すべてのカテゴリ

「空き家」が増え続ける日本日本の空き家は、年々増えています。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は約849万戸（2018年時点）。住宅全体の13.6％が空き家という計算になります。これはおよそ7軒に1軒が空き家ということ。地方だけでなく、都市部でも空き家は増加傾向にあります。空き家が生まれる理由とは？空き家が増える背景には、いくつかの要因があります。高齢化と人口減少　持ち主が高齢で亡くなっても、相続人が引き継がず放置されるケースが増加。相続トラブルや権利関係の複雑化　相続人が多数いて話がまとまらず、結果的に放置されてしまう。立地の問題　交通の便が悪い、買い手や借り手が見つからないといった理由で、活用されにくい。固定資産税の優遇措置　更地にすると税金が高くなるため、あえて老朽化した家をそのままにしておくことも。空き家がもたらすリスク空き家の放置には、さまざまなリスクがあります。防災上の危険：倒壊、火災、不法投棄など治安の悪化：不法侵入、犯罪の温床に地域の資産価値の低下：周囲の住民にも影響が及ぶいわば、「使われない家」は、周囲を巻き込む“負の資産”になりかねません。行政の対応と制度こうした事態を受けて、国や自治体も動き始めています。空家等対策の推進に関する特別措置法（2015年施行）　危険な空き家を「特定空家」として指定し、所有者に対して指導・勧告・命令、最終的には行政代執行も可能に。空き家バンク　空き家の所有者と、利用希望者をマッチングする制度。地方移住希望者などに人気。補助金制度・リフォーム支援　自治体によっては、解体費用やリフォーム費用の一部を支援しているとこ

日本全国で深刻化している空き家問題は、少子高齢化や都市部への人口集中を背景に、地域経済や防災、治安に悪影響を及ぼしています。増加する空き家は、資産としての価値が下がるだけでなく、管理されないことで老朽化し、倒壊のリスクや犯罪の温床となるケースも。地方自治体や国は、税制優遇や解体費用の補助など、対策を進めていますが、根本的な解決には至っていません。この記事では、宅地建物取引士の資格を持つ行政書士が空き家問題の現状とその解決策について探ります。 ＜この記事を読んで欲しい人＞ 　□相続で取得した実家の処分に困っている人  　□空き家問題とはなにか知りたい人  　□実家には母親が一人暮らしをしているが自分は帰る予定がない人  　□親が高齢のため、相続対策をそろそろ考えたいと思っている人空き家問題とは？空き家問題とは、使用されていない住宅や建物が増加し、それによって生じるさまざまな社会的、経済的、環境的な課題のことを指します。特に日本では、少子高齢化や人口減少が進む中で、地方や都市部を問わず空き家が増加しており、これが深刻な問題となっています。 主な問題点 １．防犯・防災のリスク：空き家は管理が行き届かないことが多く、放火や不法侵入、犯罪の温床になる危険性があります。また、老朽化した建物が倒壊の危険性をはらむこともあります。 ２．景観の悪化：放置された空き家は、地域の景観を損ない、周辺住民の生活環境に悪影響を与えることがあります。 ３．地価の下落：空き家が多くなると、その地域の不動産価値が低下し、地価が下がることがあります。 ４．経済的損失：空き家は土地や建物の有効活用がなされていないた

💎「アルベルゴ・ディフーゾ」とは⁈個性豊かな美しい村で、古民家やバール（BAR）を行き来しながら暮らすように滞在する。イタリアで誕生した”アルベルゴ・ディフーゾ”と呼ばれる宿の事です。青い海を望むかわいらしい漁村から、険しい山々に囲まれた限界集落まで。小さくなおかつ魅力的な街作り！です。直訳すると「分散した宿」という意味です。イタリアに何度か旅行した経験がある人ほど、びっくりしてしまうような宿が多いのが、アルベルゴ・ディフーゾなのです。レセプションに誰もいない、鍵が開かない、シャワーのお湯が出ない、キッチンの火がつかない、などのトラブルがしょっちゅう起こる。トラブルが発生したときにスタッフをつかまえるのも一苦労で何の知識もなしに泊まると戸惑うことだらけのはずです。なぜ、こんな不便な宿にわざわざ泊まるのでしょうか⁈アルベルゴ・ディフーゾのアイデアは、1976年にヴェネツィア北部のフリウリで起こった地震のあと住民が出て行って増えた空き家をどうにか観光に生かせないかということから発案されたものなのです。その後、最初のアルベルゴ・ディフーゾができるまでに20年近くかかっています。それは、宿泊業として認可されるまでにさまざまな障害を乗り越える必要があったからです。この試みは、なぜイタリアで生まれたのでしょうか？まず「アルベルゴ」とは、イタリア語で「宿」という意味です。わざわざイタリア語で命名したのは、「ホテル」「リゾート」「ベッド・アンド・ブレックファースト（B＆B）」などといった英語名の宿泊施設のスタイルが流行する中で、イタリアらしさを取り戻したいという思いが詰まっているからなのです。

２０２５年度の中学受験に出そうな言葉を、子どもでもわかるような言葉で簡単に説明して行きたいと思います。 両親が亡くなったり、 病院に入ったり、 老人ホームに入ったりすると、 実家に誰も住まなくなることが多いです。 私もそうでした。 いらないなら売ればいいじゃん！ と思う方もいると思います。 私が実家を売ろうとした時は、 更地にするために 建物の解体費用だけで、 なんと1000万円！ と言われました。 もったいないので、 リフォームしながら暮らしています（笑）。自分でペンキを塗るのも楽しいですよ。 話が脱線しましたが、 空き家が増えると治安が悪くなります。 治安が悪くなると、 住みたいと思う人が減ります。 そうすると、 土地や建物の価値は下がり、 さらに売りにくくなります。 そんな中で、 最近外国人の方が郊外の『空き家』 に注目しています。 円安の影響で買いやすくなっています。 外国人の方は 一昔前のおばあちゃんの家のようなデザインを 『COOL』(かっこいい！) と思うそうです。 掘りごたつや欄間に感動していました。 不要になったものを 欲しいと思う人と巡り合わせる、 素晴らしいことですね。 ゴミも減り地球環境にも優しいですね。 インターネットを活用して どんどん広まって欲しいです。 ご不安なこと、気になることがあれば、お気軽にご相談してくださいね。

・相続で取得した家（古民家）があり、水回りの設備だけリフォームし、賃貸募集に出しているが中々決まらない・リフォームにお金はかけれないが、どうせなら賃貸で貸し出したい・一部ならDIYしてもいいとは思っているけど、管理会社はDIY不可の方が良いと言われている上記のような方はおられないでしょうか。一戸建ての不動産を相続したが活かし方がわからない、賃貸で募集したいが中々決まらないがどうしたらいいかわからないこんな相談が多くなっています。賃貸で貸し出す際にはまず、借りる立場になって考えてみましょう。×水回りが綺麗でも壁紙に生活感のあるシミが多い家に住みたいと思うでしょうか？ ×壁や床にへこみが多く、前の入居者の生活感が残る部屋で住みたいと思うでしょうか？一戸建ての空き家を貸し出す際に上記のような状態の物件でもDIY不可としている物件が多いと思います。（地域差はあると思いますが、経験上地方にはDIY不可物件は多いです。）そこで今回は国土交通省が推奨しているDIY型賃貸借を説明します。DIY型賃貸借で募集すると一気に賃貸での反響が変わってきます。検討してもらえるお客様も増えると思いますので、ここで一度DIY型賃貸の貸し出し方を学んでいってください。DIY型賃貸借のメリット・デメリットDIY型賃貸　貸主（所有者）側のメリット■ 現況のままで賃貸ができ、修繕の費用や手間がかからない■ 借主がDIY工事を行うため愛着が生まれ長期入居が見込まれる■明渡し時に設備・内装等がグレードアップしている可能性もある貸主側のメリットとしてはやはり費用をなるべくかけずに賃貸ができるということではないでしょうか。D

「実家や住んでいる家が空き家に…」　所有者100人超の困ったことと“リアルな声” 「空き家」の増加が社会問題になっています。空き家を所有し、取り扱いに困っている人も多いのではないでしょうか。あんしん解体業者認定協会（東京都港区)が、「空き家の放置理由に関する意識調査」を実施し、結果を紹介しています。 　調査は、2023年12月1～19日にかけて、空き家を放置した経験がある118人を対象に、インターネットで行われました。回答者の年代の割合は、20代が10.2％、30代が33.8％、40代が26.3％、50代が19.5％、60代以上が10.2％でした。 　空き家を放置した理由について質問すると、トップは33.1％の「手続きが進められない状態だった」でした。次いで、28.8％の「解体費用がかかる」、17.8％の「更地にすると固定資産税が高くなる」、14.4％の「保有しておきたい」、13.6％の「手続きが面倒・手間」という結果でした。 　トップの「手続きが進められない状態だった」と回答した人からは「兄弟姉妹で空き家の権利を分割しています。兄弟姉妹と連絡がとれないため、話が進みません」（30代・女性）、「父が亡くなったとき、海外暮らしからすぐに戻れなかったため」（40代・男性）、「土地の境界線問題が決着していない」（50代・男性）などのコメントが寄せられ、「家族・親族の意向がまとまらない」「遠方に住んでいたり忙しかったりして、対処できない」といった理由で手続きを進めることができないとのことです。 　また、「解体費用がかかる」の回答者からは「解体費用が高額で、貯金する時間が

何だか「２０２５年問題」って、今話題だよねぇ～♪でも、それって何なの？何が問題なの？「老後問題？」、「介護問題？」「年金問題？」、「南海トラフ地震問題？」「台湾有事問題？」、「ロシア・ウクライナ紛争？」それとも「イスラエル・パレスチナ問題？」・・・何じゃろか？まさか「たつき諒」の「私が見た未来」の予測で、２０２５年７月に大災害が起こる？との未来予測の事かな～？ってね。また「大地震」とか「津波」とかかな？それとも「富士山大噴火」とか？ただね～、それよりもっと「ヤバイ」ヤツが２０２５年にやってくるのじゃ。それが「太陽フレア」と「隕石落下」じゃ。もう知っているよね？知らないの？それは、ヤバイぜよ。＾＾；まだほかに「ヤバイ」ヤツが存在しているかも知れないけど、今は、この２件じゃ。「太陽フレア」って、学校で習った「太陽の黒点」というヤツがあるじゃんか～、「太陽の表面温度が低い」ヤツが「黒点」じゃ。それが増える時があるのじゃ。定期的にね。その「黒点」が増えると「太陽表面が活発」になって「地球」に「エックス線」とかの「電磁線」が、ド～ンと最初に降りかかって～、次に「高エネルギー」の「粒子線」が襲ってくるのじゃ。すんごいねぇ～！それと最後にやっかいなのが「電気を帯びたガス」が来るのじゃ。そうね～「太陽フレア・三段式ロケット？」みたいなもんじゃ。うぉ～！これって、も～「ロシア」の「超強力メガトン原子爆弾」よりも「数倍？」いや「数万倍？」もデッカイ「恐怖の大魔王」じゃ。それを世界各国の「予言者？」とか「霊能者？」とかが予言して？おるぞよ。「たつき涼？」も予言していたのかな？ま、彼女？は、「予定日と

