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不動産取引における囲い込みって!?~物件売却時はご注意を~

昔、明らかな囲い込みをされて腹が立ち、会社総出で一般顧客を装ってあらゆる手を使って契約まで進めたことがあります!ダメ。ゼッタイ。囲い込み!どーも、Ponchaです('ω')不動産会社に物件の売却を依頼したのに、価格や条件は悪くないのになぜか全然案内の予約が入らない・・。そういった場合は、もしかすると囲い込みをされている可能性があるかもしれません!ということで、今回は不動産取引における囲い込みとは!?というテーマでお話しをしたいと思います!物件の売却を検討している人や現在売却を依頼している人は、この辺をしっかり理解した方が良いですね!近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください!不動産取引での囲い込みって!?不動産業界で働いている人は一度は聞いたことがある『囲い込み』一般の方からすると、囲い込みって、なんのこっちゃと思う方も多いかと思います。しかし、この囲い込みという行為は、知らずのうちに機会損失をしてる可能性が高い行為で、物件を売却する方や、現在売却中の方、さらには物件購入する方にも
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不動産売却時の媒介契約書とは!?~媒介契約の内容を知る~

昔、媒介契約書を書いてもらうのを忘れて、危うく仲介手数料をもらえなくなりそうでした・・。いいお客さんでよかった・・。どーも、Ponchaです('ω')自身の不動産を売却する際、ほとんどの方が不動産会社さんと媒介契約を交わします。以前、不動産購入時に交わす媒介契約についてお話ししました。こちらの記事を参考にどうぞ不動産の購入時の媒介契約って!?~買主も媒介契約って必要!?媒介契約は、購入時より売却時の方がより理解する必要があります。媒介契約にも種類があり、早期売却できるかは、媒介契約の種類で大きく異なると言えます!ということで今回は、不動産売却における媒介契約とは!?というテーマでお話をしたいと思います。売主さんに限らず、不動産を購入する買主さんも、のちにその不動産を売る可能性は大いにあり得ます。しっかりと媒介契約の種類を理解し、早期売却するにはどうするべきかを考えるようにしましょう近年は情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、結局のところ自社で依頼してもらう為の集客方法に過ぎません。不動産、リフォームや新築などご不明点やわからない箇所がわからないなど、初歩的なところからプロの方までご相談のっております。プロの第3者の目によるご相談を受け付けております。おかげさまで、大変多くのご依頼有難うございます!また、不動産に関するお話しやお部屋探しについてものお問い合わせも受け付けております!気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください!お仕事のご依頼・ご相談はこちら!不動産売買の媒介契約書って!?不動産を売却する時や、不動産を購入する場合
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いま、あなたの実家に誰か住んでますか!?…家なんていくらでもある時代

昨年、祖父が亡くなり相続が発生しました。 見てたらいろいろ大変ですよね、遺産分割協議とか、相続税どうやって払っていくかとか… そもそも祖父が住んでいたその家をどうするか?… コロナ禍もあり、日本の社会が変わって来ている中で、これから家を買う人の家選びはどうなっていくんでしょうか。 今までと違って、今は多くの人が働く時間と場所が自由になってきています。 そう考えると家選びも変わって来そうですよね。 通勤しなくていいとなると?在宅ワークの時間が増えると?そもそもなんのための家?…あなたの実家…今、どうなってますか?もし、親の家を相続して、そこに住む予定がなかったら…どうやって処分するのか、何か活用できないか考えないといけないですよね。 ここ新潟市でも、仕事柄、土地の調査で街中をぐるぐる廻ってると、いかにも住んでない家が結構あります。 先日、無償譲渡に限った空き家バンクで、登録者と取得者の両方に補助金を交付する制度「0円空家バンク」が全国的にも珍しいということで、富山県の事例が報道されてました。 (出典:YAHOOニュース「空き家「タダでいいから引き取って」…移住促進・倒壊防止の「一石二鳥」狙う」) これがいい例で、ほとんどの家が売りたくても貸したくても、買い手も借り手もいない。 だから、どうしようもなくなって「タダでもいいから引き取って欲しい」ということですよね。 地方や郊外であれば固定資産税もいくらでもないかもしれないけど、使ってない家と土地のために税金払ってるのって、なんかスッキリしないですよね。カーシェアと同じように、家もシェアする時代!?ぼくの世代ぐらいの方だと、そろそろ親
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物件売却の際、どのくらいリフォームってした方が良い?〜現状のままで問題ない?~

