法律・税務・士業全般（16ページ目）

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。 ペットブリーダーやペットショップを開業するには、所轄庁による審査を経たうえで「第一種動物取扱業」の「登録」を受けることが必要とされています。さらに、第一種動物取扱業の登録の有効期間は5年間で、登録を５年ごとに更新する必要があります。 また、悪質な事業者の場合は、所轄庁によって登録の取消をされることがあり、登録を取り消されたらペットショップ等を営業することはできません。 一方、動物愛護団体などを運営する場合には「第二種動物取扱業」の「届出」で足りるとされています。第二種動物取扱業者に対しては所轄庁による特段の審査は行われず、運営を行なう施設や動物の取扱数を所轄庁に届け出るのみで済みます。さらに、一度届け出ると、更新の必要もないという扱いになっています。 動物愛護団体は、動物を保護することを目的にしている団体ですから、私の知る限り、ほとんどの動物愛護団体は、保護した犬や猫たちをキチンと世話しています。 しかし、中には例外的に悪質な動物愛護団体があり、犬や猫の世話を十分には行なわず、その生育環境はウンチやオシッコまみれで、犬の散歩にもほとんど連れて行かないという酷い団体があります。資金不足・スタッフ不足という事情が背景にあるものの、その団体の運営者は「１週間に１度世話すれば、動物たちは死なない」というふざけた発言をする人物です。動物愛護団体の運営者の中にも、このように動物愛をまったく持ち合わせていない者がいることも事実です。 ペットショップなどの第一種動物取扱業者の場合であれば、所轄庁による登録取消処分により、営業停止に追い込むことがで

含水率は、木に含まれている水分のことです。 含水率は１５％以下が理想のようです。 また、２０％未満なら一応合格なようです。 含水率が高い木材が多く使われている場合は、数年のうちに木材が変形して、壁や床がゆがんだりするため、ドアのがたつきや床なりの原因になったりします。 低含水率が求められる個所は、２階の天井より下の部分です。 ２階の天井より上の部分は、たいして荷重がかからないため、含水率が高くてもそれほど気にしなくてもいいようです。 含水率測定器で、インターネットで検索すると、数千円から数万円で販売されている。 （土地と一戸建ての買い方　より） 

最近、仕事をしていて感じることがありまして… それは、業者でもエンドユーザーでも、動いてるなー動いてないなーという、市況の「流れ」を感じるということです。 ハウスメーカーで営業をしていた時、ショールームに来る人が少ないなー、今月は動いてるなーとか、なんとなく人の動きを感じることはありました。 ついこの間までも、なんか市場の雰囲気が静かに感じるな…と思っていたら、ここ新潟県でコロさんの感染者が一気に増えてました。 業者と話していても、家族が感染して家から出れないとか、社員が事務所にいなくて会社から出れないとか、本人が感染、発症してなくても人の流れに影響が出てしまうんですね。 当然、営業マンにとったら、商談のアポイントもなかなか取りづらかったでしょう。 そうなると、不動産会社に来ていた物件への問い合わせも、当然静かになりますよね。 でも、最近思うのは、もっと「大きな」流れの中で左右されてるんじゃ？…ということです。家づくりと経済はつながってる！？当然ですが、「家」は大きな買い物です。 車とか他の物と比べてみても、買うために数千万円もかけなきゃいけないって、なかなかですよね。 しかも、現金で買える人なんてほとんどいないわけで、買う時は30年とか35年とか、途方もない年数の借入期間で住宅ローンを組むわけです。 住宅ローンを含めた資金計画で失敗しないようにするためには、住宅ローンに関する知識や、頭金とか金利のことも勉強しなくてはいけない。 更には、市場や金利に関わる「経済」のことも知っておかないといけないですよね。 でも、けっこうみんな、これをバラバラに見ちゃうんですよ。 家が欲しい　⇒

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。 NHKの「プロフェッショナル　仕事の流儀」という番組で、獣医師の齊藤慶輔（さいとうけいすけ）という方の特集を見たことがあります。 齊藤さんは、全国でも珍しい、野生動物に特化して治療を手掛けている獣医師で、北海道で活躍している人です。中でも、齊藤さんは猛禽類の治療を専門にしています。 猛禽類は気高い動物で、どんなに重傷を負っていても、人が見ている限りはシャキッとした姿を保ち、決して人に弱みを見せないそうです。しかし、人が物陰に隠れた瞬間、クタッとなってしまうのだそうです。そんな猛禽類の高貴さに魅せられて、齊藤さんは猛禽類専門の獣医を志したとのことです。 ちなみに、猛禽類の視力は１０以上といわれています。タカやワシが、はるか上空から獲物を探している光景を見かけることがありますが、１キロメートル先のネズミを識別できるほどの視力を有しているようです。人間の想像力が及ばない視力ですね。 また、タカやワシは、水面下にいる魚をはるか上空から正確に捕捉します。人間の目では、水面の光の乱反射のために、水面下にいる魚を識別することはできません。しかし、タカやワシの目には「瞬膜（しゅんまく）」というフィルターがあり、そのフィルターによって水面の光の乱反射をカットすることにより、水面下にいる魚を正確に捕捉することができるそうです。余談はさておき、北海道で野生生物の治療に当たっていたとき、齊藤さんは、重病の猛禽類が頻繁に運び込まれてくる事態に直面します。どんな治療を施しても甲斐なく、猛禽類は次々に死んでいったそうです。 最初、齊藤さんはその死因が分からなか

こんばんは、不動産契約アドバイザーの長岡です。 10/22、10/25、11/2に掲載のブログの続きとなります。 今回は、業者Bが三為契約を行うメリット(3)について解説いたします。 ※【(3)仲介業者として売買を進めるよりも（AさんとCさんから仲介手数料を貰う取引よりも）、業者Bの利益が上がる（場合もある。）。】の解説ブログとなります。 ↓ Cさん所有の物件相場が3,000万円だった場合、Cさんにとっては、業者Bに仲介手数料105.6万円を払って、売買金額3,000万円で購入してくれる人を探してもらうのがセオリーとなります。※売買金額が400万円を超える場合の仲介手数料計算式は、売買金額×3％＋6万円（＋消費税）となりますので、 本件では、105.6万円が仲介手数料となります。そして、業者Bの仲介により、売主Cさんと買主Aさんで売買が決まった場合、業者Bの利益（粗利）は105.6万円×2人分＝211.2万円となります。 しかし、①早急に資金が欲しい、②新居購入のため早急に売却したい、③面倒な手続きを省きたい等の理由により、Cさんには、相場よりも低い金額で売却せざるを得ない場合もあります。 （3,000万円が相場だとしても、不動産業者としては、「〇月〇日までに、必ず3,000万円で購入してくれる人をお探しします！」とは断言できません。）その場合、本件のように、業者Bが買主として2,500万円でCさんから物件を仕入れ、業者Bが売主としてAさんに3,000万円で販売できれば（三為契約で販売できれば）、 AB間の売買金額3,000万円－BC間の売買金額2,500万円＝500万円が業者

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。 ペットの飼主には動物好きの方が多いと思います。動物好きの方が、仮に「遺産のすべてをＡ動物愛護団体へ遺贈する」という内容の遺言書を残した場合、どのような問題が生じるでしょうか。 民法第１０４６条１項では次のように規定されています。 『遺留分権利者及びその承継人は、受遺者（特定財産承継遺言により財産を承継し又は相続分の指定を受けた相続人を含む。以下この章において同じ。）又は受贈者に対し、遺留分侵害額に相当する金銭の支払を請求することができる。』 相続人が遺留分侵害額に相当する金銭の支払を請求することを「遺留分侵害額請求」といいます。 以上のとおり、遺産について、相続人の最低限の取り分（「遺留分」といいます）が法律により定められていて、相続人は、遺留分が侵害されている場合は、遺留分に相当する金銭を受遺者から取り戻すことができます。 遺留分が規定されている理由は、残された相続人の権利や生活への配慮からです。 遺留分という制度があるため、相続人の遺留分を超えて第三者に遺贈する内容の遺言書を残すと、もめ事の原因になります。この事例では、Ａ動物愛護団体が遺留分侵害額請求を受ける可能性があり、最悪の場合は訴訟に巻き込まれる危険性も生じます。 ですので、相続人の遺留分にきちんと配慮したうえで遺言書を作成する必要があります。 なお、相続人が遺留分の権利を行使するか放棄するかは、相続人の自由に任されています。遺言者が、「遺産のすべてをＡ動物愛護団体へ遺贈する」という遺言の内容を相続人に伝え、相続人全員が十分に納得している場合は、遺留分侵害額請求をするこ

本日、11月12日㈯12:00〜YouTube動画公開！ ほろ酔い個別指導にて、土地家屋調査士の実務解説（その②） スカイツリーを満喫しながら、リアルな調査士業務の話。 ２人とも。すっごい呑兵衛なので、お酒がドンドン吸い込まれていきます🍺石川土地家屋調査士･行政書士･海事代理士事務所 建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅草･仲御徒町･入谷･三ノ輪） 墨田区（