「なに？中学生が親元を離れて、数か月の寄宿舎生活をするの？受験とか勉強のために？？・・・」あ～、そう。という政府の発表じゃけど、これって、ナンナン？？まだ「中学生」なのに、なんで親元を離れないとイケナイのかい？！今まで、そんな事は「神戸大地震」でも「東北大地震」でもきいたことないけど・・・なんでや？＾＾；しかも、最初は「２か月程度？」と言っていたのが、「無期限？」という怪しさじゃ。何でも「高校受験を控えているから・・・」という理由かい？！あのな～「高校受験」等よりも、まんず「親子や家族が一緒にこの震災を乗り切る！」というのが、一番の勉強じゃ！！！そう、「ホンモノの生きた実践的な知恵を育てる最高の時」じゃ！！！こんな「災害緊急時」はね～、「半年や一年」位の「学年のズレ？」があってもエエわい！自宅で「お勉強」すればエエのじゃ！「パソコンやタブレット、スマホ」等で十分じゃ！卒業の証書は、各学校で渡したらエエのじゃ！「ちょっとくらい単位が足らなくてもOK！」じゃ！卒業証書さえあれば「就職」も「進学」もOKじゃ！たとえ「学校」に行っても、あまり「お勉強しない？」子供もいっぱいおるのじゃ！何が「疎開？」じゃ？？戦時中じゃ～ねえ！しかも「中学生４００人中の２４０～２５０人くらい？」が「１００キロ程度離れた寄宿舎的な宿？に滞在」するが「勉強は自由勉強？」というし「先生は不在？」とのことじゃけど、そりゃ～「子供は自分で勉強をするのかい？自由なら自宅でイイじゃん！」ということじゃ！ナンデこんな「アホな」事をダレが考えて、ダレが実行しているんじゃ？前の「大地震」のときは、こんなこと全然無かったじゃん

は？なんじゃとて？？イチオク？？？・・とオクチいっぱいに「いちじく？」を食べているボク。（ごめん、ウソついたっ！）＾＾；だけどね～、なんじゃ？「平均不動産価格」が、ま、新築で東京とはいえ～、「新築マンション平均価格、一億円」って・・・過去最高じゃ～ないのかい？！だれが、買うの？中国人？？、他の外国人とか外資かい？？？まあ、誰でもイイけどね～、もう普通の日本人には買えない額じゃ。日本人なら「IT関連」とか「株や先物とか土地の投資家」とか～「芸能人・有名人」なのかいな？まあ、カネをもっているヤツは持っているからねえ～。うらやましぃ～（＾＾え？「ユーチューバー」かい？、ま～、今はかなり「きびし～」状況じゃと聞いておるぞよ。せいぜい「ヒカキン」とか「ひかるくん」とか～「エガちゃん」とか？・・・（エガちゃんって、すでに”３００万”登録されているので、かなり儲かっているかも？知れないぜよ。そうでもナイかな～？やっぱCMいっぱい入らないとね～、再生単価も減額されると、ちょいヤバイ？かも。）まあ、誰が買うにしても、やっぱ首都圏は高いと思うね。ボクがまだ東京にいたころって、まだそんなに「億ション」とかってなかったよね。＾＾４０年前くらいじゃから～、物価も安い時代だしちょっと郊外なら「都内一戸建て」も夢ではない時代じゃったね。その頃の「億ション物件」って芸能人とか有名人とか企業経営者、不動産・株式長者なんかが、多かったよ～な気がするぜよ。なんとか「サラリーマン」でもちょい無理すれば買えた「一戸建てや新築マンション」じゃね。＾＾だけどね～、今って、なにぃ～！！！「建築費」も「土地」も「人件費」もすん

「不動産＝儲かるもの」 このイメージ、いまだにありませんか？ 不動産は資産ではなく、もはや負債かも？という話をしたいと思います。 日本の人口減少 日本は一年間でどれくらい人口が減っているかご存じですか？ 2022年5月1日現在の概算値で、73万人の減少です。国籍上の日本人に限っても、 （こちらは2021年12月1日現在の確定値）63万人の減少です。 ところで、63万人とか73万人がどれくらいか？ 県別人口（2021年10月１日現在）で、最も少ないのは鳥取県で、約54万9000人です。 ちなみに下から順に島根県約66万5000人、徳島県約71万2000人です。 たったの一年で一県が無くなるほどの人口減少ということです。 そしてこの現象は、この先さらに加速するのです。 住宅の新規供給数 これだけ人口減少している中で毎年作られる新築住宅。 2021年の新築着工件数は約85万6500戸。 うち新規分譲（新しく売り出されている）住宅は、約24万4000戸です。 73万人人口が減っている中で、新しい家が24万戸供給されている。 当然空き家が増えますよね。 この空き家の増加は、特に地方が顕著です。日本の人口が減りながらも、首都圏や一部の都市には人が流れていますから、地方は特に人口が減っているということです。 ちなみに私の実家は超の付く田舎ですが、先日公示価格を見ましたら坪2万円でした。 これにしても、買う人がいればの話です。 仮に坪2万円で買ってくれる人がいて、100坪として200万円です。 家の除却費用や所有権移転などの諸費用で赤字ですね。 それでも手放せれば良い方です。 賃貸について

皆さん、こんにちは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 これまで、このnoteでは平戸・佐世保で宿泊事業を立ち上げるための多岐にわたる側面を深掘りしてきました。市場分析から法規制、資金調達、そして地域材や伝統工法を取り入れた建築の意義まで、皆さんの夢の宿の基盤が徐々に固まってきたことと思います。 今回は、その強固な基盤の上に、ゲストの心に深く刻まれる「体験」をデザインするための重要な要素、「内装デザイン」と「設備計画」に焦点を当てていきます。平戸の歴史的な趣、佐世保の国際的な雰囲気と九十九島の自然美。これらの地域ならではの魅力を内装に取り入れ、最新の設備で快適性を確保することで、あなたの宿は単なる宿泊施設を超え、ゲストにとって忘れられない旅の舞台となるでしょう。 なぜデザインがゲスト体験に直結するのか？どのような設備が「おもてなし」の質を高めるのか？そして、それらを平戸・佐世保の特性とどう融合させるのか？私の建築士としての視点から解説していきます。この第14回を読み終える頃には、あなたの宿が、「また訪れたい」と思わせる魅力的な空間となるための具体的なヒントが満載のはずです。 1. 内装デザイン：コンセプトと地域性を融合させる内装デザインは、宿の第一印象を決定づけ、ゲストの滞在中の気分や体験に大きな影響を与えます。単に「おしゃれ」であるだけでなく、あなたの宿のコンセプトと平戸・佐世保の地域性を深く融合させることが重要です。 1-1. コンセプトとターゲット層を具現化するデザイン まずは、あなたの宿のコンセプトを再確認しましょう。誰に、どのような体験を提供したいのか

皆さん、こんばんは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 これまで、私たちは平戸・佐世保で宿泊事業を始める上での市場分析から、法規制、そして資金調達と物件選定に至るまで、多岐にわたるテーマを掘り下げてきました。皆さんの心の中には、きっと具体的な宿のイメージがより鮮明に描かれていることでしょう。　今回は、そのイメージをさらに深め、あなたの宿に「平戸・佐世保らしさ」という唯一無二の個性を吹き込むための重要な要素、「地域材」と「伝統工法」に焦点を当てていきます。単に建物を建てる、あるいは改修するだけでなく、その土地の歴史や文化、自然と共鳴する空間を創り出すことで、宿泊客に深い感動と記憶に残る体験を提供することができます。 なぜ地域材を使うのか？伝統工法が古民家再生にどう活きるのか？そして、それらが最終的にあなたの宿のブランド価値をどのように高めるのか？私の建築士としての経験と、この地域の特性を踏まえながら解説していきます。この第13回を読み終える頃には、あなたの宿が、単なる宿泊施設を超え、平戸・佐世保の「物語」を語り継ぐ場所となるための具体的なアイデアが湧いてくるはずです。 1. なぜ地域材を使うのか：経済性、環境性、そして宿の「物語」地域材とは、その地域で育った木材や、地域で採取される石材、土、あるいは伝統的な素材などを指します。平戸や佐世保で宿を設計・建築する際に地域材を積極的に取り入れることは、単なる流行やエシカルな視点に留まらない、多角的なメリットをもたらします。 1-1. 経済的メリット：輸送コストの削減と地域経済への貢献 第一に、輸送コストの削減です。遠方か

皆さん、こんにちは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 さて、前回は、宿泊事業を始めるにあたっての資金調達と物件取得・改修について、地域特化型の視点から詳しく解説しました。今回は、いよいよ物件選定の核心に迫ります。平戸・佐世保という地域で、どのような土地や物件を選べば、あなたの理想の宿を実現できるのか？地元ならではの視点と、具体的な選び方のコツを解説していきます。あっ、私自身、生月島内に中古の戸建て物件を取得しまして、簡易宿所申請の準備中です。参考までに(笑)。 1. 平戸・佐世保の土地選び：地域特性とターゲット層を考慮する宿泊施設を建てる場合、土地選びは事業の成否を左右する重要な要素です。平戸と佐世保では、それぞれ異なる特性があるため、ターゲット層に合わせた土地選びが不可欠となります。 1-1. 平戸の土地選び：歴史、自然、離島の魅力を活かす 平戸は、歴史的な街並み、豊かな自然、そして離島の個性的な魅力が共存する地域です。宿泊施設のコンセプトに合わせて、最適な土地を選びましょう。 平戸城下町周辺: 歴史好きの観光客をターゲットにするなら、平戸城周辺の土地がおすすめです。城下町の風情を活かした宿づくりができます。ただし、景観規制がある場合があるので、事前に確認が必要です。 寺院と教会の見える風景周辺: 平戸を代表する景観を望める場所は、宿泊客にとって大きな魅力となります。特に、高台にある土地は眺望が良く、人気が高いです。 生月島・度島などの離島: 手つかずの自然や独特の文化に触れたい観光客には、離島の土地がおすすめです。交通アクセス（フェリーの発着時間や港からの

皆さん、こんにちは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 さて、これまでのnoteで、平戸・佐世保の観光市場の魅力から始まり、宿泊事業の法的側面、地域の条例、そして空き家・古民家活用の具体的なプロセスまで、多岐にわたる知識を共有してきました。いよいよ、あなたの頭の中にある「理想の宿」のイメージが、現実の事業計画として具体性を帯びてきた頃だと思います。夢を現実にするために不可欠な要素、それはずばり「資金」です。物件の取得、法規制に適合させるための改修、そして魅力的な内装デザインの実現には、まとまった資金が必要となります。しかし、ただお金があれば良いというわけではありません。平戸や佐世保という地域に特化し、その特性を最大限に活かしながら、いかに賢く資金を調達し、物件を取得・改修していくか。これが、今回のテーマである「資金調達と物件取得・改修（地域特化型）」の本質です。 今回は、資金調達の具体的な方法、平戸・佐世保ならではの物件選定のコツ、そして地域材や伝統工法を取り入れた設計・建築の可能性について、私の経験と専門知識を交えながら、じっくりと解説していきます。この第11回を読み終える頃には、あなたの夢の宿が現実となるための「カネとチエ」の道筋が明確になっているはずです。 1. 平戸・佐世保で利用できる資金調達の道筋：地元密着型アプローチ宿泊事業の資金調達は、大きく分けて自己資金、融資（公的・民間）、補助金・助成金、そしてクラウドファンディングなどが挙げられます。この地域で事業を行うからこそ、地元に特化した資金調達の方法を理解しておくことが非常に重要です。 1-1. 地元