早期売却ができるからと言って、個人の売主さんなのにハイスペック設備、個性的なクロス、絵にかいたようなリノベーションを行った方がいました!リノベーションが個性的過ぎてなかなか売れなかったー・・。(笑)どーも、Ponchaです('ω')今のお部屋を売りたいけど、かなり古くなっているからそのまま売りに出しても売れるか不安・・。リフォームして売り出した方が良いのか?と悩む売主さんも少なくありません。もちろん綺麗にした方が印象もよく早期売却につながる可能性があります。しかし、売りに出す以上できる限り費用は掛けたくないものです・・。ということで今回は、物件を売却するとき、リフォームってしたほうが良いの?というテーマでお話をしたいと思います!併せてこちらの記事をどうぞ家を売るときはリフォームした方が良い?~リフォームをしたから売れるとは限らない~売れる物件は、ニーズに合ったリフォームをしている!~安さよりもクオリティを~売れる物件のリフォームプランを考える~ターゲットを絞ってリフォームをする~近年は情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、結局のところ自社で依頼してもらう為の集客方法に過ぎません。不動産、リフォームや新築などご不明点やわからない箇所がわからないなど、初歩的なところからプロの方までご相談のっております。プロの第3者の目によるご相談を受け付けております。おかげさまで、大変多くのご依頼有難うございます!また、不動産に関するお話しやお部屋探しについてものお問い合わせも受け付けております!気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください!リフ
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不動産売買専門。

不動産の購入・売却は大きな決断。後悔は決してしたくない。決断をする すべての人が思うこと。その思いを、実現する為にチョットだけお手伝い。そんなserviceです。不動産売買専門は。購入することの責任とリスク。売却することの責任とリスク。今一度、立ち止まり考えて下さい。性別・人種・年齢・職業そんなことは些細な事。 すべての人の原点は猿なんだから。原点に戻れば、決断する方向性の答えがでることもあるかも。
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この土地、安い金額でしか売れなそう…そんな人が読んでおくべき税のこと。

先日、ご自宅の売却を検討されているお客様から、こんな質問を受けました。 「この家売ったら、税金どれくらいかかるの?…」 不動産屋なら必ず聞かれるこの質問。当然、みなさん気になりますよね。 特に、安い金額でしか売れなそうで、売却しても損失が出てしまうケース。 その場合、実は所得税や住民税が安くなるんです。売却しても損したら!?土地と建物を売却して、損した得したって、どうやって計算するんでしょうか? 次の式に当てはめてみて、プラスなら得(譲渡益)、マイナスなら損(譲渡損失)です。 譲渡価額(売却額)-(取得費+譲渡費用)=譲渡損益 取得費ってのは、簡単に言うと買った時の価格とか、登記費用とか買う時に掛かった諸費用です。 譲渡費用ってのは、仲介手数料とか測量費とか売るための諸費用です。 ※特別控除額等は反映させてません。 土地と建物の譲渡損失は、基本的に他の所得との※損益通算は認められていません。 ※損益通算:損益通算とは、同一年分の利益と損失を相殺すること。でも、主たる居住用財産の譲渡損失には「特例」があるんです!居住用財産を売却したら!? 譲渡した年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えているマイホームを譲渡したとします。 そして譲渡して損失が出ている場合、譲渡した年の他の所得(給与所得もOK)と損益通算できます。 更に、損益通算した後の損失金額は、3年間繰越して各年の総所得金額から控除することができるんです!(所得税・住民税) ※配偶者・直系血族・生計を一にする親族への譲渡の場合は認められません。 ※マイホームを買換えた場合と買換えない場合で要件が違ってきますので、ご注意下
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売却を依頼した人は分からない…不動産取引の愚行

