【不動産売却の方法を知っておくことの重要性】
① 「知らないまま売る」は最も危険
不動産売却には「仲介」「買取」「リースバック」など複数の方法があります。
それぞれにメリット・デメリット、向き不向きがあり、選択を誤ると数百万円単位の損失になることもあります。
たとえば…
仲介で売れば高値を狙えるが、売却期間が長くなる可能性。
買取は即現金化できるが、市場価格より安くなる。
リースバックは住み続けられるが、将来的に再購入は困難。
つまり「どの方法が最適か」は、目的（早く売りたい・高く売りたい・住み続けたい）によって全く異なるのです。
② 「仕組み」を理解することで、業者に騙されない
売却方法を知らないまま相談に行くと、営業トークに流されやすくなります。
例えば、
「今だけ高値で買い取ります」
「すぐ決めてくれたら手数料無料です」
「未公開物件で買主がいます」
これらの言葉の裏には、業者の利益構造があります。
知識があれば、「どの提案が本当にあなたの利益になるか」を冷静に判断できます。
③ 売却戦略を立てられる
方法を理解していれば、“戦略的な売却”が可能になります。
売出価格の設定
売却時期の選定
広告・PRの方向性
値下げのタイミング
これらは、どの方法を選ぶかで全て変わります。
「売るだけ」ではなく、「どう売るか」を設計することが重要です。
④ 税金・費用・スケジュールを把握できる
売却には仲介手数料、登記費用、測量費、譲渡所得税など、
想定外の支出が発生します。
方法を理解していれば、あらかじめ準備ができ、
「思ったより手元に残らなかった…」という後悔を防げます。
⑤ トラブルを防ぐ“予防策”になる
不動産売却は、一度契約を交わすと取り返しがつきません。
方法を知っていれば、
契約条件の確認ポイント
引渡し時のリスク（残置物、境界、瑕疵など）
税務・相続との関係
を事前に把握でき、トラブルを避けられます。
【買取保証付仲介】
不動産の買取保証は、「仲介」と「買取」の両方の長所を併せ持った売却方法です。不動産会社によっては、「売却保証」という表現をするケースもあります。
不動産会社に不動産売却の仲介を依頼しても、すぐに買主が見つけられるとは限りません。そのため、売主は、「いつになったら売却できるのか」という不安を抱えながら過ごすことになります。
買取保証は、対象物件が一定期間売れなかったときに、あらかじめ決めておいた金額で不動産会社が物件を買い取る仕組みです。
◇メリット
・売却期限が確定しているため、スケジュールを組みやすい
買取保証付き仲介では、事前に不動産の売却期限（不動産会社が仲介する期間）を定めたうえで、売却活動を始めます。
一般的な不動産仲介では、売却活動が半年以上かかることも珍しくありません。一方、買取保証付き仲介の売却期限は、おおむね3ヵ月間の間で物件が売れなかった場合、不動産会社がその物件を買い取ります。
買取保証付き仲介なら物件が長期間売れ残る心配がないため、金銭面も含めて、売主は心に余裕を持ってスケジュールを立てられます。特に、住み替えを予定しており、決まった日までにもとの住宅を売却したい方などは、メリットを感じやすいでしょう。
また、最終的には買取が保証されているので、安心して希望価格での売却にチャレンジできます。
・買取になった場合、仲介手数料はかからない
買取保証付き仲介では、不動産会社の仲介により売買契約が成立した場合は、通常どおりの仲介手数料がかかります。一方で、買主が見つからず不動産会社が買い取ることになった場合は、基本的には仲介手数料がかかりません。
・契約不適合責任がない
売却する不動産が契約内容に適合した品質等を備えていないと判断されると、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。
個人が買主となることの多い仲介取引では売主に契約不適合責任がありますが、買取業者が相手の買取は、売主の契約不適合責任が免除されたり、対象が限定されるケースが一般的です。
取引後に引き渡した不動産の中身を巡ってトラブルが生じない点は大きなメリットです。
◇デメリット
・売却価格が安くなる
一般的に買取の相場は、仲介で売却する金額の5～7割程度と言われています。
・複数の不動産会社に相談することはできない
買取保証付き仲介では、原則として、売主と不動産会社は「専属専任媒介契約」を結びます。
専属専任媒介契約では、取引できる不動産会社は1社のみです。専属専任媒介契約を結んだあとは、ほかの不動産会社に相談できないため、慎重に不動産会社を選定する必要があります。
また、専属専任媒介契約では、「自己発見取引」も禁じられています。不動産の自己発見取引とは、売主が自ら購入希望者を見つけて、個人間売買をすることです。