皆さん、こんばんは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 これまで、平戸・佐世保の観光市場のポテンシャルから、宿泊事業の法的側面、そして地域の条例がもたらす影響まで、多角的に掘り下げてきました。頭の中で描いていた夢の宿の輪郭が、だいぶはっきりしてきたのではないでしょうか。 今回は、その夢をいよいよ具体的な「形」にする段階、すなわち空き家や古民家を宿泊施設として再生するための実践的なプロセスに焦点を当てていきます。平戸には歴史ある古民家、佐世保には市街地や郊外に点在する空き家が多く、これらは眠れる地域資源とも言えます。これらの物件を宿として活用することは、単なる事業に留まらず、地域の活性化や景観保全にも大きく貢献します。 しかし、「古民家再生」と一口に言っても、その道のりは決して平坦ではありません。物件の選定から、法規制への対応、そして具体的なリノベーション、さらには補助金の活用まで、様々なステップを踏む必要があります。この第10回を読み終える頃には、平戸・佐世保であなたの理想の宿を実現するための、具体的なロードマップが手に入っているはずです。 1. 理想の物件を見つける：平戸・佐世保での「掘り出し物」探し空き家や古民家を宿泊施設として活用する上で、まず最初の、そして最も重要なステップが「理想の物件を見つける」ことです。これは、単に古い家を見つけるという意味ではありません。あなたの描く宿泊事業のコンセプトに合致し、かつ法的な要件を満たせるポテンシャルを秘めた「掘り出し物」を探す作業です。 平戸と佐世保では、物件の特性が大きく異なります。平戸は、歴史的な城下町エリアに

皆さん、こんばんは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 さて、これまでの記事で、平戸・佐世保の宿泊事業における市場の可能性、法的な基礎知識、そして建築基準法や消防法といった建物そのものに関わる規制について深く掘り下げてきました。特に前回の第8回では、古民家再生における法的注意点について詳解しました。 今回は、さらに一歩踏み込み、国が定める法律だけでなく、長崎県、そして平戸市と佐世保市が独自に定めている「条例」に焦点を当てていきます。これらの条例は、その地域の個性や価値を守り、未来へ引き継いでいくために設けられたものであり、宿泊事業を展開する上で、建物の外観や開発行為に大きな影響を与える可能性があります。平戸の歴史ある街並み、佐世保のダイナミックな港の景観、そして九十九島の豊かな自然。これらの地域資源を最大限に活かし、かつ、法的に適切に事業を進めるためには、それぞれの地域の「ルール」を深く理解し、それに「融合」するような宿づくりが求められます。この第9回を読み終える頃には、あなたの夢の宿が、地域に調和し、愛され、そして持続可能な事業となるための具体的な視点が身についているはずです。 1. なぜ地域の条例が宿泊事業に重要なのか：個性と持続可能性地域の条例は、その自治体が目指すまちづくりの方向性や、特に守りたいと考える地域資源の保護のために制定されます。宿泊事業を始める際、これらの条例を無視して計画を進めてしまうと、思わぬ障壁に直面したり、地域住民との摩擦を生んだりする可能性があります。 地域条例が宿泊事業に重要である理由はいくつかあります。 地域の個性と魅力を守る:

皆さん、こんばんは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 これまで、平戸・佐世保の観光市場の可能性、宿泊事業の法的な基礎、そして具体的な許認可プロセスについて詳しく解説してきました。頭の中の「理想の宿」のイメージが、いよいよ現実味を帯びてきたのではないでしょうか。 しかし、その夢の宿が既存の建物、特に古民家や築年数の経過した物件を再生して生まれる場合、避けて通れないのが建築基準法と消防法という二つの大きな壁です。長崎県平戸市や佐世保市には、魅力的な古民家や歴史ある建物が数多く存在し、これらを宿泊施設として再生することは、地域の魅力向上に大きく貢献します。一方で、これらの法律は「人の命を守る」という非常に重要な役割を担っており、その基準は厳格です。 第7回で、許認可の窓口や大まかな流れはご理解いただけたと思いますが、今回はさらに深く、建築の専門家である私の視点から、古民家再生における建築基準法と消防法の具体的な要件と、特に注意すべき点を詳解していきます。この第8回を読み終える頃には、あなたの古民家再生プロジェクトが、安全かつ合法的に、そして計画通りに進むための実践的な知識が身についていることと思います。 1. なぜ「用途変更」が最大の壁となるのか？：建築基準法の基本 古民家や一般住宅、あるいは店舗として使われていた建物を宿泊施設に転用する際、最も重要で、かつ大きなハードルとなるのが建築基準法上の「用途変更」です。 これは、建物の使用目的が「特殊建築物」である宿泊施設に変わることで、建物の安全性や避難の確保に関する基準が厳しくなるためです。建築基準法は、建物の規模や用

皆さん、こんばんは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 これまで6回にわたり、平戸・佐世保の観光市場の魅力から、事業計画の重要性、そして簡易宿所と民泊の選択肢について深く掘り下げてきました。頭の中のアイデアが、いよいよ具体的な形になりつつある方もいらっしゃるのではないでしょうか。 今回は、そのアイデアを「合法的な事業」としてスタートさせるための、最も実践的かつ重要なステップに踏み込みます。それが、長崎県、平戸市、そして佐世保市における旅館業法に基づく「許可」と、民泊新法に基づく「届出」の具体的な手続きです。 法規制の理解は事業の安全性を担保する上で不可欠だと、前回の第6回でも強調しました。特に、自治体によって手続きの流れやローカルルールが異なりますので、この地域の特性を踏まえた詳細なガイドが不可欠です。 私自身、ここ数年で金沢市、京都市、和歌山市、淡路市、佐賀市、伊万里市などで20件ほど、簡易宿所もしくは民泊の手続きをサポートさせていただきましたが、審査機関によって微妙にルールが異なることと、そのローカルルールの重要性を身をもって経験しています。 この第7回を読み終える頃には、イメージする事業がどの行政機関と連携し、どのようなプロセスで許認可を得ていけば良いのか、具体的なロードマップが見えてくるはずです。 1. 旅館業法の許可プロセス：複雑だからこそ事前の準備が鍵旅館業法に基づく宿泊施設の開設は、ホテル、旅館、簡易宿所のいずれの形態であっても、「許可制」です。これは、事業を開始する前に、管轄の保健所が施設が法的な基準を満たしているかを厳しく審査し、許可を与えると

皆さん、こんばんは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 これまで私たちは、平戸や佐世保が持つ観光市場の可能性を探り、宿泊事業の法的基礎を学び、そして立地特性に応じた最適な事業モデルやユニークな宿の秘訣について考察してきました。頭の中には、きっと具体的なアイデアが膨らんでいることと思います。 しかし、素晴らしいアイデアやコンセプトだけでは、事業は始まりません。夢を現実のものとし、持続可能な宿泊事業を平戸や佐世保で展開していくためには、緻密な事業計画の策定と、関連する法規制の徹底的な理解が不可欠です。この二つは、車の両輪のように、どちらか一方が欠けても目的地にはたどり着けません。特に、この長崎県北地域の特性を踏まえながら、それぞれの重要性を深く掘り下げていきましょう。 1. なぜ事業計画が不可欠なのか：夢を数値に落とし込む作業「こんな宿を創りたい！」「こんな体験を提供したい！」という熱い想いは、事業の原動力です。しかし、その想いを具体的な数値と戦略に落とし込むのが事業計画です。これは単なる書類作成ではなく、あなたのビジネスを成功に導くための羅針盤であり、自己分析の場でもあります。平戸や佐世保という特定の地域で事業を行うからこそ、その地域性を事業計画に深く組み込む必要があります。 まず、事業計画を立てることは、ターゲットとなる旅行者層の具体化から始まります。過去の第1回でも触れたように、コロナ禍を経て変化した旅行者のニーズは多様です。あなたは平戸の歴史とキリスト教文化に深く触れたい「歴史探求家」をターゲットにするのか、佐世保の九十九島でマリンアクティビティを楽しみたい

こんばんは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 これまで、平戸・佐世保の観光市場のポテンシャルや、宿泊事業の基本的な法規について学んできました。前回の第3回では、あなたの土地が持つ「立地特性」から、どのような宿泊事業モデルが最適かを探る視点を提供しました。 今回は、いよいよ具体的な事業形態の選択に深く踏み込みます。特に、中小規模の宿泊事業を検討されている方にとって、最も現実的な選択肢となる「簡易宿所」と「民泊（住宅宿泊事業）」に焦点を当てていきます。この二つはよく混同されがちですが、その法的要件、運営上の制約、そして事業としての特性は大きく異なります。 平戸市や佐世保市で、空き家や古民家を有効活用して宿泊事業を始めたいと考えている方は多いでしょう。しかし、どちらの形態があなたの目的や物件、そして地域の特性に合致するのかを見極めることは、事業の成否を左右する重要な判断です。 この第4回では、簡易宿所と民泊のメリット・デメリットを徹底的に比較し、平戸・佐世保における空き家・古民家活用の具体例、そしてあなたの事業が地域にどのような貢献をもたらすかという視点も交えながら、賢い選択をするためのヒントをお伝えしていきます。 1. 簡易宿所と民泊（住宅宿泊事業）の基本を再確認まずは、それぞれの事業形態の定義と、前回おさらいした旅館業法・民泊新法における位置づけを簡単に確認しておきましょう。 1-1. 簡易宿所営業：旅館業法に属する「許可」事業 簡易宿所は、旅館業法に定められる宿泊施設の一種です。これは、「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設で、宿泊料を受け

皆さん、こんにちは！アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 前々回は平戸・佐世保の観光市場の変化と地域資源の可能性について、前回は宿泊事業を始める上での法的な基礎知識、特に旅館業法と民泊新法の違いについて詳しく解説しました。これで、あなたの土地が持つ「魅力」と、それを事業化するための「ルール」の概略は掴んでいただけたかと思います。 しかし、いざ「自分の土地で宿泊事業を始めよう！」と思ったとき、次に考えるべきは「具体的にどんな種類の宿泊施設を、どこに建てるのか、あるいは既存の建物をどう活用するのか」という点ではないでしょうか。土地の形状や広さ、周辺環境、そして何よりも「立地」は、宿泊事業の成否を分ける非常に重要な要素です。平戸市と佐世保市は、それぞれが持つ立地特性が大きく異なります。 第3回となる今回は、あなたの土地が持つ「立地特性」を徹底的に分析し、それに最も適した宿泊事業モデルを見つけるための視点を提供します。平戸の歴史ある街並み、佐世保の賑やかな港、そして九十九島の豊かな自然。これらの地域性を最大限に活かした、最適な宿泊事業モデルを一緒に探っていきましょう。 1. 「立地」が宿泊事業の成否を分ける理由：顧客の動機とアクセス宿泊事業において、「立地」はまさに生命線です。なぜなら、顧客が宿泊施設を選ぶ理由は、その立地と深く結びついているからです。 例えば、ビジネスパーソンが宿泊施設を選ぶ際、駅からのアクセスや、取引先への近さを重視するのは当然です。観光客であれば、観光地へのアクセス、景観の良さ、周辺の飲食店やショッピング施設の充実度などが決め手となります。温泉地であれ