人生で一番高い買物といえば不動産です。 もし売却するとなったら、その目的はなんにせよ、当然なるべく高い金額で売却したいと思いますよね。 でも売り方によって、数百万の差が出ることも普通にあるのが、不動産の怖いところなんです。 業者に買い取ってもらうよりも、高い市場価格で取引できる可能性が高い、業者に仲介に入ってもらっての売却。 じゃあどうしたら、うまく売却できるんでしょうか?売却をお願いした、あなたが買う人を探してくるんでしょ!?いまの市況は、中古の戸建やマンションを売却するには絶好のタイミングと言えます。 というのも、新型コロナの影響で、在宅時間が増えたり、生活様式が変わったことにより、住宅購入のニーズが増えているんです。 それなのに、売り出し物件が少ない状況がずっと続いてるんですね。 僕も仕事で土地を探して欲しいと依頼が来ますが、なんにせよ売り物がない。 ここ新潟でも、路線価からの目安となる価格や公示価格以上に、市場の販売価格が上がってる感があります。 これから不動産を買う人でも、念のため、将来売ることを見越しておいた方がいいでしょう。 不動産の売却…いったいその裏側で不動産会社ではどんなことが起こっているのか? これ、ほとんどの人が知らないんですが、例えばあなたがどこかの不動産会社に中古住宅の売却を依頼したとします。 その場合、その不動産会社だけで売買が成立するのは、どちらかというとレアケースなんです。 「え?…だってお願いしたのは〇〇不動産なんだけど…」 どういうことかというと、あなたが売りに出した中古住宅を買いたいという買主は、他の不動産会社が見つけてくるケースが多い
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知らない人は損してる!?…安い土地でもお金が手元に!?

先日、土地調査に行った時に気になったことがありました。市の中心部から離れた郊外のエリアに行くと、結構あるんですよね、ほとんど利用されてないような空き地が…。 みなさん「未利用地」ってご存知ですか? 未利用地(みりようち)とは名前の通りで、空き地・空き家・空き店舗や工場など、長い間利用されてない土地のことです。 「低利用地」という言葉もありまして、こちらは一時的に利用されてる資材置場とか、青空駐車場なんかを言います。 この未利用地と低利用地を合わせたものを「低未利用地」といいます。 当然ですが、都市化が進んだ街中より、地方に行くほど多いです。こんな土地売れるわけないでしょ!?昨今、高齢化が進み、人口減少の問題といっしょに空き家の問題も話題になっています。 利用されない土地や建物が増えるとどうなるか? 街全体の景観を損なうのはもちろん、動物が住みついたり、放火や不審者の侵入など治安も悪くなる可能性があります。 じゃあ、どうしてそのまま放置されてるんでしょうか? 「売ってお金にすればいいじゃん!?」って思いませんか? 実はこういう物件を売却するのって、けっこう大変なんです。 仮に古い建物が残ってる、郊外の低未利用地を売るとします。 結果的に、売ったとしても手元に残るお金がほとんどなく(むしろマイナス…)売る手間とお金がすごくかかってしまうんですね。 不動産って、ただ売却するにも、いろんな経費がかかるんですよ…。 空き家なら取り壊すための解体費用が… お隣との境界が分からなければ境界を決める測量費が… 売ったら売ったで譲渡税が… 昨今、経費の金額も上がってきています。 特に郊外(地
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不動産屋は絶対言わない!売却を成功に導く3つの本音

