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我が家の騒音対策

【図は大建工業の資料を基に日経アーキテクチュアが作成した資料です】戸建てにお住まいの方はマンションやアパートにお住まいの方より、音については気にされない方もおられると思いますが、中には楽器の演奏をするので、防音室をつくりたいですとか騒音の厳しい地域の方は興味のあることと思います。また木造の場合、2階の足音が階下に響いたりといった相談を受けることがあります。特に多いのはマンションやアパートの階下、階上の音の問題ですね。結論から申しますと、音を防ぐのはとても難しい問題です。と申しますのも音はちょっとした隙間をついて聞こえてきたり、ぐるっと回って音が聞こえたり、素材を伝わって音を感じたり、太鼓のように空間があることによって音が振動したり、と音は様々な伝わり方によって聞こえてくるためです。防音室をしっかりつくったとしても、少しだけ窓を開けたりドアを開けたりすれば、音はすぐに伝わってしまいます。防音サッシにして外部の音を遮断したとしても、夏の暑い日に窓を開ければ音は自然と入ってきてしまいます。加えまして、音には耳には聞こえない低周波の振動による体調不良もあります。ではどうしたらいいのでしょう?音に関しましては、まずは発生源をつきとめるその上で発生源をとめるまたは発生源の廻りを音を吸収する材料で囲む音の伝わりが考えられる場合は、隙間を吸音材等で埋めるなどがあげられます。トイレなどの音を小さくしたい場合は、吸音する材料(断熱材)などで壁・天井・床を囲むことと、排水パイプの廻りに吸音材を巻くことでもある程度の効果は得られると思います。
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地震の倒壊は貸主に責任があるのか

 賃貸マンションの貸主の土地工作物責任についてです地震によりアパートやマンションが倒壊した場合、家主は、被害者でありながら加害者になるかもしれないという事例です。    阪神・淡路大震災により中古賃貸マンションの1階が押しつぶされ、借主が死亡した事案において、建物(築31年)に設計施工上の欠陥があって通常有すべき安全性を有しておらず、設置の瑕疵があるとして、築16年後に建物を取得した貸主の土地工作物責任を認めたが、媒介業者については、「軽量鉄骨コンクリートブロック造」を「鉄筋コンクリート造」と説明した誤りがあっても、相当因果関係がないとして、その責任を否定した事例 を紹介します。(神戸地判 平成11年9月20日 ) Aら4名は、媒介業者Y2の媒介で、貸主Y1から、神戸市東灘区のマンションの1階部分を賃借していたところ、平成7年1月の阪神・淡路大震災で同建物の1階部分が完全に押しつぶされ、死亡した。 本件建物は、昭和39年に補強コンクリートブロック造として建築されたものを、Y1が昭和55年に取得して、賃貸に供していたものであったが、設計上構造計算に疑問があり、施工上も配筋、緊結に問題がある物件であった。また、登記簿上、本件建物の構造は、「軽量鉄骨コンクリートブロック造一部鉄筋コンクリート造3階建」となっていたが、Y2は、Aらとの賃貸借契約の際、「鉄筋コンクリート造3階建」と説明していた。 Aらの親Xらは、本件建物に瑕疵があったとして、(1)Y1に対し、安全な建物を賃貸すべき義務の債務不履行及び民法717条の土地工作物責任に基づき、また、 (2)Y2に対し、建物の構造について虚偽の
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リノベプラン描いてみます!

事務所にしているアパートから昨日またひとり引越しして行きました・・・残っているのは私と学生さんの二人・・・すっかり人の気配が薄くなってしまいました。 本当に気配っていうのはありますね、なんと言いますか肌で感じるなにか・・・特に日が暮れると吸い込まれるような静けさ・・・わっ、鳥肌立ってきた。 写真のアパートに事務所を置いて3年。全10室が満室だった時もあり、昨年のラグビーワールドカップ開催中にはいくつかの部屋から賑やかな応援の声も聞こえていました。 写真を見る良く分かりますが、日当たりを考慮したユニークな設計の建物で、解体してしまうのは惜しい気もします。それこそ、リノベーションしてスタートアップの個人事業主用事務所とか、フリーランスの仕事部屋などに再利用出来そうですけどね。 浴室部分にミニキッチン移設して、通路部分と玄関を拡張して手洗い器を置いたりとか・・・便器も入替えして・・・1階の中央の部屋は共有スペースにして情報交換や商談スペースにすると楽しそう♪ 面白そうなので、ちょっとプラン描いて数日後にアップします・・・お楽しみに!
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欠陥の疑いのある家とは

