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前回のつづき 前回は、ゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）づくりのための土地の探し方❶、❷までお話したので今回はその続きです。 ちなみに、❶、❷の内容はこんな感じでした。 ❶最初に融資額がどの程度出るか、適当（本当に買うときめていなくてもよい）な物件を購入すると言って金融機関に仮審査を申し込みます。 ❷（できるだけ自分の条件を緩めて）広いエリアで土地を探します。 もし見られていない場合には先にこちらをご確認ください。 今回は、上記に続いて3番目からです。❷は、自分でできる範囲の大まかな最初のスクリーニング（ふるい分け）でした。 そもそも、土地の基本的な成約条件である建ぺい率、容積率を満たしているかだけを気にしていたものです。 最初に、今後の流れを最初にさらっと見ておきましょう。 詳しい解説はあとで個別にしますね。 ❸融資額の範囲内で、土地と建物大体の金額を決めて探します。 ❹簡単な収支計算をします。 ❺設計士に図面を書いてもらい詳細検討をします。 ❻詳細検討までOKなら土地の買い付けをします。 ❼土地の買い付けを入れたら建築請負契約をします。 手順通り進めば問題ありませんので、しっかり把握してくださいね。 ちなみに、この手順はゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）だけではなく、自分で土地から探して新築木造・鉄筋・RCなどを計画する時にも使えるスキルセットです。 私もこれを自分で一通り経験して、不動産投資家としての幅も広がったと感じています。ローンゼロ円の自宅を作ることが最初の目的ですが、一旦それを叶えてしまうと次の目標が出てくるものです。 自分のレベルが上がっていくにしたがってどんどん高

ゼロ円マイホームの醍醐味は、なんといってもゼロ円でマイホームが持てるところですよね。 そのからくりは、何度もお話しているように 『賃貸部分の家賃収入』で、『自宅と賃貸を合わせた賃貸併用住宅全体の住宅ローンの全額』を支払うことができるからです。 例えば、私の場合で説明しますね。 住宅ローン借入が7900万円。 期間35年。金利0.775％。 月々の住宅ローンの支払いは約22万円。 自宅が90㎡の3SLDK、賃貸部分は1LDK28㎡×３戸。 賃貸１戸の収入は平均7.8万円（共益費込み）なので7.8×3＝23.4万円。 入ってくるお金が23.4万円 出ていくお金が22万円 実質の収支は約１.4万円ほどのプラス こんな感じです！ いや～、もうすぐ3年が経過しようとしていますが、いまだに踏み切ってよかったと実感しています。 このゼロ円マイホームがあるおかげで、生活に余裕ができましたし、妻ともお金のことでもめることが無くなりました。 今はまだ会社員ですが、会社員を辞めて新しい職場に転職したり、自分で起業したりを考えるようになってきました。 では、私がどうやって土地を見つけて、実際にこのような賃貸併用住宅を実現するに至ったのか、それを簡単に説明しますね。 やったことは、とても単純です。 ❶最初に融資額がどの程度出るか、適当（本当に買うときめていなくてもよい）な物件を購入すると言って金融機関に仮審査を申し込みます。 自分の融資額を知ることが目的なので、できるだけ自分の想定の中でも最大の金額で申込を出します。直近3年分の源泉徴収票などの書類を銀行さんから要求されるのでそれを提出して1～2週間で仮

ゼロ円マイホームを作った本郷司です。 今日はゼロ円マイホームを作るために、とても重要な話を共有したいと思います。 私がこれに気づいてから物事がうまく流れるようになりました。 それまでは、業者さんにも相手にしてもらえない苦しい期間がありました。 『思い通りに』ゼロ円マイホームを作る方法 それはすばり、『相手も満足させること』です。 例えば、普通のマイホームを建てる場合、業者さんは一生懸命になって営業してくれますよね。 住宅展示場に行けば、飲み物を出して話を聞いてくれたり、 一緒に来ている子供のためにお菓子やグッズをくれたり、 楽しい抽選会が模様されていたり、しますよね。 あれって、お客さんに来てもらって建築をすればある一定程度の利益が出ることが分かっているから、少しくらい経費をかけても集客して家を買ってもらおうとしているわけなんですよね。 いわゆるハウスメーカーと言われる業者さんは、企業努力によってできるだけいいものを、競争力のある価格（当然業者さんの利益も乗っかった価格）で提供しようとしているわけです。 つまり、業者さんにとって、住宅展示場に来てくれているお客さんは、業者側の利益をもたらしてくれる存在だ、という事なんです。 一方、お客さん側はというと、素敵なマイホームを欲しいと思っていて、それを建ててくれる業者さん、お金は当然支払う必要はありますが、夢をかなえてくれる存在でもあるわけですね。 業者さんとお客さん、お互いの提供できるものを差し出し、それぞれ得たいものを交換しているという事が言えると思います。 業者さんは、家を提供してお金を受け取る。 お客さんは、お金を支払って、家

今日はゼロ円マイホームを作ることによって広がる世界の話をしたいと思います。ゼロ円マイホームそれ自体が、経済的効果は非常に大きいものです。 （少し控えめに見積もっても）私の試算では、 ３５年間で、賃貸物件と比較して、8,560万円有利になります。 ３５年間で、自分だけが住む普通の土地付きマイホームと比較して、4,680万円有利になります。 さらに、住宅ローン完済後の35年以降のことを考慮すると家賃収入がそのまま老後の年金のような役割を果たすので非常に大きいですよね。 上記の表はそれなりに複雑ですので、きちんと理解したい方は、ココナラのブログに掲載を参考にしてください。その部分だけ詳細にブログと動画、両方で解説しています。さてさて、少し話がそれましたが、要は「賃貸併用住宅は経済的メリットあるよ！」という話。 私自身、上記のような皮算用をして「すげーメリットあるやん！」と納得して、賃貸併用住宅という自宅の形を選択しました。 そして、この賃貸併用住宅を作る過程で学ぶことは、非常に大きいです。 例えば、 ・土地の探し方（ハザードマップ・賃貸ニーズ） ・賃貸需要の調査（不動産屋さんへのヒアリング） ・賃貸ニーズに応じた間取り設計 ・賃貸ニーズに応じた設備導入 ・賃貸業としての収支計算 ・税務処理 ・銀行融資 ・不動産賃貸業 本当にいろいろな経験が手に入ります。 これを書籍やセミナー参加だけで得ようとすることは実質不可能です。 私はすこし頭でっかちで、行動が苦手なタイプなんです。 最初は私も例に漏れず、書籍やセミナー参加だけでどうにかなると思っていました。 情報は手に入ります。 頭では何とな

残念？それともラッキー？どうも、久しぶりの投稿になります。ゼロ円マイホームオーナーの本郷司です。今日は私の体験談や会社の同僚の体験談を踏まえて「マイホームを建てると転勤する不思議」について語りたいと思います。よくこんな話、聞きませんか？ 自宅を購入した直後に転勤が決まってしまった。転勤先で自分は賃貸を借りている。自宅には自分が住むことなく、いきなり他人に貸すことになってしまった。他人に貸すのがいやで自宅はずっと空き家にしている。これって何となく「残念」とか「悲劇」のような文脈で語られることが多いんですが、私、本郷は全然違った考え方をしておりますので、ご紹介したいと思います。そもそも、私は「転勤」はよくあることなので、自分が住む時だけでなく転勤時も含めて対応は考えていました。もちろん自分達家族が住むためにマイホームは作るのは大前提なのですが、もし転勤の辞令が出て自宅に住めない期間は「他人に住んでいただいて家賃収入を得よう」と最初から考えていた、という事なんですよね。転勤した場合、自分自身が賃貸物件に住む必要が出てくるので家賃を払う側になるのですが、地方への転勤などでは、基本的に自宅を貸し出して得る家賃収入よりも、自分が地方で賃貸して支払う家賃の方が安いので、その差額が手元に入る事になります。例えば、私の場合千葉で貸し出している自宅部分の家賃は月額17.3万円ですが、もし地方への異動で家族全員で賃貸するとなるとおそらく月額10万円で十分探せると思います。そうすると差額は7.3万円ですよね。これが毎月地方に転勤している間ずっと入金されるわけです。私の場合、海外への転勤もあるのですがそ