こんばんは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 前回の記事では、私の活動拠点である長崎県平戸市と佐世保市の豊かな観光資源と、変化する旅行者のニーズについて深掘りしました。地域ならではの魅力を活かした宿泊事業の可能性を感じていただけたのではないでしょうか。 しかし、どんなに素晴らしいコンセプトや立地があっても、事業を始める上で避けて通れないのが法規制の壁です。特に、宿泊事業は「人の命を預かる」性質上、非常に厳格なルールが定められています。これを理解せずして、安全かつ合法的な運営はできません。 第2回となる今回は、宿泊事業の根幹をなす「旅館業法」と、近年注目を集める「民泊新法（住宅宿泊事業法）」の違いに焦点を当て、それぞれの法律が定める要件や、平戸・佐世保で事業を始める際にどちらの選択肢が最適なのかを、具体的に解説していきます。あなたのアイデアを形にする第一歩として、法的な基礎知識をしっかりと身につけていきましょう。 1. 宿泊事業の二大法規：旅館業法と民泊新法（住宅宿泊事業法）日本で「宿泊」を伴う事業を行う場合、基本的には旅館業法か、あるいは民泊新法（住宅宿泊事業法）のいずれかの法律に基づかなければなりません。この二つの法律は、目的や規制の厳しさが大きく異なります。 1-1. 旅館業法とは？～ホテル・旅館・簡易宿所の厳しい基準～ 旅館業法は、ホテルや旅館、簡易宿所といった、反復継続して「宿泊料を受けて人を宿泊させる」事業を規制する法律です。この法律の目的は、利用者の衛生と安全を確保することにあります。そのため、施設構造、衛生管理、消防設備などに関して、非常に詳細か

皆さん、こんにちは！ アステラ法務コンサルティングの「たくえい」です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 これまで「土地活用編」として、土地活用の基本的な考え方から、税金、法的な側面、そして環境配慮まで、幅広い知識をお伝えしてきました。いよいよ今回から、「テーマ3：宿泊・観光・民泊」という、まさにこれからの土地活用において大きな可能性を秘めた分野に踏み込んでいきます。そして、私の活動拠点である長崎県平戸市と佐世保市の具体的な魅力を最大限に活かす視点でお話しを進めていきたいと思います。 宿泊・観光・民泊事業を成功させるためには、単に建物を建てるだけでは不十分です。最も重要なのは、「いま、旅行者が何を求めているのか」というニーズを正確に把握し、そして「あなたの土地や地域が持つ独自の魅力」を最大限に引き出すことです。 第1回となる今回は、平戸・佐世保の観光市場がどのように変化しているのか、そしてこの地域が持つ豊かな資源をどのように掘り起こし、宿泊・観光・民泊事業に繋げていくべきかについて、深掘りしていきましょう。 1. コロナ禍を経て変化した旅行者のニーズ：平戸・佐世保のチャンス世界的に大きな変化をもたらしたコロナ禍は、私たちの旅行スタイルや価値観にも大きな影響を与えました。海外旅行が制限された期間、国内旅行が見直され、特定のニーズを持つ旅行者が増加しました。この変化は、平戸・佐世保のような地域にとって、新たなビ

土地活用を考える際、多くのオーナーさんは「自分の土地に何を建てて、どう活用するか」という視点から入ります。しかし、世の中には「土地は借りているけれど、建物は自分のもの」という形態の不動産が存在します。これが、まさに今回取り上げる「借地権付建物」です。 通常の不動産売買では、土地と建物がセットで売買されますが、借地権付建物の場合は、土地の所有権は地主が持ち続け、建物と「土地を借りる権利（借地権）」を売買することになります。この複雑な権利関係が、売主にとっても買主にとっても、様々な注意点とリスクを生み出します。 「土地活用編」の第15回目となる今回は、この借地権付建物の売買に焦点を当て、その特殊な仕組み、売買時の重要な注意点、そして売主・買主それぞれの視点から知っておくべきポイントを解説します。あなたの資産を守り、円滑な取引を進めるために、この複雑な関係を一つずつ読み解いていきましょう。 1. 借地権付建物とは何か？～土地と建物の所有者が異なる不動産～まず、借地権付建物の基本的な概念を再確認しましょう。以前の「土地活用編（第7回）」で、定期借地権と普通借地権について詳しく解説しましたが、今回はその知識を前提として話を進めます。 借地権付建物とは、簡単に言えば、「他人の土地を借りて（借地権）、その上に自分の建物を建てて所有している不動産」のことです。一般的な不動産（所有権付き不動産）は、土地と建物の両方を同一の人が所有していますが、借地権付建物の場合、土地の所有者（地主）と建物の所有者（借地人）が異なります。この「土地は地主のもの、建物は借地人のもの」という状態が、売買を複雑にする最

土地活用を考えるとき、あるいは所有する土地の売却や購入を検討する際に、最も気になるのが「その土地にどれくらいの価値があるのか」という点ではないでしょうか。しかし、一口に「土地の価値」と言っても、実はその算出方法や目的によって、複数の異なる「価格」が存在します。特に、税金や公的な場面で用いられる「土地評価額」と、実際に市場で取引される「実勢価格」は、しばしば大きな乖離を示すことがあります。 「土地活用編」の第14回目となる今回は、この「土地評価額」と「実勢価格」の根本的な違い、それぞれの価格がどのような目的で、どのように算出されるのかを詳しく解説します。これらの違いを正しく理解することは、適切な土地活用計画を立てたり、有利な不動産取引を進めたりするための、非常に重要な基礎知識となります。あなたの土地の「本当の価値」を見極め、賢い判断を下すための羅針盤をこの記事で見つけていきましょう。 1. 「価格」とは何か？～土地にまつわる多様な価値の尺度～土地には、見る人や目的によって様々な「価格」が存在します。この多様な価格の概念を理解することが、土地の価値を見極める第一歩となります。私たちが「この土地はいくらだ」と考えるとき、それは通常、「市場でいくらで売買されるか」という「実勢価格」を指していることが多いでしょう。しかし、国や地方自治体が課税のために使う価格、公共事業で土地を収用する際の価格、相続が発生した際の価格、あるいは不動産担保ローンを組む際の金融機関の評価額など、目的が異なれば、算出される価格も大きく変わってくるのです。 これは、それぞれの価格が異なる目的のために設定されているか

アステラ法務コンサルティングの"たくえい"です。私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 さて、土地を活用しようとするとき、私たちはその土地の広さや形、立地、そして地目や用途地域といった情報に注目します。しかし、それらと同じくらい、あるいはそれ以上に大切な情報があります。それは、あなたの土地と隣の土地との「境界」が、どこにあるのかということです。一見当たり前のように思えるこの問いが、実は多くの土地オーナーにとって深刻な問題となり得るのが、今回取り上げる「境界未確定土地」です。 私も行政マン時代に、官民境界確定業務の担当を務めていたこともあり、土地オーナーさん、土地家屋調査士さんが苦労されている姿を、拝見する機会が多々ありました。さて、「土地活用編」の第13回目となる今回は、この境界未確定土地がもたらす様々なリスク、そしてそのリスクを解消するための具体的な方法について詳しく解説します。あなたが所有する土地、あるいはこれから購入を検討している土地が、もし境界未確定の状態であったとしたら、どのような問題が起こり得るのか、そしてそれを解決するために何が必要なのか。この記事を通じて、大切な資産を守り、円滑な土地活用を進めるための知識を深めていきましょう。 境界未確定土地とは何か？：見えない線がもたらす不確実性まず、「境界未確定土地」とは一体どのような土地を指すのでしょうか。これは、法的に確定された境界線が明確になっていない土

こんばんは。 アステラ法務コンサルティングの"たくえい"です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 さて、土地活用を考える際、私たちはとかく自分の土地のことばかりに目を向けがちです。しかし、土地は決して独立した孤島ではありません。必ずと言っていいほど、その隣には別の土地があり、そこには別のオーナーがいます。 そして、これら隣接する土地との関係性は、時に私たちの土地活用計画に、予期せぬ制約や、あるいは思いがけない活用の道筋を与えることがあります。今回、私たちが深掘りするのは、まさにこの「隣地との関係性」を法的に規定する、少し専門的な概念である「地役権（ちえきけん）」です。 「土地活用編」の第12回となる今回は、この見えにくいけれど非常に重要な権利、地役権について詳しく解説します。地役権があなたの土地にどのような影響を与え得るのか、そして隣地との間で生じる可能性のあるトラブルを未然に防ぎ、あるいは解決するために、地役権の知識がどのように役立つのかを、具体的に見ていきましょう。 地役権とは何か？：他人の土地を利用する権利の基本地役権とは、簡単に言えば、「自分の土地（要役地：ようえきち）の便益のために、他人の土地（承役地：しょうえきち）を利用できる権利」のことを指します。ここでの「便益」とは、利便性を高めること、つまり、自分の土地をより効果的に利用するために、隣の土地に何らかの働きかけをすることを意味します。 例えば

こんばんは。 合同会社アステラみらい二級建築士事務所の"たくえい"です。 土地活用を検討しているオーナー様にとって、アパート建設や駐車場、トランクルームといった収益化のアイデアは魅力的です。しかし、活用方法が決まるまでの間、あるいは特定の活用方法を選ばず「更地」のまま所有し続ける場合、その「空き地」には、思わぬリスクが潜んでいます。 「土地活用編」の第11回目となる今回は、放置された空き地が抱える「防犯」と「防災」のリスクに焦点を当て、それらを未然に防ぐための具体的な対策を詳しく解説します。土地オーナーとしての責任を果たし、地域との良好な関係を保ちながら、大切な資産を守るための賢い空き地管理術を学んでいきましょう。 1. 放置された空き地が抱える「防犯」リスク空き地は、何もしないで放置していると、様々な防犯上の問題を引き起こす可能性があります。 1-1. 不法投棄・ゴミの不法投棄 最も多いのが、ゴミの不法投棄です。家庭ゴミはもちろん、家電製品、家具、建築廃材、産業廃棄物などが不法に投棄されるケースが後を絶ちません。 リスク: 景観の悪化: 地域住民に不快感を与え、土地のイメージや評価が低下します。 悪臭・害虫の発生: 悪臭やネズミ・ゴキブリなどの害虫が発生し、周辺住民の生活環境に悪影響を与えます。 環境汚染: 有害物質を含むゴミが投棄された場合、土壌汚染や水質汚染を引き起こす可能性があります。 撤去費用: 投棄されたゴミの撤去費用は、原則として土地オーナーが負担しなければなりません。大量の産業廃棄物などが投棄された場合、高額な費用が必要となることもあります。 さらなる投棄を誘発