「欠陥の疑いのある家とは、一体どのようなものなのか」を今回は書いていきます。 まずは、欠陥住宅の定義をしっかりと把握しましょう。 欠陥住宅とは、法令等の基準を満たしていない住宅、設計図(意匠図・構造図・設備図・工事仕様書・特記仕様書など)のとおりに施工されていない住宅、安全性・快適性・使用性などの観点から居住等に支障を来たす住宅のこと。 このうち、建築した当時は建築関連の法令を満たしていたが、法改正などにより現在は満たさなくなったものは「既存不適格」と呼ばれ、欠陥住宅には含めません。 また、経年変化による自然劣化(木材の乾燥収縮による狂い・ひび割れや、コンクリートやモルタル仕上げの乾燥収縮によるひび割れなどで軽微なものなど)も、欠陥住宅には含めません。 つまり、欠陥のある住宅であるか、ないか、ということを見分けるポイントは、建築工事が契約書及び関係法令にきちんと則ってなされているかどうか、ということになります。 建物の中がはじめに契約したときの図面と違っている、建築基準法に定められた基準に違反した建て方をしている、というものは欠陥住宅となります。 では、あなたの建てた家が、欠陥住宅にならないようにする、又は欠陥住宅か判断するためには、なるべく多くの書面を入手することです。 まずは、工事を契約する段階で、可能な限り多くの図面と仕様書を入手するようにしましょう。契約の時にこれらを入手しておかないと、万が一工務店などに欠陥工事や手抜き工事をされたとしても、その証拠を何も残せなくなります。 万が一、あなたの家が欠陥
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賃貸アパートやマンションを建てる方に

私は、賃貸の物件を建築するオーナー様が、賃貸のマーケティングを せずに、建築会社任せに建物を、建築することに大きな危惧を 感じています。 賃貸仲介に従事して30年以上の経験から、 空室の対策を新築から施すことが必要だと常々、提唱してきました。 そして、その対策は、建物が完成してからも、募集が終わり、 満室になってからも、その空室の対策は、その都度、手を変え 様々な施策をしていくものだと考えます。 空室の対策は、決して一つではありません。 ですが、建てる前のマーケティングやターゲティングもせず、 ただ、「借り上げするから安心だ」とか、「これまでの実績があるから 大丈夫だ」というハウスメーカーの営業マンに乗せられて、 更に、銀行や税理士など、賃貸のことをよく知らない方々からの 後押しもあり、安易に建築が進められていく様を、 これまでにたくさん見てきました。 なので、市場には、入居者の希望や生活動線などが無視された 賃貸住宅が生まれてきます。 そんな物件は、当然に、空室になる宿命を背負って生まれてくる のです。 その決めにくい建物が空室のなると、大家さんは、決まって、 仲介業者や管理会社の部屋付けの能力のせいにします。 賃貸経営は、そんなに簡単な事業ではありません。 それに気づいてほしいと切に思うのです。  
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これから賃貸経営を始める方に

私は、賃貸の物件を建築するオーナー様が、賃貸のマーケティングを せずに、建築会社任せに建物を、建築することに大きな危惧を 感じています。 賃貸仲介に従事して30年以上の経験から、 空室の対策を新築から施すことが必要だと常々、提唱してきました。 そして、その対策は、建物が完成してからも、募集が終わり、 満室になってからも、その空室の対策は、その都度、手を変え 様々な施策をしていくものだと考えます。 空室の対策は、決して一つではありません。 ですが、建てる前のマーケティングやターゲティングもせず、 ただ、「借り上げするから安心だ」とか、「これまでの実績があるから 大丈夫だ」というハウスメーカーの営業マンに乗せられて、 更に、銀行や税理士など、賃貸のことをよく知らない方々からの 後押しもあり、安易に建築が進められていく様を、 これまでにたくさん見てきました。 なので、市場には、入居者の希望や生活動線などが無視された 賃貸住宅が生まれてきます。 そんな物件は、当然に、空室になる宿命を背負って生まれてくる のです。 その決めにくい建物が空室のなると、大家さんは、決まって、 仲介業者や管理会社の部屋付けの能力のせいにします。 賃貸経営は、そんなに簡単な事業ではありません。 それに気づいてほしいと切に思うのです。
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アパートへの建替え・明け渡し

