マイホームや投資用物件を選ぶとき、「この建物って地震に強いの？」は、やっぱり一番気になるポイントですよね。
ここでは、
旧耐震と新耐震の違い
実際の地震で何が起きたのか
旧耐震の建物は買っても大丈夫なのか
見分け方と、将来かかりやすい費用
戸建て・マンションの耐震補強のイメージと費用目安
を、専門用語をかみ砕きながら解説していきます。
1. 旧耐震基準と新耐震基準とは？
まず「耐震基準」とは、
建物を設計するときに「このくらいの地震に耐えられるようにしてね」と決めている最低ラインのルール
のことです。
■ 旧耐震と新耐震の境目
旧耐震基準
建築確認日が 1981年（昭和56年）5月31日まで のもの
目安：震度5強くらいの地震で倒壊しないレベル
新耐震基準
建築確認日が 1981年（昭和56年）6月1日以降 のもの
目安：震度6強〜7の大地震でも「倒壊・崩壊はしない」レベル
※「建築確認」とは
建てる前に役所などに「この図面で建てていいですか？」と申請し、法律に合っているかチェックしてもらう手続きのことです。
2. なぜ新耐震が生まれたのか？（宮城県沖地震がきっかけ）
新耐震基準は、
1978年（昭和53年）の宮城県沖地震 をきっかけに見直されました。
この地震では、
全半壊した建物：4,000棟以上
一部損壊：8万棟以上
ブロック塀の倒壊で亡くなった方：11人
など、大きな被害が出ました。
特に問題になったのが、
ブロック塀が倒れて歩行者が下敷きになる
「外に逃げた人」が、倒れてきた建物に巻き込まれる
といったケースです。
「建物や塀をもっと地震に強くしなければならない」という反省から、
1981年6月1日に建築基準法が改正され、新耐震基準 がスタートしました。
3. 実際の地震での違い：旧耐震は新耐震の「約11倍」大破
1995年の 阪神・淡路大震災 では、6,400人以上が亡くなりましたが、
そのうち 8割以上が「家屋倒壊による圧迫死」 と言われています。
調査データを見ると、
旧耐震基準の建物 → 大破・倒壊が非常に多い
新耐震基準の建物 → 被害はあるが、倒壊は大幅に少ない
と、はっきり差が出ています。
統計では、旧耐震の建物は新耐震の建物より「約11倍」大破しやすかった、という結果も出ています。
「とりあえず建っているから大丈夫」
ではなく、
「どの時代の基準で建てられた建物か」は、命に直結する大事なポイントです。
4. じゃあ旧耐震の建物は買ってはいけないの？
ここでよく出るのがこの疑問です。
旧耐震 = 危険な建物だから絶対NG？
結論から言うと、「一律にダメ」とは言えません。
■ 旧耐震でも、意外と頑丈な建物も多い
例えば、古くからある団地や古い大規模マンションの多くは旧耐震時代に建てられていますが、
壁で建物を支える「壁構造」 がメイン
コンクリートの量が多く、ガッチリした造り
耐震補強工事を済ませているところも多数
といった理由で、
阪神・淡路、東日本大震災でも大きな被害を受けず、今も現役で使われている物件が数多くあります。
■ 旧耐震のメリット
(1) 価格が安い
一般的に、中古マンションは築25年を超えると建物価値が下がります。
その中でも 旧耐震物件は特に安くなりやすい ため、
・同じエリア・同じ広さでも、新耐震よりかなり割安で買える
・「家賃は安いが立地は良い」賃貸物件としてもニーズがある
(2) 立地が良いことが多い
マンションは、便利なエリアから先に建てられていきました。
その結果、
・古いマンションほど 駅近・平坦地・生活施設がそろった場所 に建っている傾向
・人気エリアだと、「一番いい土地はもう古いマンションで埋まっている」ことも多い
→ 新築や築浅だと郊外になってしまうエリアでも、
旧耐震なら「駅徒歩数分・生活至便」なんてケースも珍しくありません。
5. 新耐震か旧耐震かの見分け方
ポイントになるのは 「竣工日」ではなく「建築確認日」 です。