 ヒントは○○都合の転勤ゼロ円マイホームの本郷司です。本日は最近ご質問いただいたこちらの質問についてお答えしたいと思います。【賃貸併用住宅で自宅部分を貸し出して家賃を得ても問題ないのでしょうか？】では早速答えから！//////////////////////////////////////////////////まとめ・「住宅ローンは自己居住のための融資」が原則であるため基本的には自宅部分の貸し出しをして家賃収入を得る行為は禁止・しかし例外があり「会社都合の転勤」の場合には、やむを得ないとして多くの銀行が自宅貸し出しを認めるのが通例で、その場合「移動通知書」など異動を証明する書類を銀行に提出して説得するのがベター//////////////////////////////////////////////////ご質問いただいた方はよく勉強されている方ですね。住宅ローンは、【自分が住むためにマイホームを購入するための融資】であることが大前提ですから、自己居住部分を貸し出すことは原理原則に反していると言えます。ですから、もちろん自分が住むためでなければなりません。つまり最初から自分が住まずに賃貸に出すことを目的（投資目的）で住宅ローンを組むことはできません。不動産業者に騙されたのか、意図してやったのかは分かりませんが、「住宅ローンを使って不動産投資をする」なんてことを言っている方がいるので、気を付けてください。これをやってしまうと、金融機関からの信用は地に落ち、借り入れ後に発覚すると一括返済を求められます。お金が無いから借りているのに、一括返済を求められるということは、もしその物件

 ゼロ円マイホームの本郷司です。「どんなマイホームを買うべきか？！」それは、家族を幸せにしてくれる家を買おう！というのが非常に大雑把な答えです。そして私の考える「家族を幸せにしてくれる家」というのは、経済的サポートをしてくれる家、になります。もちろん住み心地なんかも重要です。会社や学校に通いやすいとか、スーパーが近くにあるとか、商業施設も近くにあるとか、、、、いろんな条件はあると思います。しかし、その中でもとっても大事で、間違うと将来破産などの事態に追い込まれかねないのが、「マイホームの資産性」です。もし資産性が低い物件を買ってしまうと、ただ住宅ローンを支払い続けて、いざ売却しようとしても、ローン残額以上の額で売れない物件は家族にとっては大きな経済的負担になる可能性があります。資産性の高い不動産さえかうことができればローン地獄に落ちることは無いという事です。ただ一方で、普通の住宅で資産性の高い物件はほとんどない、というのもまぎれもない事実だと思います。都内の一等地であれば資産性は高いかもしれませんが、金額がべらぼうに高いのでそもそも買えない、という事になります。では、どんな物件を買えばいいのか？私も考え抜きました。「賃貸物件」 vs　「マイホーム購入」この論争から始まり、さらにつき進めていくと、「賃貸併用住宅」に辿り着きました。もちろん、さらにその先もあります。住宅ローンというだれでも気軽に借りることのできるものではなく、「アパートローン」や「プロパーローン」という個別案件ごとに銀行が融資をしてくれる借入れも活用する事になります。ここまで行くと不動産投資というかなり個人資産や物

 どうも、ゼロ円マイホームオーナーの本郷司です。いま自分が賃貸併用住宅のオーナーになってみて、これを世に必要としている人がいる！と感じ、そんな方に向けてお手伝いしていきたいと思って準備しているところです。しかし、思い起こしてみると、私自身も最初賃貸併用住宅がよいのはわかっていたけど、なかなか最初は踏み込めませんでした。今から7年ほど前に都内で土地が5,000万円、建物が4,500万円で、合計9,500万円の物件を買おうとしたことがありました。さらに、賃貸併用のコンサルティング費用として建物総額の7～８％（？）の300万円くらいかかったような記憶があります。土地・建物・コンサル費用・諸経費などを合計すると1億円くらいの金額になりました。一応住宅ローンで9,500万円くらいまで融資がでるということだったので、金銭的にはできる状況でした。でも、まだ不動産投資も始めていませんでしたし、当時の私にとってはとてつもなく大きな借金に恐怖と不安を感じたのを覚えています。いざ決断しようと契約書などを手に取ると、手が震え、汗が出てきて、自分の内なる声が『やめた方がいい』と言っていました。当時は、、、騙されているのではないか？一度契約したら後戻りできない間違った投資だったらどうしよう？と不安ばかりで結局契約目前で尻込みしてしまい取り組みをやめてしまいました。今になって考えると、コンサル費用300万円支払ったとしても十分ペイすることは理解できますし、あの時決断できなかったことで資産価値の高い都心で建てる事が出来たチャンスを逃したなぁ、とも思っています。決断できなかった理由としては、やはり全体像を自分自

 ゼロ円マイホームオーナーの本郷司です。今日はいつもの賃貸併用住宅のゼロ円マイホームの話ではなく、海外不動産についてです。５年ほど前から家族での海外移住を考え始めて、東南アジアを昔はよく検討していました。本当は移住前のお試し旅行ということで東南アジアのタイ、マレーシア、フィリピンなどにAir B＆Bで宿泊して現地の住み心地を確かめるはずでした。しかし、ちょうどコロナ大流行で飛行機の運行が断絶。泣く泣く断念しました。それから海外転勤になりアラブ首長国連邦（UAE）に住み始めました。移住先として人気のドバイですが、生活費は高くなかなか厳しいですね。ただ、投資先としては中東のハブ（拠点）としてヨーロッパ、アジアにもつながるUAEはとても将来有望だと思っています。特にドバイでは金融業や観光が成功し、巨額のお金が海外からも流入してきています。それはドバイ政府の政策としても反映されており外国人投資家保護もしっかりなされていて安全な投資先として外国人に認識されていることもその一つの要因だと思います。そんなドバイ不動産を物色していた時の話をしたいと思います。日本では一部に悪徳不動産業者がいて詐欺まがいのことをやっているのも事実です。UAEでもきちんとライセンス制になっていてライセンスを取得しないと営業活動ができないような仕組みにはなっています。なっていますが、業者（営業マン）のハングリーさが半端ないです。UAE国民はほとんど要職につき、営業担当者は海外からの移民ばかりです。正確な彼らの給与体系は知りませんが、固定給与よりもコミッションの部分がかなり大きな割合を占めるんだろうな、と彼らと接してい

 いざ緊急事態という時、どう動くか？それは、普段からの心構えによるんだろうなと思います。何もない平時は問題ないです。いつもと変わらぬ日常なので、急な判断を迫られることもないです。実はちょっと前に９４才の祖母が骨折しました。母から電話がかかってきて、取り乱していました。『長時間の手術が必要になる』『しかし、高齢で内臓機能も万全ではないので危険な手術になります。『最善は尽くしますが万一の場合を覚悟してください』と医師から告げられたと泣いていました。今すぐ会いに行ってあげたかった。母や祖母のそばに居てあげたかった。でも海外で仕事しているし、いけませんでした。悔しい気持ちと情けない気持ちになりました。自分にはどうしようもできない、そう諦めるしかありませんでした。手術前日から当日はそわそわしていました。遠く離れた異国から祈るしかありませんでした。結果、無事に手術は成功し命も助かりました。ほんとによかった。そう思う一方で、万一の事態になっていたら、ものすごく後悔しただろう、と思いました。苦しく、つらい時期に隣に寄り添ってあげる事が出来なかった。顔を見せて元気付けてあげる事が出来なかった。世間一般の仕事をしている大部分の人は、仕事をほっぽり出して見舞いに行くなんてできないと思っていると思います。少なくとも私の会社ではそうです。入社して３年目くらいの時に、上司でお母様が無くなられて、それでもその上司は自分がやらなければならない緊急の仕事だということで仕事をしていました。この時にも、ものすごく切なくなったのを覚えています。仕事は仕事で重要だけど、プライベートの緊急事態はもっと重要。でも、その緊急

