金利が上昇した場合どうすればいいですか？

「５年ルール」と「１２５%ルール」

金利の動きがこの１年くらい激しくなってきましたね。

２０２３年４月に日銀の総裁が黒田さんから植田さんに代わり日銀の動向は注意してみておく必要があると思います。

市場を支えるためとはいえ、そもそもが異常なマイナス金利を導入したり、異次元の金融緩和（お金ばらまき）を維持してきた黒田さんに対し、植田さんは、本来の役割としての金利操作による適切な介入ができるように「異常」な状態から「正常」な状態に何とか頑張って戻そうとしているって感じですね。

ところで、長期金利と短期金利で今は別々の動きをしています。

それは日銀の対応が長期と短期で異なるからです。

まず長期の場合。

長期金利の代表である１０年国債金利は、日銀はイールドカーブコントロール（YCC：Yeild Curve Control）導入で１０年国債金利に上限を設けています。

２０２２年１２月にその上限を０．５%に引き上げ、

２０２３年７月には上限を１．０％に事実上引き上げました。

これに応じるように、住宅ローンの固定金利もどんどん上がってきています。

以前、私のケースでみずほ銀行の長期金利を追跡していた時の様子をこちらの記事でも紹介していますので、気になる方はチェックしてみてください。

『住宅ローン金利は今後どうなる？』 

『住宅ローン金利は今後どうなる？（続報１）』

続いて短期金利の場合。

これは、日銀もまだ大きな動きは見せておらず変化はありません。

一般の銀行も、競争原理の中で日々低金利でお客さんを獲得しようとしているので変動金利は未だ低いままです。

正直、今後変動金利が上がっていくのか、は分かりません。

分かりませんが、シナリオ別に対策を立てることはできますよね。

私自身、変動金利で住宅ローンを組んでいるので変動金利が上がるとローン返済の負担が増えるので困ります。

正確な予想はできないとしても、変動金利が上がった場合のシナリオを想定しておくこと、これはできます。

そこで重要になってくるのが、「５年ルール」と「１２５％ルール」です。

「５年ルール」

どんなに変動金利が上昇したとしても、毎月の返済額が増えるのは５年後以降というものです。

「１２５％ルール」

どんなに変動金利が上昇したとしても、毎月の返済額は１．２５倍が上限というものです。

この２つのルールに基づくと、明日金利が５％上がる状態になっても、今の毎月の返済額1.25倍になるのは最短で５年後！ということですね。

具体的に考えるとこんな感じになると思います。

例えば５０００万円の借入・期間３５年・金利0.8%の場合

現在の住宅ローン返済額は　136,530円になります。

それが、この125%ルールに引っかかる場合の金利はいくつになるのかシミュレーションしてみましょう。

金利が1.0％に上がった場合　→返済額は141,143円　【1.03倍】

金利が1.2％に上がった場合　→返済額は145,851円　【1.07倍】

金利が1.4％に上がった場合　→返済額は150,655円　【1.10倍】

金利が1.6％に上がった場合　→返済額は155,553円　【1.14倍】

金利が1.8％に上がった場合　→返済額は160,546円　【1.18倍】

金利が2.0％に上がった場合　→返済額は165,631円　【1.21倍】

金利が2.2％に上がった場合　→返済額は170,809円　【1.25倍】

どうでしょうか？

それほどこわくないですよね。

５年後に１．２５倍になるというのはかなり金利の変動幅があると実感できたのではないでしょうか？

ただし、注意すべきなのはどの銀行でもこのルールが適用されるわけではないということです↓

一部この「５年ルール」と「１２５％ルール」がない銀行もあるので注意してください。

この点もきちんと考えて住宅ローンを選ぶようにしましょう。

さらに、もう一つ注意すべき点があります。

それは、「５年ルール」と「１２５％ルール」が適用され本来払うべきものが支払われていない分は、35年後に全額支払う事になります。

ですので、このルールに甘えることなく資金を返す準備をしておかなければなりません。

まぁ、甘くはないですね。

やっぱり金利負担が大きくなった時には住宅ローン返済は不安になると思います。

その点、ゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）であればそもそも住宅ローンの返済をしてくれているのは賃貸部分の入居者のお家賃なわけですから、相当安心感が違うと思います。

今後の金利の動向は読めないからこそ、金利が多少上がっても大丈夫な仕組みを作ることが重要と考えます。

私はその仕組みこそ、ゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）だと思っています。

是非、興味のある方は取り組んでみてください。

応援しています。