空き家問題が日本全国で深刻化している中、「特定空き家」という言葉を耳にすることが増えてきました。
しかし実際には、
特定空き家に指定されると何が起きるのか？
どんな状態だと特定空き家になるのか？
どうすれば指定を避けられるのか？
相続した空き家の税金優遇（3,000万円控除）と何が違うのか？
といった疑問を持つ方が非常に多いのが現状です。
この記事では、空き家を持っている方・相続を控えている方に向けて、特定空き家制度をわかりやすく解説します。
■1. 「特定空き家」とは？（制度の基本）
「特定空き家」とは、国の法律“空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）”で定められた空き家の区分で、
“放置すると危険・不衛生・景観悪化など地域に悪影響を及ぼす空き家”
を、市町村が指定する制度です。
一般的な「空き家」と比べて、はるかに厳しい扱いを受けます。
▼空き家法の目的
・倒壊の危険がある空き家を防ぐ
・ゴミ放置や雑草繁茂など環境悪化を防ぐ
・景観を守る
・防犯面の安全性確保
つまり「地域の生活環境を守るための法律」であり、所有者が管理を怠っている場合に行政が強制的に関与し、改善させる仕組みです。
■2. どんな状態だと「特定空き家」に指定されるのか？
特定空き家と判断される基準は次の4つです。
① 倒壊するおそれがある家
・屋根が崩れそう
・外壁が大きく割れている
・土台が沈んで傾いている
→ 保安上危険と判断されるケース
② 衛生上問題がある家
・ゴミが放置され悪臭がする
・害虫・害獣の繁殖
・汚水の放置
→ 近隣住民の苦情が集中する状態
③ 景観を著しく損なう家
・雑草・樹木が道路にはみ出す
・壁の落書き
・外観が著しく破損
→ 地域の街並みに悪影響を与える状態
④ その他周辺生活に悪影響があると認められる家
市町村が以下のような理由で判断することもあります。
・不法投棄が繰り返されている
・放火リスクが高い
・空き家が荒れ放題で近隣が困っている
※判断基準は市町村ごとに細かく定められており、自治体ごとに基準書が存在します。
■3. 特定空き家に指定されるとどうなる？（重大なデメリット）
特定空き家に指定されると、行政から厳しい措置が行われます。
【1】固定資産税・都市計画税の優遇がなくなる
通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により税金が大幅に軽減されています（最大 1/6 にまで減税）。
しかし特定空き家に指定されると――
住宅用地の軽減措置が外されるため、税額が一気に6倍になるケースも！
多くの方が最初にショックを受けるポイントです。
【2】行政からの指導 → 勧告 → 命令
改善が行われない場合、順番に手続きが進みます。
助言
指導
勧告
命令（従わないと罰金）
代執行（強制解体）
最終的には行政が強制的に空き家を解体・修繕し、その費用を所有者に請求します。
数百万円の請求につながることも珍しくありません。
【3】命令違反による罰金
・50万円以下の過料
→ 順守しないとさらにリスクが拡大します。
【4】インターネット等で公表されるケースも
近隣の安全性確保のため、自治体が特定空き家を公表することがあります。
▼公表されると…
・売却が困難
・近所との関係悪化
・家の資産価値が大幅に下落
など、心理的ダメージも非常に大きいです。
■4. 特定空き家にならないための「所有者の対策」
空き家を持っている方は、次のポイントを押さえておくことで“指定を防ぐ”ことができます。
【1】定期的な管理・点検
最低限これだけは実施すべきです。
雑草の除去
ゴミの片づけ
屋根や外壁の破損点検
窓ガラス割れのチェック
樹木の剪定
郵便物の整理
放置すると「管理していない」と判断され、勧告の対象になりやすくなります。
【2】空き家をそのままにしない（活用・売却）
賃貸にする
リノベーションする
売却する
解体して更地にする
「空き家の放置」こそ最大のリスクです。
【3】自治体からの通知にはすぐ対応する
助言・指導の段階で対応しておけば、特定空き家への指定を回避できる可能性が高くなります。
【4】行政書士や専門家に相談する
市町村との折衝や書類対応などは専門家に任せたほうがスムーズです。
■5. 「特定空き家」と「空き家特例（譲渡所得3,000万円控除）」の違い
多くの方が混同しがちですが、これらは全く別の制度です。
▼特定空き家
・空家法の制度
・行政が空き家を改善・撤去させるための仕組み
・放置空き家のペナルティ
・税金が高くなる
▼空き家特例（3,000万円控除）
・相続で取得した空き家を売却したときの税制優遇
・要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円控除
・相続後3年以内の売却が条件
✔ よくある誤解
「特定空き家に指定されたら、3,000万円控除が受けられない？」
→ 関係ありません。別の制度です。
ただし、相続の空き家を長期間放置して特定空き家に指定されると、売却のしづらさや解体命令などで結果的に不利になります。
■6. 空き家特例（3,000万円控除）の主な要件（簡単解説）
2025年時点での要件をまとめると次の通りです。
【対象】
・被相続人（亡くなった方）が住んでいた家とその敷地
・昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て（マンションは対象外）
・耐震基準を満たすか、または取り壊して更地で売却するケースもOK
【期限】
相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
【譲渡価格】
1億円以下
【利用制限】
相続後に貸したり住んだりすると適用不可
【申請】
市町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得
→確定申告で添付
■7. 特定空き家に関する“実務の落とし穴”
所有者がよく陥る失敗ポイントをまとめました。
・空き家を放置し続ける
→ 気付いたら「勧告」や「特例除外（税金6倍）」が届くケース多数。
・ 行政の通知を無視する
→ 命令 → 過料 → 強制撤去へ進む。
・相続後、何もしないまま3年以上が経過
→ 3,000万円控除の対象外になる。
・空き家を貸してしまう
→ 空き家特例が受けられなくなる。
・耐震基準を満たしていないのに売却しようとする
→ 特例適用ができない。
・名義を変更して差し押さえ対策しようとする
→ 違法（強制執行妨害罪の可能性）
■8. まとめ（空き家所有者が絶対に押さえるべきポイント）
・特定空き家とは 放置して危険な空き家 のこと
・指定されると 固定資産税が6倍 になる可能性
・勧告 → 命令 → 強制撤去 → 解体費請求 の流れ
・防ぐには 定期管理・早めの対応・専門家相談 が重要
・相続空き家は 3,000万円控除の特例 あり
・ただし期限・要件を守らないと利用できない
空き家は放置すればするほどリスクが大きくなり、費用も増えていきます。
「特定空き家に指定される前に」「税制優遇を使えるうちに」対応することが何より重要です。
ではまた。
