共有名義の不動産は、「みんなで持っている家だから、そのうち話そう」「兄弟で相続した土地だから、急がなくても大丈夫」――
つい、そう思って後回しにしてしまいがちです。
しかし、実際に売却しようと動き出すと、多くの方が驚きます。
「共有者の1人が反対しただけで売れないなんて知らなかった」
「遠方に住む兄弟と連絡が取れなくて話が進まない」
「委任状が必要？何をどう準備すればいいの？」
「相続で名義が細かく分かれていて、そもそも誰が所有者か分からない」
共有名義とは、「みんなで所有している」という便利さもある反面、
“1人では決められない” という難しさもあわせ持った特殊な状態です。
特に、相続・離婚・生前贈与などが絡むと、
家族関係・感情・税金・法律・手続き…
さまざまな問題が複雑に絡み、普通の不動産売却とはワケが違います。
ですが、安心してください。
本記事では、共有名義を売却したい方がつまずきやすいポイントを、
できるだけやさしく、順を追って解説します。
何が一人でできて、何は全員の同意が必要なのか
委任状で代理人を立てる場合の注意点
共有者の1人が反対している時の対処法
認知症や海外在住の共有者がいる場合
税金・書類・手続きの全体像
など、「今知っておけば後悔しない知識」をすべてまとめました。
共有名義は、放置すればするほど難しくなる問題です。
でも、正しい手順を踏めば、トラブルを避けてスムーズに売却することもできます。
――まずは、共有名義の“リアル”を知ることから始めましょう。
1．そもそも「共有名義」「共有持分」とは？
1つの不動産を、複数人で持っている状態が「共有名義」です。
各人が持っている割合を「共有持分」と言い、その人を「共有持分権者」と呼びます。
例）
兄と妹で半分ずつ → 兄：1/2、妹：1/2
親が1/2、子ども2人が1/4ずつ → 親：1/2、長男：1/4、長女：1/4
「持分が小さい人は何もできない？」と思いがちですが、実際はもう少し複雑です。
2．共有持分権者に“できること・できないこと”
共有名義の不動産では、行為の内容によって必要な同意の範囲が変わります。
① 1人でできること（単独でOK）
・保存
不動産の価値や状態を守るための行為です。
雨漏りの修繕、不法占拠者を追い出す、壊れた部分を最低限直す など
・使用
共有不動産に住んだり使ったりすること自体は、1人でも可能です。
持分が1/3だから「家の1/3だけ使う」という考え方ではなく、
持分1/3でも家全体を使う権利がある というイメージです。
※ただし、他の共有者との人間関係や実務上の取り決めは別問題です。
② 過半数の同意が必要なこと
共有者の「頭数の過半数」の同意でできるのが、次の2つです。
・利用
短期の賃貸（ウィークリー・マンスリーなど）、短期賃貸の契約を解除する など
・改良
リフォーム・リノベーション、使い勝手をよくする工事 など
③ 全員の同意が必要なこと
もっとも重い行為は、全員の同意がないとできません。
・処分行為
不動産の売却、抵当権（担保）をつける、一般的な長期の賃貸借契約（借地借家法が適用されるもの）
共有名義の家を売るには、基本的に「全員の賛成」が必要
1人でも反対すると売れない、というのが大原則です。
口頭での「いいよ」だけでは後々トラブルになりやすいので、
合意内容は必ず書面に残す（合意書・委任状など）ことが大切です。
3．共有名義の不動産は売却できる？
結論：売却は可能。ただし「全員の同意」がカギ
共有名義の不動産も、単独名義と同じように売却すること自体は可能です。
ただし、次のような点が大きく違います。
査定・価格決定
売却するかどうかの意思決定
売買契約の締結
決済・引き渡し・名義変更
これらすべての場面で、共有者全員の意思確認・書類・同席（または委任）が必要になります。
売却の主なパターンは3つ
① 共有者全員の了承を得て「一括売却」
・共有名義の不動産をまとめて売却
・売却代金は持分割合に応じて分配
もっともシンプルで無難な方法ですが、1人でも反対すると売れないという弱点があります。
② 自分の持分だけを売る
・自分の持分だけを第三者に売却する方法です。