 これがあるから辞められないゼロ円マイホームの本郷司です。私は今独立しようと思って取り組んでいるところです。自分自身が今苦しんでいることについて書いてみたいと思います。それは、サラリーマンとしてもらっている【毎月の給料】。基本的には与えられた仕事や、ノルマをこなしていれば会社に居づらくなることもなく与えられる給料。給料自体が悪いものではありません。ただ、私は、給料に買い殺されそうになる危険がある、ということを恐れています。この安心感・安定感抜群の給与は、まさしく麻薬のような存在です。一度その安心感を得てしまうと、その麻薬の効果から抜け出れなくなってしまう。そんなふうに感じています。もし、自分の好きなことが会社で出来ている場合特に何の問題もありません。しかし、今やっている仕事が企業としての成長につながらなかったり、自分の成長につながらない、もしくは自分の思い描く未来図とリンクしないような場合には思い悩むことになります。まさに今の私です。だからといってすぐ辞めれるわけでもありません。生活がありますから。妻と子供がいて、こんなわがまま言うのは如何なものか、自分の中でも葛藤があります。このまま会社に埋もれて生きていくより、自分の好きなことで独立して、顧客を幸せに導きたい、そう思っています。思っていますが、現実と理想の間にあるギャップが大きすぎて苦しんでいます。これまで、会社にはいろんな挑戦をさせてくれて感謝しています。大企業であるが故にダイナミックな経験をさせてもらい、やりがいを頂きました。自分のスキルを高める努力をし、レベルの高い周囲にも負けまいと必死にやってきました。そのおかげで一

ゼロ円マイホーム、オーナーの本郷司です。「ゼロ円マイホーム」とは、賃貸部分と自宅部分が合体した賃貸併用住宅のことを指していて、特に賃貸部分の収入で全体の住宅ローンの支払いを１００%まなかえるものなので、私がこう名付けました。今日は、私の大学時代の親友にこの「ゼロ円マイホーム」を勧めた時の反応について話してみたいと思います。親友は大手銀行入社後、さらなるステップアップで金融系で転職しています。その後、金融系から方向性を変えて地元の電力会社で２度目の転職をしました。能力も十分。年収もサラリーマンとして上位５～１０%程度になるのではないでしょうか？そんな彼は独り身が気が楽だといって未だに独身貴族を謳歌しています。そんな親友にたまに大学時代の仲間で集まった時に「ゼロ円マイホーム」のことを話したことがあります。その時は、ちょうど「ゼロ円マイホーム」を建築しているときでした。大学の仲間の中には既に家を建てた人も居たので、気に障るといけないとおもって家を建てていない親友にだけ話しました。一通り話し終えると、親友は、「へぇ～。すごいね。実質住宅ローンがゼロっていうのは」「でも、借金が普通の倍くらいになるし、俺なら現金一括でもっと安いやつを買うかな」と言っていました。私としては意外な反応でした。もっと前のめりに教えてくれっ！って言ってくるのかと想像していました。なるほど。確かに、借金自体が嫌、という感情が先にあるようでした。それに、親友の状況からは生活は余裕で好きなことをやっていて、今更借金をするなんて、リスクを負うなんて考えられない、とそう思っているようでした。確かに親友の状況であれば【いらな

2023年11月分のゼロ円マイホームの家賃明細が届きました。今月も安定の満室経営中です。満室なんでやることはないです。明細確認して、きちんと入金予定日に管理会社から入金されているか確認して終わりです。20223年9月から公開している家賃明細。今回で３回目です。ゼロ円マイホーム、興味があるけどあやしい！！ほんとかよっ！と思われている方が一定数いらっしゃるのは良く解っているので、証拠をお見せして安心してもらいたい、そうおもって恥ずかしいけど家賃明細を公開しています。是非ご自身の目で確認してみてください。ちなみに以前のブロブはこちら↓ゼロ円マイホームの家賃明細公開します！(2023年09月) | 0-yen-my-homeのブログ (ameblo.jp)ゼロ円マイホームの家賃明細公開します！(2023年10月) | 0-yen-my-homeのブログ (ameblo.jp)それでは、早速こちらが11月分の家賃明細です。今月も満室経営。確かに退去があるとお金は出ていきますが、相場並みで小綺麗にして清潔感のあるお部屋にすることで必ず決まります。決まらない場合には、仲介会社の営業力が弱いか、そもそも内見にも来てもらえていないか、お客様が最終的に「この部屋にします！」って言ってくださるまでの流れに問題があるわけです。そもそも、閲覧してもらえているのか？閲覧したお客さんがお気に入りにブックマークしてくれているか？そのうち何人が内見してくれているか？内見で断られた時の理由は何か？家賃？内装？周辺の利便性など？立地や設備条件などは内見以前の段階でスクリーニングにかかっているわけなので、内見したとき

 ゼロ円マイホームのオーナーの本郷司です。今日は私の体験談をお話します。10年ほど前のことです。30代になって周りの友人達が自宅を買い始めていました。何となく焦りもあり、私も自宅購入を検討したことがあります。その時は、今賃貸で住んでいる家賃よりも住宅ローンを組んで自宅を購入した方が月々の支払いが安くなる、というだけで買うことを決めようとしていました。何となく勢いで買ってしまいそうになっていました。しかし、既に不動産投資も行っていたので「ちょっと待てよ」と私は思ったわけです。もっといい方法はないだろうか？と考えたわけです。多くの人は不動産投資なんてやる前に、自宅を購入してしまうことがほとんどだと思うので、自宅の利回りなんて気にしないし、気づきもしないのだろうなぁと思います。私も不動産投資を始めていなかったら立ち止まって考えることもできなかったと思います。でも、自分が住むために30年超に渡ってひたすらローンを支払い続ける、それはとてもリスクがあると今ならわかります。というのも私たちが置かれた経済的環境は決して明るくないからです。・終身雇用も崩れて収入は安定しないし、・物価は高くなるし、・住宅ローンの金利も今後上がってくるかもしれないし、・家族との旅行や教育費にもお金かかるし、・社会保障費もステルス値上げを続けていくし、・年金もどんどん減っていくし、、、、こんな環境で生きていくためには、自分だけで稼ぐよりもマイホームにも稼いでもらうことを考えた方がいい。マイホーム自身にローンの支払いをしてもらう。つまり、自分はタダでマイホームを手に入れる。これをやるとやらないでは、生涯で考えた場合数

こちらのブログの続きです！ 私の価値観昨日のDr.ディマティーニのメソッドをつかって早速自分の価値観を整理してみました。１３の質問に沿って答えを優先順位の高いものから３つ出します。それがこちら↓この回答を価値観で分類し、まとめたものがこちら↓さらに、同じ価値観ごとに一列に並べ直したのがこちら↓最後に、集計したものがこちら↓出てきました！やっぱり【独立】か～って感じです。【生き方】や【独立】って確かに四六時中考えている気がするし、実際に行動できている。まだ現実にはなっていないけどそのうち実現すると思う。不安はあるけど、妙な自信はある。いや、自信じゃなくって「確信」のような感じ。よくよく自分の人生を振り返ってみると、高校生の頃から独立を意識していました。ただ、その時は何もない自分で独立があまりに無謀のようなことに思えた。大学に入っても、同じ。流されてきた自分が、独立できるなんて想像すらできなかった。だから、当然のように就職した。でも、心のどこかにわだかまりがずっとあったんだと思う。この心のわだかまりが今４０代になってフツフツと湧き出してきた感じ。そして、今なら大好きな不動産のことで人の役に立てる自身もある。これまでの会社員としてのプロジェクト管理のスキルが十分に活きる！そんな風に思える。「独立」は、高校生の頃や大学生の頃は、淡く・はかない夢だったけど、今４０代になって現実味が出てきた。よく生き方についても考えるんだけど、会社員で一番きらいなのが、「休みを取る時に上司に許可をもらうこと」自分の働き方くらい自分でコントロールしたい。自分の責任において、判断したい。不動産賃貸業で社長とし

