中地区かどうかを国土地理院で確認しましょう。東京はほとんどが人口集中地区です^^;また、以下の方法で飛行を行う場合、飛行承認申請が必要です。ドローン購入後は無人航空機登録ポータルサイトで登録しよう２０２２年６月２０日から重量１００ｇ以上のドローンの登録が義務化されました。登録していないドローンは原則飛行が禁止され、登録記号を機体に表示することが必要です。また、ドローンへのリモートIDの搭載も義務付けられています。DJI は日本国内向けに販売している一部機種については、ファームウェアの更新による内蔵リモートID機能が搭載していますので、外付けのリモートIDを購入する必要はありません。ちなみに私が愛用しているDJI　Mavic　air2はリモートIDが内蔵されています(^^♪購入したばかりのドローン（リモートID搭載）は下記のサイトで必

通常の抵当権は、例えば、AがBに令和〇年〇月〇日に貸した５００万円の債権を担保する、というように、特定の原因で発生した特定の債権を担保します。これに対して、例えば、物販業を営むCが継続的に業者Dから商品を仕入れている場合にDの代金債権を担保する、といったように継続的な取引を行う当事者間で、極度額、債務者、債権の範囲という３要素を定めて、元本確定時に存在する、その枠の範囲内の債権はすべて担保する、というのが根抵当権です。 極度額を１０００万円としたら、元本確定時に存在する、仕入れた商品の代金について１０００万円を限度にすべて担保されることになります。 根抵当権は、継続的に事業を営む企業間で利用されるのが一般的です。個人間で利用さることは比較的少ないようです。 債務の弁済がない場合に不動産を競売にかけて、その売却代金から優先的に弁済を受けることができるのは、通常の抵当権と同じです。 ただ、担保される債権の幅が広いということです。 

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。 前回のブログでは、私自身の実体験として、四国遍路案内犬のことを紹介しました。今回のブログは、私は直接出会ったことはなく、書籍で読んで知っている名犬のことですが、かつて山岳ガイド犬として活躍した伝説の秋田犬について紹介します。九州大分県、九重連山（くじゅうれんざん）登山口の長者原（ちょうじゃばる）ヘルスセンター横には、今でも登山者から愛されている犬の銅像があります。「山岳ガイド犬 平治（へいじ）」の像です。「平治」というオスのような名前が付いていますが、平治はメスの秋田犬でした。 昭和４８年の夏。平治は、まだ仔犬のとき、九重連山の登山口である長者原ヘルスセンター近くに捨てられていたところを発見されました。平治が発見・保護されたときは、ひどい皮膚病にかかっており、身体の半分から毛が抜け落ち、皮膚からは血が滲み出ているという、非常に惨めな状態だったといいます。 平治を発見して保護した人は、長者原ヘルスセンターで登山バスの切符売り場に勤務していた荏隈（えのくま）さんという方です。発見・保護した当初、捨て犬の平治を見た荏隈さんは、「なんとも、みっともない犬じゃなぁ」としか思わず、秋田犬の仔犬だとは気付かなかったといいます。 犬好きだった荏隈さんは自宅で数頭の犬を飼っていたため、平治を自宅に連れて帰ることはできませんでしたが、長者原ヘルスセンター周辺で平治にエサを与えて世話をすることにします。荏隈さんが世話をしているうちに、平治は登山者たちに知られることとなり、登山者の弁当のおすそ分け目当てで、登山に同行するようになったとのことです。 昭和４

こんにちは、司法書士の金城です。ラブポチ信託は、認定NPO法人ピーサポネットが開発した仕組みです。ピーサポネットの代表者は、犬や猫が殺処分されている現状を見て、ペットたちの命を守りたいという強い思いから、ラブポチ信託という仕組みを開発したようです。前回のブログで紹介したペット信託の場合、信頼できる受託者や受益者がなかなか見つからないという問題がありました。 ラブポチ信託では、信託会社が受託者となり、認定NPO法人ピーサポネットが受益者となります。受託者は信託会社ですので、個人が受託者になる場合とは異なり、信託財産が不正使用される心配がありません。また、ピーサポネットは、所轄庁から認定を受けている認定NPO法人ですので、受益者による不正使用の心配もなく、信託財産は確実にペットのために使われます。 全国に50,586あるNPO法人の中でも、所轄庁から認定を受けている認定NPO法人の数は1,247しかなく、認定の割合はわずか２％ほどという厳しさ（令和４年７月末現在）です。ピーサポネットが如何に優良なNPO法人であるかはお分かりになるかと思います。 ペット信託の場合は、受託者・受益者ともに原則として個人がなりますので、「信託した財産がキチンとペットのために使われるだろうか」という不安は払拭し切れないものがあります。しかし、ラブポチ信託ならその心配は無用のものとなります。 ラブポチ信託の仕組みは次のようなものです。 ①まず、飼主が生命保険会社との間でペットのために生命保険に加入します。例えばペットが犬１頭の場合、死亡保険金が５００万円の生命保険に加入します。生命保険の受取人は信託会社にな