こんばんは。 アステラ法務コンサルティングの"たくえい"です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 さて、土地を所有している方にとって、将来必ず直面する問題の一つが相続税です。特に、都心部や駅に近い場所など、評価額が高い土地を所有している場合、相続税の負担は非常に大きくなる可能性があります。しかし、国は一定の条件を満たす土地に対して、相続税の計算における評価額を大幅に減額する特例を設けています。それが、今回のテーマである「小規模宅地等の特例」です。 「土地活用編」の第10回目となる今回は、小規模宅地等の特例について、その内容、適用要件、そして土地活用と組み合わせることでどのように相続税対策に繋がるのかを詳しく解説します。この特例を正しく理解し活用することは、相続税の負担を大幅に軽減し、大切な土地を次世代にスムーズに引き継ぐための、まさに最重要ポイントと言えるでしょう。 1. 相続税の基本と小規模宅地等の特例の重要性小規模宅地等の特例を理解する前に、まず相続税の基本的な考え方と、なぜこの特例が重要視されるのかを確認しておきましょう。 1-1. 相続税とは？ 相続税とは、亡くなった方（被相続人）の財産を、相続人（配偶者、子など）が引き継ぐ際に課される税金です。相続財産には、現金、預貯金、有価証券、不動産、動産などあらゆるものが含まれます。 相続税は、相続財産の総額から基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。さてさて、いきなりですが、不動産の有効活用のお話です。アパートやマンションの建設は初期投資が大きく、コインパーキングやトランクルームは収益性が立地に左右される側面があります。しかし、あなたの土地の特性や予算、そして「ちょっと変わったことをしてみたい」という思いがあるなら、近年注目を集めている「コンテナハウス」や「タイニーハウス」を活用した土地活用は、非常に魅力的な選択肢となり得ます。 「土地活用編」の第9回目となる今回は、従来の土地活用の枠にとらわれない、コンテナハウスとタイニーハウスの活用可能性について、その特徴、メリット・デメリット、そして具体的な事例や注意点を詳しく解説します。狭小地や変形地、あるいは活用法が見つからずに眠っている遊休地も、これらのユニークな方法で新たな価値を生み出すことができるかもしれません。 1. コンテナハウスとは？～物流の箱が建物の可能性を秘める～まず、コンテナハウスの基本から見ていきましょう。 1-1. コンテナハウスの定義と種類 コンテナハウスとは、貨物輸送用の海上コンテナ（ISOコンテナ）を建築材料として再利用し、住居や店舗、事務所、倉庫などに改装した建物のことです。堅牢な構造と規格化されたサイズが特徴で、組み合わせることで様々な用途に対応できます。 コンテナハウスには、大

こんばんは。 アステラ法務コンサルティングの"たくえい"です。 土地活用と聞くと、アパートやマンションの建設、あるいは大規模な商業施設の誘致といった、多額の初期投資や長期的な事業計画を伴うイメージがあるかもしれません。しかし、所有する土地の広さや立地、そして予算によっては、もっと手軽に始められる有効な活用方法があります。 「土地活用編」の第8回目となる今回は、比較的初期投資を抑えつつ、安定した収益が期待できる「コインパーキング活用」と「トランクルーム活用」について、それぞれの特徴、メリット・デメリット、そして成功のポイントを詳しく解説します。あなたの遊休地や、今後利用予定のない土地を、賢く収益化する方法を探ってみましょう。 1. コインパーキング活用：遊休地を手軽に収益化するまず、都市部を中心に普及しているコインパーキングの活用について解説します。 1-1. コインパーキングとは？その仕組みと特徴 コインパーキングとは、時間貸しや日貸しで車両を駐車させるスペースを提供し、利用料金を徴収する駐車場のことです。一般的には、精算機やロック板などの設備を設置し、無人で運営されます。 コインパーキング活用の大きな特徴は、アスファルト舗装や精算機、ロック板などの設備投資で済むため、アパートやマンション建設に比べて初期投資が格段に少ない点です。また、建物の建設を伴わないため、建築基準法の制約が比較的少なく、土地の形状や広さの制約を受けにくいという利点もあります。 1-2. コインパーキング活用のメリット 初期投資が少ない: アスファルト舗装、精算機、ロック板、ライン引き、照明などの設備設置が

こんばんは。 合同会社アステラみらい二級建築士事務所の"たくえい"です。 土地活用と聞くと、アパートやマンションを建設して賃貸する、駐車場にする、あるいは売却するといった方法を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし、土地を「貸す」という選択肢、つまり「借地権」を活用した方法も、土地オーナーにとって非常に魅力的な選択肢となり得ます。 「土地活用編」の第7回目となる今回は、「定期借地権」と「普通借地権」という、借地権の主要な2つの形態に焦点を当てて解説します。これらの借地権を理解することで、土地オーナーは「土地は手放したくないが、有効活用したい」というニーズに応える、新たな可能性を見出すことができるでしょう。 1. 借地権とは何か？～土地を「貸す」という選択肢～まず、借地権の基本的な考え方から理解を深めていきましょう。 1-1. 借地権の定義 借地権とは、建物の所有を目的として、地主（土地オーナー）から土地を借りる権利のことです。土地を借りる人は「借地人」と呼ばれ、借地人は地主に対して地代（賃料）を支払います。 日本の民法では、土地と建物はそれぞれ独立した不動産として扱われます。そのため、土地の所有者と建物の所有者が異なるケースが発生し得ます。借地権は、まさにこの「土地は他人のものだが、その上に自分の建物を建てて利用する」ことを法的に保護する権利なのです。 1-2. 借地権の歴史と借地借家法の役割 借地権の概念は古くから存在しますが、その権利関係を定めているのが「借地借家法」です。この法律は、借地人（借り手）の権利保護を強く意識して作られています。 明治時代から昭和初期にかけて

土地活用を考える際、その土地が面している道路の幅員は、土地の利用価値や建築計画に大きく影響します。特に、見落としがちなのが「セットバック」という概念です。 「土地活用編」の第6回目となる今回は、前回解説した「私道と公道の違い」に続き、「セットバック」について詳しく掘り下げていきます。あなたが所有する土地や、これから購入を検討している土地が、実はセットバックの対象になっているかもしれません。この記事を読み進めることで、セットバックの基本から、それが土地活用に与える影響、そして具体的な対応策までを理解し、賢い土地活用を目指しましょう。 1. 建築基準法と道路の幅員：なぜ4m以上が必要なのか？まず、セットバックの前提となる建築基準法と道路の幅員に関する規定から理解を深めましょう。 1-1. 建築基準法上の「道路」とは 前回の記事でも触れたように、建築基準法では、建築物の敷地は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと定められています（建築基準法第43条：接道義務）。 この「幅員4m以上の道路」というのは、単に車両が通行できるだけの道ではなく、火災時の避難経路の確保、救急車や消防車などの緊急車両の通行、建築資材の搬入、日照・通風の確保など、都市の安全と快適な住環境を守るために必要不可欠な幅とされています。 1-2. 道路の種類と定義の再確認 建築基準法上の道路には、主に以下の種類があります。 公道（建築基準法第42条第1項第1号）: 国道、県道、市道など、国や地方公共団体が管理する幅員4m以上の道路。 既存道路（建築基準法第42条第1項第2号）: 都市計画法

こんばんは。 長崎県で古民家再生や民泊施設の設計を手がける二級建築士の"たくえい"です。 今回のテーマは、土地活用を考えるうえで避けて通れない「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いについてです。 これらの用語は、不動産取引や建築計画、相続・売却の場面などで頻繁に登場しますが、一般の方にとってはなかなか分かりづらいものかもしれません。この記事では、その違いと背景、実際に土地活用を考える際の判断ポイントをわかりやすく解説します。 「都市計画区域」って何だろう？まず、市街化区域や市街化調整区域を理解するためには、そもそもの前提となる「都市計画区域」という考え方から整理する必要があります。都市計画区域とは、国や都道府県、市町村などが、都市の健全な発展を図るために、土地の利用や建物の建築を調整するエリアのことです。道路や上下水道、公園、公共施設の整備といった都市インフラの計画を効率よく進めるために、ある程度まとまった範囲を「都市計画区域」として定め、その中でルールを設けるのです。 都市計画区域の中には、さらに「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つの区分が設けられています。今回の記事で扱うのは、最も性格の異なる「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いです。 市街化区域とは？ 〜建物が建てやすい土地〜市街化区域とは、すでに建物が立ち並んでいて、今後も計画的に市街地として発展させていこうというエリアを指します。都市インフラ（道路・上下水道・電気・ガスなど）の整備が進んでおり、住宅や店舗、工場などさまざまな建物が建築できるように制度上も整備されています。 市街化区域に指定された

こんばんは。 アステラ法務コンサルティングの"たくえい"です。 今回は土地活用編の第2回。テーマは「再建築不可物件をどう活かすか？」です。 日本の5戸に1戸は空き家とも言われる今、地域の特性や構造の6割以上が「再建築不可物件」になりうるとも言われ、これらをどう活かすかは、重要なテーマの一つです。 はじめに 再建築不可物件とは、建築基準法により新たな建物の建築が認められていない土地や建物を指します。これは、主に敷地が道路に2メートル以上接していないなどの理由で、建築基準法上の「接道義務」を満たしていない場合に該当します。 そのため、既存の建物を取り壊すと新たな建築ができず、資産価値が下がると考えられがちです。しかし、視点を変えれば、再建築不可物件には独自の活用方法が存在し、収益化や有効利用が可能です。本記事では、再建築不可物件の活用方法について詳しく解説します。 活用の方法を探る まず、既存の建物をリフォームして活用する方法があります。 再建築はできなくても、既存建物の内装や設備を改修することで、居住用や賃貸用として再利用が可能です。 例えば、築年数が経過した一戸建てを内装中心に改装し、水回りや空調設備を整えることで、シェアハウスや民泊施設としての再生が図れます。特に都市部や観光エリアでは、短期滞在需要の増加により、民泊事業は一定の市場性を持っています。 ただし、民泊運営には住宅宿泊事業法に基づく届け出や、地域ごとに異なる条例への対応が必要です。また、リフォーム費用を抑えながらも、現代的なデザインや機能性を取り入れることで、入居者から選ばれやすい物件へと再生することが可能です。

こんにちは。「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 平戸市では第５回目となる、無料相談会のご案内です。 極めてローカルな地域のみ、 チラシの新聞折り込みもさせていただいております。 私たちは、法務・建築の専門知識を活かし、民家の修繕・保全に関する的確なアドバイスを行うとともに、相続コンサルタントとして相続手続きの支援や、所有者不明の土地・建物に関する課題の解決もお手伝いしています。 これらの法的・実務的な課題に対して、必要な手続きをワンストップで提供し、大切な財産を安心して未来へ引き継げるよう、全力でサポートします。 この機会を利用していただき、どんな小さなお悩みでも構いません、どうぞお気軽にご相談ください。 あなたのご家族の「歴史」と「未来」をお守りします。 【事前のご予約をお願いします。】開催日時・場所 日時：2025年6月28日（土曜日）　10:00～12:00 場所：平戸市未来創造館 日時：2025年6月28日（土曜日）　13:00～15:00 場所：平戸市生月町中央公民館主催：合同会社アステラみらい二級建築士事務所

こんばんは。 長崎県で古民家再生や民泊の設計を行っているアステラ法務コンサルティングの"たくえい"です。 今回から新たにスタートする「土地活用編」では、空き地や空き家といった、いわゆる“遊休不動産”をどのように活かしていけるのか、建築や法律、地域資源の観点から考えていきます。 第1回のテーマは、「土地活用とは何か？」という基本に立ち返るところから始めます。 私たちが暮らす地域には、誰にも使われず放置された空き地や空き家が少なくありません。それらの不動産は、固定資産税の負担になるばかりか、防犯上のリスクや景観の悪化、さらには災害リスクの増大にもつながることがあります。一方で、そうした“活かされていない”土地や建物こそが、新しい価値を生み出す出発点にもなりうるのです。 土地活用とは、こうした遊休不動産を有効に使い、地域や所有者にとってプラスの影響を与えるような使い道を考え、実行に移していく一連の活動を指します。単に収益を得る手段としてだけでなく、暮らしや地域全体の質を高めていくという視点も重要です。 例えば、空き地をコインパーキングや月極駐車場にするという方法は、比較的低コストで始められ、一定の収入も見込める土地活用の定番です。 特に、都市部や駅近の立地では需要が高く、個人でも比較的手軽に導入可能です。ただし、立地条件によっては競合が多かったり、稼働率が上がらなかったりすることもあり、事前の需要調査は欠かせません。 また、近年では「コンテナ倉庫」や「トランクルーム」といった小規模倉庫業も注目を集めています。 住宅街の中でも設置しやすく、ニーズがあれば安定した収入源となります。これも