ゼロ円マイホームの肝をお伝えします。それは、「プロジェクトマネジメント」です。ゼロ円マイホームを一つのプロジェクトとみなして、このプロジェクトの予算以内で、スケジュール通りに、品質を保ちつつ経済的メリットが得られるように管理することです。まぁ、一般の人が賃貸併用住宅を作ろうとしたときに、我々は建築のプロでもないし、住宅ローンのプロでもないし、設計のプロでもなし、不動産管理のプロでもない。それぞれの専門的部分は業者に任せるのですが、そのスコープ（作業内容）決定については、実に様々な要素を考慮して決めなければなりません。 そんな状況でどうやって「ゼロ円マイホーム」プロジェクトを前に進めるのか？というと、それはうまくステークホルダー（利害関係者）の力を借りて、その力を最大限引き出す環境を整えることです。ステークホルダー（利害関係者）は以下のような人達です。不動産業者（建築業者）：土地探し建築業者：建築（設計・施工を含む）・住宅ローンあっせん賃貸仲介業者：賃貸需要ヒアリング、完工後の管理依頼 保険代理店：火災・地震保険 銀行：住宅ローンの手続き あなた（家族）：各ステークホルダーとの調整難しそうに聞こえるかもしれませんが、要は、協力してくれる人や業者さんが仕事しやすいように調整をしていく、事になります。そして協力してくれる人や業者さんを選ぶことが我々オーナーの最初の大きな仕事ですね。最初はやったことがなかったので、ビビりながらのスタートだったのを思い出します。ビビりながらも実際にやってみると、ただ全体を見て調整するだけの作業。日本の業者さんはそれぞれ時分の与えられた責任を果たそうと頑張

 一般的によく言われている不動産成功の秘訣は「わかるようでわからない」、そんな風に自分自身思っていました。そこで、これまで3.5億円の不動産を購入し、年間のキャッシュフローで１０００万円超になった今の私が伝えたい教訓をお伝えしたいと思います。では、まず一般的によく言われている不動産投資成功の秘訣はこちら↓忍耐力と長期的な視点:不動産投資は即座に大きな利益を生むことは難しく、市場の変動や物件の価格変動に対処する必要があります。成功するためには、投資の成果が時間をかけて現れることを理解し、忍耐強く取り組むことが必要となります。冷静で客観的な判断力:感情に左右されない冷静かつ客観的な判断が不動産投資で重要です。市場の変動や予測しづらい状況に直面したときにも、冷静な判断を下すことが利益を最大化する一因となります。リスク管理と柔軟性:不動産投資には様々なリスクが伴います。景気の変動、市場の変化、予測不能な災害などが影響を及ぼす可能性があります。リスクを適切に管理し、かつ柔軟に計画を調整できるメンタリティが成功の鍵です。学習意欲と情報収集:不動産市場は常に変動しており、成功するためには常に学び続ける姿勢が必要です。新しい法律、市場の動向、投資戦略などに対する理解を深め、情報収集を怠らないことが重要です。コミュニケーションスキルとネットワーキング:不動産投資は単独の作業だけではなく、多くの場面で他のプロフェッショナルとのコミュニケーションが必要です。優れたネットワーキングスキルは、優れた取引機会や情報を得るために役立ちます。仲介業者、金融機関、不動産プロフェッショナルなどとの良好な関係は投資

「５年ルール」と「１２５%ルール」金利の動きがこの１年くらい激しくなってきましたね。 ２０２３年４月に日銀の総裁が黒田さんから植田さんに代わり日銀の動向は注意してみておく必要があると思います。 市場を支えるためとはいえ、そもそもが異常なマイナス金利を導入したり、異次元の金融緩和（お金ばらまき）を維持してきた黒田さんに対し、植田さんは、本来の役割としての金利操作による適切な介入ができるように「異常」な状態から「正常」な状態に何とか頑張って戻そうとしているって感じですね。ところで、長期金利と短期金利で今は別々の動きをしています。 それは日銀の対応が長期と短期で異なるからです。 まず長期の場合。 長期金利の代表である１０年国債金利は、日銀はイールドカーブコントロール（YCC：Yeild Curve Control）導入で１０年国債金利に上限を設けています。 ２０２２年１２月にその上限を０．５%に引き上げ、 ２０２３年７月には上限を１．０％に事実上引き上げました。 これに応じるように、住宅ローンの固定金利もどんどん上がってきています。 以前、私のケースでみずほ銀行の長期金利を追跡していた時の様子をこちらの記事でも紹介していますので、気になる方はチェックしてみてください。 『住宅ローン金利は今後どうなる？』 『住宅ローン金利は今後どうなる？（続報１）』   続いて短期金利の場合。これは、日銀もまだ大きな動きは見せておらず変化はありません。 一般の銀行も、競争原理の中で日々低金利でお客さんを獲得しようとしているので変動金利は未だ低いままです。 正直、今後変動金利が上がっていくのか、は分かり

ついにやって参りました。 2020年6月13日、最初の契約（土地分）の打合せです。 「最初の」と書いたのは、土地の決済（1回）、建物の決済（2回）の計、3回契約があったからです。 住宅ローンの借入額も含めてかなり個人情報ですが、思い切って公開しようと思います。これをみることで金額の証拠も見れるし、打合せの様子もよくわかっていただけると思います。一歩前に踏み出す時、経験者の情報が知れるのはとても勇気を貰えることだと思っています。私自身がそうでしたから。このブログがあなたを勇気づけるものになればうれしいとおもって、公開させてもらいますね。ではどうぞ。

いざっ、本審査申込！さて、前回は団体信用生命保険についてお伝えしました。今回は、住宅ローンの本審査申し込みに必要となる書類についてです。提出した書類はこちらです↓１．設計図面（1階～3階の平面図）２．自宅部分と賃貸部分の床面積（自宅の床面積50％以上が条件）３．個人情報の取り扱いに関する同意書４．住宅ローン借入申込書（保証委託申込書）５．団体信用生命保険申込書 兼 告知書６．健康診断書１．設計図面（1階～3階の平面図）本審査申込時には設計図面提出が必要になります。工務店・建築会社・ハウスメーカーなどで出してもらえるのでそれを出しました。本審査段階で提出した図面と、最終的に出来上がったものは完全に一致していませんがみずほ銀行からは問題なし、と言われておりました。その後の打合せで多少の変更は実際にありましたから問題ありません。ローンの金額が大幅に変わるとか、そういう事態になると審査やり直しなんてことになりかねないですが、軽微な修正であれば後で最終版を提出すれば問題ありません。参考までに、本審査で出した平面図はこちら↓