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。（建築基準法５３条） 容積率や建築物の高さの制限とともに、敷地内の建物の形態を定める際に、重要な意味を持ちます。 ●建ぺい率の制限と緩和 原則的には、用途地域の区分によって建ぺい率には制限が定められています。ただし、防火地域、耐火建築物、２以上の道路の交差する角地などの場合には建ぺい率の緩和があります。 ●建ぺい率についての注意事項 1.敷地が幅員４ｍ未満の２項道路に接する場合、その道路中心線から２ｍ後退した線までは敷地面積に含まれません。 2.第１・第２種低層住居専用地域内の外壁後退。低層住宅に関わる良好な住居の環境を保全するために、都市計画で外壁の後退距離（１ｍ又は１，５ｍ）が定められることがあります。 ●敷地が建ぺい率の異なる区域にわたる場合 建築面積の限度は、それぞれの地域の部分の敷地面積にその部分の建ぺい率を乗じた数値の合計となり、それを敷地面積で除すれば建ぺい率が求められます。 （住宅・不動産ハンドブック　より） 

負担付遺贈とは、ペットの飼主が亡くなった場合に備えて、ペットの生命を守る方法のひとつです。 遺言を残すことにより、ペットの世話をしてくれることを条件として、家族や友人・知人等に自身の財産を贈与（遺贈）することをいいます。例えば、「ペットのタロウが天寿をまっとうするまで世話をしてくれる代わりに、金２００万円を遺贈する」というような遺言を残す方法です。 負担付遺贈の場合、受遺者（財産をもらう人のこと）は、遺言者が死亡した後いつでも、遺贈そのものを放棄することができます（民法第９８６条）。受遺者が遺贈を放棄すると、当然ながらペットの世話をするという義務を果たす責任も無くなります。 ですので、遺贈を放棄されないよう、受遺者に断りなく遺言を残すのではなく、生前に受遺者となる人に自身の意向を伝え、受遺者の了承を得ておくほうが安心です。 もし負担付き遺贈の受遺者がペットの世話をしない場合はどうなるでしょうか。 その場合は、亡き飼主の相続人は、その負担付遺贈にかかる遺言の取消しを家庭裁判所に対して請求することができます（民法第１０２７条）。 取消の請求により遺言が取り消されると、遺贈はなかったものとされ、ペットのために残された財産は、相続人のものになります。ただ、相続人に財産が戻ったとしても、誰がペットの世話をするのかという問題が残ったままとなります。 負担付遺贈の効力が生じた時点では、飼主は死亡しているため、ペットがきちんと世話されているのか、自身で確認することができません。また、負担付遺贈に関する遺言を取り消すためには、飼主の相続人が家庭裁判所に対して請求する必要があり、大変な手間が掛かり

【清算条項のコツ】 「離婚後に、相手から、お金の請求などされないだろうか…」 ． ． とあるご相談者は、それがご関心事でいらっしゃいました。 ． ． さて、皆様は、契約書の最後の条文によく書かれている「清算条項」は、見たことがお有りでしょうか？ ． ． すなわち、清算条項とは、簡単に言えば、「この契約書に書かれているもの以外は、お互いに、権利も義務もないですよ」という趣旨の条文。なお、離婚協議書にも公正証書にも、もちろん使用されます。 ． ． つまり、後で、相手から、 「あ、これも払って！」 「これもお願い！」 などと言われないよう、今後の貴方を守る効果が、清算条項にはあるわけです。 ． ． 失礼ながら、相手がお金にうるさい方なら、ますます要注意。 ． ． それ以外でも、「後々、何か相手から要求されそうだなあ…」というとき。 ． ． たとえ、特に、互いにやらなければならないことがない場合でも、公正証書までは必要ないとは思いますが、「何も、お互いに、もらわない、やらない」という趣旨の離婚協議書を作り、そこに清算条項をつけることを、オススメします。 ． ． でないと、たえず「嫌だよ！！」などと断わったり、「それはもう時効だよ！」と、時効を理由に相手の請求を拒否するなど、いろいろ厄介なのです。 ． ． 何かをしてもらえる約束の条文でないので、なんとなく「地味」で、スルーすることの多い、契約書の中にある、「清算条項」。でも、上手く利用できるコツが、実はあるのです。 ． ． ただし、清算条項についても、やはり、書き方は要注

