不動産評価額とは？

不動産の「評価額」という言葉、

なんとなく聞いたことはあるけれど、

固定資産税の評価額

路線価

公示地価

実勢価格（時価）

…全部ごちゃごちゃになっていないでしょうか？

実はここをきちんと整理しておかないと、

相続税がどれくらいかかりそうか

固定資産税が高いのか安いのか

「うちの土地はいくらで売れるのか」

といった大事な判断をするときに、勘違いをしてしまうことがあります。

ここでは、専門用語をできるだけかみ砕きながら、

不動産評価額にはどんな種類があるのか

それぞれ何に使われるのか

どうやって調べればいいのか

何を勘違いしやすいのか

を解説していきます。

1．そもそも「不動産評価額」とは？

まず大枠のイメージから。

不動産評価額＝土地や建物が「いくらの価値があるか」を

一定のルールでお金の数字にしたもの

です。

ここで重要なのは、

「評価額」といっても、目的ごとに何種類もある

という点です。

代表的なものを挙げると、

公示地価 … 国が発表する“標準的な地価”

路線価 … 相続税・贈与税を計算するための評価

固定資産税評価額 … 固定資産税や不動産取得税の基準

基準地価 … 都道府県が発表する地価（公示地価の補完）

鑑定評価額 … 不動産鑑定士が出す「個別の時価」

などがあります。

同じ土地でも、これらの評価額はそれぞれ金額が違うのが普通です。

2．評価額と「実勢価格（時価）」の関係

よく出てくる言葉に「実勢価格（時価）」があります。

実勢価格（時価）

→ 実際にそのエリアで取引されている売買価格の相場

この「実勢価格」を100％とすると、

各評価額はざっくり次のようなイメージです。

公示地価 … 実勢価格にかなり近い（ほぼ100％目安）

基準地価 … 公示地価の9割前後

路線価 … 公示地価の約80％

固定資産税評価額 … 公示地価の約70％

たとえば、あるエリアの公示地価が

1㎡あたり30万円だとすると、

路線価 … 約24万円（80％）

固定資産税評価額 … 約21万円（70％）

くらいになることが多い、というイメージです。

ここまでのポイントは、

「評価額」と「売れる価格（実勢価格）」は、

必ずしも同じではないということです。

3．代表的な5つの評価額をやさしく整理

ここからは、それぞれの評価額について

「誰が」「何の目的で」「どんな場面で使うか」を説明します。

① 公示地価（こうじちか）

誰が？

→ 国土交通省

いつ？

→ 毎年3月に発表（1月1日時点の価格）

何のため？

→ 全国の「標準的な土地価格」を示すため

どんな場面で使う？

→ 不動産の取引価格の目安、地価の動きの把握など

公示地価は、

「この地域の“基準となる地価”はこれくらいです」

という国のお墨付きのようなものです。

実際に不動産会社が査定をするときも、

公示地価

周辺の成約事例

路線価や固定資産税評価額

などを総合的に参考にしながら

「このくらいで売れそうです」と試算します。

② 路線価（ろせんか）

誰が？

→ 国税庁

いつ？

→ 毎年7月に発表（1月1日時点の価格）

何のため？

→ 相続税・贈与税を計算するため

どんな場面で使う？

→ 相続や贈与のときの「土地評価」

路線価は、

道路ごとに「この道路に接する土地は、1㎡いくら」

という形で決められている評価です。

相続税や贈与税の計算では、

路線価 × 土地面積 × 補正率（形・奥行き・角地など）

といった計算をして、

「税金の対象となる土地の評価額」を出します。

相続のときに

「この土地、税金上はどれくらいの価値なの？」

と確認するときは、

この路線価を使うことになります。

③ 固定資産税評価額

誰が？

→ 市区町村

いつ？

→ 3年に1度の評価替え（その間は基本据え置き）

何のため？

→ 各種税金の“課税のもとになる金額”を決めるため

どんな場面で使う？

→

・固定資産税

・都市計画税

・不動産取得税

・登録免許税（×一定の計算） など

不動産を持っていると毎年届く「固定資産税の納税通知書」。

そこに書かれているのが 固定資産税評価額 です。

土地

建物

それぞれについて評価額が記載されており、

「評価額 × 税率 ＝ 固定資産税の金額」

という形で税金が計算されます。

どうやって確認する？

毎年の「固定資産税の課税明細書」

市区町村で発行してもらえる「固定資産税評価証明書」

などで確認できます。

④ 基準地価（きじゅんちか）

誰が？

→ 各都道府県

いつ？

→ 毎年9月頃に発表（7月1日時点）

何のため？

→ 地価の動きを把握するためのデータ

どんな場面で使う？

→ 公示地価とあわせて「地価の流れ」を見る指標

公示地価が「1月1日時点」、

基準地価が「7月1日時点」の価格なので、

「今年の前半と後半で、地価がどう動いたか？」

をチェックするのに使われます。

一般の方がふだん意識する機会は少ないですが、

不動産会社や金融機関、自治体などが

地価の推移を把握するのに活用している指標です。

⑤ 鑑定評価額（かんていひょうかがく）

誰が？

→ 不動産鑑定士（国家資格）

いつ？

→ 依頼があるたびに個別に評価

何のため？

→ 売買・担保・訴訟・再開発・企業会計などの判断材料

どんな場面で使う？

→

・相続で揉めているときの「適正な評価」

・裁判での証拠

・銀行の担保評価

・大規模な取引の参考価値 など

鑑定評価額は、

