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【囲い込み】とは　不動産業界では、古くから【囲い込み】と呼ばれる手法の営業活動が行われています。これを簡単にご説明すると「１案件で売主と買主の双方が自社の顧客で成約する事を意図的に作り出す事」となります。　本来、不動産取引は、「売主（手数料）⇒売主担当不動産会社⇔成約⇔買主担当不動産会社⇐買主（手数料）」という形にて成立し、売主買主それぞれの担当不動産会社が、それぞれの顧客から手数料を頂く共同仲介と呼ばれる取引形態が大半です。　ところが、売主買主ともに自社顧客であれば、当然手数料は１案件で倍となる訳です。では、これら「意図的に作り出す為に行われる行為」とは具体的にどの様な行為の事なのでしょう？・他社からの広告掲載承諾を断る⇒売却担当不動産会社の広告独占・他社からの見込み客案内を断る⇒商談中と偽り他社客には見せない・他社からの購入依頼を断る⇒商談中と偽り他社客からの申込受付拒否・『反響が無い』と売主に告げ値下げを要求⇒自社独占広告反響率を上げる為もちろん、こんな事が裏で行われているとは、売主は知るよしもありません。　通常、不動産会社の担当者は必ず「他社の買客も含めて広く購入者を探します」と明言した上で媒介契約書の締結を行っているはずです。その上での上記の行為は、明らかに「契約違反」なのです。　　結果として【囲い込み】行為によって、売却を依頼した先以外の不動産会社の顧客の中に、「成約の可能性が高い見込み客が存在していたとしても、売却物件を見る事すら出来ない」という状況が起こる訳です。そして同時に「本来不必要な価格変更（値下げ）を行う事もある」という状況も起こる訳です。これが、売主に

最近、物件の情報を見ていると、中古マンションの情報量がすごく多く感じます。 当初、新築だったマンションが、10年、20年、30年経つにつれ、所有者がどんどん入れ替わるってことですよね。 所有者が替わるだけじゃなくて、もともと住んでた人も高齢になったり、空き家になったりもするでしょう。 新築の時はいいですけど、こんな状況で、年数が経ってから修繕をしたり何か決め事をするのに必要な区分所有者の「合意」なんて取れるんでしょうか？どんどん増えてる放置マンション…ここ新潟市でも、中心部を歩いていると、長くほとんど修繕もされてないような状態のマンションを良く目にします。 おそらく簡単に想像できますけど、管理者もいなく、当然に区分所有者の意見もまとまることもなく、建て替えはもちろん、大規模修繕もできないんでしょうね… 今の分譲マンションって、昔と違って「生涯住むんだ…」という感覚で買う人が多いんじゃないでしょうか。 そもそも、マンションって買った方がいいのか、借りた方がいいのか、どっちなんでしょう？ ぼくだったら、圧倒的に賃貸をおすすめします。 確かに今のマンションは、構造も、水回りなどの設備や仕様もすごく豪華でいいものが多いです。 でも、やはり戸建と同じで、年数が経てば修繕や建て替えは必要になってきます。 法律（区分所有法）では一部を改正して、建て替えは区分所有者の4/5、大規模修繕は3/4以上の賛成で決議できるように緩和されました。 でも、いくら決議できても、たとえばほとんど寝たきりで病院通いのおじいちゃん、おばあちゃんがいて、その人が反対したら追い出せますか？ あと、たとえば「修繕なんて

特に、マンションをこれから検討しようと思っている方や、将来売却や賃貸経営をしたいと考えている方は必見です。 何度も言っていますが、不動産を選ぶ際、ついつい間取りや設備に目が行きがちな方が非常に多いです。 確かに快適に住む上で必要な条件だと思いますがそこは、正直住んでからいくらでも変えられるので、優先順位は決して高くないです。 大切なことは、住んでから変えられない要素が大切だと考えます。 それは、最寄り駅や物件の立地、周囲の環境です。 今回は資産価値を維持する為の選ぶ上で大切なポイントをお伝えします。 1.最寄り駅と駅から距離 最寄り駅は、なるべくターミナル駅か、もしくはターミナル駅に1本で行ける駅を選びましょう。 やはり、都心のターミナル駅に乗り換えなしでアクセスできる駅は強いです。 沿線も、JRがやはり強いですが、人気のある東急東横線や田園都市線もいいと思います。 ここには、1つポイントがあり、急行停車駅か各駅停車しか止まらない駅か否かでも違いが出できますので注意が必要です。 無論、ここは、物件価格にも反映されるのも事実ありますので、トータルで考えましょう。 次に最寄り駅からの距離です。 理想としては、5分以内がお勧めですが、なかなか難しい場合でも10分以内にはしたいですね。 これは、例えばポータルサイトなどで物件を検索する際に、最寄り駅から5分以内や10分以内を選んでいく方が非常に多いからです。 但し、駅徒歩3分だとしても、線路沿いの音の気になる物件は敬遠されますので周囲環境にも目配りしましょう。 2.周囲の環境 次に周囲環境ですが、ここで言う環境は2つあります。 1つは、

今回は「不動産を売却したいけど、どんな会社に依頼したらいいんだろう？」 特に、初めて不動産を売却する人など,普段、不動産会社と付き合いがある人はそんなにいないと思いますので、誰しも感じる不安だと思います。 この記事を読めば、信頼できる不動産業者を選ぶ方法を簡単解説しますので最後まで読んでください。 １． 売却には「買取業者」と「仲介業者」があります。 １－１買取業者とは？買取業者とは読んで字のごとく、販売活動を行うというより自らが再販目的で買取します。 メリットとしては、決済までの時間が早いことです。 その会社が買取わけですから、金額に折り合い付けば、即現金とまで行かなくても１ヶ月程度で現金化出来ると思います。 デメリットは、何と言っても金額が低いことです。 買取業者もリフォーム代金と利益を載せて再販しますので、ある程度抑えた金額で買わないと販売価格が上がって売り辛くなってしまいます。 １－２仲介業者とは？ こちらが今回のテーマのお客様から物件を預かって販売する会社です。 販売するにあたって媒介契約を締結します。 メリットとしては、買取業者とは、逆になり価格がある程度売主様の希望に沿った形に進めることができます。例えば、値引き交渉が来ても断ることも当然の選択肢としてあります。 一方で、デメリットは、販売期間が読めないことです。 最悪の場合、価格を下げるしかありませんが売れる保証は何もありません。 今回の解説では「仲介業者」の選び方をお話し致します。 ２.良い仲介業者の選び方の３つのポイント ２－１売買仲介がメインの会社を選ぶ 不動産仲介会社といっても、売買がメインの会社もあれば