こんばんは。 長崎県で古民家再生や民泊設計を行っているアステラ法務コンサルティングの"たくえい"です。 今回で「建築・リノベーション編」は最終回となります。これまで、木造住宅の工法や耐震性能、リノベーションの基礎知識など、住まいにまつわる多くのテーマを取り上げてきました。締めくくりとして、建築に携わる専門職「建築士」について、その役割と種類、また建築業界における立ち位置を解説したいと思います。 特に、一般の方には「一級建築士」と「二級建築士」の違い、また「管理建築士」という立場の役割について、明確に理解されていないケースも多くあります。この記事を通じて、建築士という資格の意義と、それぞれの専門性についての理解を深めていただければ幸いです。 1. 建築士とは何か？建築士とは、建築物の設計および工事監理を行う国家資格を持つ技術者のことを指します。建築士には大きく分けて「一級建築士」「二級建築士」「木造建築士」の3種類があり、業務範囲や建築可能な建物の規模が異なります。 また、建築士が設計事務所に所属する場合、一定の条件を満たすことで「管理建築士」としての登録が必要になる場合もあります。建築士は単に「図面を描く人」ではなく、建築主（施主）の思いや希望を具体的な空間に反映させる、非常に重要な職業です。 2. 一級建築士の役割と特徴2-1. 一級建築士とは？ 一級建築士は、建築士の中でも最上位の資格で、設計・監理できる建築物の規模や用途に制限がありません。高層ビルや大規模商業施設、公共施設など、いかなる建築物であっても対応可能です。 2-2. 業務範囲 ・住宅・マンション・ビル・病院・学

こんにちは。 長崎県で古民家の再生や民泊設計を支援している二級建築士の"たくえい"です。 今回は、木造住宅に使われる代表的な3つの工法「在来工法（木造軸組工法）」「2×4工法（木造枠組壁工法）」「パネル工法」について、それぞれの特徴やメリット・デメリット、リノベーションとの相性を比較しながら詳しく解説していきます。これから木造住宅の購入や改修を検討している方にとって、基本的な知識を得るための参考になれば幸いです。 1. 在来工法（木造軸組工法）1-1. 在来工法とは？ 在来工法とは、日本の伝統的な建築技術を基に発展してきた工法で、柱と梁（はり）を組み合わせて骨組みを構成する「軸組構造」です。建物の骨組みが比較的自由に設計できるため、間取りの柔軟性に富み、日本の住宅に最も広く用いられています。 1-2. メリット ・設計の自由度が高い：間取り変更や増改築がしやすく、個別の要望に応えやすい。 ・部材交換や補修が可能：劣化した部材の取り替えが比較的簡単。 ・日本の風土に適している：通風や湿気対策にも適した構造が可能。 1-3. デメリット ・施工品質のばらつきが出やすい：大工の技量に左右される部分が多い。 ・耐震性に個体差がある：施工状況によっては耐震性に不安が残る場合も。 ・工期が長くなりがち：手作業が多いため、プレハブ工法などと比べて時間がかかる。 1-4. リノベーションとの相性 在来工法はリノベーションとの親和性が非常に高く、既存住宅の構造を活かしつつ、間取り変更や耐震補強がしやすい点が特徴です。古民家などでよく用いられており、住宅再生の選択肢として非常に有効です。 さらに、

こんにちは。 長崎県で古民家の利活用や民泊設計を支援している、"たくえい"です。 今回のテーマは「増築・改築に必要な手続き」について。 「ちょっと部屋を広げたい」「間取りを変えたい」「2階を増やしたい」など、建物に手を加えたいときに、意外と見落とされがちなのが“手続き”です。 「自宅なんだから、自由に変えてもいいんじゃないの？」 「建築確認って、増築にも必要なの？」 そんな素朴な疑問にお答えしながら、増築・改築をスムーズに進めるための基本知識と注意点を、建築士の立場から丁寧に解説していきます。 1. 増築と改築の違いとは？まずは基本用語から整理しましょう。 ・増築：今ある建物の床面積を増やすこと。たとえば、1階の居間の横に新たに和室を増やす、2階を増やす、などが該当します。 ・改築：建物の一部を壊して、新しく作り直すこと。古いトイレやキッチン部分を撤去し、新しく間取りを変更するようなケースです。 ちなみに、屋根の葺き替えや内装の更新、水回りの交換などは「リフォーム」に分類され、構造的な増減がない限り、建築確認申請は不要です。 2. 建築基準法上の「増改築」とは？法律的に見た場合、「増築」や「改築」は建築行為の一部とみなされ、建築確認申請が必要になる可能性があります。 建築基準法第6条では、「一定規模以上の建築物の新築、増築、改築、移転」には、原則として建築確認申請をして、確認済証を受けなければならないと定められています。 ただし、例外として以下のような「規模が小さい増改築」については、確認申請が不要とされるケースもあります。 3. 建築確認申請が「必要」かどうかの判断基準では、

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 土曜日の夜、素敵な夜をお過ごしでしょうか。 さて、今回のテーマは、「再建築不可物件のリノベ術」。不動産の現場や古民家の活用、民泊施設の計画に携わっていると、しばしば耳にする「再建築不可」という言葉。 「安いから買ってもいいかも」と思う反面、「再建築できないなんてリスク高すぎるのでは？」と不安になる方も多いのではないでしょうか。 しかし、近年の法改正や行政の取り組みを踏まえると、再建築不可物件でも十分に活用できる余地があることがわかってきました。この記事では、その最新情報を含め、再建築不可物件のリノベーションと活用のポイントを解説します。 1. 再建築不可物件とは何か？■ 再建築不可の定義 建築基準法では、建物を建てるためにはその敷地が「接道義務（建築基準法第43条）」を満たす必要があります。 具体的には、原則として幅員4m以上の道路に、2m以上接していることが求められます。 再建築不可物件とは、この接道義務を満たしていない敷地上にある建物のこと。過去の法改正前に建てられた建物や、私道に囲まれている物件などに多く見られます。 ■ なぜ存在するのか？ 戦後の高度経済成長期に整備された住宅地や、昔からの路地裏住宅街などでは、当時の基準で建てられた建物が今も残っており、現在の法律に照らすと再建築ができないというケースが生じています。 2. 再建築不可の主なリスクと課題■ 建て替えができない 最大のデメリットは、建物が老朽化しても同じ場所に建て替えができない点。倒壊や火災で消失してしまうと、再建できず更地になってしまいま

こんばんは。 長崎県で古民家の活用や民泊設計を手がける、二級建築士の"たくえい"です。 これまでのシリーズでは、リノベーションを進めるうえで必要な知識として「耐震改修」や「瑕疵担保責任」などについて解説してきました。今回は、リノベや新築、用途変更を考えるうえで避けては通れない“お役所関係”の話──「建築確認申請」について取り上げます。 「確認申請って、届け出？許可？」 「提出しないとどうなるの？」 「リノベのときも必要なの？」 こうした疑問に、建築士の視点からわかりやすく答えていきます。 ◆ 建築確認申請とは？建築確認申請（通称：確認申請）とは、建築基準法に基づき、建物の建築・増改築・用途変更などを行う前に、その計画が法令に適合しているかどうかを、行政（もしくは指定確認検査機関）に確認してもらうための制度です。 確認申請の目的は明快です。 「法律に合わない建物を建てさせない」 都市計画、消防法、建築基準法、景観条例など、多くのルールに適合しているかを、事前にチェックする役割を担っています。 建築士が設計を行い、確認申請図書を整えて、審査機関に提出。内容が問題なければ「確認済証」が交付され、はじめて工事に着手することができます。 この確認済証が「建ててもよい」というお墨付きとなります。 ◆ 「届け出」と「許可」はどう違うのか？「確認申請って、届け出ですよね？」 こんな質問をよく受けますが、実は建築確認は「届け出」でも「許可」でもなく、厳密には「確認」という手続きに分類されます。 それぞれの違いを簡単にまとめると、 　　　　　　　　　　　　　　　表-1つまり、建築確認申請は「形式的

こんばんは。 長崎県で古民家活用や民泊設計のサポートをしている、二級建築士の"たくえい"です。 今回は、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と「住宅瑕疵保険（じゅうたくかしほけん）」の違いについて解説します。 建築やリノベーションの現場で、施主と事業者の間でしばしばトラブルになるのが「引き渡し後に出てきた不具合」。たとえば、「壁にひびが入っている」「雨漏りしている」「床が沈む」などです。 これらの問題にどう対処すべきか？ そして、誰が責任を負うのか？ を理解しておくことは、安心して家を購入・改修するうえで非常に重要です。 ◆ 瑕疵担保責任とは？瑕疵担保責任とは、簡単にいえば「売主や施工業者が、完成後に見つかった欠陥について責任を負う義務」のことです。 「瑕疵（かし）」とは、完成した建物に本来あるべき性能・品質が欠けている状態、つまり「見えなかった欠陥」を指します。たとえば以下のような事例が該当します： ・構造部分の不具合（梁が傾いている、基礎に亀裂がある） ・雨漏り、水漏れ ・断熱材が適切に施工されていない これらは、完成直後には分からないことも多く、住み始めてから数ヶ月～数年経ってから発覚するケースもあります。 ◆ 瑕疵担保責任の対象と期間新築住宅の場合、住宅品質確保促進法（通称：品確法）により、「構造耐力上主要な部分」および「雨水の侵入を防止する部分」については、売主（または請負人）に10年間の瑕疵担保責任が課されています。 つまり、新築住宅で柱や基礎に問題があった場合、引き渡しから10年以内であれば、売主（または施工会社）に無償で修理してもらえるという制度です。 中古住

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 さて、空き家を取得したとき、中古住宅を購入するとき、あるいは実家をリフォーム・リノベーションするときに、まず考えるべきは「その建物は安全か」「そのまま使えるのか」ということです。そこで登場するのが「インスペクション（住宅診断）」という考え方です。 インスペクションは、専門家が建物の状態をチェックして、劣化や不具合の有無を確認する作業のことを指します。建物の状態を"見える化"することで、購入判断や工事計画、資産価値の把握にも役立ちます。 今回はこの「インスペクション」について、基本的な知識とともに、空き家活用やリノベーションの場面でどのように活用すべきかをわかりやすく解説していきます。 インスペクションとは何か？インスペクションとは、主に建築士などの有資格者が住宅の劣化状態や不具合、補修の必要性を目視・計測などを通じて確認・評価する作業です。正式には「既存住宅状況調査」と呼ばれ、平成30年の宅建業法改正により、不動産取引時にも注目されるようになりました。 調査の対象となるのは、屋根や外壁、基礎、柱、床下、天井裏といった構造耐力に関係する部分や、雨漏り・水漏れ・傾きなどの劣化が起こりやすい部位です。 インスペクションの種類 インスペクションにはいくつかの種類があります。 1.目視中心の簡易インスペクション 建物