・積極的な売却活動をしてもらえない可能性がある
不動産会社にとって、売却活動は多大な労力がかかるものです。
しかし、買取保証付き仲介では、売却活動に力を入れても、最終的には不動産会社による買取に着地する可能性があります。
その場合は、成功報酬である仲介手数料も得られません。このような事情により、はじめから買取になる前提で、仲介による不動産の売却活動にあまり注力してくれない不動産会社も存在します。
※所見
正直全くおススメできません。
他社に相談する事も出来なければ、買取目的で安く買い叩く為に仲介売却活動を全くしない可能性もございます。
囲い込みのリスクも高まりますし、手のひらで転がされるだけです。
業者が工事し、利益を乗せて再販売する関係から相場の価格が5割～7割程度になってしまいますし、物件次第では更に低い買取価格になる場合もございます。
仲介手数料が発生しない事がメリットに見えますが、仲介手数料以上に価格が低くなる為、金銭的なメリットは全くございません。
売却期限が確定している為スケジュール組がしやすい事をメリットとして記載しておりますが、それは仲介売却でも十分可能です。仲介売却の期間を設定し、成約に至らなかった場合は複数の買取業者に相見積もりをして一番高く買取してくれる所に依頼すればいいのです。
買取保証付仲介の場合は、買取の相見積もりが出来ず、安く買い叩かれるだけです。
【リースバック】
ご所有のご自宅を不動産会社や投資家に売り、売った相手と賃貸借契約を結んで、まとまったお金を手に入れながら賃貸物件として住み続ける方法。
◇メリット
・売却代金を必要資金に。現金化が早い
売却代金が一括で入るため、借金返済や事業資金、老人ホームの入居費、医療費など様々な用途でまとまったお金を使うことができる
・引越しや仮住まい費用が不要
売却後も住み続けられるため、新居に移るまでの仮住まいを用意する必要なし。
まとまった資金を手に入れるために自宅を売却すると、通常は別の家を探して引っ越さなくてはなりません。
しかし、高齢になるほど、新居を購入するために住宅ローンを組んだり、賃貸住宅を借りたりするのは難しくなるのではないでしょうか。リースバックなら、運営会社と賃貸借契約を締結することで、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられます。
・固定資産税や修繕費が不要
所有者が不動産業者となるため、これまでかかっていた固定資産税、マンションであれば管理費や修繕積立金などの負担を減らせます。
・早めの相続対策、節税が可能
相続において頭を悩ませる大きな原因である不動産を予め現金にしておくことで、親族間トラブル避けると同時に節税も可能。リースバック期限が過ぎた際は、優先的に子どもが買い戻せるようにする特約を結ぶこともあります。
直接の相続ではなくなるため、相続税対策にもなります。
・会社やご近所にも知られない
引っ越しせずそのまま同じ家に住み続ける事ができる他、競売なども避けられるため、資金繰り、経済状況なども誰にも知られる事なく解決できます。
・将来再購入（買戻し）することも可能
将来資金にゆとりが出た時や退職などのタイミングで再び買い戻す事が可能です。通常の売却ではないリースバックで住み続けられるからこそのメリットです。
◇デメリット
・売却金額が相場以下になる
相場の5割～7割程度になると考えておきましょう。
・リース料（家賃）が相場より高くなることが多い
リースバックした場合の家賃は、売却した金額に応じて決まります。
つまり、自宅を高く売れば売るほど家賃が高くなるわけです。そのため、売却する金額によっては周辺の賃貸物件の相場よりも家賃が高くなってしまうことがあります。
もちろん、売却価格によっては逆に相場よりも家賃を低く抑えられることもあります。
物件にもよりますが、リース料（家賃）の目安としては、売却価格の8～10％程度と考えておきましょう。
リース料（家賃）は、周辺家賃相場から設定されるのではなく、あくまでリースバック業者の買取価格に対する利回りを考慮して設定されるためです。
・修繕費は借主負担と定められている場合がある
通常の賃貸契約では、通常損耗による設備の故障などにかかる修繕費は貸主負担となっていることが多いものですが、リースバック契約の場合、特約で「設備などの修繕費は借主負担」と定められているケースがほとんどです。賃貸借契約締結時に、修繕費や退去時の原状回復費の負担区分がどのように特約に定められているかをきちんと確認する必要があります。
・買戻し時に売却時より高くなることが多い
買い戻しを検討している場合には、買い戻し時に売却時より高くなる可能性が高いことに留意が必要です。