大規模開発の分譲地の場合 計画的な街づくりがされており、ゆったりとした閑静な住環境というイメージでしょう。 交通の便も都心から離れている場合がありますが、比較的良い場合がおおく、周囲には、銀行やスーパー、病院や公共施設などが計画される場合がおおく、日常生活も便利です。 また、社会的・経済的に同じレベルの人が集まりやすく、世代間ギャップも少なく、近所付き合いがしやすいというのがメリットです。 大規模開発の場合は、土地の造成、道路の拡張、ライフラインの埋設、公園建設など、かなりのお金が投入されます。それらは、土地代金や建設費に跳ね返ってくると考えられます。従って比較的高価な物件が多くなる傾向があります。 小規模開発の場合 都心に近い物件も多く通勤や通学に便利な場合が多いです。 小規模開発は、既存の道路が使えますので、比較的安価な物件が多い。 市街地ならではの防犯面での不安もあります。また、古くからの住民との世代間ギャップも感じる場合があるようです。 

【離婚後から考える】 法律の世界では、離婚するまでの「離婚準備」の大切さが、いよいよ重要と考えられてきました。 ． ． これは、歓迎すべきことです。なぜなら、離婚後の計画をしない、適時・的確に証拠を集めない、離婚協議書や公正証書を適当に作る、では、結局、離婚後の貴方やお子様を守りにくくなるからです。 ． ． さて、私の考える、「離婚後から考える」という取り組みは、今後、さらに重要となるでしょう。 ． ． いよいよ「共同親権」に関して、議論がされていきます。「共同親権」については、様々なお考えが、皆様にもありましょう。． ． しかし、共同親権ともなれば、離婚後も、相手方との交流について考える必要が、面会交流の問題のほか、出てくることになります。 ． ． しかし大切なのは、「子の福祉」。お子様にとってよい流れを作るということが、ますます大切になってくるわけです。 ． ． そうなると、「相手方のキャラクターの分析」や、「離婚後の計画」と、それらに基づいた「離婚協議書」または「公正証書」の作成は、いよいよ重要なポイントになってくるのではないかと、私は考えます。 ． ． なぜなら、離婚後について、事前に、生じそうな問題を予想し、そのために必要な準備をしないままでは、やはり問題が生じる可能性が高いから。 ． ． 特に、相手方を分析する私の「キャラクター分析」や、必要ならば、それ以上のレベルの、各専門家による、心理学的な分析または性格面における分析等を、離婚前に行う、というのは、ますます大切となると考えます。 離婚行政書士　渡邉 康明

契約において、解約条項を定めておくことはよくあります。 その際に、どのような条件でも付けておくことは可能なのでしょうか？ 例えば、任意に解約できるとする、解約したい場合には違約金を支払うなどは有効でしょうか？ 前者は有効ですが、後者はケースバイケースです。 特定商取引法の規律に服する英会話教室やエステなどの場合は違約金の上限は決まっており、自由に設定することは原則はできません。 もちろんスキームを組んで、ある程度リスクを回避した契約に仕上げることは可能です。 では違約金はいくらに設置しても良いのでしょうか？ 答えはNoです。高額すぎる違約金それ自体で公序良俗に反する（民法90条）とされるケースもあります。 ただ高額だったとしても契約内容やお互いの負っている負担を考えたらやむを得ないケースもあります。 また瑕疵条項のようにある一定のマイナスの状況になれば相手方の有利に契約内容は変更されるとする契約も可能な場合はあります。 行政書士 西本

戸建ての床下には、日本は高温多湿ですので、湿気がたまると、木材の腐食やシロアリの繁殖の原因になります。 床下は十分換気し、地盤面から１ｍ以内の木には防腐、防蟻処理をすることが重要です。 以前は、床下の換気に、基礎コンクリートの立ち上がり部分に換気口を設けていました。しかし、コンクリートに穴を設けるとそこが弱点となり、そこにひびが入りやすいなどの問題がありました。 そのため最近は、土台と基礎の間に基礎パッキン（ねこ土台）を置く方法が一般的になっています。 プラスチック製の基礎パッキンをはさむことで、基礎の全周にわたって隙間ができ、床下の換気が十分でき、基礎コンクリートの強度もアップするということのようです。 （絶対に後悔しない一戸建て選び　より） 