■ 基本ルール
1981年（昭和56年）6月1日以降に「建築確認」が下りた建物 → 設計上 新耐震
建物完成（竣工）は、その数ヶ月〜1年半後くらいになるのが普通です。
■ 実務上の目安
木造戸建て
→ 建築確認から完成まで：おおむね 4ヶ月前後
マンション
→ 規模にもよりますが：1年〜1年半くらい
このため、登記簿などに 竣工日しか書いていない場合のざっくり目安 は、
木造戸建て：1981年10月頃以降 完成 → 新耐震の可能性大
マンション：1982年半ば〜1983年以降 完成 → 新耐震の可能性大
ただし、あくまでざっくりです。最終的には確認が必要です。
■ 正確に調べる方法
「確認通知書（副）」をチェック
建築確認申請が通ったときに交付される書類
日付が 1981年6月1日以降 → 新耐震
所有者が保管していればそれを見るのが一番早いです。
完了検査済証から推測
完了検査の日付が書いてあるハガキサイズの書類
完了から逆算して、おおよその建築確認日を推定することもできます。
役所で「確認台帳記載事項証明」を発行してもらう
「確認通知書をなくした」という場合でも、
役所の建築課には記録が残っています。
そこで「いつ建築確認が下りた建物か」を証明してもらえます。
「建築計画概要書」の閲覧
これを見れば、建築確認年月日などを確認できる場合もあります。
古い建物だと保存されていないこともあるので、窓口で相談します。
6. 「設計上の新耐震」と「税制上の新耐震」の違い
少しややこしいのがここです。
税制上のルール
→ 登記上の「建築日」が 1982年1月1日以降 の建物は、税金の扱いの上では「新耐震」とみなす とされています。
ただし、
設計（建築確認）が旧耐震のまま → 税法上は新耐震扱いでも、構造は旧耐震のまま
実際の地震に対する強さは、あくまで建築確認日で判断 する必要があります。
さらに、
旧耐震の建物でも、耐震補強工事を行い、専門家の証明を取れば「新耐震相当」と認められる ケースもあります。
まとめると：
1981年6月1日以降に建築確認 → 設計上 新耐震
1982年1月1日以降に竣工 → 税制上 新耐震扱い
旧耐震でも、補強＋「新耐震基準の証明書」があれば、新耐震扱いになる場合がある
7. 旧耐震物件で発生しやすい「見えないコスト」
旧耐震の物件は安くて立地が良い一方、
将来、追加でかかりやすい費用 があります。
(1) エレベーターのリニューアル費用
旧耐震時代のエレベーターは、現在の安全基準では「古い」扱い。
安全性を高めるために リニューアル工事が必要になる可能性が高い です。
費用目安：1台あたり 約800万円
この費用は、将来の大規模修繕のときに、管理組合の積立金から出されることが多いです。
→ 管理費・修繕積立金が将来どうなるか、チェックが必要です。
(2) 耐震基準適合証明書の取得費用
銀行から融資を受ける際
→ 「旧耐震だけど、本当に大丈夫？」と見られることがあります。
そのため、
「耐震診断」
「耐震基準適合証明書」
を求められる場合があります。
証明書の発行費用：1通 約5万円前後
場合によっては、耐震補強工事自体が必要になることもあり、その場合はさらに工事費がかさみます。
(3) 保険料が割高になりやすい
火災保険・地震保険は、旧耐震の建物だと 保険料が高め に設定されることがあります。
新耐震相当だと証明できれば、保険料が下がるケースもあります。
→ 「耐震基準適合証明書」や補強履歴がここでも役に立ちます。
8. 戸建ての耐震補強の基本と費用イメージ
戸建ての耐震補強は、ざっくりいうと次の4つです。
基礎を強くする
柱や接合部（金物）を強くする
屋根を軽くする
壁（耐力壁）を増やす・強くする
(1) 基礎の補強
コンクリート基礎にヒビ（クラック）がある
鉄筋が入っていない「無筋基礎」
外周しか基礎がなく、室内の間仕切りは束だけ
基礎が低くて土台が腐っている