物件にもよりますが、目安としては売却価格の1.1～1.3倍（約25％）程度。
理由は、リースバック業者や投資家が利益を得る為。
リースバック時の売却価格が仕入れ値だとすると、買い戻し時の売却価格は仕入れ値に利益を加えた売り出し値です。
だから、買い戻し時には、売却時よりも高い価格となるのです。
購入した時の金額に購入時と売却時(買い戻し時)にかかる諸費用分を上乗せする為、不動産取得税、登記費用、人件費、広告宣伝費、修繕費、固定資産税などの税金などがかかっているため、「かかった諸費用分を加味して支払わないと、買い戻せない」という設定になっていることが多いのです。
・所有権がなくなる
リースバックはあくまでも不動産の売却の一種ですので、自宅の所有権は失うことになります。つまり自分の所有物ではなく、賃貸物件として借りているというかたちになるのです。ただし、そのまま住み続けられるため、近所などに知られてしまう心配はありません。
※所見
すぐにまとまったお金が欲しいが、引っ越したくない方にだけおススメです。
それ以外は全くおススメできません。ほぼ間違いなく損をするからです。
【オークション】
不動産の売買をオークション形式で行うことです。オークションサイトを利用して、購入希望者からの入札によって売却します。
◇メリット
・短期間で売却できる
不動産オークションを利用するメリットとしては、不動産を短期間で売却できることが挙げられるでしょう。
仲介による売却の場合、買主が現れるまでどのくらいの期間がかかるか分かりません。
一方、不動産オークションはあらかじめ期間を定めて手続きを進めていくため、入札者さえ現れれば短期間での売却が可能となります。
もちろん、入札者が現れない場合や最低売却価格を下回った場合には売却できません。
どうしても期間内に売却したいのであれば、最低売却価格を低く設定するといった工夫が必要だといえます。
・高値売却を希望できる
不動産オークションを利用することで、仲介や買取で売却するより高値で売却できる可能性があります。
競り上がり方式であれば、購入希望者がたくさん現れれば、競争が起こって最終的な落札価格が高くなることが考えられます。
また、ポスティング方式では、どうしても購入したいという方がいれば、予算の上限額で入札することが考えられるでしょう。
・幅広い層にアプローチできる
不動産オークションはインターネットに物件情報を登録することになるため、多くの人に物件情報を伝えることができます。
また、オークションサイトの会員に物件情報を伝えられるため、仲介や買取だけで売却を進めるより幅広い層にアプローチ可能です。
◇デメリット
・期待した価格で売却できるとは限らない
不動産オークションでは、購入希望者の方が、それぞれ希望額を入札するという形式で手続きを進めていくため、最終的にその入札額が希望よりかなり低い額になってしまう可能性があります。
これを防ぐためには、最低売却価格を高く設定すればいいのですが、それでは売却に結びつかなくなる懸念も生まれます。
・トラブルに巻き込まれる可能性がある
不動産オークションはインターネット上でやり取りする手続きということもあり、まだ整備が進んでいない部分もあります。例えば、落札後に無断で売買をキャンセルされたり、オークション会社から法外な手数料を請求されたりといったリスクもあるのです。
・落札後は自分で手続きする必要がある
仲介や買取であれば、契約書の作成などの手続きはすべて不動産会社がやってくれますが、不動産オークションでは、オークション会社はオークションの仲介をするだけです。
落札後の契約手続きは基本、自分で進めなければならないことに注意しなければなりません。
※所見
正直全くおススメできません。
最小単位による入札が繰り返され、思ったよりも価格が伸びないまま落札されてしまう可能性が高いです。
基本的には仲介売却のように相場の価格で落札される可能性はほぼ無いと思っております。
オークションで不動産を購入しようとしている人達は相場より安く購入できるからが一番の理由です。相場や相場より高い価格で落札する人などほぼいないです。
オークション終了日まで、入札者が一人も現れないという残念な結果に。結局、不動産会社に売却依頼して、売ることになりました。オークションにかかった時間が完全に無駄になってしまう可能性が高いです。各不動産会社が運営しているオークション会社もございますが、他社が全く関与できない分、都合のいいように手のひらで転がされる可能性もございます。
物件情報の広がり方も、結局はオークションサイトに登録している人、オークションサイトを見ている人にしか伝わらない為、仲介売却と比べると情報があまり拡散されないイメージです。
ではまた。