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。自分が亡くなったあとに残されるペットのことを心配して、例えば、ペットの世話をしてくれる動物愛護団体に遺産を遺贈（贈与）する内容の遺言を書くことを考えている飼主もおられると思います。 遺言の方法は、大きくは自筆証書遺言と公正証書遺言がありますが、自筆証書遺言で遺言を残す場合の注意点を記しておきます。 自筆証書遺言は、自宅の仏壇やタンス・金庫などで保管されることが多く、紛失したり、遺言書を見つけた相続人によって破棄・隠匿等が行われたりすることがあります。 ですので、信頼できる相続人等に遺言書の保管場所を伝えておくことをお勧めします。 さらに、自筆証書遺言の場合は、遺言者死亡後に、家庭裁判所による「検認」という煩雑な手続が必要となります。 以上のような問題点に対応するために令和２年から新しく始まった制度が、法務局での「遺言書保管制度」です。自筆証書遺言に係る遺言書を、法務局で保管してもらうことができるようになりました。 遺言書保管制度は、遺言書の保管期間の長短に関係なく、遺言書１通につき3,900円という低廉な費用を納付すれば利用できます。家庭裁判所による「検認」手続きも不要になります。 遺言の効力を巡っての争いでは、「遺言書が作成された時点で遺言者には判断能力（遺言能力）があったのか」という点が焦点になることがあります。 特に自筆証書遺言の場合、すでに遺言能力を失っている遺言者に対し、相続人の一人が自身に有利な内容の遺言書を書かせたり、遺言書に虚偽の作成日付を記載させたりするケースがあります。 遺言書保管制度を利用した場合は、法務局が、

境界線から５０ｃｍ以上離して建てるのが原則です。 建物は土地のどの位置に建ててもよいということでありません。原則的には建物は敷地の境界線から５０ｃｍ以上離して建てなければならない。これは民法第２３４条１項によるものです。 この場合の建物を意味する一番外側の部分とは、単なる外壁ではなく、出窓や基礎など固定的突出物を含んだ境界線からもっとも近い部分です。 この規制に違反すると、隣地の所有者等から建物の設計変更や建築停止の請求を受けることもあります。建築に着手してから１年以上経過したり、建物が完成した後はそのような請求はできませんが、損害賠償を請求される可能性があります。 この規制は火事による延焼を防ぐためのものなので、防火地域や準防火地域では、耐火建築物の外壁を敷地境界線に接して建築してもよいという建築基準法第６３条があります。 また、低層住居専用地域は住みやすい閑静な住宅街なので、建築の外壁等は敷地境界線から１ｍもしくは１．５ｍ以上離さなければならないという建築基準法第５４条があります。 民法と建築基準法では、建築基準法が優先されます。 また、慣習も優先されるときもあるようですので、隣家との話し合いが必要な時があるようです。 

敷地の状況の確認では、敷地では通常、建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければ、建築確認は受けられない。また、土地の形状によっても、建築にあたり公法上の制限をうける場合がある。現地調査では間口と奥行を測るほか、路地状部分の状況等に注意する。 現地調査等では、地盤面は道路や隣地に比べて等高か否か、法面はどうか等の状況を調査する。また、地勢として低地、高台等の場合は、対象物件の周辺状況により、水はけや通気性等に問題ないかどうかを調査する。 隣地との境界争いも多いので、境界確認も重要な調査です。境界確認は、隣地の所有者の立会を求めて行い、必ず書面を用いて行う。また、売買契約の条件が実測売買ではなく、公簿売買であっても境界確認は必ず行う。 

補助金について素朴な疑問にお答えします。最近ご相談を受けたお客様から、ご依頼流れについてご質問がありましたのでこちらでもご案内させていただきます。補助金入門編として、下記のサービスをご提供させていただいております。対象となるのは■世の中ではなんだかブームがきているみたいだけど、イマイチわからない■初心者な質問でもいいですか■自分ではどんなものが使えますか？などの疑問が浮かぶ方です。以下のＵＲＬよりお気軽にお申込みください。補助金初心者の方へのご相談承ります これから各種補助金に申し込まれたい方※具体的に使いたい補助金がお決まりで、要件などを確認されたい方は以下の別のサービスになります。補助金のご相談を承ります 補助金の内容や要件を確認されたい方

優秀の定義ってなんでしょう。学歴とか、世の中に大きな影響を与えたとか、一般の凡人が持っていない才能を持っている人が優秀な人だと思ってました。だから、自分なんて優秀な人間になんてなれないと、心のどこかで悲観的になったりします。「あの人は優秀だ！！」とよく言ったりしますが、優秀か優秀ではないかは人の評価ですね。なので、優秀の定義も人によって異なるという事なのですね。ある人は学歴が判断基準だったり、家柄が判断基準だったり、職業が判断基準だったり、と様々な判断基準があります。仕事における評価では年商や従業員数などの企業規模で優良不良の判断がされがちで、それに執着しすぎて大切なものを置き去りにしてしまったりします。わたくしの場合、とにかくまわりの多くの人達に実績を認めてもらいたいという気持ちが先走り間違った方向に進んでしまったこともありました。大きな反省点です。物事を始める時にいきなり沢山の人に知ってもらうと考えるのではなく出会えた目の前の人にどのように評価してもらえるかに最善を尽くすことが最も大切な事なのですね。「この人は約束を守る」「この人は頼んだ事を確実にやってくれる」「この人はいつも期待以上の事をしてくれる」このような、小さな事に思える事をとにかく積み重ねて行くことで目の前のひとの心が揺さぶり、ハートをつかんで評価してもらえる。自身が目の前の人にとって「優れた人材」になる事を積み重ねまくってその評価が自然と伝染して広がっていくのであって目の前の人を幸せな気持ちににできないのにまわりのひとを幸せにすることはできないですよね。自身の失敗から学んだことです。

こんばんは、不動産契約アドバイザーの長岡です。10/22に掲載のブログの続きとなります。 今回は、業者Bが三為契約を行うメリット(1)について解説いたします。 ※【(1) 業者Bは、Cさんから不動産を購入するのに（仕入れをするのに）必要な資金の調達を省ける。】の解説ブログとなります。↓ 一般的に、どこの業界でも、商品や材料等の仕入れを行うために銀行から融資を受ける（場合がある）かと存じます。 不動産業界の場合、物件の仕入れを行うために、返済期間1年（程度）のプロジェクト融資を受けることが多く、その場合、「仕入れから1年以内に販売する必要（買主を見つける必要）がある」ということになります。 当然、「業者Bが融資を受ける＝融資諸費用の負担が発生」ということになります。銀行にもよりますが、具体的には、以下の費用が掛かります。 ※前回の事例のとおり、Cさんとの売買金額2,500万円（借入金額2,500万円）を前提に解説いたします。 ア）1年分の利息 銀行にもよりますが、プロジェクト融資の場合、金利は2～3％（程度）となりますので、金利2.4％だった場合、2,500万円×2.4％＝60万円が1年分の利息となります。今回は、ジャスト1年後に売却した（買主を見つけた）という想定で60万円の負担とします。 （仮に、仕入れから3ヶ月後に売却できた場合は、60万円÷12ヶ月×3ヶ月＝15万円程度の負担となります。） イ）融資事務手数料 金利と同様に、銀行によって事務手数料が変動しますが、一般的には、税込5.5～7.7万円程度ですが、今回は、5.5万円とします。（中には、融資額の税込1.1～3.3％

こんにちは、司法書士の金城です。前回のブログで説明しましたが、ラブポチ信託は、認定NPO法人ピーサポネットが開発した仕組み（生命保険信託を用いた仕組み）です。 ところで、ペットのために生命保険に加入しようとしても、飼主の年齢や持病等の理由で生命保険に加入できない方もいます。つまり、生命保険信託によるラブポチ信託を利用できない方です。 そのような方の場合は、認定NPO法人ピーサポネットを受遺者として「負担付遺贈」をする方法があります。 通常のラブポチ信託の場合は、飼主の年齢や持病の有無等によって生命保険金掛け金は異なるものの、月々数千円からの掛け金で死亡保険金５００万円の保険に加入することができます。しかし、負担付遺贈の方法による場合は、死亡保険金である５００万円（ペットが犬の場合）を一括でピーサポネットに遺贈する必要があります。 以前のブログでも説明しましたが、負担付遺贈の効力が生じた時点では、飼主は死亡しているため、ペットがきちんと世話されているのか、自身で確認することができません。そのため、負担付遺贈を行なう場合は、財産をあげるその人が、間違いなくペットの世話をしてくれる、全幅の信頼を置ける人であることが前提条件となります。 この点、認定NPO法人ピーサポネットが負担付遺贈の受遺者となり、実際にペットの世話をするのは、ピーサポネットが提携している優良動物愛護施設ですので、「ペットのために残したお金が、不正使用されるのではないか」との心配は無用のものとなります。認定ＮＰＯ法人として認定されることが如何に難しいかは、前回のブログで説明したとおりです。 次回のブログでは、【公益財

まず、マンションのまわりをぐるりと一回りして、建物本体と敷地内の施設など全体を注意深く観察する。 建物の状態 1,外壁をみて、ひび割れ（クラック）、タイルの浮き、剥がれはないか、錆びた鉄筋の錆び汁が外壁を汚していないかを確認する。 2,共用廊下を歩いてみて、天井に漏水などの跡が残っていなか、切れた電球や蛍光灯が放置されたままになっていないか、手すり鉄部のペンキの剥がれ、さびはないかを、非常階段も併せて確認する。 3,駐輪場へ行ってみて、自転車などが整然と並べられているか、使用されていない自転車などが放置されたままになっていないかを確認する。 修繕の状況 1,長期修繕計画書の有無を確認する。ない場合は要注意。2,修繕工事の実施状況を記載した、修繕履歴書の有無を確認して計画通り行われているかを確認する。 3,管理組合の収支決算書をみて、管理費や修繕積立金などに不足はないか、延滞者が多数存在していないかを確認する。 