いま、仕事の依頼で賃貸物件を探してるのですが、これがなかなか周辺環境はチェックすることが多いんです。 売買物件となれば買うわけですから、尚更いろいろ気になりますよね？…街並みはどうかとか、日当たりとか、生活の利便性とか… 物件周辺がどのようになっているか知らないってことは、実際に住んでからの生活がどうなるか分からないということです。 たとえば買った当初は、隣は空き地だったのに3階建てのマンションがドーンと建ったらどうですか？ そのせいで日当たりが悪くなって、視線も気になって…でも、買ってしまったんです… 売ります？貸します？…引っ越すなんて現実的じゃないですよね？ 不動産の周辺環境の調査は、それくらい大切なことなんです。 べつに特別な知識が無くても、「ただ行くだけ」それだけである程度見えてくるんです。 物件を検討するために現地に行った時のポイントをあげてみるんで、参考にしてみて下さい。物件周辺の環境を、肌で感じてみる！まずはスマホで地図アプリを用意しましょう、Googleマップでも、Yahoo!MAPでも、なんでも構いません。 もちろん、人によって優先順位は違うでしょうが、現地に行って見て欲しいポイントが3つあります。 ①物件周辺の街並み ②何か立ちそうな空き地や、工事中の現場はあるか ③駅やバス停までの距離、アクセス 時計周りでもなんでもいいので、物件をスタートして、物件がある道路で囲まれたブロックをぐるーっと歩いてみてください。 周辺をただ歩くだけでなくて、たまにスマホに目をやると、店舗や施設名とかが出てきますよね。 つまり、そうすれば、少し離れたところでも周りに何があるか

「物件情報を見ても、なにがなんだか良く分かりません！」 先日、土地探しを依頼されたお客様が、こんなことを言ってました。 確かに、場所が良さそうだ…とか、少し小さそうだ…とか、普通の人はせいぜい最初は、その程度の感想しかありませんよね？ チラシやインターネットなどの「物件情報」は、デザインとか言葉でパッと見、良さそうに見えるものもあります。 でも、実は、こまかーく書かれている「物件概要」に大事な情報が詰まってるんです。その情報から見えることがある！？土地でも、戸建でも、マンションでも…物件情報のひとつの小さな項目から、いろいろ見えてくる場合があります。 たとえば、聞いたことのある大手の不動産会社の名前で、新築マンションの物件情報が出てたとします。 大手だから安心かなと思ってたら、良く見てみると販売会社がその大手不動産会社で、事業主は別の会社だった…なんて場合が時々あります。 もちろん、他の会社が事業主だから物件的に良くないとは言えないですが、あえて事業主は小さく、大手の企業名だけ大きく見せてるようなケースです。 当然、構造や仕様などの建物自体の品質は、販売する会社でなく事業主のやり方考え方が反映されてる可能性が高いです。 また、大手だから絶対に品質のいい建物を建てるとは言いきれませんので、施工業者は必ずチェックするようにしましょう。 マンションの場合は特に、どこにどんな、その施工業者が工事をした物件が建っているか、管理の状態はどうか… その会社の過去の施工実績はウソをつけません…実際に自分の目で確認するようにしましょう。物件資料は、見方が分かれば難しくない！いま、ほとんどの不動産

先日、同業者の方と話していたのですが、最近、住宅を求める人が「郊外」を希望するケースが多いようです。 土地にしても、中古戸建にしても…。 それと同時に、ここ新潟では、見てると中古戸建の売買の回転が速いです。よく売れてるということなんでしょうね。 新型コロナウィルスの影響で、生活様式や働き方に変化が起きても、郊外を希望するのは一時的なのかな？ …と思ったりもしましたが、多くの企業で「テレワーク」という新しい働き方が進むにつれて、どうやらその流れが定着しつつあるようです。 住まいや生活に対する人の考え方も、コロナウィルスは変えてしまいました。 これまでオフィスに通勤するのが当たり前だったのに、会社によっては週1、2回どころか月に1、2回の出勤です。 ぼくの事務所は管理物件の中に構えてますが、最近、車の出入りの仕方が変わってきたなー…と感じます。 前みたいに、朝いっせいに車が無くなり、夜いっせいに帰ってくるw…なんてことが無くなりました。 出勤する日以外は、自宅や家から近いワークスペースで仕事するとなれば、オフィスが会社がどうこうより、自身の「生活スタイル」に合った「家」選びになるでしょう。 コロナ禍の影響で、家探しは新しいスタイルに変わって来ています。その物件、ほんとに買って大丈夫！？郊外にある戸建住宅…もう一度、その物件を買うべきか冷静に判断しましょう。 最近、ここ新潟で目につくのは、20年前くらいに大規模分譲された土地に建てられた「中古住宅」の情報が出始めているところです。 分譲地とは、字の通りで、造成会社や不動産会社がまとめて買った土地を、区画に分けて住宅会社や一般の人に販売

