すべてのカテゴリ

2008年7月、今から16年前に不動産投資を200万区分中古マンションの1部屋よりスタート！今年で17年目（勉強開始が2007年8月～）！と言いつつも実は2023年度だけは本当に買えず、それまで毎年1棟以上は死守！契約は来週で決済は1月！でも銀行での満額（不動産投資）「融資OKもらえこれから来年にかけて一気にリフォームスタート！約3000万規模！中古！ボロアパート！利回り予定12％ほど！さて今回約1か月ブログお休み！実は11月からプログラミング学習をスタート！超きつい。もちろん働きながら。予定では6月に卒業、更なる専門性の強化！平日最低3時間以上　土日はそれぞれ最低9時間以上！殆ど勉強浸け！更に不動産投資は継続！今年は今回以外で3回ほど、案件落とし、中にはキャッシュに持っていかれる、良い案件は動き早く、今回不動産投資物件を購入できたのは普通の方がなかな手を出しにくい案件だったかも！6世帯中3世帯入居！空き3部屋！しかしその空き3部屋の修繕費、約600万！結構します。まあこれくらいになると普通の方はなかなか。しかし皆さんこれも日々経験、地道に継続していけば慣れます。最初200万の区分　　　　　　築30分45ｍ2の時は見積りでリフォーム約100万　3社見積り、　　　　　　　懐かしいです。不動産投資超初心者時代！今は長年お付き合いあるメンバー（電気、水道、大工、外壁等）に協力してもらい同時に内覧して一気に見積り。ここが不動産投資家経験者の腕の見せ所！！一方で価格面は当初全然合わなく700万指値したら運よく通る、幸運！この数値は自分が欲しい最低利回り計算から算出です！いろいろなアプロー

今は　２つの不動産投資案件追いかけ中！１つは地方RC　築50年　16世帯、全室空室！土地並み以下で拾えるか交渉中。修繕費だけでも4000万レベル（大分見積りが集まりつつ）こちらの案件はまだまだややこしい内容をクリアしなくてはいけなくもう１つは地方　借家！6世帯中2世帯居住こちらは3000万レベル！でも指値行けそう！更に！何と何と！今日銀行より3000万までなら融資行ける！超！超！涙の回答あり！今後の対応は土曜日に関係する業者さん（大工、水道、電気）一緒に内覧、同時に見積りを行う。銀行からある程度内諾、もらっているのでここで何とか抑え込みたく。予定では表面利回り15％！不動産投資を行う場合はやはり銀行さんがＧＯ出せるか？出せる価格はどこまでか？ここの押さえを同時並行必須！最近、サラリーマン向けの不動産投資はそんなに積極的ではない。フルではないが滋賀銀行、セゾン、スルガ等相談に乗ってくれる所もあり。こういう所と連携して最後に着地！この流れをよりスピード感持ち！あと少し！頑張ります。皆さん不動産投資1歩踏み出しが人生を変える！でも最初は200万レベルからが良いかもです（自分は17年前に200万から）人生悔いなし！！

皆さん少しブログ投稿できず！今、本気で不動産投資、アパート2棟追う！結構余裕ない！しかしブログ投稿！1棟は4000万規模アパート！かなり減額行けそう！築38年！木造！6世帯！本日銀行より大枠行けそう！ここで悩ましいのは？まだ部屋の中を見れていない。6室中3部屋空き！今日夕方、賃貸の仲介店に賃貸需要聞く！かなり需要あり地区！この確認は不動産投資では超大事！早く正式買付入れる前にいつもお世話になる工事チーム（水道、電気、大工）、更にシロアリ駆除会社全員で近日見に行く。そこで数日後に本買付！スピード間は不動産投資では超大事！これも！もう1棟は2000万規模　ＲＣ20世帯　築50年　積算はしっかり！しかし全空室！多分誰もこの物件は検討できる人、超少ない。でもまずは電気、水道（ここは排水シャフトを全て外に出す、鉄管はまず危ない）そして外から各部屋に繋ぐ。）大工、外壁塗装屋さん全員がかりで見に行く！現在一斉見積中、その間にこちらは仮シュミレーション！出口は3年後！大枠は把握。そして平行して融資検討してくれそうな銀行に資料作成中。売主は売りたがっている。理由は全空だと固定資産税が持ち出し。それは売りたい。解体費はざっと約2000万！超面白い話あり！な、なんと今の売主の購入金額情報入る。えー！まじそんな安い！これはしめた！買付は超破格をぶつける予定！皆さんいくらと思うかな？でもまずは概算見積を集め至急、銀行に打診！大枠金額が見えてきたら買付打診かける。不動産投資今年で17年目！2棟追う物は１つも買えないとも言われますが2棟本気で向かいます。これが不動産投資の醍醐味！執念！皆さんどう？日々前進で