お得な保険の選び方・考え方 銀行で住宅ローンの申し込みをする際に、求められる団体信用生命保険の加入についてです。 住宅ローンは数千万円単位の高額な借入れを伴いますので、契約者が途中で高度障害や死亡するなどの場合には給与収入がなくなるので住宅ローンが返済できなくなる、という事態になりかねません。それでは残された家族も困るし、銀行も困ってしまう、ということになりますよね。 そこで、ほとんどの金融機関では、住宅ローンの借り入れの条件として団体信用生命保険（団信）に加入を設定しているんですね。 つまり住宅ローンを借りる場合には、半ば強制的に死亡・高度障害の場合の保障に加入させられることになります。 ただ、メリットがあるので加入自体は強制される・されないにしても保険加入はお勧めなのですが、どんな保険に加入すべきかという点は自分の状況を踏まえ最適なものを選ぶ必要があると思っています。 最大のメリットとしては住宅ローン契約者が住宅ローンの返済中に死亡または高度障害になった場合には、加入している生命保険会社から金融機関に保険金が支払われて住宅ローンの残高が清算され、以降のローン返済が免除となる、ことですね。 デメリットとしては、保険料が毎月かかるということです。 不必要な保険に加入して高額な保険料を支払わないように、よく見極める事が必要ですね。 団信に加入するためには健康状態についての告知を行い、生命保険会社の診査に通れば団信に加入することができる、という流れです。 さて今日は、団体信用生命保険について私の考えを整理してみましたので共有したいと思います。 保険加入の考え方 保険のオプション 最

賃貸併用住宅に限らず一般的に住宅ローン申し込みの際に必要になる書類一覧を整理しておきます。 いつでも提出できるように準備しておきましょう。 必須書類： １．住民票 ２．身分証明書（運転免許証／健康保険証） ３．源泉徴収票（直近２年分） ４．（借金がある場合）残債が分かるもの ５．（完済年齢が定年を超える場合）退職金シミュレーション 追加であったらよい書類： ・住民税決定通知書（直近２年分） ・（確定申告している場合）確定申告書（直近２年分） ・（計画が既にある場合）近隣の賃料相場・賃貸部分の家賃収入想定 まず、必須書類について説明します。 １．住民票は、どこに住んでいるのかを証明するためのものです。 当然ですが、住宅ローンの申請をする段階では、建築予定の場所の住民票はありませんので、現住所の住民票で大丈夫です。 ２．身分証明書、これは本人確認のためですね。 ３．源泉徴収票、これは会社員の方であれば毎年１１月から１２月くらいに発行されるものです。 こちらは源泉徴収票の例です↓ これで、銀行さん（保証会社）は申込者の勤務先・収入（給与・賞与の合計）、家族構成、扶養状況を確認します。 銀行さんがどのように評価しているかは詳細は分かりませんが、扶養家族の数で年間の支出を大まかに計算し、いくらまでのローンが組めるか一定の安全率をかけて計算していると思われます。 ですので、融資額がいくら出るかというのは、収入額によりますし、安定している企業や公務員はローン額が大きく出やすい傾向にあります。 注意点としては、自分の信用情報は確認しておいた方がいいです。 クレジットカードの支払いで滞納などがあ

昨日「ゼロ円マイホームと銀行（1）」という記事で、土地を購入して賃貸併用住宅を新築する場合の銀行の探し方についてお知らせしました。 今日は、その中でも姿勢の部分について書いておきたいと思います。 銀行さんは、自分のところで住宅ローンを組んでくれる、という安心感があると、頑張って低い金利条件を提示する必要性がありません。ですから、「他の銀行さんでも仮審査を実施中だよ」とそれとなく伝えることが大事です。 「現在、複数の銀行さんに今住宅ローンの融資額・金利・期間について仮審査をしている段階です」と伝えるだけで、銀行さんに他行の存在を示し、すこしでも有利な条件を提示しないと住宅ローンを借りてもらえないと思ってもらうのが狙いです。 ただし、利害関係者すべてWin-Winになるように調整が必要です。 例えば、ゲームでも誰かひとりだけが大きく勝つと面白くなくなりますよね。 あなただけが大きく勝とうとするとそれだけ銀行さんからしたら魅力的ではなくなり交渉は決裂しやすくなります。 できるだけよい条件を引き出すことが目的ではなく、銀行さんにも儲けてもらい、気持ちよく貸してもらえるようにする、というのも大事です。 これは銀行さんに限った話でありません。 あなたが、すべての関係者を自分のゼロ円新築マイホームのパートナーとしてみた場合、パートナーがこけると、結局あなたにも影響が出てくるものです。 銀行さんは大きな組織なのでそんなことはほぼありませんが、適切な関係性を築く、という意味においてこのような心づもりが大事です。 ゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）の場合のパートナーとは、具体的にはハウスメーカー（

 賃貸併用住宅に使える銀行についての話です。『ゼロ円マイホーム』では、先に土地を手に入れて、その後に賃貸併用住宅を建築することになります。なので、「土地の融資」と「建築の融資」とを分割して融資をしてもらう必要があるんですね。建築の融資は、着工金と完工金の２回に分けてほしいと建築会社（ハウスメーカー）からお願いされることが多いと思います。一方で、分割融資は銀行からすると複数回融資を実行するために手間がかかります。そのため、金利が安いネット銀行などでは取り扱いがないことが多いです。中古や新築建売などのような一括融資を融資対象に限定しても、住宅ローンの市場は巨大ですのでネット銀行からすれば大きな機会損失にはなり得ない、と考えているのだと思います。そこで、ゼロマイホームをつくろうとしているあなたは、分割融資をしてくれる銀行を探さなくてはなりません。多くの場合、名の通った都市銀行（みずほ、三菱ＵＦＪ、三井住友）や地方銀行（都道府県名や都市名がそのまま銀行名になっているような銀行です。例えば千葉銀行、横浜銀行などです。そのほか、第二地銀と呼ばれるような地銀さんの中でも少し事業規模が小さいところも住宅ローン申し込みの対象に入ります。自分が建てたいと思っているエリアに支店がある銀行さんにまずは「賃貸併用住宅に融資可能か」を問合せしてみましょう。以下は問い合わせ例です。 「近々土地を探して賃貸併用住宅を建てたいと思っているのですが、分割融資可能でしょうか？」 念のため、事前にそれぞれの銀行のHPで住宅ローン適用対象物件などを調べてみてください。ホームページに「店舗併用住宅とか賃貸併用住宅と記載が

今日は土地を購入したときの話です。「土地の買い付けはスピード勝負」　という話。 土地を購入しようとおもおったらまず買付をします。 土地をSUMOなんかで探したら、販売を仲介している不動産業者さんに連絡して「買いたいんですけど」と要望を伝えますよね。 でも、自分がいくら「買いたい」って言葉だけで言っても、「本当に買う気があるのかな」、「どのくらい本気なのかな？」なんて売主さんも、仲介している不動産屋さんも不安になるわけです。 そこで、正式に買いたいを表明するために「買付証明書」という書面を交わします。 その時には、本気度の証明のして「手付金」というのを支払うのが普通です。 実際に提出した買付証明書がこちら↓ （「不動産購入申込書」というタイトルですね） 3470万円の土地に対し、50万円の手付金を支払っています。 ここで重要なのは、３．銀行融資の有無、と４．購入条件、です。 ４．で記載している「融資特約付き」が大事です。 融資承認が希望の金額や金利で下りなかった場合、この手付金を返金してもらい白紙撤回ができる、という条件をこちらから提示するんです。 この記載をしていないと、融資承認が下りなかった場合50万円の手付金が戻ってこないという状況に陥りますので、注意してください。 もちろん、売り主さんにとってみれば「融資特約無し」で買い付けを入れてくれた方がうれしいに決まっていますし、買主として優先される可能性は上がりますが、通常ローンを組まずに現金購入する人はそう滅多にいないので「融資特約付き」で買い付け証明書を提出して問題ないです。 この買付証明書（ここでは不動産購入申込書）は、土地