・他の共有者の同意は不要です（法律上は）。
ただし実務上は、
・「他人と共有する物件の持分だけ買いたい人」は少ない
・共有関係がさらに複雑になり、トラブルの元になりやすい
という理由から、あまり現実的でないケースが多いです。
③ 持分を買い取ってもらい、名義を1人に統一してから売る
・共有者のうち1人（または一部の人）が、他の共有者の持分を買い取る
・最終的に単独名義にしてから売却
こうすると、その人1人の判断で自由に売却できます。
ただし、持分を買い取る資金が必要な点がネックになります。
4．共有状態を解消する「共有物分割請求」とは？
共有者の1人が反対していて話が進まない、
意見がまとまらない…というときに使える手段が、
「共有物分割請求」
です。
共有者の1人が、他の共有者に対して
「この共有状態をやめて、それぞれの取り分をハッキリ分けましょう」
と求めることができる制度です。
方法としては、
・協議で分け方を決める
・話がまとまらない場合は、裁判所に申し立てて決めてもらう
という流れになります。
ただし、実務的には時間もコストもかかるため、話し合いで解決できるならそれがベストです。
5．「委任状」を使って代表者が手続きを進める方法
共有者全員が、毎回立ち会えるとは限りません。
・遠方に住んでいる
・仕事が忙しくて動けない
・病気やケガで外出できない
こうした場合には、委任状で代表者に任せることができます。
●委任状とは？
共有者の1人（委任者）が、別の共有者や第三者（受任者）に「自分の代わりに売却手続きをしていいですよ」と任せる書面です。
●委任状に書くべき主な内容
①委任者・受任者の住所・氏名
②どの不動産の売却を任せるか（所在地・地番・家屋番号など）
③任せる内容（売買契約の締結、決済の立ち会いなど）
④有効期限
⑤委任者の署名・実印
ポイントは、「何をどこまで任せるか」をハッキリ書くこと。
白紙委任状（内容があいまいなもの）はトラブルの元なので避けましょう。
●委任状のときに必要になるもの
委任者の
実印
印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
住民票
代理人（受任者）の
印鑑証明書
実印
住民票
また、不動産会社は「本人確認・本人の意思確認」も行う必要があります。
委任状があるからといって、何でも勝手にできるわけではありません。
6．売却に必要な書類と「名義の確認」
共有名義の売却では、書類の準備にも少し時間がかかります。
①最低限必要な書類
権利証（登記識別情報）
土地測量図・境界確認書（戸建・土地の場合）
共有者全員の
身分証明書（運転免許証など）
実印
印鑑証明書
住民票
必要に応じて委任状
②まずは「誰が共有者なのか」を確認
相続などで長年放置されている物件の場合、
兄弟・いとこ・親戚が入り混じって共有者が多数
すでに亡くなっている人がいて、その相続人がさらに増えている
といったケースも珍しくありません。
その場合は、
登記簿謄本の確認
戸籍をたどって相続関係を整理
といった作業が必要になります。
不動産会社や司法書士に相談しながら進めるのがおすすめです。
7．税金・ローン返済は「持分割合」で考える
共有不動産を売却するときは、次のようなお金の問題も出てきます。
住宅ローンが残っている場合の残債返済
売却益が出たときの譲渡所得税
手出しが発生した場合の負担割合
売却代金の分配
基本的には、持分割合に応じて負担・配分するのが原則です。
例）
売却代金：3,000万円
持分：Aさん1/2、Bさん1/4、Cさん1/4
→ 原則として
Aさん：1,500万円
Bさん：750万円
Cさん：750万円
ローンの不足分を誰がどれだけ出すか、
税金を誰がどう負担するかも、事前にしっかり話し合っておくことが大切です。
8．共有不動産を売却する基本の流れ
① 共有者全員で売却する方針を決め、合意書を作る
・「売却に全員賛成している」ことを文書に残す
・最低売却価格
・経費（測量費・リフォーム費など）の負担割合
を書面で決めておくと、後のトラブルを減らせます。