本日、10月14(金)17:00〜YouTube動画、公開致します(*^▽^*) 質問、致します！『ご自分の土地の範囲、ちゃんと判ってる？』 土地境界の専門家【土地家屋調査士】が警鐘！ 石川土地家屋調査士･行政書士･海事代理士事務所建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅草･仲御徒町･入谷･三ノ輪） 墨田区（錦糸町･両国･業平橋･曳船･東向島･鐘ヶ淵･菊川･押上

お世話になります。神奈川県相模原市の行政書士の川名です。前回の記事を書いてから随分とご無沙汰になってしまいました。本日はご自身でも申請できるように簡単に書き方をお伝えします。こちらの書類は「別記様式第１号（第１条関係）」と呼ばれ、この画像は東京都のものです。上の方から順番に・車名・型式・車台番号・自動車の大きさこれから停める自動車の車検証を見ながら記載をしていただければ問題ありません。次にその下に行きます。自動車の使用の本拠の位置これは、ご自身が車を使用する場所の住所を記入いたします。個人で使用される方はだいたいご自宅の住所になるとお思います。自動車の保管場所の位置これは、実際の駐車場の位置になります。ご自宅であれば、自動車の使用の本拠の位置と同じ住所を記入し、最後に駐車場と記入していたただけれ大丈夫です。賃貸で駐車場を借りているときは、その駐車場の住所、駐車場名、駐車番号を記入いたします。ここで注意しなければならないのは、自動車の使用の本拠の位置から自動車の保管場所の位置は2キロ以内でなければなりません。これは、直線距離でも大丈夫です。更に下に進みます。警察署長殿これは、この文言がある左側に車庫証明を申請する警察署の名前を記入します。そして、その右側に移動します。・年月日・郵便番号・住所・名前・フリガナ・電話番号ここで大事なことは、申請者の住所を記入するということです。例えば、よくあるのが、法人の場合で本社は東京で、支店が神奈川なんていうことはよくあると思います。車を実際に使用する場所が支店の場合、自動車の使用の本拠の位置は神奈川県の住所を書きますが、この申請者の住所は東京の

重婚罪について、刑法に次のように規定されています。（重婚） 第百八十四条　配偶者のある者が重ねて婚姻をしたときは、二年以下の懲役に処する。その相手方となって婚姻をした者も、同様とする。 まず、対象となるのは、① 配偶者のある者です。 法律上の婚姻関係にあることが必要です。 法律上の婚姻関係は、結婚する意思がある2人が、市区町村役場に婚姻届を出して結婚している人が重婚罪の主体となります。 そして、② 重ねて婚姻をしたことが必要です。 こちらも法律上の婚姻を意味します。 つまり市区町村役場に婚姻届を出して受理されることで、重婚罪が成立することになります。 重婚罪の未遂を処罰する規定はないため、単に結婚の約束をしたとか、役場に婚姻届を出したけれども受理されなかった場合は罪にはなりません。 最後に、③ 相手方となって婚姻をした者、つまり、既婚者と婚姻した人も重婚罪のもう一方の主体となります。 ただし、相手に配偶者がいることを知らなかった場合は、故意がないため処罰されません。 ところで、前婚と後婚が同時に戸籍に記載されることは実務上ほとんど起き得ないことであり、重婚（既遂）罪が成立する余地がほとんどないと考えられますが、どういった場合に成立するのでしょう。 過去の判例をみますと、 妻に無断で協議離婚届を偽造し戸籍上婚姻関係を解消し、別の女性と婚姻したという事例で重婚罪の成立が認められたものがあります。 前婚の婚姻関係が適法に解消されないうちに他の婚姻関係を成立させた場合は、重婚罪が成立するということです。 つまり、前婚の離婚が無効となって、再婚が重婚になるということです。また、外国方式で

　競合検索をしてみると小規模事業者持続化補助金について様々な士業の方が出品されているのを見かけます。　本業の仕事関係で様々な士業の方と関わっていて、各士業の方がどういったことが得意なのかを心得ているつもりです。　敢えて言おう！小規模事業者持続化補助金の申請書類作成は、中小企業診断士に相談するのが最適であると。　私は仕事がら持続化補助金の申請を診ることが多々で、様々な士業の方が作成されているのが分ります。士業でないと思われる方も作成されています。　　そういった方にまず言いたいのが、プロとして仕事をするのであれば、最低でも各補助金の年度・回次ごとに公募要領を必ず読んでから申請書を作成してあげて下さい。　公募要領で明らかに補助対象外経費であるものを補助経費明細（様式3-）1　に記載してる。これでは採択となっても満額で交付決定出ませんよ。　　パワーアップ型加点 、チェック入れて書けばいいってもんじゃないよ。　今回、ウェブサイト関連費は、補助金交付申請額の１／４を上限ですよ。　行動計画が補助事業実施期間に収まってないですよ。これら全て公募要領を読んでいれば避けられる誤りです。国の各補助金は国の政策に従って様々な変化があります。プロであればそれを理解し、申請者にそれを理解させる必要があります。　　　　

ココナラでお仕事をしていますが、こちらは個人ではなく、法人の仕事としてやっています（一人会社ですが）。自分で簿記３級を持っているので、一人で経理もやっていました。マネーフォワードのクラウド会計を使っています。最近、少し複雑になってきて、かつ、そのうち決算もあるので、顧問税理士をお願いすることになりました。税理士.comや比較ビズなどを使い、やっと決まったところです。税理士の方をお願いするにあたり、もちろん料金が大事です。しかし、それ以外に必須の条件が以下でした。○クラウド会計ができるExcelベース、個別のPCにソフトをインストールして取引内容を打ち込んでいるようでは、情報共有ができません。○オンライン相談が簡単メールでももちろんいいのですが、ZoomやChatなどに強く人が必須でした○ホームページが新しい上記のことができる人は、HPも整っていると思います。ですので、HPがないまたは古い人はお願いできませんでしたということで、やはりDX、IT化が必須ではないかと思います。高度なテクニックはいらないと思いますが、どの業界でも必要です。自分の会社では、SNSもYouTube動画もHPも自分で作っています。簡単なものでいいので基本は自分で作れて、その上で、お金をかけたいときは追加でかけるという形が大事ではないかと思っています。

類推解釈とは、２つの異なる事柄の間に共通する要素を見出し、１つの事柄に当てはまることは、他の事柄にも当てはまると推論し、解釈することを言います。たとえば、刑法で直接適用できる規定がない場合に、類似した事実に適用される刑法の規定を適用して処罰することを言います。 類推解釈は、法律の本来の趣旨を超えて、その適用範囲を不当に広げることになり、罪刑を厳格に法定した趣旨を失わせることになりますので、刑法では禁止されます。 これは、憲法３１条「何人も、法律の定める手続によらなければ、その生命若しくは自由を奪はれ、又はその他の刑罰を科せられない。」の罪刑法定主義に反するとされるからです。 ただし、行為者にとって有利な方向への類推解釈は、罪刑法定主義に反するものではないと解されています。

1. 日本経済の衰退私が生まれたのはバブル期です。そしてしばらくするとバブルが弾けてしまいました。まさに就職氷河期世代であり、少し前までは失われた２０年と言われ続け日本経済の不況をまともに受けた立場です。最近では20年どころか失われた３０年と言われるようになっています。たまにネットなどの問題提起コーナーで議論される内容の一つに、”なぜ、それまでの華やかな発展とは反比例して我が日本は貧しい国に転落してしまったのか”があります。私如きが正確に答えることはできないです。しかし、日本に住んで感じるのは、都市部の高額な家賃を除けば低所得でもある程度充実した生活を過ごすことができることです。まさにこの３０年間で生まれ育ってきた数々の庶民に優しいビジネスがあります。例えば１００円ショップ、レンタルサービス、シェアリングなどです。活用すると意外と快適に過ごすことができます。２.安いものを売ろうとする店長さて、快適な生活は一旦置いておいて私は仕事でショップのオーナーや店長と話す機会が多いです。その中でいつも気になることがあります。それは安いものを売ろうとする考え方です。これの何が悪いかと思う人もいると思います。当然、消費者目線を大切にすることは商売において極めて重要です。しかし、私が主張したいのは高い＝悪、安い＝イコール善と考えるそのマインドです。前述の如く日本の不況は30年も続き高額のものは悪という習慣が消費者に埋め込まれています。その消費者としての自分のマインドを自分の店でも発揮して、他店の金額と比較して何もかも安くする行為が常態化しています。しかし、物事は立場により視点が１８０度転換します

こんにちは、海外に赴任したりして、外国に銀行口座を持っている人も少なくありません。場合によっては長期間、海外に赴く人もいるでしょう。日本に帰国して、海外の預金口座から、日本の預金口座に１回１００万円以上、送金すると、銀行から、国外財産調書が税務署に提出されて、後々、照会文書などが送られて、お金の素性を尋ねられます。海外勤務時代に、給料などから貯金したお金なら、税務署に対しても問題ないのですが、例えば、海外に不動産を持っていて、賃貸していた場合その不動産を売却した場合、などの賃料や譲渡代金のお金である場合には日本の所得税で申告納税が必要となることがありますので、厳しく税務署から内容を、資料に基づいて、調査されます。我が国の所得税は、居住者の場合には、原則、全世界のどこで得た所得であっても、申告して納税する仕組みです。海外の財産から生み出された所得は、そういう取り扱いを知らない人も多く、申告漏れになりやすいので、税務署は目を光らせてもいますので、気をつけたいところです。日本に住んでいる居住者が、海外で銀行口座を開く際は公的な書類で本人確認を求められ、最終的には、海外の税務当局から日本の国税庁に口座情報が情報提供されますので気をつけたいところです。昔は、香港に渡航して、香港で口座を作り、お金を入金してなにか、税務署から見つからない、ということもありましたが、今は、それもできないことになっていますので、十分に気をつけたいところです。ご参考にしてください。

