不動産売買　手付金による解除とは？～手付金の放棄？倍返し？って？～

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poncha0729

2023/03/08 14:34

以前高額物件の契約をした際、手付金で1000万近くの現金を当日持ってきました・・。

持ってくるのも、持って帰るのもめちゃくちゃ大変そうでした・・。

どーも、Ponchaです('ω')

不動産取引をする上で、契約時に買主さんから売主さんに手付金を支払うのが一般的です。

手付金については、下記の記事を参考にしてみてください！

住宅購入時の手付金って！？～手付金は住宅ローンに組み込める？～

自己資金がなくても住宅購入ってできる？～契約時に現金が必要！？～

手付金にはいくつか種類がありますが、住宅購入をする上で一般的な手付金の種類は解約手付になります。

手付金を放棄・倍返しすることで契約を解除できる！

というもの。

契約前・契約時にも不動産仲介会社さんから説明されますが、しっかり理解できている方が少ないです。

ということで今回は、

不動産取引における手付解除とは！？

というテーマでお話ししたいと思います。

買主さん、売主さん、双方に関係してくる内容になります！

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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手付金とは！？

まず初めに手付金って何かについて超ざっくり説明致します。

手付金は、売買契約を締結する際に契約の証や契約の解除などの目的のために支払うもので法的効力があります。

手付金の目的としては、

・契約をしましたという証明するため

・契約を解除する時の解約金

（売主からの解除なら手付金の倍返し、買主からの解除なら手付金放棄といった）

・契約の取り決めを実行しなかった時の違約金

手付金は、買主から売主に支払い、売買代金の一部としても扱われます。

そのため、手付金は売買契約が成立すると、売買代金の一部として充当されます。

簡単に解釈するのであれば手付金は、

契約してから決済までの間、売主・買主お互いが簡単にキャンセルしないようにする為

という感じです。

手付金についてもう少し知りたい方は下記の記事を参考にどうぞ！

解約手付とは！？

先ほどもお話ししましたが、手付金にはいくつか種類があります。

・解約手付

・証約手付

・違約手付

もうわけわからないです・・。

ただ、住むための住宅の場合の手付金は、基本解約手付が該当します。

ぶっちゃけ住宅購入、住宅売却する方はこの解約手付だけ知っておけば基本大丈夫です。

で、この解約手付というのは、

一定の期間であれば手付金分を支払うことで、契約解除ができる！

というものです。

手付金分を支払えば契約解除できる！？

今お話ししたように、一定の期間であれば、手付金分を相手に支払えば契約を解除することができます。

買主さんであれば、売主さんに手付金分を支払う

売主さんであれば、買主さんに手付金分を支払う

という感じです！

ここであれ？

って思った方もいる方と思いますが、手付金は契約時に

買主さんから売主さんへ支払います。

つまり、すでに契約時に買主さんは手付金を支払っていて、売主さんは手付金をもらっているんですね。

では、手付金分を支払って契約解除するというのはどういうことなのでしょうか？

手付解除の具体的な例

実際の手付解除について、具体的に金額を出して説明していきます！

手付金が150万の場合で見ていきましょう！

先ほどお話ししたように、手付解除は買主さんだけでなく、売主さんにも同様の権利があります。

ですので、買主さんの場合、売主さんの場合の両方をご説明します。

ちなみに、手付解除できる期間については、売主さんが個人の場合であれば、双方の合意で契約書に記載することができます。

しかし、売主さんが業者さんである場合は、期日を契約書に記載することができません。

一般の買主さんを保護する為ですね！

手付け解除の期間が記載していない時は、どうなるかというと・・。

相手方が契約の履行に着手するまで！！

と定めてありますが、はっきり言って全然意味わからないですよね・・。

この辺は後ほど説明します！

買主さんが手付解除する場合

買主さんが手付解除をする場合、

契約時に手付金（今回でいうと150万）を売主さんに支払います。

この支払った手付金150万円を放棄することで、契約解除をすることができます。

要は、手付金である150万円を売主さんにあげるから契約を解除させて下さい！

というものです。

手付金は、支払ってはいるけれど、預り金という風に考えておくとわかりやすいかもしれません！

買主さん側が手付解除する時は極めてシンプルです！

売主さんが手付解除する場合

次に売主さんが手付解除する場合、どんな感じになるのでしょうか？

考え方はいたってシンプルです。

売主さんも買主さんと同様で、手付金である150万円を買主さんに支払うことで契約を解除することができるわけなんですね。

ただ、ここであれ？と思う方も多いはず！

それもそのはず！

売主さんは契約時に既に買主さんから手付金である150万円をもらっているんですね！

つまり、単純に150万円を買主さんに支払っただけでは、もともと手に入った150万円を買主さんにかえすだけなので、

プラスマイナス0

になってしまうんですね！

もちろん、そんなうまい話ではありません。

契約時にもらった手付金である150万円は、そのまま買主さんに返金

さらに、売主さんは手付金と同額である150万円を自腹で買主さんに支払うことで、契約解除ができる！

というわけなんです。

不動産の世界ではこのことを、手付金の倍返し！

なーんて言いますが、個人的には

もともともらっていた150万円を返金して、プラスで150万円を支払っているだけなので、倍返しって表現わかりづらくない？

って思ってます(笑)

