1. 事前準備（ここを押さえれば8割うまくいきます）
① 境界線の確認（売主の“明示義務”）
土地の境界は、売主が明らかにするのが原則です。
分譲地・建売：ディベロッパー販売時に確定済みのことが多く、境界標や図面（筆界確認書・現況測量図）が残っている可能性大。まずは自宅保管書類の確認から。
相続で引き継いだ土地：古い宅地ほど未確定のケースが目立ちます。官民（道路と土地の境）・民民（隣地との境）の双方が必要で、官民は確定まで半年以上かかることも。
進め方：不動産会社または土地家屋調査士・測量会社へ相談。隣地立会い→筆界確認→境界標設置→測量という流れ。**時間と費用がかかるため“最初に着手”**が鉄則です。
② 住宅ローン残債の確認（オーバーローン対策）
銀行に連絡すれば正確な残高と完済手続きを教えてくれます。売却代金で残債を一括返済し、同日に抵当権を抹消するのが基本。
オーバーローン（残債＞売却額）の場合：不足分は自己資金等で返済する必要あり。不足額の見込みを早期に把握しておきましょう。
銀行には売却予定を早めに共有。引渡し当日は銀行担当者・司法書士も同席するのが一般的です。
③ 必要書類（“あるだけで価値が上がる”書類も）
基本書類
売買契約書・重要事項説明書／建築図面一式／土地測量図・境界確認書／建築確認済証・検査済証／登記識別情報（権利証）／固定資産税評価証明書 など。
あると評価UPしやすい書類（性能・耐震等の裏付け）
建物状況調査（インスペクション）結果／住宅性能評価書／耐震診断結果／既存住宅売買瑕疵保険の証明／構造計算書の写し／耐震基準適合証明・耐震改修証明／固定資産税減額証明／増改築等工事証明 など。
→ “証拠がある安心”は価格交渉に強いため、価格設定や広告で積極活用しましょう。
2. 価格査定 ― いくらで売れるのかを知る
土地の査定は、周辺の「取引事例」をもとに価格を決める方法で、専門的には「取引事例比較法」と呼ばれます。
つまり、あなたの土地と似た条件（立地・広さ・形など）の土地が、過去にどのくらいの金額で売れたかを参考にして査定します。
さらに、より客観的な参考値として「相続税路線価」も使われます。
これは、国税庁が毎年公表している「道路ごとの土地評価額」で、ほとんどの市街地で設定されています。
路線価は、公示地価（国が発表する地価）の約8割程度。
実際の取引価格（実勢価格）は、公示地価の1.1〜1.2倍が目安といわれています。
そのため、ざっくりした計算式で言うと：
実勢価格の目安＝相続税路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1
これにより、「今の相場でどれくらいの価格で売れそうか」を把握できます。
つまり、不動産会社の査定は「周辺の取引データ」と「公的な土地評価」の両方をもとに、現実的な価格を導き出しているのです。
その他に「固定資産税路線価」や「公示地価」「基準地価」などを活用し、査定価格を算出する方法もございます。
建物査定は「原価法」と呼ばれる方法で査定されます。
原価法は今すでに建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てたときにいくら費用がかかるのかを計算（これを再調達価格という）し、その価格から、建物の設備が老朽化している分だけ差し引く（これを減価修正という）ことで、査定価格を出す方法です。
原価法 ＝ 再調達価格 × 延床面積 × 残耐用年数 ÷ 耐用年数
3.不動産会社と「媒介契約」を結ぶ
査定に納得できたら、売却をお願いする不動産会社を選び、契約を結びます。
この契約のことを「媒介契約」といいます。
簡単に言うと、「あなたの代わりに売却活動をしてくれる正式なパートナーを決める」ということです。
媒介契約には3つの種類があります。
「専属専任媒介契約」
1社の仲介会社にのみ売却を依頼する契約になります。そのほかの仲介会社に依頼することは契約上禁じられています。契約後に、売主様が自分で見つけてきた買主様（親戚や知人など）と直接交渉する場合でも、仲介会社を通して取引することが義務づけられています。
「専任媒介契約」
専属専任媒介契約とほぼ同一条件の契約内容になりますが、売主様が買主様を直接見つけてきた場合は、仲介会社を通さずに取引することが可能です。
「一般媒介契約」