今日のメッセージは、過去の自分に対するメッセージです。そして、おそらくこれからたくさん悩むであろう、自分の子供達へのメッセージです。そして、私と同じように賃貸併用住宅（私はこれを「ゼロ円マイホーム」と呼んでいます）を作りたいけど、どうやって作ればいいかわからない！！と悩んでいる方々への応援メッセージとしてお届けしたいと思います。具体的なノウハウのようなものは、このブログでも一部お伝えしていますし、過去のブログにまでさかのぼってみて頂ければわかると思いますので、ノウハウよりも大事なことをお伝えしたいと思います。私自身が「賃貸併用住宅を作りたい」けど「なかなか行動できない！」という状況で悩んでいたことがありますので、今日はそのマインドの部分についてお話できればと思っています。この点が分かっていないと、自分自身をコントロールすることが難しくなります。進みたい！と思いながら進めない！というのは、アクセルを踏みながら、同時にブレーキを力いっぱい踏みこんでいるような状態です。これは、人間が動物として持っている本能からくる「抵抗」です。この点をわかっていると随分楽になると思います。自分がいくら理性的な脳で、「賃貸併用住宅（ゼロ円マイホーム）を作ろう！」と思ったとしても、原始的な脳の機能としてそれを止めるような力が働くのです。これは、恒常性（ホメオスタシス）と呼ばれています。生物本来持っている生命を維持するための基本機能のようなものだそうです。例えば、呼吸のリズムを一定に整えたり、外気温に関わらず体温は36度程度に保ったり、塩分濃度や血糖値など体液の組成を一定に保とうとしたり、するのがその具体

私の所属している不動産投資塾の仲間の話。 年齢でいえば一番若い人で20代後半～60代の定年目前という方まで幅広いです。 皆さん、一部上場企業の管理職だったり、お医者さん、会計士として自営業の人も居ます。 年収でいうと1000万円は超えていて、お医者さんは直接聞いたことはないですが3000万円くらい行っている感じですね。 以前、月一での集まりなどで各人の状況など共有していたのですがその時にみんな口をそろえて言っていたのが、「働き方」に対する不満でした。 私もその一人です。 高年収だからいいじゃん！と世間の方からは思われているかもしれませんが、会社の中でのポジション争いや出世競争、社内政治など処遇自体にも不満を持っているのですが、時間で働く環境や、自由のきかない生き方、尊敬できる上司のいないことで、社内でのワクワクする未来が描けないとみんなが言っていたのにとても共感したのを覚えています。 皆さん、芯があり思考力・行動力のある方ばかりで尊敬できますね。 不動産投資をやる、よくある動機は ・子どもの教育 ・家族との時間 ・時間的制約・拘束への反発 ・お金に働かせたい 当然のように全員がロバート・キヨサキの本は読んでいます（笑）。 それぞれ、この本で言っていることを自分なりにどう行動に移し、実現していくかを真剣に考えています。 『ロバート・キヨサキとゼロ円マイホーム』 じつは、この塾には先生（メンター）が3人いて、3人はもともと高収入サラリーマン。 年齢は50代の3名ですが、もう早期リタイアして７～８年という感じですね。 不動産投資で規模を拡大し、不動産収入だけでサラリーマン時代の年収の

「防音」対策は間取りから！ゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）の話をすると多くの方が魅力的に感じて頂けるのですが、一方でどうしても気にされる点があります。 それは、「音の問題」です。 賃貸併用住宅なので、賃貸人が壁を隔てて住むことになります。 木造３階建てで建てました。 実は私の妻も音の問題を相当気にしていました。 妻は生活環境を気にしていたのですが、私も長期的に入居者さんに快適にすんでいただけないと肝心の家賃収入が入ってこなくなるので相当気になりました。 もともとRC（コンクリート造）のマンションに住んでいたので、音の問題は比較的少なかったのですが、賃貸併用住宅を木造で作ると考えた場合どうしても音の問題はクリアする必要がありました。 結論から言うと、木造住宅でも工夫次第で音の問題は極限まで減らすことができます。 うちは、子供２人が走り回るので、うちが騒音源となり賃貸の方に迷惑をかけるのだけは避ける必要がありました。 そこで、賃貸併用住宅を作った方を建築会社の方から紹介してもらいおうちに訪問させていただいてお話を聞いたり、実際に音の問題がどの程度あるのか聞いたりしました。 不動産投資仲間でちょうど２階建て８戸の木造アパートを新築した友人に、入居前の全室空室の状態の時に見学させてもらって、１階と２階に妻と私がそれぞれ居て、１階で音を鳴らした場合の２階居室での音の伝わり方や響き方など、その逆も試しました。 そこでわかったことは、普通に歩く分には全く音は気になりませんが、走ったり子供がドタバタするとはやりどうしても音は聞こえてしまいます。 またその時にスリッパやマットも試しましたが、相当

ゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）の私の基本戦略を聞かれた方から、「賃貸併用住宅って高く売れないんじゃないですか？」とよく質問されます。 まず、最初に私の基本戦略はこの２つです。 １．保有して良し ２．売却して良し ゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）の場合、「保有して良し」に納得する人は多いけど、「売却して良し」は少し違和感を感じる人がいます。なぜそう思われるのか、理由を聞いてみると、、、 特殊だから売れなさそうに思から。 なんとなく売られているイメージがないから。 そんな答えが返ってきます。 知らないからしょうがないのですが、 実際には高値で取引されることが多いと思っています。 さらに、ゼロ円マイホームで推奨しているのは、設計の最初の部分から高値で買ってもらえるように、かつ自分も十分満足して住めるように、かつ賃貸の人にも満足して住んでもらえるように設計しましょう！ということを伝えています。 この部分が抜け落ちると、それは高く売れません、という状況になります。 それに、もう一つそんな「高く売れない」印象がついている理由としては、実際に売るに売れない賃貸併用住宅しか市場に売りに出されないから、というのもあると思います。 オーナーが満足している「賃貸併用住宅」は、そもそも売りに出されないからです。 私が推奨しているのは、人生何が起こるかわからないので、売りたいと思ったときに高値で売れる状況・物件にしておく！という戦略です。 では、高く売れるにはどうすればいいか？ それは将来の売り主を想定して、「事前に」喜ばれる設計、仕様、場所、にすべき、ということですね。 あまり自分のこだわりを入れす

長期保有と中途売却、どちらでもよいように 今あなたがどのような計画を持っているとしても、未来はどのようになるかわかりません。 ゼロ円マイホームと人生の大きな時間をともに過ごすことになります。 短ければ数年で売却するかもしれないし、長ければ世代を超えて引き継ぐかもしれません。 現在の会社で定年まで働き続けると思っている 共働きだが継続してずっと働くことができると思っている 売却など絶対にしないと思っている 絶対に3年後に売却したい 上記のような凝り固まった考えを持っていると、 親の介護 子供の独立 転職 収入／支出の激変 などの予期せぬ大きな変化が起こった時に柔軟に対応できず慌てることになります。 では、どうすればよいのでしょうか？ それば、どのような状況にも対応できるようあらかじめ計画しておけばよいのです。 いろんなケースを想定してどっちに転んでもよいようにしておくのです。 長期保有のほうが中途売却するよりも経済的には豊かになると思いますが、いざ急にお金が必要な状況になったらゼロ円マイホームを売却してお金を作れるような物件に仕上げておくのです。 つまり、どっちに転んでもいいようにしておく！ってことですね。 もちろん不動産売却は時間がかかるため、手元に余裕資金を持っておくことは必須です。これも本来かかるはずの住居費を貯蓄しておけば問題なく対応できるはずです。 お金が必要で、「今すぐ売って現金が欲しい」というような弱みがあると買い手を見つけるのに待つことが出来ず、安売りをしてしまう事になりがちです。 じっくり待てるように手元資金はありつつ、売却のタイミングにはこだわらない、