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 今日も良き古民家と出会うことが出来ました。 ご紹介いただいたＦ様、本当にありがとうございます。 今後がワクワク楽しみです。 　　階段の登り口　　昔ながらのタイル貼りのお風呂　　外で魚をさばくのに丁度良いさてさて、家は人生でもっとも大きな買い物のひとつです。特に近年、地震や台風、猛暑などの自然災害が激甚化するなかで、「いかに安心・快適に、長く住み続けられるか」という視点は、家づくりの大きなテーマとなっています。今回のテーマ「長期優良住宅（ちょうきゆうりょうじゅうたく）」は、まさにそのキーワードとも言える制度です。 私は元々、土木と建築に携わる現場技術者でした。今ではリノベーションや空き家活用、民泊事業に関わっていますが、この「長期優良住宅」の考え方は、今後ますます重要になると感じています。 この記事では、 ・長期優良住宅制度の目的と背景 ・要件と設計のポイント ・リフォーム・リノベーションで対応できるか？ ・実際の導入事例とコスト感 ・補助金・減税などのメリット こうした観点から、未来を見据えた家づくりのヒントを、技術屋目線も交えてお届けします。 ◆「長期優良住宅」とはなにか？「長期優良住宅」とは、長く良好な状態で住み続けるための性能や管理が備わった住宅のことを指します。 正式には「長期優良住宅の普及の促進に関する法律（2009年施行）」に基づく制度で、国（国土交通省）が定めた基準をクリアすれば、「長期優良住宅」として認定されます。 要は、「ちゃんとメンテナンスすれば、世代を超えて住み継げる質の高い住宅」を国がお

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 さて、日本の住宅において、近年ますます重要視されているのが「断熱」と「省エネ」です。夏の猛暑、冬の厳寒という過酷な気候条件の中で、快適な住環境を確保するためには、この2つの要素が不可欠です。特に空き家を活用したリノベーションにおいては、建物の性能を高め、暮らしの質を向上させるための基本となります。 今回は「断熱と省エネの基礎知識」について、実務者の視点から解説します。空き家を民泊に転用したい、快適な住環境を手に入れたい、光熱費を削減したいという方に、ぜひ読んでいただきたい内容です。 ■ 断熱とは何か？断熱とは、建物の内外での熱の移動を制限する技術です。夏には外の暑さを遮断し、冬には室内の熱を逃がさないことで、室内の温度を一定に保つ効果があります。 住宅における断熱の基本は、以下の4つの部位です： 1.屋根・天井：最も太陽熱の影響を受けやすい部分。 2.外壁：外気との接触面積が大きいため、断熱性能が居住快適性を大きく左右。 3.床下：冬場は床からの冷気が室内を冷やすため、断熱が重要。 4.開口部（窓・ドア）：熱の出入りが最も多い部分で、断熱性能の差が大きい。 たとえば、古民家を民泊に転用する場合、築年数が古く断熱材が入っていないケースが多く見られます。ほとんどかもしれません。 こうした物件は、せっかく素敵にリノベしても、夏は蒸し風呂、冬は冷蔵庫のような空間になりかねません。断熱は“見えないけれど、最も大切なリノベ要素”の一つです。 ■ 断熱材の種類と特徴断熱材にはさまざまな種類がありますが、代表的なものをいくつか

こんにちは。 長崎県で古民家の利活用や民泊設計を支援している、"たくえい"です。 今は無料相談会の時間帯なのですが、急遽、お客様のキャンセルが発生したので、その隙間に投稿しています。 少し悲しい(笑)。 さて、前回までの記事では、「リノベーションとリフォームの違い」「既存不適格建築物の落とし穴」などについてお話ししました。今回のテーマは、古民家活用や空き家の再生には避けて通れない「耐震改修」です。 「耐震性が足りない」と言われた家を、どう活かすか。 その判断と設計に必要な考え方を、わかりやすく解説します。 ◆ なぜ“今”耐震改修なのか？空き家や古民家に関わっていると、よくこんな質問を受けます。 「うちは昭和56年以前に建てられてるけど、大丈夫でしょうか？」 「住む予定はないけど、壊すにはもったいない家があって…」 この「昭和56年」というのは、耐震改修を考えるうえで非常に大事なキーワードです。 1981年（昭和56年）6月、建築基準法の耐震基準が大きく改正され、それ以前の建物は「旧耐震基準」、以降の建物は「新耐震基準」と呼ばれます。 つまり、昭和56年以前に建てられた建物は、耐震性が十分でない可能性が高いのです。 ◆ 旧耐震と新耐震の違いとは？旧耐震基準（～1981年6月）では、震度5程度の地震に耐えられることが求められていました。 一方、新耐震基準（1981年6月以降）では、震度6強～7の地震でも倒壊しないレベルが求められています。 この違いがどう影響するかというと―― 例えば、2016年の熊本地震では、旧耐震の木造住宅の多くが倒壊・半壊しましたが、新耐震の住宅は倒壊率が大幅

こんばんは。「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 さて、私のもとには、日々「古民家を活かしたい」「空き家を民泊として使いたい」といった相談が多く寄せられます。 実際に現地調査を行うと、建物の状態や立地、法的な制限によって、できること・できないことがハッキリ分かれる場合が多々あります。 中でも、多くの方が見落としがちなのが、今回のテーマである 「既存不適格建築物（きそんふてきかくけんちくぶつ）」の問題です。 一見すると、しっかりした古民家や空き家。 しかし、実は「今は建てられない状態」であることも珍しくありません。 今回は、この“建て替えの落とし穴”について、民泊の事例を交えて解説します。 ■「既存不適格建築物」ってなに？まず用語の整理から始めましょう。 ● 建築基準法と「適法性」 日本では建築物を建てる際、建築基準法などの法律に沿って確認申請・工事を行います。 そのときの法令に合っていれば「適法な建築物」です。 ただし── 法律や都市計画は、年々改正されます。 すると、「当時はOKだったけれど、今はダメ」というケースが出てくるのです。 これが「既存不適格建築物」。 ● 不法建築物（違法建築）とは違う ここで注意したいのは、「違法建築」とは別物だということ。 ・違法建築物：建築当時から違反していた（増築なども含む） ・既存不適格建築物：建築当時は合法だったが、

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 私はもともと、長年、土木・建築分野で現場管理・設計・行政事務といった仕事をしてきました。 60代になった今、それらの経験を活かし、古民家のリノベーションや空き家の再活用、民泊施設の開業支援などを中心に、地域に根差した建築士・相続コンサルタントととして仕事に取り組んでいます。 さて、今回のテーマは「リノベーションとリフォームの違い」です。 住宅業界では当たり前のように使われるようになった言葉ですが、一般の方には「どこがどう違うのか」「自分のケースはどっちに当たるのか」が分かりにくいもの。 今回は、実務経験をもとに、 両者の違いや選び方、特に空き家活用との関わりについて、実務的にお伝えしたいと思います。 ■ リフォームとは？～老朽化への“手当て”～リフォームとは、 古くなった建物を部分的に修繕し、元の状態に近づける作業のこと。 ・ キッチン・浴室など水回りの交換 ・ 外壁の塗装や屋根の葺き替え ・ 壁紙の貼り替えや床の張り替え ・ 障子やサッシなど建具の更新 こういった作業は「リフォーム」とされます。 要するに、“今あるものを直して延命する”という感覚です。 設計変更はせず、原状回復や機能維持が中心。 限られた予算で老朽化対策をしたい場合に適しています。 ■ リノベーションとは？～建物に“第二の人生”を～一方、リノベーションは 建物の価値や使い方を再設計し、再構築する行為です。 ・ 和室中心の住まいをLDK型に大転換 ・ アパートをシェアハウスに用途変更 ・ 築60年の古民家を民泊施設へコンバージョン ・ 耐震補強

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。家を建てたい、リノベーションしたい、あるいは空き家や古民家を再生したい──。 そんなときに必ず出てくる言葉があります。 それが今回のテーマ、 「建ぺい率」と「容積率」です。 初めて土地を購入した方が「想定より狭い家しか建てられない…」と驚く原因の多くは、この建ぺい率と容積率に関する“思い込み”や“誤解”です。 この記事では、建ぺい率と容積率の基本的な意味、計算方法、そして注意点までを、初心者にも分かりやすく解説していきます。 ■ 建ぺい率と容積率とは？【ざっくり定義】① 建ぺい率（けんぺいりつ） 敷地面積に対する「建築面積（1階部分）」の割合です。 例）敷地100㎡ × 建ぺい率60％ → 建てられる1階の面積は最大60㎡まで。 ② 容積率（ようせきりつ） 敷地面積に対する「延べ床面積（1階＋2階など合計）」の割合です。 例）敷地100㎡ × 容積率200％ → 延べ床面積の合計は200㎡まで。 つまり、「建ぺい率」は敷地の中でどれだけ“占有”できるか、 「容積率」はどれだけ“床面積”を積み上げられるかを示す指標です。 ■ どうして制限があるの？建ぺい率と容積率は、ただの面積計算ではありません。 これらの制限には、以下のような目的があります。 ① 建ぺい率： → 建物の建ちすぎを防ぎ、敷地に「空地（くうち）」を確保する。 → 火災時の延焼や、日照・通風の確保に役立つ。 ② 容積率： → 土地に適した「人口密度」を維持し、道路やインフラに過剰な負荷をかけない。 → 地域に応じた建物のボリューム感を調整する。 つまり

こんにちは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 今回のテーマは、家づくり・土地活用・古民家再生などに欠かせない基本中の基本、「用途地域」についてです。 土地があるからといって、どこにでも好きな建物を建てられるわけではありません。 例えば、「静かな住宅街の真ん中にカラオケ店を建てたい」と思っても、法律的にNGなことがあるのです。 これは、用途地域という「都市のゾーニング（区分け）」ルールがあるから。 この記事では、「なぜ用途地域が必要なのか」「どうやって調べるのか」など、実例を交えて分かりやすく解説していきます。 ■ 用途地域とは何か？～都市に秩序をもたらす“土地の性格”～「用途地域」とは、都市計画法に基づいて定められる、 「その土地にどんな用途の建物を建てられるか」を決めるエリアのことです。 都市部やその周辺では、住宅地・商業地・工業地などが混在してしまうと、 騒音・匂い・交通の混雑などの問題が発生します。 そこで、ある一定のルールに基づいて 「ここは住宅を中心に」「ここは商業施設を」「ここは工業系に」 と区分けするのが、用途地域です。 ■ 13種類の用途地域とその特徴用途地域は、現在13種類に分かれており、大きく次の3つに分類されます。 ◎ 住宅系（8種類） ◎ 商業系（2種類）◎ 工業系（3種類）■ 具体例で見る「用途地域」の重要性では、用途地域が家づくりや建物活用にどう関係してくるのか、具体的に見てみましょう。 ① 住宅を建てたいけど「飲食店も併設したい」→ 第一種低層住居専用地域では、基本的に飲食店はNG。 → 第二種住居地域などであれば、カフェや軽

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 （二級建築士、測量士、一級土木施工管理技士、一級管工事施工管理技士、給水装置工事主任技術者、浄化槽設備士、下水道技術検定、終活アドバイザー）今回から【建築・リノベーション】編として、家づくりや古民家の再生、住まいの改善に関する用語をやさしく解説していきます。 第1回のテーマは、まさにすべての家づくりの“前提”とも言える、 「建築基準法」についてです。 「建築基準法って、建築士や役所の人が使う法律でしょ？」 …と思われるかもしれませんが、実は私たちが日々住んでいるすべての建物に、この法律が関係しています。 この法律がなければ、安全な家は建たず、快適な街もできません。 この記事では、建築基準法の基本的な仕組みや、実際の家づくりとの関係を、具体例とともに分かりやすくお伝えします。 ■ 建築基準法って、どんな法律？建築基準法は、簡単に言えば 「建物を安全・衛生的・合理的につくるためのルールを定めた法律」です。 正式名称は「建築基準法（昭和25年法律第201号）」。 戦後の復興期である1950年に制定され、その後何度も改正されながら、現在も私たちの暮らしを守っています。 この法律の目的は、大きく次の3つです。 1.安全性の確保（地震・火災・風水害などから人命を守る） 2.衛生・環境の確保（日照・通風・ごみ・トイレなど） 3.都市の秩序づくり（用途の整理・景観の維持・騒音対策など） ■ どんなときに関係してくるの？建築基準法は、以下のようなケースですべて関係してきます。 ・ 新しく家を建てるとき ・ 増築・改築するとき ・

