中古住宅の売買では、売主と買主の双方を守るための法律があり、2020年（令和2年）4月の民法改正で「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」が廃止され、新しく 「契約不適合責任」 という制度が導入されました。名前が変わっただけでなく、内容も大きく見直されており、特に 売主側の責任が重くなった と言われています。
この記事では、
・瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い
・新しい制度で「何がどう変わったのか」
・売主、買主が注意すべきポイント
免責特約（責任の範囲を縮小する取り決め）の考え方を、法律初心者でも理解できるように丁寧に解説します。
■1 そもそも「契約不適合責任」とは？
まず、法律上の言葉をシンプルにかみくだくと、こうなります。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が“契約で説明した内容と違った”場合に、売主が責任を負うというルール。
つまりポイントは「契約書どおりの状態で引き渡されているか？」です。
たとえば
・契約書には記載されていない雨漏り
・事前説明がなかったシロアリの被害
・給湯器や設備の重大な故障
規約違反の増築があったなどは、「契約内容に合っていない」とされ、契約不適合責任の対象になり得ます。
瑕疵（欠陥）が“隠れていたかどうか”は関係ありません。売主が知らなかった不具合であっても、契約書に記載がなければ責任を問われる可能性があります。
■2 なぜ「瑕疵担保責任」から変更されたのか？
旧制度の「瑕疵担保責任」には、次のような問題点がありました。
●①「瑕疵」という言葉が難しい
日常ではほとんど使われないため、多くの消費者には分かりづらい制度でした。
●②“隠れた瑕疵”でなければ請求できない
買主は
その欠陥を「知らなかった」こと
「注意しても見つけられなかった」ことを主張・立証しなければならず、実務上かなりハードルが高いものでした。
●③買主の保護が弱かった
実際には欠陥があっても、売主に責任を問うことが難しいケースが多く見られました。そのため「買主保護の強化」が求められていたのです。
これらを改善するために、「契約内容に合っているかどうか」に着目した 契約不適合責任 へと移行したのです。
■3 契約不適合責任が適用される条件
契約不適合責任が問題になるのは「契約書に書かれていない不具合」が見つかったときです。
●契約書に“書いてあれば”責任は問われない
例えば、売主が「この家は雨漏りがあります」と説明し、契約書にも「本物件には屋根の雨漏りがあります」と記載されていれば、買主は後から「雨漏りがある！」と請求はできません。
●逆に、契約書に書いていなければ売主の責任が生じる可能性が高い
売主が「知らなかった」場合でも責任を負うことがあります。これが旧制度との最も大きな違いです。
■4 買主が主張できる4つの権利
契約不適合責任では、買主には次の4つの権利が認められています。
【1】追完請求（ついかんせいきゅう）
内容：契約通りの状態に直すよう求めることができる。例）雨漏りが見つかった → 売主に「修理してください」と請求できる。
ポイント：
・売主に落ち度（故意・過失）がなくても請求できる
・売主が知らなかった雨漏りでも修繕を求められる
【2】代金減額請求
内容：
修理できない場合や売主が応じない場合、代金の一部返還を要求できる。
流れ：
①まず追完請求をする
②売主が応じなければ減額請求へ進む
ただし、明らかに直せないと判断できる不具合は、いきなり減額請求が可能です。
【3】契約解除
契約自体を白紙に戻す（家を返してお金も返してもらう）手続きです。種類は2つあります。
●①催告解除
「修理してください」と催告しても対応してもらえない場合に解除できる。
●②無催告解除
以下のようなケースでは最初から催告なしで解除できます。
・建物の全部が引き渡されない
・建物の重大な欠陥により居住が不可能
・契約の目的を達成できないほど重大な不適合
ただし、軽微な不具合では契約解除はできません。
【4】損害賠償請求
売主に故意・過失があった場合のみ請求できます。
請求できる損害には
・信頼利益（契約を信じたことで生じた損害）
・履行利益（契約していれば得られたはずの利益）
も含まれ、旧制度より売主の負担は大きくなりました。
■5 通知期間（時効）の考え方
契約不適合を知ってから 1年以内に「通知」すればOK です。旧制度は「1年以内に請求」だったため、買主にとっては大きな改善点です。
■6 免責特約は設定できるのか？
結論：設定できる。ただし条件がある。契約不適合責任は「任意規定」のため、売主と買主の合意があれば、
・期間を短くする
・責任範囲を限定する
・免責とすることが可能です。
●売主が一般個人の場合
原則は自由。3ヶ月以内の免責期間を設けるケースが一般的。
●売主が宅建業者（プロ）の場合
中古住宅は最低2年間の保証が必要。新築は品確法で10年間の保証が義務づけ。
●売主が一般法人で買主が個人の場合
消費者契約法により「一定期間は免責特約を禁止」。期間は物件の性質により総合判断される。
■7 売主が必ず注意すべきポイント
契約不適合責任は、売主にとって非常に重要なリスクポイントです。
●①特記事項・容認事項を書き漏らさない
雨漏り・設備故障・擁壁問題・境界・越境・騒音など後でトラブルになりそうな情報は必ず記載します。
書かれていない不具合 → 契約不適合書かれている不具合 → 責任なしこの差は大きいです。
●②免責特約を設ける
一般個人の売主は、「契約不適合責任は引渡し後◯ヶ月まで」という形で期間を区切ることが重要です。特約がなければ、売主は最大10年間責任を負う可能性があります。
●③売却前にインスペクション（建物検査）をしておく
検査の実施は、
・契約書の記載が正確になる
・不具合の見落としを防げる
・買主にも安心材料になるため非常に有効です。
■8 買主にとってのメリット
契約不適合責任は、買主にとって安心材料が増えた制度です。
●①隠れていたかどうか、売主が知っていたかどうかは関係ない
契約書に書いていなければ請求の余地があります。
●②修繕・減額・解除など複数の選択肢がある
状況に応じて適切な請求ができる。
●③通知すれば権利が守られる
請求ではなく通知でOKという点は大きな安心。
■9 まとめ
契約不適合責任は、「契約書どおりの状態で引き渡されているか」を基準に売主が責任を負う制度です。
＜旧制度との大きな違い＞
・“隠れた瑕疵”でなくても責任が発生
・売主が知らなかった不具合でも責任の可能性
・買主は修繕・減額・解除・損害賠償を選べる
・通知すれば権利が守られる
・売主のリスクは大きくなった
＜売主が注意すべき点＞
・特記事項の書き漏らしは絶対に避ける
・免責特約で責任範囲を調整する
・プロ（宅建業者）は最低2年／新築は10年
・不安ならインスペクションを実施
中古住宅取引はトラブルが起こりやすい分野だからこそ、事前説明の徹底と契約書の精度が、買主と売主の双方を守る鍵となります。
ではまた。