夢のマイホーム、それは私も是非実現したいですが、そのために多大な経済的負担を抱えるのは違うと感じています。 まず自分の願いを実現するためにはそれなりの代償を支払う必要があると思っています！ そこで私が提案するのが、最初にゼロ円マイホームを作り、そのあとに夢のマイホームを作るというように、順番を逆にすることです。 もちろん、ゼロ円マイホームで満足できる方は、長期的にゼロ円マイホームに住んだほうが、経済的効果は大きくなりますので、住み続けるか売却するかはそれぞれの価値観で選択されるのが良いかと思います。 ちなみに私自身は当面の間（少なくとも10年以上）はゼロ円マイホームに住むつもりです。 子供が独立して大きな部屋が不要になれば、 　夫婦二人賃貸部分に住んで （住まなくなった）自宅は賃貸に出したり、 　売却して大きな売却益を得る というようなオプションもあります。 売却した場合には必要なサイズのマンションなり、一戸建てなりの購入資金に充てることもできるな、と考えています。 【今すぐ1000万円作る！夢のマイホームのための資金作り】 もし、どうしても夢のマイホームが欲しい、という方はまずは資金を作る手段としてゼロ円マイホームを利用します。 具体的には、ゼロ円マイホーム新築後に早期売却して売却益を得ます。 この売却益を夢のマイホームの資金の一部とするのです。 銀行にも、業者さんにも「新築後すぐに売却する予定」なんて言いはしませんが、売るつもりで動いていくのです。 これは思ったような金額で売れるかもしれないし、売れないかもしれないので多少リスキーではありますね。実際には、自分でも住んでも

このような記事を見つけました。住宅ジャーナリストの山本久美子さんがSUUMOジャーナルに執筆された記事です。「中古住宅買取再販市場は2030年に22％増の5万戸へ。市場拡大の理由とは？買取再販物件の購入ポイントも解説！」（リンクはcoconalaの規定で貼れないので、ご興味あれば上記タイトルでご自身で検索してみてください！）さすがジャーナリストの方の記事です。データに基づき、そのうえでどんな人が「買取再販の中古住宅」を選ぶべきか、さらにリフォーム・リノベーションが適切に実施されているか確認する方法まで示して頂いています。ここで解説されているのは、最近の新築高騰によって、中古市場の需要が高まっている。中古市場の中でも、買取再販の需要が高まっている。中古の中でも「買取再販」の需要が高まるその理由としては、個人が中古住宅を購入する場合、どんなリフォームが必要なのか、その金額見積もりなどハードルが高い。しかし、不動産会社などの事業者であれば売買やリフォームの経験があるので、顧客ニーズに合ったリフォーム項目と適切なリフォーム額見積が可能。さらに大量にリフォームを発注することで、単価を下げてもらうなどしてコストメリットが生まれる。結果として、業者にとってみれば適正額の利益を上乗せしても顧客の買いやすい価格帯で売ることができ、個人の顧客にとってもメリットがあるWin-Winの状態が作れるから、という事みたいです。なるほどですね。とても勉強になりました。確かに、新築価格はどんどん高騰している状況で、新築には手を出せないという人もどんどん増えてくるのでしょうね。私自身は、「土地購入から賃貸併用住

 100％の決断は無いと知るゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）を作ろう！といざ決めても、いろんな部分で困難が待ち受けています。例えば、、、・家族が反対している。・収支計算の仕方がわからない。・契約の仕方がわかならい。・建設会社の選び方がわからない。いろんな困難ありますね。【家族の反対】は自分や家族の中で解決すべきもの。自分自身や家族の中での価値観を共有し、やると決めることも大事です。これは心の内側の問題ですね。【収支計算】や【契約の仕方】、【建設会社の選び方】は具体的なノウハウを学び、実際に行動してみることです。これらは、心の外側の問題です。いきなり本番ぶっつけではなく、事前に練習するんです。十分合格点が取れると思えるまで練習を繰り返します。その時に、メンターのような存在も大事です。巷には、いろんなノウハウがあふれています。いいものも、悪いものも混在していて未熟なうちは見分けもつきません。だから信頼できるメンターを探すことです。メンター自身が実績があり、あなたの成功を本気でサポートしてくれようとしているか見極める必要があります。その時の姿勢としては、メンターに委ねるというより、あなた自身が主体となって行動することをサポートの指針としている人を選びます。結局他人にサポートされて作り上げた道は、あなた自身の道になりません。ここはあなた自身にも覚悟が求められます。自分はゼロ円マイホームをつくるんだ！という強い意志がないと途中で挫折し投げ出してしまう事になります。そのためにも、まずは自分の心の内側の問題を整えておくことが大事です。そのうえで外側の問題に取り組んでいくようにしましょう。さて

不動産投資で下剋上？ 会社員の場合、上司よりも高収入って普通に考えるとあり得ませんよね？ しかし、不動産投資はそれをひっくり返すだけの影響力があります。 今でこそ私はこのことを理解していますが、最初はそんなことが起こり得るとは到底考えが及びませんでした。 実際に早期リタイヤした不動産投資家の仲間から聞いた話はとても勇気づけられました。 私が彼からその話を聞いたのは不動産投資を始めて４年後くらいだったのですが、もっと早めにその話を聞く事が出来ていたなら、もっと早くから不動産投資を始める事が出来たと思います。 彼とは不動産投資塾で一緒に切磋琢磨していたのですが、彼が３，４棟購入したくらいの時に「私サラリーマンを辞めることにしました」と塾内で宣言したのです。 彼は上場企業勤務。 仕事にそれほど情熱はなかったものの、何となく惰性で仕事を続けていたそうです。なんとなく漠然とした将来への不安を感じサラリーマンの傍ら不動産投資をはじめて、年間のCFベースで会社の年収と同じ金額以上を稼いでいました。 そしてある日、社内で早期退職者を募る案内があったそうです。 彼曰く、「今辞めた場合にもらえる割増し退職金と、通常の退職金をもらって定年まで勤める場合の収入合計がほぼ同じだった」そうです。 加えて彼はその時、「年収相当の不動産収入」も得ていたのです。 不動産投資をはじめてたったの４年で、年収相当の不動産収入を作ることができたというのは、「自分と同じ年収を稼ぐもう一人の自分を生み出したようなもの」ですよね。 退職したらゆっくりすごしながらも、保有している不動産鑑定士の資格で趣味程度で稼ぎつつさらに不動

2023年10月分のゼロ円マイホームの家賃明細が届きました。 今月も安定の満室経営中です。 満室だと何もすることないです。 先月は1室月の途中で入居がありましたので少し日割り計算などがありました。 ちなみにその時のブログはこちら↓ 今月から満室にて安定経営。 これがベースですね。 １LDKの賃貸3戸は単身者に借りて頂いています。 自宅部分は3SLDKでご家族に借りて頂いています。 １LDKの賃貸部分は普通借家契約を結んでいますが、自宅部分は定期借家契約にしています。 自宅部分は、自分の転勤が終わりまた自宅に住めるようになった時に自宅にもどれるように定期で貸す契約（定期借家契約）としています。 最初は2年間の定期借家契約で募集していましたが、長期的にお住まいになられたい要望があり入居が2か月ほど決まりませんでした。そこで、期間を4年間としたところ入居者さんから希望があり入居頂けました。 もし私の転勤が4年より前に終了した場合には、自分の家は定期借家で貸しているのでしばらく入居者さんの定期期間満了まで賃貸を借りて住む予定としています。 自分の家があるのに、近くに賃貸を借りるとは変な感じですが仕方がありません。 でも、それだけ入居者さんにも満足頂いているのは本当にいいことです。 賃貸経営は、入居者さんに快適に住んでいただくことが大前提ですから。 お待たせしました。 それでは10月分の家賃明細です。 ローン返済額が毎月22万円程度ですから賃貸3戸満室で2万円プラスという感じですね。 転勤中で自宅部分も貸している間は、住宅ローンは勝手に減っていき自宅部分の家賃収入が月17万円入ってくる、