【別居の準備】 離婚を考えたり、離婚しようと決断するにあたり、別居を考える場合もお有りかと思います。 ． ． 日常生活をご夫妻ご一緒に暮らされ、必要なときと、よいタイミングで、ご夫妻が面と向かってお話し合いをなさる。 ． ． たしかに、それが基本なのですが、ご夫婦によっては、そうなさらない方がよい場合もあるかと思います。 ． ． たとえば、DVがあるケース。話し合いの際、暴行が行われ、万が一、貴方などがお怪我をなさってしまったら、大変です。 ． ． また、モラハラがあるケース。話し合いで貴方が精神的に追い詰められてしまうようでは、貴方の心が持ちません。論理などで、こちらからの話をねじ伏せられてしまうのも、同様でしょう。 ． ． つまり、ご夫妻によっては、面と向かって話し合いをするのではなく、あえて距離を作ってから、適切な手段を使って話し合った方が、結局、上手くいきやすい場合もあるわけです。 ． ． さて、その際、別居をなさるわけですが、それには、まずは準備が必要です。 ． ． いつから、どこに、どのように別居をするのか…。 ． ． その間の夫婦間の話し合いはどうするか。手紙や、メール、LINEなどでやるか。調停がよいか。はたまた、弁護士に代理人を依頼するか…。 ． ．　 引っ越し業者の手配と、その費用の用意も、必要ですね。 ． ． 別居先がご実家でなく、賃貸なら、契約や、初期費用、引越し費用、毎月の家賃などもかかるでしょう。また、入居までに時間もかかるはず。 ． ． つまり、別居にも

【行政書士による離婚問題の解決】 離婚に関する法的問題の解決には、様々な方法があります。 ． ． そして、それらにつき、サポートを頼むことができる専門家が、沢山いらっしゃいます。 ． ． さて、 ． 「離婚に関する問題について、 ご夫婦その他当事者がお話し合いをなさり、 そのお話し合いの結果を、行政書士が、離婚協議書や、示談書、契約書などの形にまとめ、 ご夫婦その他当事者の皆様が、署名捺印をなさり、 よって、離婚に関するトラブルが解決される」、 ． という解決の流れが、貴方の場合に可能でしたら、貴方の解決へのサポートが、私たち行政書士にも、可能かと思います。 ． ． なお、その後、上記の書類をべースに、 ． 「公正証書を作るお手伝いをする」 ． ことも可能です。 ． ． ただし、物事には、話し合いで解決できるものと、やはり、どうしてもそれが難しいものがあります。 ． ． 話し合いによる解決が難しい場合、または、話し合いでも、代理人による交渉や、第三者による仲裁が必要な場合は、弁護士の先生のご協力が必要です。 ． ． しかし、そうでない場合、すなわち、お話し合いで解決できる場合は、行政書士による書類作成サポートのみでも、貴方の離婚に関する問題は解決できるでしょう。 ． ． 貴方の事案についての状況の分析は、事前に必要ですが、行政書士によるサポートのみで問題ない場合は、ぜひ、行政書士もご検討くださいね。 ． ． 私も、行政書士として、誠心誠意、サポートさせていただきます。 離婚行政書士　渡邉 康明

【計画の具体化が離婚協議書】 離婚協議書を作るために、大切なこと。 ． ． それは、離婚協議書を作る前に、「離婚後の計画」を練ることです。 ． ． すなわち、「離婚後を貴方がどう暮らしていくか」、という計画。 ． ． お子様とご一緒か、再婚なさるか。 ． ． どこでお住みになるか。 ． ． お子様にはどう育って欲しいか。 ． ． ご自身のお仕事はどのようにしていくか。 ． ． お子様と生活していくための収入と支出の予定…などなど。 ． ． まずは、思い描く「将来の生活」を、イメージしてみましょう。 ． ． そして、そのイメージに基づき、計画を作り、その計画に基づき、離婚協議書（公正証書案）を作るわけです。 ． ． しかし、計画を練るのは、時間がかかるもの。適時にすぐに動けるよう、今から、練っていきましょう。離婚行政書士　渡邉 康明

2年ほど前にココナラに登録し、まったく忘れていましたが、ココナラを見てお問い合わせいただくケースが出てきました。　2022年前半は、昨年に引き続き事業復活支援金の全国対応、無料事前確認を続けていたので、その関連で探してこられたようです。　ほとんどの事業者が何らかのコロナ禍の影響を受けているので、売上減少要件が合えば、給付金・支援金をあてにすることはごく自然なこと、納税者として当然なことです。　しかし、不正受給の事件がニュースになる一方で、国側(事務局)の不当な審査、無慈悲な対応に憤りを感じている国民も多数です。そんないろんな事業者さんから、様々なご相談を受けております。ココナラでも電話相談の設定をしておりますので、ご利用ください。内容は、補助金申請と相続に関する相談にしています。どちらのテーマもネットに情報が溢れていますが、自分のケースだとどうなるのか等、ちょっとした疑問や不安があるものです。弁護士や税理士などの専門家に相談するには敷居が高いし、ちょっと相談すること自体が躊躇することがあるでしょう。ただ、ココナラでは無料設定はできず、最低の1分100円にしておりますが、ちょっと話すだけで10分程度は掛かるでしょう。　ご相談前に、相談内容や基本情報を簡潔に送って頂けると要領良く、短時間で対応することが可能だと思っています。毎月、千葉と大阪を往復しておりますが、今月は大阪の蒸し暑さ(同じ気温でも千葉より体感温度２，３度高い感じ)でへばってしまっています。写真は道頓堀ですが、暑過ぎて外出できないので、ネットで見つけた写真です。

【相手が離婚に応じるライン】 協議離婚、すなわち、夫婦で話し合い、離婚することに合意し、離婚する、というやり方。 ． ． その際、仮に貴方が離婚したいとしても、相手が離婚に応じない場合もあります。 ． ． なぜ、相手は離婚に応じないのか。 ． ． それは、様々な視点から、分析をする必要があると思います。 ． ． 大きくわけて、感情的な理由と経済的な理由。 ． ． ただ、経済的な理由の方が、最終的には、離婚にもっていきやすいかと感じます。 ． ． すなわち、「好き」、「悔しい」、「怒り」などの理由により離婚を拒否されているとしたら、これは、なかなか、相手から納得を得るのは大変です。 ． ． 対して、経済的な理由だとしたら、互いに合意できるラインが見つかれば、大丈夫でしょう。 ． ． 養育費や、財産分与、慰謝料、解決金、生活費、借金、生活費、学費、家賃…。 ． ． 相手は、自分の経済力で生きていくことに不安だからこそ、離婚したくないのかもしれません。 ． ． だとしたら、貴方のできる最大限の経済的サポートを、相手に提案する。 ． ． さあ、感情的理由か、経済的理由か。 ． ． それを、まず、分析してみましょう。 ． ． ただ、経済的理由でも、相手が貴方の限界以上のラインを望んでいるとすれば、これまた苦労がお有りでしょうが…。 ． ． なお、判例・裁判例または実務などにおいて、「相場」という参考の数字があります。 ． ． それを上手く利用し、話し合うのも手でしょう。 離婚行政書士　渡邉 康明

お笑いコンビ爆笑問題の太田光氏が日大芸術学部に裏口入学したと週刊新潮に書かれて、この記事により名誉を気付付けられたとして損害賠償を求めた事案です。 結果的に太田さん側が勝訴になって損害賠償440万円の請求が認められたんですが、この事件では、名誉権の侵害になるのかという点が問題となりました。 今回の裏口入学が事実でないとしてそんな事実でないことを記事にされ、それによって社会的な名誉権（人の評価が少なくとも下がるような記事）が侵害されるでしょうから名誉権の侵害となるのですが、公人に対する事実の適示であり、のちに真実と証明された場合であれば刑事としては罪に問われないという規定があります（刑法230条の2)。 これを受けて民事上もこのような場合は不法行為となりにくいと考えられます。 行政書士 西本

土地の価格は、売主や不動産業者が自由に決められるものではなく、４つの価格が一般的に認められています。 ①実勢価格（時価）で決定者は売主・不動産業者で、時価ともいわれ、その土地が売買される際の相場額といえる。不動産広告や情報誌に掲載されている価格はこの実勢価格の参考になる。正確な実勢価格をしりたいなら不動産鑑定士に鑑定してもらう。 公示価格の１００～１１０％。 ②公示価格で、決定者は国土交通省（土地鑑定委員会）で、土地評価の基準となる価格。全国に３万地点（平成１９年時点）ある標準地を対象に評価を決定する。毎年１月１日時点の単位面積当たりの価格を評価し、その年の４月１日の官報に掲載される。拘束力はないため実勢価格とはズレがあるといわれる。 ③路線価（相続税評価額）で、決定者は国税庁で相続税。贈与税、地価税（停止中）の評価に適用される価格です。毎年１月１日を評価時点として、公示価格や実勢価格などを基にして全国にある私有地全部について評価される。 公示価格の８０％。 ④固定資産税評価額で、決定者は各市町村で、固定資産税の評価に適用される。売買実例価格より求める正常売買価格から、適正に実勢価格を求める。これを基にして評価額を決定する。 公示価格の７０％。 

