不動産を売却する際、最も気になるのは 「最終的にいくら手元に残るのか？」 という点です。
しかし実際には、売却価格から引かれる費用にはさまざまな種類があり、
正しく理解しておかないと、
「思ったよりお金が残らなかった」
という後悔をしてしまうことも少なくありません。
この記事では、不動産を売却するときに必ず発生する費用や、
物件の状況によって必要になる費用を、ひとつずつ分かりやすく説明します。
専門的な内容も、なるべく難しい言葉を使わず、誰でも理解できるように整理しています。
■1. 仲介手数料（最も大きな売却費用）
不動産会社を通じて売却する場合、成功報酬として仲介手数料を支払います。
これは売却価格が高くなるほど金額も大きくなる仕組みです。
◎仲介手数料の計算方法
販売価格が800万円以下の空き家などについては、「低廉な空き家の特例」が適用されます。
これを使うと仲介手数料は 30万円に消費税を加えた金額 となり、非常に負担が軽くなります。
一方、販売価格が800万円を超える一般的な売却では、
「売却価格に3.3％をかけ、その金額に6万6000円を加えた金額」
が仲介手数料の上限になります。
たとえば3000万円で売れた場合は、
3000万円に3.3％をかけると99万円、そこに6万6000円を足して105万6000円となります。
仲介手数料は「売却に成功したときだけ発生する費用」であり、
売れなければ一切払う必要はありません。
ただし注意したいのは、
「査定額が高い会社に依頼すれば高く売れる」
というわけではないという点です。
査定はあくまで予想であり、実際の売却価格は市場の動きや販売戦略によって決まります。
■2. 印紙税（売買契約書に貼る税金）
売買契約書には、印紙を貼って消印をする必要があります。
これが印紙税であり、契約書の金額によって税額が決められています。
印紙税は次のように増えていきます。
売買契約の金額が、
10万円を超え50万円以下の場合は200円、
50万円を超え100万円以下の場合は500円、
100万円を超え500万円以下なら1000円、
500万円を超え1000万円以下なら5000円、
1000万円を超え5000万円以下になると1万円、
5000万円を超え1億円以下は3万円、
1億円を超え5億円以下は6万円、
5億円を超え10億円以下は16万円、
10億円を超え50億円以下は32万円、
50億円を超える場合は48万円
です。
通常、売主と買主のそれぞれが、自分の契約書分の印紙を貼ります。
売却価格が大きくなるほど税額も上がりますが、一般的な住宅売却なら「1万円または3万円」が多いイメージです。
■3. ローン返済手数料（ローンが残っている人だけ）
売却する不動産に住宅ローンの残高がある場合、
売却時にそのローンを全額返済する必要があります。
この「繰上げ返済」をする際、多くの金融機関で手数料がかかります。
手数料は金融機関によって異なり、
インターネットで手続きする場合は数百円〜数千円で済むこともあります。
一方、窓口での手続きや固定金利型のローンなどでは、
1万円以上かかることもあります。
特に、長期の固定金利ローンを借りている場合、
金融機関が得るはずだった利息が大きく減るため、
繰上げ返済手数料が高額になる傾向があります。
売却前に金融機関へ問い合わせておけば、想定外の出費を防げます。
■4. 抵当権抹消登記費用（ローン完済後は必須）
住宅ローンを借りて家を購入すると、
不動産には「抵当権」という担保権が設定されます。
売却する場合は、この抵当権を外すために「抵当権抹消登記」を行います。
抵当権を外すには、
不動産1つにつき1000円の登録免許税が必要です。
土地と建物が別々の不動産として扱われるため、
一般的な戸建てなら土地1000円＋建物1000円の計2000円となります。
ただし、この登記手続きは専門的であるため、
ほとんどのケースで司法書士に依頼します。
司法書士の手数料は、1万円から3万円ほどが相場です。
そのため、抵当権抹消登記にかかる総額は
「1万〜3万円前後」
と考えておくと良いでしょう。
なお、抵当権が残ったままではほぼ売却不可能なため、
売買の引渡しまでに必ず完了させる必要があります。
■5. 譲渡所得税（利益が出た場合のみ）
不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。
これが「譲渡所得税」です。
ただし、税金がかかるのは、
売却価格から必要な費用を差し引いた「利益」が出た場合のみです。
売った金額がいくら大きくても、利益が出ていなければ税金はかかりません。
譲渡所得は、
売却価格から購入にかかった費用、仲介手数料、印紙税、登記費用、リフォーム費用などの経費をすべて引いたものです。
利益が出た場合は税金が必要ですが、所有期間によって税率が変わります。
所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」として扱われ、
税率は所得税が15％、住民税が5％の合わせて20％です。
一方、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、
所得税が31％、住民税が9％の合計40％とかなり高くなります。
短期譲渡は税金が倍になるため、
売却のタイミングは慎重に考える必要があります。
また、マイホームの場合は3000万円の特別控除が使えるケースが多く、
税金が大きく軽減されることもあります。
確定申告が必要になりますので、税金が発生しそうな方は早めに準備しましょう。
■6. 引越し費用（仮住まいがあると2回必要）
売却後は別の住まいに移る必要があるため、引越し費用が発生します。
引越し費用は、
旧居から直接新居へ移る場合は1回だけですが、
新居がまだ完成していなかったり、良い物件が見つかっていない場合は一度仮住まいに移ることがあります。
その場合は、
旧居 → 仮住まい
仮住まい → 新居
と2回の引越しが必要になるため、費用は倍以上かかります。
一般的な家族の引越しでは、
1回につき7万円〜15万円前後、
2回だと合計で15万〜30万円程度が目安です。
荷物の量や距離、季節によって大きく変動するため、
余裕を持って見積もりを取っておくと安心です。
■7. その他、必要に応じて発生する費用
物件の状態や売却方法によって、追加で必要となる費用があります。
まず、不用品の処分費です。
長年住んでいる家では荷物が多くなりがちで、
処分する荷物の量によって10万円から50万円ほどかかることがあります。
次に、土地を売却する場合には「測量費」が発生するケースがあります。
特に境界が曖昧な場合は必須で、
50万円から80万円ほどが一般的です。
また、老朽化した住宅では解体して更地にして売るケースもあり、
解体費用が100万円から300万円ほどかかります。
さらに、内覧の印象を良くするためにハウスクリーニングを行う場合は、
5万円から15万円ほど見込んでおくと良いでしょう。
これらの費用が必要かどうかは物件ごとに異なるため、
売却前に不動産会社とよく相談しておくことが大切です。
■まとめ：売却費用を正しく理解すれば、手残り額がはっきりする
不動産売却では、売却価格から多くの費用が差し引かれます。
だからこそ、
「どんな費用が、どれくらい必要になるのか」
を事前に理解しておくことがとても重要です。
売却に関係する主な費用は次の7つです。
仲介手数料
印紙税
ローン返済手数料
抵当権抹消登記費用
譲渡所得税
引越し費用
廃棄物処分・測量・解体などの追加費用
これらを把握しておくことで、
・資金計画がしっかり立てられる
・買い替えがスムーズ
・手元に残るお金が明確になる
といった大きなメリットがあります。
「うちの場合はどれが必要なの？」
「最終的にどれくらい残るか計算してほしい」
このような相談にも対応できますので、
いつでもお声掛けください。
ではまた。