こういう状態だと、正確な耐震診断も難しく、
まず 基礎を健全な状態にする工事が必要 になります。
代表的な工法：
既存の基礎の内側・外側に 新しい基礎（鉄筋コンクリート）を抱き合わせる工法
（ツイン基礎・抱き基礎などと呼ばれることも）
基礎にアンカーを打ち込み、新しい基礎と一体化させる
場合によっては、アラミド繊維シートを貼る補強工法 など
(2) 柱・接合部の補強
「筋かい」と柱、土台との接合部に金物を追加
柱と土台、柱と梁を「ホールダウン金物」で固定
老朽化が進んでいる場合は、柱自体の補修や交換を伴うこともあります。
費用の目安：
金具設置だけ：1箇所あたり 5〜20万円
朽ちた部分の補修：1箇所あたり 1〜5万円
基礎も含めた大規模補強：100〜300万円程度
(3) 屋根を軽くする
和瓦など重い屋根 → 建物上部が重くなり、地震のときに大きく揺れやすい
スレートなど軽い屋根材に葺き替えることで、揺れを減らせます。
費用目安：
葺き替え工事：1㎡あたり 5〜7千円
屋根全体で 80〜150万円前後 が一つの目安です。
(4) 壁（耐力壁）の補強
「大きな窓が多い」「広い一室空間」が多い家は横揺れに弱い構造になりがち。
耐力壁（筋かい・構造用合板など）をバランス良く増やすことで耐震性アップ。
費用目安：
壁1箇所あたり：9〜15万円
家全体の補強：150〜200万円前後 が平均的なレンジ
9. マンションの耐震補強工事と費用感
マンションは個人ではなく、管理組合単位で行う工事 になります。
代表的な工法は次のようなものです。
・主な工法
外付けフレーム耐震補強
建物の外側に鉄骨などのフレームを取り付けて支える工法
住みながら工事できるのがメリット
耐震スリット補強
壁に「すき間（スリット）」を設けて、地震の力を逃す工法
見た目の変化が少なく、美観を守りやすい
連続繊維巻き補強
柱にアラミド繊維や炭素繊維のシートを巻き付ける工法
軽量で騒音も少なく、重機があまり要らない
後打ち壁増設
建物の内外に新しい壁を追加して、全体の剛性を高める工法
間取りや採光に影響する可能性があるため事前検討が必要
鉄骨枠組補強
柱と梁の間に斜めのブレースを入れる工法
耐震性は高まるが、外観が変わる場合もある
・費用の目安
延べ床面積（3〜5階建て想定）ごとのざっくり目安：
150㎡：約470万円
200㎡：約530万円
300㎡：約640万円
500㎡：約820万円
750㎡：約990万円
1,000㎡：約1,130万円
※建物の形・工法・仕様によって大きく変わります。
10. まとめ：耐震を考えて物件を選ぶときのポイント
最後に、エンドユーザーとして物件を選ぶ際の「チェックポイント」を整理します。
その建物は旧耐震か新耐震か？
建築確認日を確認（1981年6月1日が境目）
不明な場合は、確認通知書・確認台帳記載事項証明などで確認
旧耐震だから即NGではなく、「中身」を見る
団地や壁構造マンションなど、旧耐震でも丈夫な物件はある
耐震補強済みか？ 耐震診断を受けているか？ も重要
将来コストもセットで考える
エレベーターの更新費
耐震証明書の取得・補強工事の可能性
保険料の違い・修繕積立金の状況
戸建てなら「基礎・柱・屋根・壁」の状態を要チェック
必要に応じて耐震診断を受け、補強費用も含めて予算を検討する
マンションなら「管理組合の姿勢」と「長期修繕計画」も確認
耐震診断の実施状況
耐震補強の検討歴
修繕積立金の残高や将来計画
「新耐震だから絶対安全」「旧耐震だから必ず危険」と言い切れるものではありません。
大事なのは、
いつの基準で建てられた建物か
今どんな状態か
必要ならどんな補強ができるのか
将来まで含めて、トータルで安心できるか
を、冷静に見ていくことです。
気になっている具体的な物件があれば、
「この物件のここが不安なんだけど…」と教えていただければ、
チェックすべきポイントを一緒に整理します。
ではまた。