現に勘違いした買主さんもいて、倍返しなんて書いてあるもんだから、

契約時に支払った手付金150万円は返金

で、さらに倍返しということで、自腹で300万円の手付金を売主さんは支払わないといけない！

と思っている方もいました・・。

売主さんも買主さんも支払う額は同じ！

という認識を持っておきましょう！

手付け解除をするのに正当な理由って必要！？

ちなみに手付解除をする際、特段理由は問われません。

ふつうは、何かしら理由があって契約を解除するわけですが、

やっぱり買う気失せた～

やっぱり売る気失せた～

なーんて理由でも手付解除にて契約を解除することはできます。

まあ、そんな理由で契約を辞めるって人としてどうなの？って思いますけどね・・。

手付金って大体いくら必要！？

ちなみにですが、手付金の相場は、大体売買代金の5～10％が相場です。

3000万円の物件であれば、150万～300万と言ったところです。

結構大きな金額ですよね・・。

ちなみに売主さんが個人であれば、手付金の上限はありません。

また、あくまで相場が売買代金の5～10％というだけであり、それ以下でもそれ以上でも自由に設定できます。

ただ、個人間の不動産売買で手付金を10％以上にしていることは、あまりないですね。

ちなみに売主さんが不動産会社であった場合は、手付金の上限は購入価格の20％までとなっています。

手付け解除ができる期間は！？

さてさて、手付解除の仕組みがわかったところで、次は手付解除ができる期間についてです！

というのも、手付解除できる期間を設けておかなければ、引渡しの前日に、

やっぱり買うの辞めます。

やっぱり売るの辞めます。

なので手付解除しま～す！

なーんて言えちゃいます。

手付け解除によって、手付金分のお金は手に入りますが、それ以上に引っ越しや移転登記の準備など、いろいろ準備しちゃっているので困っちゃいますよね・・。

そうならないために、手付解除できる期間は定められています。

わかりやすくするために、特約として双方同意のもとで、契約書に手付解除できる期間を記載する時もあります。

引き渡し日やローン特約の期日などによっても異なりますが、

手付け解除の期日としては、10日～2週間ぐらいを目安にしていますが、

ローン特約の解除期日に合わせていることもあります。

手付解除の期日が明記されていない時は？

実はすべての契約書に手付けの解除期日が記載されているわけではありません。

解除期日が明記されていない契約書も結構あります。

そういった場合でもちゃんと解除期日は存在します。

というのも法律で、

手付による解除期日は相手方が契約の履行に着手するまで！

となっているからなんです！

・・・。

契約の履行に着手ってなんやねん！

ってお話なんですが、これがまた厄介。

契約の履行の着手って何を指しているか実は結構不明確。

わかりやすいの例では

中間金や残代金を支払ったら！

なんて言われていますが、通常の不動産売買で中間金が支払われることはありません。

また、残代金も引き渡し日に支払われることがほとんどなので、引き渡しまで手付解除が出来てしまう！

ということになっちゃうんですね・・。

相手方の履行の着手に該当するのは！？

判断が難しい相手方の履行の着手についてですが、

売主さん側の履行の着手としては、

・所有権等の移転登記手続きの申請

・抵当権抹消を完了

買主さん側の履行の着手としては、

・引っ越しの手配を完了

・リフォームの請負契約を結ぶ

などが挙げられたりしますが、上記内容を行ったからと言って必ずしも手付解除ができなくなる！

というわけではありません。

また、住宅ローンの本申し込みだけでは、履行の着手とは言えません。

さらに言うと、金消契約をしたからと言って履行の着手をした！

とは完全には言い切れないので注意が必要です。

過去の判例など見ても、様々な要素を踏まえて判断していることが多いです。

どうしても期日をはっきりさせたい方は、契約前に手付金の解除期日を明記してもらうなどした方が良いですね！

手付金って払わないといけない！？

契約時に支払う手付金。

買主さんからすると、売買代金の一部になるとはいえど、契約時に何百万のお金をポンとなかなか用意できないもの。

なので、たまに手付金を無しにしたいという相談も受けたりします。

結論から言うと、出来なくないけどほぼほぼ無理！

です。

というのも、手付金なしで契約すると、決済までの間、簡単に解約できてしまうのは正直リスクでしかないですよね。

手付金の有無に関しては、売主さん次第というところもあります。

ただ、売主さんの立場でいうと、手付金なしでの契約は、リスクなしで解約ができてしまうので、基本OKは出しません。

さらにいうと、買主さんとしてもリスクなしで解約されてしまう可能性があるということです。

不動産仲介会社としても、契約をしているとはいえ、仲介手数料が関係してくるので、簡単に解約できるような契約にはさせないですね。

手付金についてはこちらの記事も参考にしてみてください！

住宅購入時の手付金って！？～手付金は住宅ローンに組み込める？～

まとめ

いかがでしょうか。

今回は手付解除について

というテーマでお話しさせていただきました。

ぶっちゃけ一回の説明で理解できる人というのはあまり多くありません。

何度も読み返して理解しておくことが大事です！

ちなみに、買主さんだけでなく、売主さんにも関係している内容なのですが、意外と売主さんが理解していないことがあります。

売主さんもどのタイミングまでであれば手付解除になるかなどは、しっかり理解しておく必要があります。