雇用契約は、使用者（会社）が労働条件を、従業員となるべき方に通知し、双方が合意することで成立します。雇用契約の締結、労働条件の通知にあたっては、「書面」でもって行うことが、望ましい方法です。具体的には「雇用契約書」や「労働条件通知書」を使用し、行っていただくことになります。（※　雇用契約書と労働条件通知書が一体になっているタイプもあります）しかし、中には労働条件の通知、場合によっては雇用契約の締結そのものが、書面を使用せずに行われているケースもあります。では、契約や労働条件の通知を書面で行わないと、どのような問題があるのでしょうか？例えば、ある従業員が問題のある行為を起こしたとします。会社は、何かしらの処分を考えるでしょう。（最悪の場合、解雇もあり得る）この場合、処分を行うための「根拠」が必要になります。就業規則の中で懲戒の規定を設けておく、従業員数の関係で就業規則がない場合には、雇用契約書の中で懲戒に関する事柄を定めておくことが求められます。つまり、書面がないということは、根拠がないということであり、この様な場合に処分を行うことは大きな問題があります。また、労働条件の「口約束」も注意が必要です。書面があれば、後で自分がどのような条件で雇用されているのかを確認することができます。しかし、口約束であれば確認する術がないので、言った・言わないの争いになり、労働トラブルの大きな火種となります。書面に残す＝根拠を示す・証拠を残すということであり、会社・従業員が労働トラブルに巻き込まれるリスクを低減することにつながります。なお、就業規則のある会社様であっても、雇用関係が成立したことを証明

10月から、育児休業の取扱いが変わります。ポイントとして、〇　1歳未満の子に関わる育児休業の分割取得〇　1歳以降の育児休業における、休業開始日の柔軟化〇　出生時育児休業（いわゆる「産後パパ育休」）の創設が挙げられます。①　育児休業の分割取得（1歳未満の子）これまでは、1歳未満の子に関わる育児休業は、1子につき1回を原則としていましたが、10月からは分割で2回まで、取得できるようになります。これにより、労働者（本人）と配偶者が交互で育児休業を取得しやすくなります。②　1歳以降の育児休業開始日の柔軟化保育所に入所できない等、やむを得ない事情がある場合における1歳６ヵ月、又は2歳までの育児休業について、休業開始予定日はそれぞれ、1歳の誕生日、又は1歳6カ月の誕生日応当日が原則となっていますが、「配偶者が1歳の誕生日（又は1歳6カ月の誕生日応当日）から育児休業を開始する」場合には、「配偶者の育児休業終了予定日の翌日以前の日」を、育児休業開始予定日とすることができるようになります。（開始日の柔軟化）③　「出生時育児休業（いわゆる産後パパ育休）」の創設子の出生後8週間以内で、4週間を上限に取得することができます。取得は、一括でも、分割で2回まで取得することができます。（※分割取得の場合は、まとめて申し出ること）要件の一つに「産後休業を取得していないこと」から、サブタイトルの通り、夫（父）の育児参加の促進を目的に創設されたものですが、養子の場合には女性も対象になります。10月からは以上のような内容に変更されます。

【最悪の事態を想定する】 嫌なことを防ぐ対策をなさる場合は、最悪の事態を想定するのがベストです。 ． ．　 「相手はここまではしないだろう…」 ． ． もちろん、厳しめに評価して、それが生じる確率が低ければ、対策をしなくてよいでしょう。 ． ． しかし、そうでない場合は、それが起きても大丈夫なように対策をしておく必要があります。 ． ． 特に、離婚後の問題。 ． ． 離婚後に、お相手のご事情や、お気持ちが変わると、貴方に近づいてこられる可能性があります。 ． ． 特に、離婚理由が、DV系の方は要注意。 ． ． だから、離婚協議書はもちろん、それ以外の対策を事前にしておかなければならないわけです。 ． ． 最低限、その不安をクリアする内容の離婚協議書は作りましょう。でないと、相手が同意した証拠が残りません。 ． ． 同意した証拠があれば、それを使って、法的措置も考えられます。 ． ．　 しかし、証拠が何もなければ、なかなか大変です。 ． ． 特に、離婚協議書は、最悪の事態を想定して作りましょう。離婚行政書士　渡邉 康明