 なぜ「賃貸併用住宅」は広まらないのか？ゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）は、きちんと需要調査を行った上で設計・建築できれば、ある程度安定した賃貸経営はできると思います。賃貸併用住宅を作ることで、数千万円から、規模によっては1億円超のメリットがあるわけです。私がこの情報を知って、絶対に賃貸併用住宅を作ろうと心に決めました。当然、20年、30年、40年という長期的な予測となると正確に見通すのは難しいので多少、予想値の上振れ・下振れはでてくると思いますが、おおむね数千万円程度なら固いと判断しました。それでも私がゼロ円マイホームを購入したのは、下振れしてもこの程度で、金銭的なリスクはほぼないだろう！と思ったからです（詳細は明日、別記事で！）。でも私自身、賃貸併用住宅購入を検討していた当初は❶「こんなにいい投資が世の中に広まらないのはなぜだろう？」と疑問に思っていました。私と同じような疑問を持って、前に進めなくなっている人も居ると思いますのでこの疑問にお答えしたいと思います。理由がわからないと人は恐怖を感じるものです。予測ができず、リスクに対処することができないからです。リスクに対処できないものには投資しようなんて考えません。まずは、「賃貸併用住宅が広まらない理由」を知って実態を把握するところから始めましょう。私は他にもこんな疑問を持っていました。❷「賃貸併用住宅がそんなにいいものなら、売っている業者さん自身が、自分の自宅を賃貸併用住宅にすればいいのになぜそうしないんだろう？」賃貸併用住宅を作っている業社さんは世の中に少なからず存在してますが、賃貸併用住宅の良さは知りながら業者さん自身は

私が不動産投資を始めた理由、それは「会社からの解雇宣告」がきっかけです。 ちょうど過労やストレスで倒れ入院した時期で、原因不明で入院して4ヵ月くらいが経過した頃でした。 会社の人事からも解雇を匂わせる発言があり、「あれほど会社のために耐えて頑張ったのに、それが原因で体を壊したら解雇して終わり」という残酷な現実を突きつけられました。愕然としました。 この時、会社に頼らず自分で資産を築こうと固く決意しました。 「断固たる決意」ってやつです！憤りを感じました。 何度も増員要請をしていたにもかかわらず人事は何も対応しなかった。 そのせいで無理が重なり結果として体を壊してしまった。 体を壊すまでの2年間は怒りで満ちていました。 体や精神が怒りで支配され、相当に疲弊していたと思います。 この怒りのエネルギーを仕事に全精力つぎ込んでいました。 怒りはものすごく強い力を持っています。 それがエネルギーにもなるのですが、体は悲鳴をあげてしまったようです。 ドラゴンボールの孫悟空が界王様から伝授された、「界王拳」のようなものですね。 界王様は孫悟空にこう言っていましたね。 「コントロールを誤れば己の身を壊すことになる」 私の怒りはまさに界王拳のようなものでした。 体の芯からエネルギーが沸き起こってくる。 でも、ポジティブなエネルギーではなく、ネガティブなエネルギーです。 自分の限界を超え、体や精神に深いダメージを残したのです。 会社からは「八面六臂のすさまじい働き」と評価されました。 それでも、その後解雇宣告をされてしまう。 そんな理不尽な対応に、ぷつんと糸が切れたのを覚えています。 会社を労災で

【動画と同じ内容ですが、ポイントをテキストで読みたい方はこちら↓】■土地は郊外と地方に大きく二つに分かれる。■郊外の良さは土地値が安く総事業費が抑えることができる（しかしデメリットとして収益性は低く、資産性は低い）■一方、都心の良さは収益性が高く、資産性は高い（しかしデメリットとして土地が高く総事業費が高くなりやすい）→つまり結論、全てを満足することはできない。郊外は郊外の良さ、都心は都心の良さがある！■属性（年収・資産背景）や居住地に応じて、最適解は異なる！AさんによいものがBさんにも良いとは限らない。→　自分に合った土地・予算の見極めが大事！→　まずは自分の属性（年収・資産背景）に応じた住宅ローンの融資額の把握が最優先！→　エリアの賃貸需要調査と、使える金額内での事業計画が大切！これだけ聞いても、じゃあ、自分の場合はどうなんだろう？と疑問に思った場合には下記サービスを利用してご相談ください！

【動画と同じ内容ですが、ポイントをテキストで読みたい方はこちら↓】 【賃貸併用住宅（ゼロ円マイホーム）】■最大の利点は自宅以外に賃貸部分があり家賃収入が発生すること。 ■土地および自分が住む部分を含めて、賃貸部分の家賃収入だけで住宅ローンの月々返済をかなりの部分賄うことができます。　※ちなみに私の場合は総額約8,000万円、月のローン支払い22万円、満室時の家賃収入が月に22万円なので、実質ゼロ円で住むことができます（もちろん、空室が発生したらその分手出しになります。1室空室なら約7万円手出し、2室空室なら15万円手出し、3室全て空室だと22万円手出し、ということになります）。■上述の通り、賃貸需要に応じた適正な家賃を想定していないと大きな損失につながるリスクもあります。新築・築浅の場合には空室率は低いですが、築年数が経ってくると家賃も新築時より5-10%下がることもありますし、退去時の修繕などもかかってきます。これらをあらかじめ想定して賃貸経営することが大事です。■最大の難点は建築面積が大きくなるため総額が大きくなること。また、賃貸市場で需要調査をきちんとした上で、どのような賃貸物件を作ればよいか？、その時の家賃想定額は？エリアの平均空室率は？管理コストは？など賃貸経営のリスクを最小化するために、設計時点から織り込んでおく必要があります。【夢のマイホーム】■自宅のみ。最大の利点は、自由設計できること。■最大の難点は、こだわって作れば作るほど経済合理性からかけ離れていく、という点です。マイホームは夢でありロマンなのだ！という方は、経済性度外視ということを理解した上で夢のマイホー

【動画と同じ内容ですが、文章で読みたい方はこちら↓】 【賃貸併用住宅取得までのロードマップ】１．決意表明２．戦略マップ作成３．融資額把握４．土地選定５．ボリュームチェック６．詳細設計７．土地買付（融資特約付き）８．建築請負契約（融資特約付き）９．土地地盤調査・着工・完工１０．火災保険加入１１．入居付け・賃貸管理・賃貸経営１．決意表明■まずは家族で一丸となって取り組むために、家族会議をしましょう。よくあるのが、旦那さん・奥さんどちらか一方が乗り気で、一方は不安が大きく踏み出せない、というパターンです。■お子さんもある程度大きい場合には是非家族会議に参加してもらいましょう！■知らないことに対して不安や恐怖を感じるのはごく自然なことです。書籍を通じて勉強したり、賃貸併用住宅の知識や経験のある不動産業者さん、賃貸併用住宅のオーナーなどに話を聞いてみましょう。オーナーは身近にいる存在ではないことがほとんどだと思いますので、その場合には私のサービスを使ってみて相談してみてください。２．戦略マップ作成 ■この戦略マップというのは、登山をするときに、どの山を目指そうか？とそもそも登る山を決める、ということです。どのルートで、どんな装備・恰好でというのは次の段階です。■家族にとって、どの山を目指すのが一番良い選択なのか？ということを話合う段階です。ここでいう山とは不動産のことを指していますが、それは賃貸物件なのか、夢のマイホームなのか？それとも私がおすすめしている賃貸併用住宅なのか？という事です。■私は賃貸併用住宅は、融資額や賃貸需要の条件が満たせる方は全員が作った方がよいと思っていますが、あな