土地の共有者はその持分に応じてその土地全体を使用する権利がある。（民法２４９条）各人は土地全体を使用できるのですが、ほかの共有者も同じ権利をもっているのですから、独占的に使用することはできません。 また、ほかの共有者も全体を使用する権利があるありますから、持分に相当する部分だからといって、土地の１部を独占的に使用することもできません。 使用が許されるのは、民法は、共有の持分の価値に従い、その過半数の賛成があることによって使用方法を定めるべきものとしています。（民法２５２条） そして、定めた使用方法に違反する者があれば、他の共有者は、その中止を請求することができるとなっています。 

一般社団法人は、株式会社と違って、大した資金もなしで、登記さえすれば、簡単に法人として設立できるものです。そして、一定の条件さえクリアすれば、税制上の優遇措置も受けることができます。一般社団法人は、剰余金の分配、つまり株主への配当を目的としないという点で、株式会社と大きく異なります。 また、株式会社が、たった一人でも設立できるのに対して、一般社団法人は、理事会を置かない場合でも最低社員２人は必要です。 一般社団法人の主な特色は、次のとおりです。 ・団体の公益性や目的は問わず、登記だけで設立可能。 ・社員２名以上で設立可能。 ・設立時の財産保有規制は設けない。 ・社員、社員総会及び理事は必ず置くこと。 ・理事会、監事又は会計監査人の設置が可能。 ・設立時財産は必要ないが、基金制度の採用が可能。 一般社団法人を設立する流れは、次のとおりです。 １．２人以上の発起人が、法人の内容を協議して、定款、事業計画、収支予算書などを作成します。２．設立時社員が内容を決定し、定款に実印を押印します。 ３．公証役場で定款の認証を受けます。 ４．法務局で設立登記の申請をします。この日が、法人成立の日となります。 ５．登記申請から約１週間で登記事項証明書が取得できますので、それをもって、銀行口座の開設や各種の届出をします。 あなたもチャレンジしてみませんか。

【離婚協議書・公正証書を作る】 なぜ、離婚協議書などを作るのか。 ． ． 離婚をする際には、 ①子供の親権 ②子供の養育費 ③財産分与 ④子供への面会交流 ⑤年金分割 が、まず問題となります（離婚基本5項目）。 ． ． その他、離婚後に心配な点をリストアップし、事前に考えなければなりません。 ． ． ときどき、「離婚協議書や公正証書は要らないです」とおっしゃる方もいらっしゃいますが、果たしてそうでしょうか…。 ． ． 「後で、その都度、話し合えば大丈夫！」…話し合いは果たして将来可能でしょうか？ ． ． 失礼ながら、相手は、払いたくないがゆえに、また、責任をとりたくないがゆえに、離婚協議書などを作りたくないのかもしれません。 ． ． そして、その「罠」にはまると、苦労するのは貴方とお子様なのです。 ． ． 「元配偶者には頼らなくても大丈夫」という自信と、それを裏付けるものがあればよいのですが、それらがないと、正直心配です。 ． ． 離婚協議書の作成や、公正証書の作成のサポートでしたら、行政書士でも大丈夫です。 ． ． なお、離婚協議書や公正証書を作るために話し合いができなさそうならば、離婚に明るい弁護士に相談するのも手です。 ． ． 弁護士による示談交渉、調停、裁判のサポートが期待できます。 ． ． 弁護士については、法律扶助制度もありますから、要件を満たせば、弁護士に依頼する際の経済的問題は、あまり、心配しなくてもよいかと思います。 ． ． 法テラスにまずは聞いてみるのも手です。離婚行政書士　渡邉 康明

現地を歩き、近隣の人に話を聞いて、地域の雰囲気をつかむことも大事です。 自分の足で歩いてみて、近隣を訪ね、直接住民に会って話をすると、確かな情報を得ることができます。地主さんがいれば、家を訪ねて挨拶をすると、近隣のことを教えてもらえる可能性もあります。 騒音、治安、雰囲気、におい、などもチェックし。住環境を損なう施設があるか、深夜まで営業している飲食店などがあると騒音や治安に影響がでることもあります。空地があるか確認し、新しい建物が建つと、日当たりなどが変わる可能性があります。近隣トラブルがあるかどうかもチェックします。町内の掲示板には、近隣の困りごとやトラブルが書かれてあることがあるのでチェックします。交通量が多すぎないか、狭い道で車の通りが多いと、歩行に危険が生じます。通勤・通学時間の交通量を見ておくことも大事です。また、ごみ置き場が乱れてないか、きちんとゴミが管理されているか、清潔かを見る。近隣住民のモラルの高さもわかります。 何度も、現地を時間を変えて訪問確認すると、より暮らしをイメージすることができ、また詳細にその地域のことがわかるでしょう。 

こんにちは。相続税は、東京２３区では、土地が価値が高いので、相続税申告をする必要がある人が多いです。自宅土地建物程度であれば、相続人となるご子息が同居し、相続すれば小規模宅地特例で土地評価額を下げる特例が使えますので、納税の心配がないケースも多いです。しかし、もっと財産のある方にとっては、準備をしないと大変なことになります。地主様の家系、３０筆のお土地を持っていて、貸していてもそんなに預貯金は増えないものですが、納税額は数億円、に到達することも多いです。土地を売らないと納税できない、ことになります。相続で対応で考えることは、納税できるお金を用意しておくこと。これは、預貯金でもいいですが、生命保険を使いますと、相続人１名に５００万円の非課税枠が使えますので、生命保険の活用をおすすめしています。高齢でも契約できる保険がありますので、税理士に相談していただくといいと思います。あと、遺産分割争いを避けるために、遺言をしておくことも大事です。スタンダードなやり方は、公正証書遺言にすること。あとは、相続税を下げることになりますが、税効率の良い方法で、生前贈与をすること、が一番大事になります。もちろん、財産の組み換え、不要な財産の売却なども合わせて必要になることがあります。あとは、賃貸不動産を建設して、銀行からのローンを作ること、これも幅広く行われています。それらの第一歩として、相続税を試算してもらうことが大事だと思います。ご参考にしてください。

【協議離婚のコツ】 離婚後のお子様のこと、お金のこと、お住まいのこと、その他心配なこと…。 ． ． 離婚の際には、まず、さまざまなご不安がお有りかと存じます。 ． ． 実は、離婚については、離婚する前の「離婚準備」がポイントとなります。 ． ． ところが、お話し合いによる離婚が可能な場合、皆様の中には、ご夫婦の離婚の諸問題について、 ●離婚時には離婚届だけを役所に提出し、その後、子の養育費や、財産分与、慰謝料などは、都度、元夫婦間で話し合って、口約束でどんどん決めていけばよい。 ●離婚協議書は、書式をインターネットでダウンロードし、それに穴埋めすればよい。 ●公正証書を作るには、事前の準備なしでも、公証役場に行けば大丈夫。 これらように考えている方も、いらっしゃるかもしれません。 ． ． しかし、それら方法では、正直申し上げて、心配です。 ． ． 「後悔しない離婚後」を、過ごすために…。 ． ． 夫婦で話し合って離婚をする、「協議離婚」という方法による、離婚のコツ。 それは、 第一に「冷静・分析」、 第二に「計画・実行」、 第三に「対策」です。 ． ． まずは、貴方の心のご不安の解消。そして、冷静になり、必要な分析をしながら、貴方に最適な今後の計画を作り、それを実行する。そのために必要な書類があれば、対策として、なるべく離婚届提出前に、作る。 ． ． つまり、離婚届以外に、それも、できるだけ離婚届の提出以前に、やるべきことがあります。離婚行政書士　渡邉 康明

「ジョブ型雇用」が一昨年当たりからトレンドになっていますが、この言葉は特に新しい概念ではありません。対義語である「メンバーシップ型雇用」とともに昔からある学術用語です。誤用されている傾向にあるため、簡単に両者の違いをピックアップしてみたいと思います。ジョブ型雇用とは：最初にジョブ（職務内容）があり、それに人を当てはめて雇用するものです。ジョブは、「職務記述書」（ジョブディスクリプション）に記載されます。メンバーシップ型雇用とは：ジョブ（職務内容）を特定せずに人を雇用するものです。ジョブは使用者の命令によって定まります。ジョブ型とメンバーシップ型の根本的な違いは、雇用契約でジョブを特定するかしないかです。この違いにより、メンバーシップ型雇用からは「終身雇用」「年功序列」「企業別組合」という、日本の企業の特徴とされている現象が生じます。日本の企業の多くはメンバーシップ型雇用になっているのです。ジョブ型とメンバーシップ型により、雇用、賃金、労使関係、採用、解雇及び人事異動という側面で、どのような違いが生じるのか以下にまとめます。①雇用(1)ジョブ型・ジョブを特定して雇用・ジョブに必要な人員のみを採用し、必要な人員が減少すれば解雇(2)メンバーシップ型・ジョブを特定せずに雇用・必要な人員が減少しても、他の職務に異動させて雇用を維持する（結果的に終身雇用になる）②賃金(1)ジョブ型・ジョブ毎に賃金が定まっており、誰がそのジョブに従事しても賃金は基本的に変わらない(２)メンバーシップ型・ジョブが特定されていないので、ジョブに基づいて賃金を決めることができない（これをやると、人事異動で雇用を