【面会交流】 離婚する際に、お子様の親権（特に、監護権。手元でお子様を育てる権利）を持たないお相手に対しては、「面会交流」をどうするか、は問題でしょう。 ． ． 「面会交流」とは、簡単に申し上げれば、未成年のお子様を、手元で育てない方が、その子に会う権利ですね。 ． ． 様々なご依頼人様からリサーチすると、これに対するお考えは、実は、様々です。 ． ． つまり、「いつでもどうぞ」というお考えから、「極力、嫌！」まで、様々なのですね。 ． ．　 まあ、これは、離婚に至るまでの事実に基づく、ご夫妻のお互いに対する信頼関係もあるのでしょう。 ．　 ． さて、面会交流については、離婚協議書や公正証書では、ご夫妻が同意できれば、原則、自由なのです。…ですが、まあ、そうですね…、「月１回」などとするケースが多いでしょうか。 ．　 ． なお、面会交流に関する費用についても、どちらが負担するか決めておきましょう。宿泊を認めるか、などもあるでしょう。 ． ． ちなみに、面会交流が実施される際、第三者機関による、「付き添い」をしていただける場合がありますよ。これは、状況によっては、安心ですね。 ． ． ご関心のある方は、離婚前に、要チェックです。離婚行政書士　渡邉 康明

土地は地続きです。土地を所有し、売買するには誰がどの土地を持っているかを特定しなければなりません。 人為的にこれらを区別し、数えることで、日本中の土地について誰が持っているのかを特定できることになっています。つまり、ここからここまでが１個の土地で、所有しているのはAとするのです。 この１個の土地のことを１筆（もしくはひとふで）の土地といいます。 この１筆の土地とほかの１筆又は数筆の土地を合わせて、新しい１筆の土地を作り出すこともできます。これを合筆といいます。 逆に１筆の土地を数筆の土地に分けることもできます。これを分筆といいます。 これら合筆や分筆の手続きは、土地家屋調査士によって行われます。 （よくわかる土地建物の法律　より） 

南向きがいいとかの方位を気にする人が多いように言われています。 土地の優劣で大事なのは、まずは弱点のある土地を排除することです。土地の最大の要点は、地盤です。足元さえしっかりとした土地ならば、残りの弱点は建物で補えるといわれているくらいです。それほど、地盤の強さは大事なものです。津波も考慮に入れるなら海抜も計算にいれるといいでしょう。 住宅地は、平坦で造成しやすいところから順に開発されてきました。従って、最近開発されたところは、残された窪地か、丘陵地であることが多いように言われています。 第１に注意したいのは、窪地です。河川敷や沼地、水田などを埋め立てて造成したところもあります。軟弱地盤かどうかを確認する必要があります。昔、どういう土地であったかを確認し、ボーリングデータなどで強度を確認することが大事です。また、造成がしっかりとしてあれば問題ないので、どういう工事をしたかもチェックします。 一方、丘陵地は、土地を削って前に押し出して、ひな壇上に宅地を造成します。削った場所は丈夫でも、盛ったところは頑丈とはかぎりません。きちんと突き固めてあって、擁壁工事が万全かを確認することが大事です。  

【離婚協議書とコピペ】 最近は、インターネットで離婚協議書の雛形があったり、ダウンロードができたりと便利ですよね。 ． ．コピー＆ペースト（いわゆる「コピペ」）もますます手軽にできるのではないでしょうか。 ． ．しかし、これらは次の心配があると思います。 １．自分の望む内容のものが見つからない…。 ２．これだけ決めていれば大丈夫かな…。 ３．この部分、直したいのだけれど、自分で直しても大丈夫かな…。 ４．文章を付け足したいのだけれど、大丈夫かな…。 ５．この雛形、誰が作ったのだろう？本当に大丈夫かな…。 ． ．…すなわち、離婚協議書は、あくまでも、契約書の一種なのです。 ． ．そして、契約書は、一字のミスでも内容が変わってしまいますし、書いてある内容が違憲・違法なものやその他公序良俗に反するものは無効になってしまいます（民法第90条）。 ． ．まず、貴方が１００%満足する離婚協議書がそこにあればいいのですが、その目の前にある雛形の内容で大丈夫でしょうか？貴方の心配に、全て応えていますか？． ．次に、その離婚協議書の作成者は離婚法務その他家庭法務に明るい方でしょうか？ ． ．この「離婚協議書」は、貴方の今後の人生を左右するもの。 ． ．ですから、僕は、しっかり貴方に合ったオーダーメイドの離婚協議書を作るべきだと思います。 ． ．また、ですから、離婚に関する法律知識はもちろん、その他民法や、憲法、刑法など、総合的に家庭法務業務に明るい専門家に、しっかりご依頼なさることを、やはりオススメします。 ． ．費用はかかりますが、その分、今後が安心です。 　離婚行政書士　渡邉 康明