これから家を売ろうとしたら、 少しでも“早く”、少しでも“高く”売りたい!と誰もが考えるでしょう。 しかしながら・・・ ・不動産屋に安くたたかれたくない ・どの会社の査定価格を信じればよいかわからない ・専任媒介か一般媒介か? など不動産の売却については、自分ができることが少ないため、不動産業者の言いなりになりがちです。 こうした不動産売却時のお悩みについて、 大手不動産仲介会社で300件以上の取引実績を持つ筆者が、不動産業界の裏事情を交え、不動産会社からは絶対言えない、売却を成功させるために知っておきたい3つのポイントについて本音で教えます。1.私も騙された!不動産屋に査定を依頼する前に、自分の家がいくらで売れるか?たった1日で調べる方法 これは、私が大手不動産会社に在籍していた時に実際に騙された話です。 ある日、60代位の品の良い男性が一人でご来店されました。 この地域で30坪前後の土地をお探しとのこと。 土地の情報は、ほとんどないエリアだったので、土地から新築建売まで市内の売り物件を片っ端から案内しました。しかし、どの物件を見てもあまり気に入った様子もありません。 2時間ほどかけて、予定していた物件をすべて見終わり、お客様と一緒に事務所に戻りました。 「〇〇様、今日ご覧になって頂いて、いかがだったでしょうか?」 「大変申し訳ない。実は・・・」 駅前に相続した60坪の土地があり、売却を検討している。 しかし、60坪は近隣の街並みからしても大き過ぎるし、今はマンション住まいなので、マンションを売却し、そこに家を建てて住むという選択肢も考えている。それで、この地域のマーケットを
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【不動産売却】畑を売りたいのに許可がおりない!

不動産仲介歴10年以上の私。 200件以上のご相談をお伺いしてきました。 大きなトラブルになる前に、取り組めることもあります。 実際にあった空地、空家に関するお悩み解決事例をご紹介します。 ご参考にしてみてください。 ※お客様のプライバシーに関することについては、一部内容を変更しております。1.ご相談内容 "私は複数の農地を所有しているのですが そのうちの1筆に家を建てたいので購入したいという人がいます。 そこで調べてもらったところ、今回売却しようとする農地ではない 他の農地に、無断で倉庫を建ててしまっているため、農地を売却する許可がおりないと言われました… どうすれば売却することができますか?"2.問題の整理  ①所有する複数の農地のうちの1つに無断で倉庫を建てている農業用倉庫であっても、農地に建てるには原則として 農地転用の許可が必要です。 ですので、無断で倉庫を建てている場合は、農地法違反となります。 ②売りたい農地で違反していなくても、連帯責任で許可がおりなくなる  売りたい農地Aと、違反している農地Cは別の土地ですが  1つ違反している農地があると、同じ所有者が持っている他の農地でも  農地転用の許可がおりなく場合があります。  ”農地転用とは”   農地を農地以外外のものにすることをいい    農地転用するためには県知事の許可が必要です。3.解決への道 行政書士に農地転用手続きを依頼しよう ”行政書士とは”  行政へ許認可申請が必要な場合の書類作成、  官公署に届ける書類に関する相談業務などを行う法律の専門家です。 ①違反している農地を解消する   農地法違反をして
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【不動産売却】知らない人の家が自分の土地に建っていたら

不動産仲介歴10年以上の私。 200件以上のご相談をお伺いしてきました。 大きなトラブルになる前に、取り組めることもあります。 実際にあった空地、空家に関するお悩み解決事例をご紹介します。 ご参考にしてみてください。 ※お客様のプライバシーに関することについては、一部内容を変更しております。1.ご相談内容 ”私が所有してる土地に、息子が家を建てたいというので調べたところ まったく面識のない人の建物の登記が残っていることが判明しました… 銀行からもこのままでは、住宅ローン融資ができないと言われてしまったのですが、どのような手続きをすればいいですか?”2.問題の整理  ①昔、1つの土地に複数の建物が建っていた 広い土地に、本家と分家のように  複数の建物が建っていることはよくあることです。 ②建物を解体することと、建物の登記を消すことは別の手続き 建物を解体して、固定資産税がかからなくなっても  建物の登記を消す手続きをしないと、建物の登記は残ったままです。  ③建物の登記がご先祖様の名義だった 建物の登記が残っていることに気が付かず、長年放置してしまったことで  何代も前のご先祖様の名義のまま登記が残っていました。  建物を解体して固定資産税がかからなくなると忘れがちですが  建物の登記を消すことは別の手続きなんです…3.解決への道 土地家屋調査士に建物の滅失登記手続きをしよう  ”土地家屋調査士とは”  土地や建物の所在・形状・利用状況などを調査・測量して   図面の作成や不動産の表示に関する登記の申請手続などを行う  専門家です。  ”滅失登記とは”  まず、不動産登記とはそ
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【不動産売却】相続した土地の境界、両親から聞いていたところと違ったら?