こんにちは。開業・企業についての入り口を整理すると副業か、本業か、個人事業か、会社（法人）設立か、事業を成長させるのか、資産の運用など限定的なことだけやるのか、売上や利益を獲得していくのか、節税が目的なのか、そんなところが判断していく入り口になります。真っ当に事業を成長させていく前提の人はあまり迷わないので、そうでない場合のことを解説していきます。会社を作る場合設立するのに、株式会社の場合には300,000円程度費用がかかります。作った会社を運営していくときに、税理士は不可欠。税理士費用は年間50万円くらいかかります。あと、利益が出ていなくても会社は住民税の均等割、年額7万円かかります。というように会社という選択肢はある程度お金がかかっていきます。最初から一定以上の売上が見込まれていないと、結構きついです。あと、会社の場合、通帳を作ることが結構たいへんです。ネット銀行であれば、書類だけなので、比較的確実に口座開設できますが、実際に銀行など、店舗のある金融機関に会社の口座を作るのは結構大変。銀行だって、お付き合いするかどうか、都合があります。ちゃんとした事業をする会社で、事業所もあり、税理士もついていて、事業計画や代表者の職務経歴も問題なければ応じてくれますが、それらが整わないような場合には、断られることが多いです。会社の住所を置かせてもらうサービスを使った場合には、かなり断られるケースが多いと聞いています。会社を設立して、銀行に口座を作るには、一つ一つ、細かいところまで準備することが必要です。ご参考にしてください。

【相手が嫌なこと、怖いこと】 離婚の話し合いに、コツはあるのかどうか…。これに関心のある方は、多いと思います。 ． ． コツの一つとして言えるのは、「ここぞ！」という時に、相手の弱点を突く、ということがあるかと思います。 ． ． たとえば、相手が、「嫌だな」とか、「怖いな」とか思いそうなことはありませんか？ ． ． 実は、それも使えると思うのです。 ． ． たとえば、「（相手にとって）義理の父が怖い…」とか、「浮気をしてしまった」とか…。 ． ． ただし、相手が「逆ギレ」なさったり、話し合いから逃げるような結末にはならぬよう、うまく「カード」は使っていきたいものですね。 ． ． また、使い方によっては、第三者から悪い評価を得たり、民法上の「強迫」や、刑法上の「脅迫罪」・「強要罪」などに該当してしまうかと思いますので、注意が必要です。 ． ． でも、不当・違法と判断されない範囲でなら、自分にとって有利な「カード」を使うのは、よいのではないでしょうか。 ． ． まずは、円満な解決を目指す。 ． ． ただ、その話し合いの中で、批判できるポイントは指摘などし、自己になるべく有利なように進めていく…。 ． ． そのような流れがよろしいかと思います。 ． ． ご不明な場合は、専門家に相談しましょう。離婚行政書士　渡邉 康明

スモールM&Aにおける売り手のメリット・デメリットを解説何事においてもメリット・デメリットは存在しますが、それはスモールM&Aにおいても例外ではありません。 今回は、スモールM&Aにおける売り手のメリット・デメリットについて解説致します。◆スモールM&Aにおける売り手のメリット・デメリット スモールM&Aにおける売り手のメリット・デメリットを解説致します。■スモールM&Aにおける売り手のメリット✅会社や事業を継続できる 小規模事業や個人事業であっても廃業してしまうと、周りへの影響は少なからず出てしまいます。得意先、取引先への影響も大きいですが、特に従業員は新たな職場を探さなければなりません。 しかし、スモールM&Aが成立すれば、経営者が一生懸命続けてきた会社や事業の継続も可能になりますし、従業員の雇用も守れます。 ただ、廃業してしまうのではなく、後世につなげるというのも代表者としての役目なのです。 ✅赤字や債務超過でも売却可能 赤字や債務超過など財務的にマイナスな側面があったとしても、スモールM&Aにおいて、譲渡契約が成立することは珍しいことではありません。 むしろ経営手腕のある代表者が購入し、経営立て直しに成功するケースも怏々としてあるのです。 購入の動機は何も、儲かっているからだけとは限らないのです。 つまり、人員確保や、販路拡大、多角化戦略などのシナジー効果を検討材料としている買い手候補も多くいるということです。 また、借入時の個人保証も肩代わりしてもらえるケースもあります。 重要なのは経営状態が悪いから絶対

こんにちは記帳代行を専門に取り扱っている”経理歴10年　そうすけ ”と申します。記帳代行って皆様ご存知でしょうか？「記帳」というのは帳簿をつけること。帳簿は確定申告の際に必要だったり事業が上手くいっているかを図るためにつけたりととても大切なものなのですが、帳簿作成には簿記の知識が必要だったり、つけるのに手間がかかってしまったりとただでさえ本業で忙しい方には悩みのタネというのも事実。記帳代行はそんな忙しい方への救世主。本業に費やせる時間を増やして業績を把握できるので特に本業に力を入れたいという方にはピッタリのサービスだと思います。とはいえ事業の大切な情報を取り扱うので、相手は慎重に選びたいですよね。実は記帳代行を取り扱うところは大きく2つの種類があります。・税理士資格有・税理士資格無何がどう違うのかご紹介しますね。税理士資格有・記帳から確定申告までやってくれる・確定申告がメインなので記帳代行はやっていないところもある・料金は高め税理士は税金のプロ、年間の収支を申告する確定申告は税理士の専売業務。税理士資格を持っている人でないと行う事は出来ません。そのため専門性に特化しているので知識はとても豊富ですが申告が主な業務のため記帳代行は取り扱っていない税理士の方もいらっしゃったり、値段も割高なのである程度資金に余裕があったり専門家とやり取りできる最低限の簿記や税金の知識がある方のほうがうまくハマると思います。対して税理士資格を持っていない方の場合だと・確定申告は出来ずに記帳代行までを行う・対応が早かったりレスポンスが良い方が多い印象・価格は安め記帳代行業を専門に扱っているところは確定申告

リスク対応策として、最終的に採られる方法は、自分の買ったマンションを売るということです。 今マンションは、購入した価格よりも高く売れるような時代ではありません。そうしましたら、値下がりにくいマンションを選ぶという視点が必要になります。 まず立地面の条件が大きく左右します。 多くの人が住みたいと思うのは、人気エリア、住環境のよいエリアです。 そして、最寄駅からの所要時間が短いことが、次の買い手を見つけやすいでしょう。 マンション購入者は、会社勤めしている人も多く、毎日の通勤などを考えても、駅から歩ける距離の物件を希望する人が多いということです。徒歩３分以内や徒歩４～７分が有利となっています。 プラン面では、総戸数３００戸以上の規模の大きいマンションや超高層マンションは、値下がりにくいということです。 地元で知名度がある大規模マンションやタワーマンションなら、そこに住みたいと思う人も多いでしょう。 広さは、ニーズの強さを考えることになります。 都心に立地し、シングル世帯が多い場合は、５０㎡未満のコンパクトなタイプがニースが高いです。また７０㎡台や８０㎡台の広さのファミリータイプもニーズが高いです。 ただし、広さありきではなく、人気ありきということです。  

先日、マンションの購入を検討しているお客様と話していたのですが、その方は戸建からマンションへの住み替え希望でした。 なぜ、マンションがいいのかというと、これから高齢になった時のために備えたい… また、前面道路が狭いなど今の戸建の住環境の悪いことから、快適そうなマンションがいいとのことでした。 確かにマンションって便利そうですよね。 管理会社がしっかりしてれば、エントランスや廊下などの共用部の清掃もしてくれるし、いつもキレイ。 また、戸建にはない、高層からの景色の良さも魅力です。 間取りで言えば、戸建の平家と同じく階段がないので、高齢になっても安心。 地震とか台風が来ても、コンクリート造なので、建物が倒れたり瓦や屋根が飛んだりという被害も少ないでしょう。マンションは都会の棲家！？なんだかいい面ばかりですが、悪い面はないのでしょうか？ 戸建にあってマンションにないものでいうと「自然」とのふれあいです。 高層階は眺めは良く、バルコニーがあればガーデニングはできますが、生物や植物、地面とのふれあいは少なくなります。 また、ちょっと外に散歩…なんて感覚で玄関ドア開けてすぐ外に出れませんので、そんな時は億劫になるかもしれません。 でも、そう考えると、やはりマンションは区分所有してるそのスペースで生活する都会の棲家ですよね。 家中の鍵を閉めてまわらなくても、玄関の鍵ひとつ閉めて外に出れるし、エントランスにはオートロックがついている。 そもそも都会なんで、自然とふれあう機会も少ないし、そんな時間もない。 このように、とにかく利便性を重視するライフスタイルの人には、マンションは最高な住環境です。

動画公開、致しました😉建物の【種類変更登記】って何？ 雑居ビル内の一部についての利用変更や、中古住宅ローンを組むため、介護保険適用を受けるためと。割と『種類変更登記』って、有るんです！ご覧ください！石川土地家屋調査士･行政書士･海事代理士事務所 建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅草･仲御徒町･入谷･三ノ輪） 墨田区（錦糸町･両国･業平橋･曳船･東向島･鐘ヶ

住居侵入罪と聞いて、何となくどういう罪かはわかると思いますが、これで罰せられるのはどういう場合なのでしょう？刑法では、 （住居侵入等） 第百三十条　正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、三年以下の懲役又は十万円以下の罰金に処する。 （未遂罪） 第百三十二条　第百三十条の罪の未遂は、罰する。 となっています。 「人の住居」の「人の」は、自分がその住居の共同生活者ではないという意味です。 従って、家出した息子が、実家の家に、誰かとともに強盗に入った場合は、罰せられます。 また、「住居」は、人が寝食に使用する場所のことで、適法に居住していることは要しません。 従って、家主が、賃貸借契約を解除した後も居住し続ける借家人を立ち退かせるために、無断でその借家に立ち入った場合にも、住居侵入罪が成立します。 「邸宅」は、空き家や閉鎖された別荘がこれにあたります。 「建造物」とは、住居・邸宅以外の家屋のことで、官公署の庁舎や学校、神社、工場などがこれにあたります。 「侵入」とは、平穏を害する形態で、他人の住居等に立ち入ることで、居住者等の意思に反する立ち入り行為を意味します。 従って、居住者等の承諾がある場合には、住居侵入罪は成立しません。しかし、強盗目的を秘して顧客を装い、他人の店舗の立ち入った場合、たとえ店主が店内に入ることを承諾したとしても、有効な承諾があったとは言えませんので、住居侵入罪は成立します。 同じように、無銭飲食の目的で飲食店に入ったときは、住居侵入罪は成立し得ます。