② 不動産会社に相談・査定依頼
・共有名義・相続・トラブル案件に強い会社を選ぶとなお安心
・査定額を元に、売り出し価格と最低ラインを共有者で再確認
③ 売却活動スタート
・購入希望者からの値下げ交渉などが入ることも多いため、
あらかじめ「この価格まではOK」と決めておくとスムーズです。
④ 売買契約（共有者全員の署名・押印が必要）
・共有者全員で契約に立ち会う
・立ち会えない人は委任状＋代理人で対応
⑤ 決済・引き渡し
・共有者全員が金融機関などに集まり、残代金の受け取り・ローン返済・名義変更
・売却代金は持分に応じて分配
9．よくあるトラブルと注意点
① 売却の途中で「やっぱり売りたくない」と言う人が出る
・売却活動が長引くと、気持ちが変わる人が出がちです。
・途中で1人でも反対すると契約が頓挫し、買主に迷惑がかかり、違約金が発生するケースもあります。
→ 事前の合意書作成と、こまめな情報共有が大切です。
② 売却価格で意見が割れ、合意が取れない
・「もっと高く売れるはず」と考える人がいると、せっかく買主が現れても話が進まないことがあります。
→ 最初に「市場価格」と「現実的な価格」を冷静に確認し、不動産会社も交えてすり合わせをしておくことが重要です。
③ 代表者が売却代金を分配しない
・売却代金を一旦代表者の口座で受け取り、そこから分配する場合、
「いつまでも分けてくれない」というトラブルもあります。
→ できれば決済時に、持分ごとに直接振り込んでもらう形が安心です。
④ 認知症の共有者がいて、委任状が使えない
・認知症などで判断能力が不十分な場合、本人の署名・押印による委任状は無効とされます。
この場合は、
成年後見制度 を利用して「成年後見人」を選任し、
その人が本人の代わりに売却に関わる、
という流れになります。家庭裁判所での手続きが必要なため、
早めに専門家（弁護士・司法書士など）に相談したほうが安心です。
10．生前贈与で受け取った土地を売却する場合のポイント
共有名義の中には、生前贈与で受け取った土地が含まれていることもあります。
●売却時にかかる税金（譲渡所得税）
売却したときの利益（譲渡所得）に対して、
・所得税
・住民税
がかかります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却金額 −（取得費＋譲渡費用）
取得費：その土地を手に入れるのにかかった費用
元々買ったときの金額
登録免許税・不動産取得税・仲介手数料など
譲渡費用：売るためにかかったお金
仲介手数料
売却のために解体した費用 など
●「贈与でタダでもらった土地」の取得費はどうなる？
・贈与を受けた人の取得費は、
贈与した人がその土地を購入したときの費用を引き継ぐ形になります。
昔の契約書や領収書などが残っていないと、正確な取得費が分からないケースもあります。
その場合は、
取得費を「売却金額の5％」とみなす
というルールもありますが、
実際の取得費よりかなり少なくなり、税金が重くなることも多いです。
→ 可能な限り、当時の資料を探すか、専門家に相談することをおすすめします。
●所有期間の考え方（長期・短期）
譲渡所得税の税率は、所有期間によって変わります。
5年超（長期譲渡）：
所得税 15％ ＋ 住民税 5％
5年以下（短期譲渡）：
所得税 30％ ＋ 住民税 9％
ここで重要なのは、
贈与された人の「所有期間」ではなく、
贈与した人の所有期間も含めて考える という点です。
つまり、
親が10年持っていた土地を、子が贈与で受け取り
子が2年後に売った場合
→ 合計所有期間は「12年」となり、長期譲渡扱いになります。
11．最後に：共有名義の売却は「早めに相談」が大切
共有名義の不動産は、
関係者が多い
意見がバラバラ
書類や手続きが複雑
認知症・相続・贈与・税金など、問題が絡みやすい
といった理由から、放置するほどハードルが上がるのが現実です。
「そのうち話そう」「そのうち売ろう」ではなく、
まずは共有者同士でざっくり話す
信頼できる不動産会社や専門家に相談する
共有者全員の合意と、書面での整理から始める
ではまた。