（目的） 第一条　この法律は、住宅の性能に関する表示基準及びこれに基づく評価の制度を設け、住宅に係る紛争の処理体制を整備するとともに、新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕か疵し担保責任について特別の定めをすることにより、住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。 住宅の性能に関する表示基準に基づく評価の制度 住宅に係る紛争の処理体制を整備 新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕疵担保責任についての特別の定め 上記の３つが目的を達成する手段と読み取れます。 ① 住宅の性能に関する表示基準に基づく評価の制度（住宅性能評価） 第三者の専門機関が住宅の性能を評価し、購入者に分かりやすく表示する制度。 ② 住宅に係る紛争の処理体制を整備 住宅性能評価を受けた住宅について、引き渡し後に不具合や欠陥が見つかり売主等とトラブルになった場合、「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を依頼できる（手数料1万円）。 ③ 新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕疵担保責任についての特別の定め 「住宅の柱や壁など構造耐力上主要な部分」、「屋根など雨漏りを防ぐ部分」に、瑕疵（工事不備、欠陥など）が見つかった場合について、「引き渡し後10年以内に見つかった場合は、売主（または施工会社など）が無償補修などをしなくてはならない」と定めている。 （参考　スーモサイトより） 

こんにちは、国際税務は、中身が分かれていることをご存知でしょうか？例えば、大企業が海外進出する際の税務、外国税額控除や、タックスヘイブン税制、移転価格税制、そういう税務分野があります。この分野は、国税局にも実に多くの部局と人員がおりますので、OB税理士の中にこの分野の経験や知識が高い人はおります。大手国際税務会計事務所も、多くのサービスはこの分野で、そうした事務所、事務所のOBの税理士にも、経験や知識が高い人がおります。ただし、そうした税理士が、個人の国際税務分野に明るいか？といえば必ずしもそうでもありません。担当したことがないと思いますので。個人の国際税務は海外への転居により非居住者になる海外から日本に帰国して居住者になる海外に財産を移転する海外から財産を国内に移転するそうしたことに伴い、どのような納税義務が発生するか、税務署等による税務調査などの税務行政の執行はどのように行われるか、そうした分野は、大企業の国際税務とは内容が異なりますので。また、税務情報判断をする場合に行われた取引行為がどのように法律上、税務上、評価されるのか、そういう、ある種、法学部的な知識と経験が必要になります。世の中の税理士先生の多くは、大学で経営学部、商学部、で会計を学んで税理士になっておられますので、法学部的な分野は、得意としている人は大変少ないですね。税務署や国税局では、そうした評価のことを、事実認定、といいます。事実認定は、経験が必要で、結論を導く論理力も必要となります。多くの方が、気軽に国境を超えて、転居、資産の移転を行う時代ですが関連して非常に難題の税務問題を引き起こしてしまう側面がありま

YouTube動画、公開致します！ 土地家屋調査士の【未経験開業】って、大丈夫なの？(前編) 行政書士などの、他の士業資格と比較。測量できないと、ダメ？ 測量機、触れたことない場合は？石川土地家屋調査士･行政書士･海事代理士事務所建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅草･仲御徒町･入谷･三ノ輪） 墨田区（錦糸町･両国･業平橋･曳船･東向島･鐘ヶ淵･菊川･押上）

内装を凝ると、コストが上がります。内装はできるだけシンプルにするとコストを抑えられる。そして、メンテナンスも容易になります。 そして内装を凝っても、それが飽きてしまえば、変更は難しいです。内装ではなく、家具やカーテンなどでオシャレに演出すると、変更も比較的簡単ですし、コストもかからないです。 万人に受けるシンプルな物件は、中古になっても市場価値が高まる可能性もあります。 