「この不動産は、専門家の目から見て“いくらが妥当な価値か”」

を、不動産鑑定士が

いくつかの計算方法（原価法・収益還元法・取引事例比較法など）を用いて算出したものです。

費用はかかりますが、

法的な場面や、利害関係が複雑なケースでは

とても重要な役割を果たします。

4．評価額はどうやって調べる？

それぞれの評価額は、次のように確認できます。

●公示地価

国土交通省の「地価公示・都道府県地価調査」のサイトで検索可能

→ 住所や地図から調べられます

●路線価

国税庁の「路線価図」サイトで無料公開

→ 地図上の道路に数字（例：320D など）が書かれており、それが1㎡あたりの路線価（千円単位）

●固定資産税評価額

市区町村から毎年届く

「固定資産税課税明細書」

窓口で「固定資産税評価証明書」を発行してもらう

→ 売却時、相続時、ローン審査などでも使われます

●基準地価

各都道府県の地価調査のサイトで公開

ニュースや不動産情報サイトでもまとめて紹介されることが多いです

●鑑定評価額

不動産鑑定士に有料で依頼

相続トラブル・裁判・企業の決算など、「客観的な根拠が必要な場面」で用いられます

5．評価額が関係する主な税金

「評価額」が具体的にどんな税金に使われるかを整理すると、イメージがつきやすくなります。

固定資産税

→ 固定資産税評価額

都市計画税

→ 固定資産税評価額

不動産取得税

→ 固定資産税評価額

登録免許税

→ 固定資産税評価額×一定の計算

相続税・贈与税

→ 路線価（または倍率方式）

「相続のときは路線価」

「毎年の固定資産税は固定資産税評価額」

と覚えておくと整理しやすいです。

6．よくある誤解と注意点

評価額に関して、実務で本当によくある勘違いをいくつか挙げます。

① 「固定資産税評価額＝売れる価格」ではない

固定資産税評価額 … 課税のための“目安”

実勢価格 … 実際の売買で決まる“市場価格”

この2つは別物です。

たとえば、

固定資産税評価額が1,000万円の土地でも、

立地が良く人気エリアなら → 1,500万円以上で売れることも

逆に需要が少なければ → 800万円でも買い手がつかないことも

あります。

「固定資産税評価額が高いから、高く売れる」

とも言えませんし、

「評価額が低いから、売れない」

とも限りません。

あくまで、「税金計算上の数字」として捉えるのが大切です。

② 評価額は“固定”ではなく、変動する

公示地価・路線価・基準地価 … 毎年見直し

固定資産税評価額 … 3年ごとに見直し（原則）

地価が上がるエリアでは、

こうした評価額も少しずつ上がっていきますし、

人口減少や需要低下で地価が下がるエリアでは、

見直しのタイミングで評価額が引き下がることもあります。

「昔聞いた評価額」をずっと信じ続けるのではなく、

売却や相続を考え始めたタイミングで最新の情報を確認する

ことが大切です。

③ 建物は古くなると評価が下がるが、土地は別物

建物 … 年数が経つほど“価値が減っていく”前提

→ 減価償却・固定資産税評価額の引き下げ

土地 … 原則として減価償却しない

→ 地価（エリアの人気や需要）で価値が上下

「古い家だから価値ゼロです」と言われることがありますが、

それは「建物部分のみ」のケースが多く、

土地自体の価値は別にある というイメージです。

また、土地は同じ面積でも、

旗竿地

道路に接していない土地

形が悪く使いづらい土地

などは、同じエリアでも評価額・実勢価格が大きく変わります。

④ 土地の利用方法や権利関係で評価が変わる

相続税評価では、土地の使い方や権利状態によって、評価額が下がることがあります。

自分で使っている土地（自用地）

他人に貸している土地（貸宅地）

アパートが建っている土地（貸家建付地） など

たとえば、賃貸アパートが建っている土地は

「貸家建付地」として評価が下がり、

相続税の軽減につながるケースもあります。

こういった評価の調整は少し複雑なので、

相続を考える段階になったら、

税理士や不動産の専門家に一度相談しておくと安心です。

7．専門家に相談したほうがいいケース

評価額はネットや書類である程度調べられますが、

次のような場面では専門家に入ってもらう価値があります。

相続財産を兄弟で「公平に分けたい」とき

共有名義の土地を売却・分筆（分けて登記）したいとき

不動産を担保にして大きな融資を受けたいとき

税務署に「この価格が妥当である」ことを説明したいとき

市街化調整区域や私道、再建築不可など、ちょっとクセのある土地を持っているとき

このようなケースでは、

不動産鑑定士

税理士

宅地建物取引士（不動産会社）

などが連携して評価を出すことで、

後々のトラブルを防ぎやすくなります。

8．「不動産評価額」をざっくり整理すると…

最後に、ここまでの内容をシンプルにまとめます。

固定資産税評価額

→ 市区町村が決める

→ 固定資産税・不動産取得税・登録免許税などの基準

→ 実勢価格の約70％目安

路線価

→ 国税庁が決める

→ 相続税・贈与税の計算に使う

→ 実勢価格の約80％目安

公示地価・基準地価

→ 国や都道府県が決める「地価の指標」

→ 市場の相場に近い数字（100％前後）

鑑定評価額

→ 不動産鑑定士が個別案件ごとに算出

→ 売買・担保・訴訟など、「証拠」として使える時価

そして、大前提として、

「評価額 ＝ 実際に売れる価格」ではない

という点だけ、しっかり覚えておいていただければOKです。

ではまた。