建て替えの良いところは、最新の設備を 導入でき、建物自体の耐久性も過去のものよりもずっと高くなっていること、賃料が高くなる為、入居者の質が向上すること。 そして何より築年数が0年になるということです。 実は、賃貸住宅では部屋探しをする人が、築年数は一番に気にするポイントです。 リノベーションではどんなに建物が美しく変身したとしても、 築年数の表示は変えることはできません。 年数を経た賃貸住宅を新築に変えることで、賃貸市場での人気が上がります。 空室はなくなり賃料も高めに設定することができて、家賃収入アップが見込めるわけです。 建て替えのもう一つの利点として「負のスパイラルを断ち切ることが出来る」ということが挙げられます。 老朽化したアパートでは入居者の人気がなくなって空室が増えた り、滞納が起きたりして家賃収入が低下し、キャッシュフローが悪化しているケースが多く見られます。 収入が不足しているためメンテナンス費用も捻出できず、そのためますます建物の劣化が進み人気が低下していくという負のスパイラルが発生しているからです。 その負のスパイラルを建て替えにより解消出来るのです。 そして、自分の代で賃貸経営を始めたオーナーさんが亡くなった後、賃貸物件を相続した奥さまやお子さんが、先代の管理の不備のために経営に苦労するケースは非常に多いのです。 ずさんな管理を行った物件は、次の世代にとっては負の遺産そのもので、残された家族に大変な迷惑をかけることになります。 お持ちの賃貸住宅がそうした状態に陥っていたり、陥りかけている場合、思い切ってローンを組んで建て替えるこ
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建築業者の選び方(アパート、マンション編)

アパートやマンションを建てようと思うと、 すぐに思いつくのが、大手のハウスメーカーでしゃないでしょうか。次に、ハウスメーカーってどこがいいんだろう?と思われる方、  多いと思います。 でも、賃貸住宅を建てるときは、 まずは、 どこに建ててもらうことよりも、 その建てようとする土地に 何を建てるかを考えておく必要があるのです。 これを考えずに、建てた家主様の建物が 空室になるのです。  これは、当然のことなんです! その地域や時勢に合わせて、 どんな入居者をターゲットにするのか、 どんな間取りにするのかを、計画します。 その上で、その計画に合わせて、 どの工法で建てればいいのかを決め  その次に、その工法なら、 このハウスメーカー又は、工務店となります。  賃貸住宅の場合、新築を建てる段階から、 空室にならない対策と長期のメンテナンスを考慮して 建てる必要があります。  これをハウスメーカーや工務店のいいなりりに 建築してしまうことにより、空室で悩まれる家主様が多いのです。 そのため、マーケティングとターゲティングを行ったうえで、 予算や間取りを決めていく必要があるのです。 この作業を行うには、 実は、明確な基準を示し、マッチングすることが必要になるのです。 その基準や方法とは …是非、JD50にご相談ください。
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築古物件で不動産投資をするには

こんにちは!宅建おじさんと申します。先日、楽〇相談室にこんな質問があったので回答をさせていただきベストアンサーに選んでいただきました!Q 公庫や銀行などの融資の場合、1000万円以下くらいの物件の場合、先に現金で売買してからの借入は可能でしょうか? 築古物件の購入時の注意点やチェックポイントなどもありましたら教えて頂きたいです。 また、2DKの部屋のフルリフォーム費用はいくらくらいですか? 以下私の回答です。宅建おじさんと申します。 僭越ながら回答をさせていただきます。 Q 公庫や銀行などの融資の場合、1000万円以下くらいの物件の場合、先に現金で売買してからの借入は可能でしょうか? A 難しいと思います。 理由は、金融機関が取り扱う不動産投資ローンの貸付の目的が「不動産の購入資金」に対して融資をするからです。 お借り入れを希望する場合は、(言わずもがな)購入時に融資を申し込むか、現金決済をした後であれば、リフォーム費用を借入するのが適当かと思います。 Q 築古物件の購入時の注意点やチェックポイントなどもありましたら教えて頂きたいです。 A 大きく分けて2つお伝えさせていただきます。 1.CFシミュレーションは最悪のケースで計算する。 理由は、築古物件の場合想定外の出来事が他の不動産と比べ圧倒的に多いからです。例えば、雨漏り・シロアリ・心理的瑕疵などが購入後に発覚するケースがあるため、対策としては①修繕予備費を購入額の10%計上する②賃料査定並びに家賃下落率及び空室率を最悪のケースを想定してシミュレーションし、〇年後に〇%の利回りで売却したら〇万円利益が出るといったように出口戦
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新サービスにつき50%off! 相続対策、アパート建築のご相談

皆さんこんにちは!お盆も終わりましたが、まだまだ暑いですね。今回、新サービスのスタート記念で、通常3,000円のところ、1,500円で1月末まで対応致します。新規会員登録された方は300円ポイントがもらえることも入れると3,000→1,200円になってしまいます!この機会に一度、ご利用いただければご相談後の安心感が違いますので、ご確認ください。ますます、ご相談の増える下記のサービスもお見逃しなく!
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