複数の会社に仲介を依頼することができる契約です。売主様にとっては、複数の不動産会社が売却窓口の担当になってくれることがメリットと言えますが、その一方で、窓口の複数社と販売の状況をやり取りしなければならないなど、手間も多くかかります。
どの契約にもメリットとデメリットがあります。
大事なのは「どの会社と」「どんな担当者と」組むかです。
担当者の誠実さ、報告の丁寧さ、説明のわかりやすさを見て選びましょう。
4. 売却活動（“見せ方”と“安心”の設計）
インスペクション（建物状況調査）
概ね5～10万円。第三者の診断で買主の不安を軽減。特に木造中古戸建では効果的。
築浅・解体前提などは費用対効果が薄い場合も。実施可否は担当者と相談。
付帯設備表・告知書
付帯設備表：残置・撤去・不具合の有無を明示。
告知書：雨漏り・シロアリ・越境・心理的瑕疵など、知っている事実を正直に開示。
これらを先に整えておくと、問い合わせ対応が速く、契約不適合リスクの低減につながる。
情報公開と集客
レインズ登録状況は売主IDで確認可能。公開・申込・成約等のステータスをチェック。
自社サイト、ポータル、紙媒体、ポスティング、SNS、動画、現地看板、オープンハウスなどを状況に応じて組み合わせる。
実施した施策と反響数は毎回数値で報告してもらう。
5. 売買契約（手付金受領までの整え方）
契約までの流れ
申込書（条件提示）→ 価格・条件交渉 → 重要事項説明 → 契約締結 → 手付金受領。
契約前に、付帯設備表・告知書を完成。清算項目や日程も合意しておく。
売主が準備するもの
実印・印鑑証明（3か月以内）、本人確認書類、権利証（登記識別情報）、収入印紙、抵当権抹消書類（保管時）、修繕履歴・耐震等の書類、ローン残高証明など。
固定資産税などの清算は引渡日を基準に日割りが通例。何を清算するかは事前合意。
契約条項で押さえる点
ローン特約（買主の本審査否決時の白紙解除）
違約金・手付解除の規定
測量・残置物撤去・修繕の取扱い
スケジュール（測量・抹消・引越・決済・引渡し）を日付で明記
6. 決済・引渡し（同日ワンパッケージ）
当日の主な流れ
物件・書類の最終確認
残代金の受領（同時に売主側ローンを繰上完済）
各種清算（固定資産税・管理費など）
司法書士による抵当権抹消と所有権移転の申請
鍵と関係書類の引渡し
仲介手数料残額・登記費用の支払い
持ち物
権利証、住民票（住所変更時）、本人確認書類、印鑑証明・実印、鍵一式、納税通知・評価証明、仲介手数料残金など。
運用の注意
登記の都合上、基本は平日。
期日遅延は違約金の可能性。引越し・残置撤去は余裕を持って。
抵当権抹消は司法書士に依頼。完済のみでは抹消されない。
引渡猶予という選択
決済後に1〜2週間の猶予を設けて引越し時間を確保する特約も可能。長すぎる猶予は敬遠されがちなのでバランスを。
7. 税金申告（利益が出たら翌年）
譲渡所得の税率は所有期間で変わる（5年以下は高税率、5年超は低税率）。
自宅の特例（3,000万円特別控除、買換え特例、譲渡損失の繰越控除など）が使える場合がある。
引渡し直後に必要書類を整理し、翌年の確定申告に備える。早めの税理士相談が安心。
8. トラブルの芽を摘む（境界・契約不適合）
境界確定・測量
境界が曖昧だと越境や面積差で揉めやすい。買主は確定済みを好むため、売りやすさ・価格に直結。
実測売買は面積確定後に代金増減、公簿売買は登記面積を前提に代金固定。どちらにするか、費用負担を含めて契約前に決める。
分筆して売るなら測量は必須。着手は最初期に。
契約不適合責任
重要なのは「契約内容に適合しているか」。
雨漏り・シロアリ・設備不良・越境・心理的瑕疵など、知っている事実は告知書で開示。
予防策は、インスペクション、付帯設備表・告知書の徹底、説明内容の記録化（メール・報告書）。
9. 成功のコツ
最初に境界・ローン残高・書類棚卸しを済ませる。
査定は根拠と市場反応で判断。「高い数字」だけで選ばない。
媒介は専任が現実的。レインズ登録証明・定期報告・囲い込み禁止の姿勢を契約時に取り決める。
付帯設備表・告知書を先に作ると、交渉が楽で安全。
レインズを自分で確認して公開状況をチェック。
契約時にスケジュールと清算内容を日付で確定。
決済・引渡しは平日・同日が基本。鍵・抹消・移転登記を一気に。
税制特例の有無は早めに要確認（3,000万円控除・買換え等）。
何より誠実に説明する担当者を選ぶ。言い切らず、根拠で語り、行動で示す人が最強。
ではまた。
