築古物件で不動産投資をするには

こんにちは！宅建おじさんと申します。

先日、楽〇相談室にこんな質問があったので回答をさせていただきベストアンサーに選んでいただきました！

Q　公庫や銀行などの融資の場合、1000万円以下くらいの物件の場合、先に現金で売買してからの借入は可能でしょうか？

築古物件の購入時の注意点やチェックポイントなどもありましたら教えて頂きたいです。

また、2DKの部屋のフルリフォーム費用はいくらくらいですか？

以下私の回答です。

宅建おじさんと申します。

僭越ながら回答をさせていただきます。

Q　公庫や銀行などの融資の場合、1000万円以下くらいの物件の場合、先に現金で売買してからの借入は可能でしょうか？

A　難しいと思います。

理由は、金融機関が取り扱う不動産投資ローンの貸付の目的が「不動産の購入資金」に対して融資をするからです。

お借り入れを希望する場合は、(言わずもがな)購入時に融資を申し込むか、現金決済をした後であれば、リフォーム費用を借入するのが適当かと思います。

Q　築古物件の購入時の注意点やチェックポイントなどもありましたら教えて頂きたいです。

A　大きく分けて２つお伝えさせていただきます。

１．CFシミュレーションは最悪のケースで計算する。

理由は、築古物件の場合想定外の出来事が他の不動産と比べ圧倒的に多いからです。例えば、雨漏り・シロアリ・心理的瑕疵などが購入後に発覚するケースがあるため、対策としては①修繕予備費を購入額の10％計上する②賃料査定並びに家賃下落率及び空室率を最悪のケースを想定してシミュレーションし、〇年後に〇％の利回りで売却したら〇万円利益が出るといったように出口戦略をしてから買値を設定して売主様に価格交渉することをお勧めします。

２．リフォームに費用をかけすぎない。

理由は、収支を圧迫するからです。利益が出ない不動産投資は貴殿からお金を奪っていくばかりか、労力と精神力を奪います。ですので利益が多ければ多いほど選択肢が広がり問題発生時に余裕を持って対策ができます。また、購入時に完璧にリフォームせずに、とりあえず人が住める状態にして貸し出すことをお勧めします。入居後、クレームが入ってから直すというくらいの器量で問題ございません。何故なら築古なので賃借人も多少の不具合は許容範囲ですし、それを原因として退去することもないので、むしろ迅速に対応して信頼を得るチャンスと捉えていただけると良いと思います。また、追加のリフォーム費用はその物件が稼いでくれた賃料から払うというイメージで考えると、リフォーム代並びに支払利息など初期費用も抑えられて収支がさらに良くなります。

Q　2DKの部屋のフルリフォーム費用はいくらくらいですか？

A　(木造、40㎡という前提でお答えします)約120万円ではないでしょうか。

初期リフォームは大きな工事から行い、細かい部分は後回しという考え方で良いと思います。

例えば、①雨漏り補修②シロアリ箇所の躯体工事③水回りの交換←初期で必ず行う工事。

その次に予算が余れば④外壁洗浄⑤壁紙・畳交換⑥庭等の整備の順番で降順に実施しながらDIYで対応するさらにと節約につながります。

完全リフォームしたとて、賃料の大幅増は大した額になりません。むしろ初期費用がかさむことにより利回りを低減しかねませんので「住める程度のリフォーム」をテーマに修繕することをお勧めします。

最後にまとめると

・現金購入後の融資はリフォーム代しか借入できない。

・最悪のシミュレーションで計算して指値交渉をする。もし通らなければきっぱり諦めるくらいで良いと思います。

・初期リフォームは最小限に留め、入居後クレームが入ってからそれまでに稼いだ賃料で追加工事を行い、収支を圧迫させない。利益が出ていれば余裕をもった賃貸経営が可能になります。

・初期リフォームは大きな工事から順に行い、予算が余ったら細かな工事をする。細かなリフォームはDIYで対応することを試みる。

もし、銀行融資及び収支シミュレーション等でお困りであれば(有料ではございますが)「ココナラ　宅建おじさん」で検索していただき、各種ツールのご提供並びに質問の受付等のサービスをご利用いただけると幸いです。

貴殿の不動産投資が成功することを心よりお祈り申し上げます。

良い不動産投資を。

宅建おじさん