【離婚協議書と、公正証書】 協議離婚の場合は、離婚協議書か、公正証書か。 ． ． たとえば、養育費の支払いの問題を考えてみましょう。 ． ． 毎月相手から養育費を支払われることを相手と約束していたとします。しかし、相手より養育費の支払いが滞納されてしまった…。 ． ． その場合、「裁判で相手の給与を差押えたい！」と貴方が考えたとします。 ． ． 「離婚協議書」の場合は、その離婚協議書を「証拠」に、民事訴訟を起こし、貴方が相手に勝ったら、その判決（これを「債務名義」といいます）を使って相手の給与の差押え手続きをします。つまり、2ステップのプロセスが必要なわけです。 ． ． 対して、「公正証書」の場合はどうか。その場合は、それを使って相手の給与の差押え手続きがすぐできます。つまり、1ステップのプロセス。 ． ． すなわち、公正証書の方が、養育費滞納問題の解決のため裁判を選択せざるを得ない場合、時間の負担、お金の負担、精神的負担がうんと軽くなるわけです。 ． ． ただし、公正証書にはデメリットもあります。 ． ． たとえば、相手が公正証書の作成を何らかの理由で今は頑なに拒む場合などは、公正証書は作成できません（その場合、離婚協議書作成ができるのなら、離婚協議書で、「養育費の支払いを○回滞納したら、公正証書を作成することに合意する」などととりあえずしておくのも手です）。 ． ． また、公正証書作成には作成費用がかかります。そして、案件によっては、公正証書でなく、離婚協議書の作成で十分なケースもあります。 ． ． なお、私も含め、専門家を公正証書作成の際に入れる場合は大丈夫なのですが、専

借家契約の契約期間は、最低１年と定められています。これより短い期間を定めた場合、契約期間のさだめのない賃貸借となります。住居用は２年、事務所用の場合は２～５年を契約期間にしているケースが一般的です。また契約期間の定めのない契約も有効です。期間の定めのない賃貸借契約であっても、賃貸人は、いつでも賃貸借契約を解除できるわけではなく、当事者双方の建物を必要とする事情その他種々の事情を考慮して、解約についての正当な事由がある場合にのみ、賃貸借契約を解約することができます。（借地借家法第28条）また、解約通知後６か月が経過すれば、契約は終了することになります（借地借家法第27条第1項）。なお、更新の慣行となっている更新料は、借地契約と同様、法的根拠はなく、合意でなされているのが通常です。法外な更新料は支払う必要はありません。 

借地借家法（定義） 第二条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。 一　借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。 となっています。 また、借家権は、建物の賃借権のことです。 これらの権利は原則として相続財産に含まれます。 例外があります。入居にあたって低所得者であるなどの収入に関する条件のある公営住宅の入居者が死亡した際に、その相続人が当然にその物件を相続するわけではないという裁判例があるようです。また、内縁の妻、内縁の養子も一定の要件を満たせば借家権を引き継ぐ場合があるようです。 借地人や借家人が死亡すると、相続人がこれらの権利を相続して借地人又は借家人となります。 

先日、お客様からこんな質問を受けました。 「住宅ローン借りてから、人に貸して別なところに住んでもいいんですよね？」 ハウスメーカーに勤めていたときも、こういう相談を何回か受けました。 結構みなさん「ローンなんて借りてしまえばなんでもあり」…な感覚みたいなんですよね。 これ、銀行が聞いたら基本的にはアウトです。 それでは、もし内緒にして賃貸に出していることがバレちゃったらどうなるんでしょうか？ 結論から言うと、銀行に黙ってやると大変なことになります。 住宅ローンの金利が低くて、長い期間の返済が認められているのは、自分が住むためだからちゃんと返済してくれるでしょ？… つまり「申込人自身が住む家」…それに対するローンだからなんですね。 自分で住まないなら「一括返済するか他のローンに借り換えしてね」というのが本来の考え方です。 事情によって認められるケースもありますが、基本的には契約違反でローンの一括返済を求められることもあります。 勝手に賃貸に出した場合のリスクはとても高いんですね。言わなきゃ分かんないでしょ！？それでは転勤とかどうしようもない事情で、一時的に住めない場合はどうなんでしょうか？ 金融機関によって対応は違いますが、融資した住宅に、また戻ることを前提に賃貸することを認めてくれるケースもあります。 なぜそこまで居住用じゃないことに厳しいのかと言うと、住宅ローンを融資している銀行は投資目的で利用されたら困るからです。 住宅ローンの金利は低いので、これを悪用して投資目的で賃貸されたらたまったものではありません。 せっかく審査をして低金利で長期間、しかも大金を融資したのに、その物

自動車保険関係で、よく知られた保険です。 個人が日常生活で他人に対して損害を与えたときに損害賠償するもの、日常生活のなかで自分がうっかりやってしまったことで他人に迷惑をかけたときのための補償です。 雨の日、傘をさすときに、他人に、傘のひだの先で傷つけたとか、また、飼っている犬の散歩中に、他人にかみついたなどが補償の対象になるようです。 マンションなどでは、上階で、洗濯をしていて、水のホースが外れて、下階の人に損害を与えることも個人賠償責任保険で補償されるようです。他人に対する補償が個人賠償責任保険のようです。 保険として大切な支払限度額ですが、1回の事故での支払限度額は1億～3億円という設定の会社が多く、なかには上限を無制限としているところもあります。