不動産仲介歴10年以上の私。 200件以上のご相談をお伺いしてきました。 大きなトラブルになる前に、取り組めることもあります。 実際にあった空地、空家に関するお悩み解決事例をご紹介します。 ご参考にしてみてください。 ※お客様のプライバシーに関することについては、一部内容を変更しております。 1.ご相談内容”先日父から土地を相続しました。その土地を売却しようと思い、お隣さんにご挨拶に伺ったところ 私たちが両親から聞いていた境界と お隣さんが思っている境界が違ったんです… 境界がはっきりしないと売却は難しいですか?”2.問題の整理  ①境界位置の認識が違う 相談者様が認識している境界⇒ブロック塀の外側  つまり、ブロック塀は相談者様のもの  お隣様が認識している境界⇒ブロック塀の内側  つまり、ブロック塀はお隣様のもの  双方の認識がちがいます… ②境界に関する資料がない  問題の土地は、相談者様のご先祖様から代々引き継がれた土地ということで  境界に関する資料が残されていませんでした。  お隣様も同様に、先祖代々引き継がれた土地ということで  境界を確認するというタイミングがなく、現在に至ります。  売却するなど、所有者が他人に変わることがないと  あえて境界に関する資料を作成することがないのが現状です… 3.解決への道 土地家屋調査士に依頼して、境界確定をしましょう ”土地家屋調査士とは”土地や建物の所在・形状・利用状況などを調査・測量して 図面の作成や不動産の表示に関する登記の申請手続などを行う専門家です。  ~境界確定の流れ~ ①資料調査、現地調査  役所や法務局で資料
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中古マンションそのまま契約して大丈夫ですか?契約時の注意すべきポイントをお伝えします!

欲しい物件が見つかり、いよいよ契約書締結となります。 買主の皆さん当日の準備と注意点を簡潔にお伝えいたします。 1.準備するもの ・手付金・・・契約書締結時に売主様へ支払う売買代金の一部です。 ・印紙代・・・価格が1000万円~5000万円:10000円                             5000万円~1億:30000円です。・ご印鑑・・・認印で構いません。 ・身分証明書・・・運転免許証、保険証等 2.当日のスケジュール 1.顔合わせ 2.重要事項説明書 3.契約書締結 4.手付金の支払い 5.決済の案内 契約書締結の場合は売主様側の不動産会社か買主様側の不動産会社で行うことが一般的です。 当日は、売主様と買主様が揃って行いますので、住まないとわからないことなど、いろいろと質問してみましょう。 但し、当日に金額の交渉は、既に契約書作成済ですので、ご法度です。 3.重要事項説明書についての注意点 ★ここが一番大切な部分です。★ 重要事項説明書と聞いてなにか難しい話ではないかと心配になりますよね。 確かに、我々不動産に携わっている者でも言い回しが難しいと思うことは多々あります。 一般の方でしたら、尚更そう感じると思います。 また、この重要事項の説明を行うことができるのは宅地建物取引士の有資格者のみです。 中身は建物の話、お部屋の話、管理の話、取引に関する話です。 注意点としては、取引に関する話で、特にお金の話は、注意して確認お願い致します。 特に、手付金や契約解除、ローン条項などは、万が一解約になった場合の手付金や違約金などの支払う取決め事になりますのでよく聞
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「 不動産売買契約書の確認アドバイス」サービスのご利用ありがとうございます 。

2021年5月29日付≪ご利用オプション≫---この度は、弊社をご利用頂きましたこと、心より御礼申し上げます。 御依頼内容につきましての詳細を分かりやすくご説明頂き、 スムーズにご提案させて頂くことが出来ました。 今後共どうぞ宜しくお願い申し上げます。◆下記サービスもご提供しております◆※詳細はお気軽に「メッセージ」下さいませ。
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