万が一の時のローンの残債や生活費に関わる生命保険… 住宅ローンを組んだ時には、どう考えたらいいのでしょうか。 先日、お客様の住宅ローンの申込に同行した時に、こんな質問を受けました。 「団信に入るなら、そんなに生命保険掛けなくてもいいんでしょうかね？」 住宅ローン組んで、団体信用生命保険に加入しても生命保険が全くいらないわけではないんです！やっぱり生命保険の見直しは必要！？金融機関で住宅ローンを組む時は、原則として団信に加入しないといけません。 そうすると、住宅ローンの申込人が亡くなったり重い障害状態になったりした場合に、保険金でローンが完済されます。 ですので、残された家族は住宅ローンを返済する必要はなく、そのままマイホームに住むことができるんです。 ほとんどの金融機関が、団信への加入を住宅ローンの融資条件にしています。 また、保険料は金融機関が負担してくれるため、住宅ローンの契約者が支払う必要はありません。 （注：金融機関によって、ガンやその他疾病、就業補償などを金利上乗せするところもあります。詳しくは金融機関にご確認下さい。） 仮にアパートやマンションなどの賃貸物件に住んでいて、家計を支えている人に万が一のことがあったらどうでしょうか？ 当然ですが、家賃がいらなくなるわけではなく、引き続き住むためには家賃を支払っていかなければいけません。 それがマイホームを購入した場合は、団信に加入した申込人が万一があった時は保険金でローン残高が保障されるんです。 残された家族の住居費の負担は、賃貸と比べて大幅に減りますよね。 そこでポイントになるのが、家を建てる前に賃貸に住んでいた時に、

過失とは、行為者が注意すれば、犯罪事実を認識できたのに、不注意で犯罪事実を認識しないことです。ただ、刑法では、 第三十八条　罪を犯す意思がない行為は、罰しない。ただし、法律に特別の規定がある場合は、この限りでない。 この但し書きは、特別の規定がある場合に限って、過失を例外的に処罰することができるとの意味です。 特別の規定としては、過失傷害罪、過失致死罪などがあります。過失罪が成立するには、以下の条件が必要です。 １． 過失を罰する規定が存在すること ２． 故意が存在しないこと ３． 不注意すなわち注意義務違反があること すなわち、結果の発生を認識・予見する義務と能力があるのに、認識・予見しなかった場合です。注意能力は、一般人の注意能力を標準とします。 しかし、業務上の過失には、一定の業務に従事する者が、その業務上必要とされる注意を怠った場合をいいます。 行為者に通常人より重い注意義務を課して、そのような重い注意義務に違反した場合です。また重過失という言葉も見たことがあると思います。 これは、行為者の注意義務違反の程度が著しい場合、すなわち行為者がわずかな注意を払ったことによって注意義務を果たすことができたにもかかわらず、これを怠って注意義務に違反した場合で、思い過失的非難を加えられるべき場合です。

不動産は高額なので、普通売買代金は分割して支払われます。この分割して支払う最初のお金のことを中間金や内金といいます。 買主がこの中間金を支払った場合も、登記が売主から移転していなければ、決して安心することができません。 売買代金が全額支払われると正式に登記（本登記）ができますが、中間金を支払った状態でも、登記はできます。これを仮登記といいます。その不動産の所有権が将来移転することを示すために行います。ただし、仮登記に第３者に対する対抗力はありません。 仮登記を行っていたら、所有権を主張できる本登記を行えるということです。 要件がそろって本登記をする場合に、仮登記をした順位が本登記の順位になります。順位保全効力を有するということです。

1年程前から、テナント物件を探して欲しいという依頼が続き、賃貸のポータルサイトを良くチェックしてます。 少し気になったんですが、最近、大型ビルの、これから解約になる比較的面積が広い物件の情報がよく出て来るんですね。 コロナ禍で事業が厳しくなったのか、オフィスの箱替えなのか… このコロナ禍が落ち着けば、生活様式や働き方は元に戻るんでしょうか？ 2020年、日本でも新型コロナウィルスの感染が増えてきて緊急事態宣言が出ていました。 確かにその頃に比べれば、会社に行く人通勤する人は、いまは戻ってるのかもしれません。 また、仕事をするのにテレワークでは無理があり、出社を促す企業も…なんて話もたまに目にします。 テレワークは生産性が下がる！？あなたは在宅勤務したら、会社に行くよりも生産性が下がると思いますか？ ぼくはなんとなく、会社に行けば仕事した気分になる人も多いんじゃないかとｗｗ このコロナ禍で人の生活、働き方が変わっていく中で、不動産でいうと「会社」のあり方が大きく変わる気がします。 なんとなく冒頭の大型ビルの広いテナントの空室が目立ってきてるという話も、変化のサインではないでしょうか。 テレワークは無理があるから、コロナ禍が落ち着いたらまた会社に行って仕事するようになる… 経営者がみんなそう考えてるなら、テナントに変化は起きないでしょうが。 もちろん、コロナ前の状態に戻らないと効率的に仕事ができない業種や職種がほとんどです。 たとえば人の手を特に必要とする製造業、工場とかの場合、人がいないと話にならないですよね。 アメリカの自動車テ〇ラの代表が、会社に行くように話してた通りで… で

先日、テナントの賃貸を検討いただいてる方とお話していたら、本業以外に2つも副業されてるそうなんですね。 すこし前の感覚だとビックリしてしまいますが、最近は、そういうお話を聞いても驚かなくなってきました。 何も独立している人に限らず、会社員でもダブルワーク…のような話を良く耳にしますよね。 コロナ禍の影響からの社会変化から、最近では副業を認める企業が増えて来ているようです。 仕事を自由に選択できるようになってきたんですね。あなたはどこで仕事してますか？テレワークは、スマホやタブレット、パソコンでの仕事がメインです。 それなら当然、働く場所はオフィスじゃなくたっていいですよね？ でも、在宅で仕事なんてできない！って人も中にはいるようです。 たしかに家の中で働くスペースをつくるって簡単じゃないですよね。 ましてや、今は共働きの家庭が多いです。 想像してみてください…夫婦2人で在宅ワークしてる姿を。 それぞれに携帯が鳴りまくって、それぞれオンラインで会議や商談をして… 狭いオフィスで人数が密集するのもイヤなのに、狭い家の中で2人して仕事してたら、集中できたもんじゃないですよね… 更にはオフィスにいけば聞こえない、子供が見てるTVの音や騒ぎ声…ぼくなら絶対無理ですww 「どこを働く場所として選ぶのか？」 これは、今、日本で働く人の大きなテーマです。 そんな中、例えばビジネスホテルでは「ディユースプラン」、いわゆる日帰りで滞在できるサービスが広がっているようです。 Wi-Fiはもちろん、建物敷地内にコンビニを併設したり、ビジネス利用を意識したサービスが目立ちます。こんなサービスが増えてくる

ここのところSNSや、インターネットの記事で「郊外に移住する」というような話を良く目にします。 コロナ禍で住宅のあり方、会社のあり方はどう変わったのでしょうか？ いままでは学校を卒業して就職して、ほとんどの人が会社勤めで通勤していたと思います。 私もハウスメーカーに営業職として勤めていましたが、会社に言われた場所で、決まった時間に出社して、言われた仕事をやってきました。 会社での仕事って、「働き方」とか「場所」とか「時間」って自分で考えて行動する自由があまりないですよね。 言われたことやって、成果をあげて給料もらって。 「サラリーマンだから仕方ないのかな…」 いろいろ不満や意見はあっても、当たり前のように受け入れてきたのがいままでの会社員です。 でも、このコロナ禍で、いままではサラリーマンの当たり前の行動のひとつだった「通勤」が変わってきましたよね？ 多くの会社で、オフィスに来ない社員に「テレワーク」を推奨しています。 スマホやタブレットやノートPCを持って、基本的に在宅で仕事ができるようになってきたんですね。あなたは、まだ通勤してますか？？先日、平日の午前中に打ち合わせがあって、早い時間に事務所を出ました。 「あ、この時間、通勤時間で混むんだろうな…」 失敗したかなと思った道も、そんなに混んでないんですね。 数年前より、バスを覗くと、乗っている人も少ない気が… おそらく、通勤時間に違いがあるか、そもそも通勤してないんでしょう。 朝の通勤時に込み合うのは当たり前だったのに、当たり前だった通勤に変化が起きてる。 私は会社員の時は車で通勤してましたが、勤務地によっては10分～30分