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 このnoteシリーズでは、相続や片付け、解体、更地化と、実家や空き家をめぐるさまざまな課題と選択肢をご紹介してきました。 いよいよ最終回となる第10回では、その総まとめとして、「家をどう活かすか？」という視点から10の具体的な方法をお伝えします。 少子高齢化、空き家問題、都市への人口集中… そんな中でも、「家には価値がある」「思い出をつなぎたい」と願う人は少なくありません。 「空き家にしない未来」のヒントになれば幸いです。 ■ 家を“活かす”とはどういうこと？家を活かすとは、単に「売る」「貸す」だけではありません。 「暮らしを支える」「地域とつながる」「次世代に託す」など、 多様な価値を引き出すことこそが、“活かす”ということです。 そのためには、 ・ 家の状態や立地条件 ・ 家族の意向やライフスタイル ・ 地域社会との接点や制度活用 などを総合的に考える必要があります。 ■ 家を活かす10の方法ここからは、実際に検討できる「10の方法」をご紹介していきます。 それぞれの特徴や注意点も交えてまとめました。 ① 自分たちで住む（Uターン・移住・多拠点）親の家をリノベーションして家族で住み継ぐケースです。 ・子育て期に広い家を活用 ・高齢期に静かな地域でスローライフ ・週末のセカンドハウス・多拠点居住 ☑ 空間

こんにちは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 相続という言葉を聞くと、多くの人が「法律」「お金」「不動産」などを思い浮かべるかもしれません。 しかし実際には、それ以上に大切なのが、「家族の話し合い」であり、「心の準備」です。 今回のテーマは、相続を“争い”にしないための考え方と、 事前にできる準備や書類の整備についてです。 遺産が多くても少なくても、揉めるときは揉めます。 逆に、きちんとしたコミュニケーションと仕組みがあれば、 たとえ財産が複雑でも、トラブルなく相続を終えることが可能です。 ■ 争いになるのは「お金持ちの家」だけじゃない？「うちは財産も少ないし、相続で揉めるなんてことはないよ」 …そう思っていませんか？ 実は、家庭裁判所での相続争い（遺産分割事件）の約75％は、遺産総額が5,000万円以下のケースです。 中でも、1,000万円以下の事案が最も多いという統計も出ています。 つまり、相続の争いは金額の多寡ではなく、話し合い不足から起こるのです。 ■ 相続で揉める原因とは？話し合いがこじれる理由には、以下のようなものがあります。 ① 感情的なすれ違い ・長男ばかりが優遇されていた ・介護の負担を私だけが背負ってきた ・昔から親との関係が悪かった → 遺産の分け方そのものより、「気持ちの不満」が争いの火種になります。 ② 財産の分けにくさ

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 今回のテーマは、空き家や老朽化住宅に向き合ううえで避けて通れない、「解体」と「更地化」についてです。 これまでの回では、 ・相続や遺言書、登記手続きなどの法的な整備 ・家族信託による財産管理の方法 ・実家の片付けと活用法 などを取り上げてきました。 しかし、現実問題として「空き家として残すには危険」「リフォームには費用がかかりすぎる」と判断されるケースも少なくありません。 そのときに考えられる選択肢の一つが、「解体して更地にする」という手段です。 ただし、解体工事には相応の費用がかかり、自治体や法律との関係もあります。 今回は、解体に踏み切るタイミング、費用相場、補助制度、そして更地の活用方法まで見据えた選択肢について詳しく解説します。 ■「解体するかどうか」で悩む理由とは？私たちの相談窓口でも、こんな声をよく耳にします。 ・家が古くて住む予定もないが、壊すにはお金がかかる ・解体後に税金が上がると聞いて迷っている ・建物がある方が売れる気がして、そのままにしている ・近所から「危ない」と言われ始めたけど、どうしたら… このように、解体には経済的・感情的なハードルが存在します。 しかし、放置を続けることで次のようなリスクも出てきます。 ・ 倒壊や火災などの事故リスク ・ 景観や治安の悪化による苦情 ・ 行政

こんばんは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 これまでの【用語解説シリーズ 続編】第1回〜第4回の記事では、以下のようなテーマを扱ってきました： 第1回：相続の基本と家族のこれから 第2回：遺言書の種類と効力 第3回：相続登記の流れと義務化のポイント 第4回：法定相続情報証明制度の活用法 第5回となる今回は「家族信託」を“新しい財産管理のかたち”として位置づけ、特に「成年後見制度との違い」や「家族信託の具体的な活用例」に焦点を当てたお話をいたします。 さて、相続の話をするとき、「親の認知症が進んでからでは、財産の手続きができないのでは？」といった不安を感じたことはありませんか？ 前回までの記事では、遺言書や登記の手続き、相続情報の整備についてお伝えしてきました。しかし、それらはあくまで「相続が起きた後」に有効な手段です。 では、「相続が起きる前」、つまり、親がまだ元気だけど高齢になり、将来的に判断能力が衰えるかもしれない――そんな“これから”の不安にどう備えるのか？ そこで登場するのが、「家族信託（民事信託）」です。 ■ 家族信託とは何か？──“信じて託す”新しい形家族信託とは、本人（委託者）が自分の財産の管理や処分について、信頼できる家族（受託者）に託し、将来的にその財産を受け取る人（受益者）のために使ってもらうという仕組みです。 例えば、親がまだ元

こんばんは。「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。みなさんは、親や親族から土地を相続したけれど、管理するのが大変だったり、使い道がなかったりして「できれば手放したい」と感じたことはありませんか？実は、そんな悩みを持つ人のために、2023年4月から新たな制度が始まっています。それが「相続土地国庫帰属制度（そうぞくとちこっこきぞくせいど）」です。 既にご存じの方も多いかもしれませんが、ここでは、制度の目的や仕組み、実際に使うときの注意点などを、専門用語をできるだけ使わずに、わかりやすく解説していきます。 ■ なぜこの制度が必要になったの？日本では近年、相続などで土地を取得した人が、その土地を放置したままにするケースが増えています。これにより「所有者不明土地（しょゆうしゃふめいとち）」が全国で広がり、空き地が荒れたり、防災上の問題が出たり、公共事業が進めにくくなったりと、さまざまな問題が生じています。 特に、都市部から離れた山林や農地など、「使い道がない」「売れない」「固定資産税だけがかかる」といった土地は、相続しても持て余してしまう方が多いのが現状です。 そこで国は、「相続したけれど使わない土地は、条件を満たせば国が引き取りますよ」という制度を作ったのです。 ■ 「相続土地国庫帰属制度」ってどんな制度？この制度を一言でいうと、「不要な土地を、一定の条件を満たせば国

こんにちは。 「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。 私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。 【用語解説シリーズ 拡張版】第3回のテーマは、 ここ数年で急速に注目されている新しい相続・財産管理の方法―― 「家族信託（かぞくしんたく）」について、じっくり解説します。 「親が高齢になってきたけど、認知症が心配…」 「相続の準備はしたいが、まだ財産は本人の名義のままにしておきたい」 「遺言や成年後見だけではカバーできない部分を何とかしたい」 こうした悩みに対し、柔軟かつ効果的な解決策として選ばれているのが家族信託です。 ■ 家族信託とは？まずはざっくり定義から「家族信託」とは、 財産を持っている人（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に財産の管理・処分などを任せ、その財産の利益を得る人（受益者）のために使ってもらう制度 です。 簡単に言えば、 “家族に信じて託す仕組み” ということ。 しかも、これは単なる「お願い」や「口約束」ではなく、 契約や公正証書によって法的に有効な形で設定される、しっかりとした制度です。 ■ なぜ今「家族信託」が注目されているのか？近年、家族信託が注目を集めている最大の理由は、 「認知症による資産凍結」を防げるからです。 高齢化社会が進む中、認知症患者は年々増加しており、 将来「本人が判断能力を失う」ケースも珍しくありません。 そうなると… ・銀行口座が凍結され、生活費や介護費用も

こんにちは。「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。この【用語解説シリーズ 拡張版】では、相続・登記・建築・活用・民泊など、実務でよく出会うキーワードを深掘りしています。第4回のテーマは、「相続放棄（そうぞくほうき）」と「限定承認（げんていしょうにん）」。どちらも、財産を“相続しない”ための制度です。「借金が多いらしいけど、相続して大丈夫？」「兄弟が相続放棄したけど、自分にはどんな影響があるの？」「限定承認って名前は聞いたことあるけど、よく分からない」そんな疑問をお持ちの方に向けて、制度の意味・違い・注意点・実際の進め方を詳しく解説します。■ 相続には「拒否する権利」がある相続と聞くと、多くの人が「財産を受け継ぐもの」というイメージを持っています。ですが実際には、・多額の借金がある・相続人同士で揉める可能性がある・不動産だけが残っていて負担が重いといった「望まない相続」も少なくありません。こうしたケースに備えて、民法では「相続を放棄する」「条件付きで引き継ぐ」という手段が認められています。それが、・ 相続放棄・ 限定承認の2つの制度です。■ 相続放棄とは？（基本）相続放棄とは、「一切の財産を相続しない」ことを家庭裁判所に正式に申し出て認めてもらう手続きです。ポイントは、・プラスの財産もマイナスの財産（借金）も一切引き継がない・法的には最初から相続人でなかった扱いに

こんばんは。「アステラ法務コンサルティング」の"たくえい"です。私たちは長崎県平戸市・佐世保市を拠点に、古民家や空き家の修繕・保全、相続・名義変更・所有者不明土地の手続きをサポートしています。建築と法務の視点から、家と家族の物語を未来へつなぐための情報を発信しています。このシリーズでは、空き家・古民家の活用、相続手続きや建築・リノベーション、民泊運営など、不動産や暮らしに関わる実務テーマを取り上げてきました。第8回の今回は、そうした相談や手続きを一か所でまとめて引き受ける「ワンストップサービス」について掘り下げます。「相続・登記・許可申請・建築工事…全部バラバラで大変」「どこに相談すればいいのか分からない」「役所や業者をたらい回しにされて疲れた」こうした声を、私たちは実務の現場で本当によく耳にします。しかし、実はそれらを一つの窓口で完結させる方法＝ワンストップサービスがあるのです。今回はその仕組みとメリット、注意点をわかりやすく解説していきます。■ ワンストップサービスとは？ワンストップサービス（One Stop Service）とは、複数の手続きや相談窓口を「一か所でまとめて対応する仕組み」を意味します。本来であれば、・相続登記 → 司法書士・建物の解体 → 解体業者・建築確認申請 → 建築士・民泊・簡易宿所許可申請 → 行政書士・境界確定測量 → 土地家屋調査士・補助金の相談 → 市役所と、それぞれ異なる専門家や機関を訪ねる必要があります。しかしワンストップサービスでは、これらを一つの窓口で一括して受け止め、専門家と連携して対応することで、相談者の手間を大幅に軽減することが