一戸建て基礎工事でのコンクリートの品質を考えると、打設時間は夏なら１時間半以内、冬なら２時間以内が目安のようです。 後で、水を加えることや、炎天下、極寒などでは品質の劣化が起こるので注意です。 品質の確認のためコンクリートの納品書は必ずもらい、内容を確認する。 納品書には、現場到着に時間も記載されおり、そこから打設時間を推測できます。 また、呼び強度とスランプの数値を確認します。 呼び強度は、コンクリートの強さの指標です。単位はニュートンで、１ニュートンは約１０ｋｇ／㎠のことです。１㎠当たり１０ｋｇの圧力に耐える強度ということです。設計図と同じ数値かどうかを確認します。 次は、スランプですが、コンクリートの柔らかさです。水の混合割合を判断する目安になる数値です。 スランプの試験方法は、JIS（日本工業規格）で定められており、生コン工場から出荷する際に、円錐形をした鋼鉄製の容器（上端内径１０ｃｍ、下端内径２０ｃｍ、高さ３０ｃｍ）に調合したばかりのコンクリートを入れ、それを脱型したとき、自重で変形して上の面が下がる量（ｃｍ）を測定することになっています。プリン状の高さ３０ｃｍのコンクリートの塊がなんｃｍつぶれるかを見た数値です。 スランプは通常１８ｃｍ以下が目安とされているようです。 

工場生産の割合が全工程の８０％を占めるといわれています。 箱型に組み上げられたユニットには、開口部や設備機器まであらかじめ取り付けられ、これを上下左右につないで家をつくります。 ユニット工法は、搬送したユニットをクレーンで所定の位置におろし、接合部をボルトで止めるという作業ですので、1カ月程度のスピード施工を実現させるようです。 耐震性、気密性、断熱性などの各性能が優れている。 ユニットのサイズが限定されているので、間取りや開口部に制約があるということがデメリットのようです。 

著作者とは、著作物を創作した者をいいますが、著作物の製作を常に一人で行うとは限りません。複数の者が著作物の制作に関与して共同で制作すれば共同著作となります。 ちなみに著作物とはどういうものかといいますと、今回の説明からは逸れますのでとりあえずは、一般の人からみて芸術性のある絵とか、音楽とか、舞踊の型なんかをいうものとしておいてください。話を戻しますと、共同著作であるというためには、2人以上の者が共同して創作した著作物であってその各人の寄与を分離して個別的に利用することができないものをいうと定義されています（著作権法2条1項12号）。ではこの共同著作となるための要件を分解して一つ一つ見ていきましょう。１まずは二人以上の者が創作的に関与していることが必要です。 これは例えば一枚の絵を二人で描いたという場合には問題なく満たします。曲（歌詞は抜きにして）を二人で共同で制作（サビはAさん、残りはBさんが作曲したとかでもいいです）したような場合にも二人以上で関与したと言えるでしょう。問題となるのは一方が単に助言しただけという場合、この場合にはその助言がどの程度の強い関与があったかは、出来上がった作品との関係で決まります。コンサルタントの関与という問題ですね。２共同性 これは複数の者の創作行為そのものに共同性がないといけないとされています。例えばある小説を一方が英語で作り、それをもう一方が日本語に翻訳したような場合には、時間的なずれがあるだけで二人で共同して制作したとは言えません。あくまで小説そのものを二人で作る必要があります。もっとも、構成とストーリーを分けて作るという場合には共同での制作

先日、土地調査に行った時に気になったことがありました。市の中心部から離れた郊外のエリアに行くと、結構あるんですよね、ほとんど利用されてないような空き地が…。 みなさん「未利用地」ってご存知ですか？ 未利用地（みりようち）とは名前の通りで、空き地・空き家・空き店舗や工場など、長い間利用されてない土地のことです。 「低利用地」という言葉もありまして、こちらは一時的に利用されてる資材置場とか、青空駐車場なんかを言います。 この未利用地と低利用地を合わせたものを「低未利用地」といいます。 当然ですが、都市化が進んだ街中より、地方に行くほど多いです。こんな土地売れるわけないでしょ！？昨今、高齢化が進み、人口減少の問題といっしょに空き家の問題も話題になっています。 利用されない土地や建物が増えるとどうなるか？ 街全体の景観を損なうのはもちろん、動物が住みついたり、放火や不審者の侵入など治安も悪くなる可能性があります。 じゃあ、どうしてそのまま放置されてるんでしょうか？ 「売ってお金にすればいいじゃん！？」って思いませんか？ 実はこういう物件を売却するのって、けっこう大変なんです。 仮に古い建物が残ってる、郊外の低未利用地を売るとします。 結果的に、売ったとしても手元に残るお金がほとんどなく（むしろマイナス…）売る手間とお金がすごくかかってしまうんですね。 不動産って、ただ売却するにも、いろんな経費がかかるんですよ…。 空き家なら取り壊すための解体費用が… お隣との境界が分からなければ境界を決める測量費が… 売ったら売ったで譲渡税が… 昨今、経費の金額も上がってきています。 特に郊外（地

マンションを購入すると、その１室の所有者になる。その権利を区分所有権、権利を得た人は区分所有者といいます。区分所有者の権利が及ぶ範囲は限定されていて、この権利関係を調整するために、建物の区分所有者に関する法律があります。区分所有者の及ぶ範囲を明確にするため、区分所有法ではマンションをそれぞれの区分にしています。 ①専用区分 一棟の建物のうち区分所有者が自由に使える部分。 ②共用部分 廊下、エレベーター、階段、エントランスなど、区分所有者が使用する部分。屋上のバルコニーや駐車場、専用庭も共用部分で、使用料を支払った特定の区分所有者が利用できます。これを専用使用権といいます。駐車場が共用部分の場合、勝手に敷石や雨よけを設置することはできません。他人に貸すこともできません。 （よくわかる土地建物の法律　より） 

マンションのリフォームで、一番のポイントは階高がどれぐらいあるかということのようです。 階高とは、ある階のコンクリート床上面から、その直上階のコンクリート床上面までの高さのことです。対して天井高とは、ある部分の床から天井までの高さのことです。 建築基準法でも居室の天井高さは、２．１ｍ以上と定められています。（建築基準法施行令第２１条） しかし、同じ天井高さでも、直天上（上階の床コンクリートに直接クロスなどを貼った天井）と二重天井（上階の床コンクリートと天井の間に空間がある天井）とでは、そのマンションがもつ空間の自由度が大きく違ってきます。 同じように床の場合も、直床（床コンクリートに直接フローリングなどを貼って仕上げた床）と二重床（床コンクリートとフローリングなどの仕上げとの間に空間がある床）とでは大きく違ってきます。 リフォーム時に、階高に余裕があれば、天井を上げようと考えても可能です。階高が高ければリフォームも簡単になります。 具体的には、有効階高は、２．８ｍ以上あれば理想的ということのようです。（階高＝有効階高＋スラブ厚）。 

４選 ①喫煙 ベランダで吸うことによる、タバコの煙をめぐってのトラブル 妊娠中や家族の反対などで、家の中でタバコを吸えない等の理由で、ベランダで、タバコを吸う人もいる。そして、上階や、隣にタバコの煙がながれてしまうこともある。トラブルになることがある。 ②騒音 子供の足音が階下に響き文句を言われることもある。小さい子供は、家で、走り回ることが普通である。そして、まだ理解のできる年ではないこともあります。しかし、周りの人が理解のある人ばかりとは限らない。近隣住民から苦情が出ることもあります。 ③ペットの飼育 禁止されているのに、鳴き声がすることがあります。ペット禁止でも、こっそり犬や猫を飼育する人もいます。鳴き声や、匂いなど近隣の迷惑になる場合があります。ペット可の物件でも、頭数オーバー等問題になることがあります。 ④共用廊下の使い方 廊下に私物が置かれており、散らかっているときがあります。玄関ドアの外は共用部分です。本来は私物を置くことは禁止されています。廊下に、自転車や、ベビーカーを置いてある場合もあります。通行が困難で、災害時の安全性が損なわれます。 

判例 マンションの住人には、階下に漏水事後が発生しその修理のための立ち入りの必要が生じた場合には、これを受忍する義務があり、これを拒否するのが正当と認められる特別の事情がない限り、不法行為となる。（大阪地裁昭５４．９．２８） 立ち入り受忍義務を認めている。 建物の区分所有等に関する法律（区分所有者の権利義務等） 第６条 ２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。 と規定されています。 階上の人が、義務違反を承知でこれに応じなかった場合は、その人の承諾なしにその人の部屋に入るのは現実的に不可能になります。 その場合は、裁判をして受忍義務の有無を争うことになりそうです。 

【公民権行使の保障編】〈訴え〉 会社の承認をとらずに公職に就任した場合、懲戒解雇するという就業規則は有効か。 〈判決〉 無効！無効！無効！〈事件概要〉 山田太郎は、T社の従業員で労働組合の執行委員長を務めていたが、労働組合に推薦され市議会議員選挙に立候補することになった 。その後、太郎は選挙に当選したので、T社の社長に議員に就任したことを伝え、公務就任中は休職扱いとしてもらいたい旨を申し出た。するとT社は、太郎の行為は、「従業員が会社の承認を得ずに公職に就任した場合には懲戒解雇する」という就業規則の規定に該当するとして、太郎を解雇した。そこで太郎は、このような就業規則は無効であり解雇も無効であると訴えた。 〈解説〉 ［労働基準法７条］は、従業員に対し勤務時間中に公務をすることを認めており、会社の承認を得ずに公職に就任した従業員を懲戒解雇にするというの就業規則は労働基準法に反し、無効が妥当。会社を辞めなくても立候補はできる。 〈今日の武器〉 労働基準法第７条 使用者は、労働者が労働時間中に、選挙権その他公民としての権利を行使し、または公の職務を執行するために必要な時間を請求した場合においては、拒んではならない。ただし、権利の行使または公の職務の執行に妨げがない限り、請求された時刻を変更する ことができる。