不動産投資をやりたい！してみたい方はそこそこいるような？「環境にこだわる」何それ？この本田さんのインスタ見ましたがかなり刺さる言葉！夢はある。本当に叶うのか？　日々挫折もあり！17年前に不動産投資ではじめた時、ある仲間と共に今まで歩んできました。周囲は1棟1億レベルをコツコツ買っていかれる。でも自分はそんなレベルでは購入。拡大はなかなか。でもそういう中に身を置くとこのままではみんなからどんどん取り残されてします。数カ月に1回ミーティング何としても周囲について行く！そのお陰で地道に日々諦めずに拡大をしてきた。このような環境がなかったら多分、自身はここまではこれなかったと思う！不動産投資家として！皆さんどう思いますか？自分は不動産投資をしたい、でも周囲の環境は背中を押してくれない。むしろ否定！夢を叶える！夢を叶える為にもっとスピードを加速させる道があるはず！不動産投資を本気でやりたい方！環境です。自身も不動産投資以外でもこ夢を叶える為に、この環境にこだわりたいです。

何？このテーマ！不動産投資で検討されている方へこれ超大事！今も自身は地方、400坪lレベルの物件を追いかけ中。銀行からは大枠の融資行けそうな金額をもらえました。そうなると逆算してどこまでにおさえれるか？不動産投資家としてはココをギリギリまで検討する事！今回は多分修繕費だけでも2500万は行きそう！しかも築50年レベルでRC　全部空室！キャー！久しぶりの不動産投資大型修繕案件！今週に長年お付き合いある外壁塗装、内装工事、電気、水道屋さん一斉に見積り入るそれぞれ工事屋さんはこちらで文面作り、一斉メール配信（それぞれの役割を明確に記載）でも17年前200万の区分マンション購入時も修繕費100万これだけでも必死に相みつを取り比較（当時はリフォームのリの字もわかんない：不動産投資家1歩目）皆さんこのギリギリまでの計算が超大事！全部集計して銀行のOK枠にどこまで何をして予算を押さえるか？また見積りが出てきたら更に値段交渉！リスク（不動産投資ではかなり重要）雨漏り（1か所ありそう）排水管（片方の等は壊滅）今回は両方の棟の排水管は全て外に出してそして各部屋へ接続。相当費用かかる。外壁塗装屋上の防水の亀裂、ここは外壁塗装でどこまで押さえるか？全部すると多分800万レベル、これはあかん！電気電気容量ＵＰになると各部屋全部契約見直し、配電盤全部交換こうなるとやばい、そこはどこまで容量押さえ入居時は家族ＮＧにさせる（各部屋３つエアコンつけたらアウト）その他いろいろ想定利回りは23％！ちょっと低い！とりあえずギリギリまで検討して行きます。皆さん不動産投資をしたいなら常に前進です。行動した人だけが富を得る

何ですか？このテーマ？何が言いたいか？実は殆どのサラリーマンの方は不動産投資が行える権利はある。しかし！何故できないのか？①それは怖い②知識がない③本気の覚悟がないだいたいこんな理由。しかし大半のサラリーマンはここを避けて購入できないか？そんな方に向きがち。例えば不動産投資無料セミナー（主催側は不動産投資物件を買って欲しい）に気軽に参加して良い情報をもらえないか？そんな気持ち。楽して稼ぎたい、でもリスクは背負いたくない。ここが大間違い！ここがダメと思える方ではないと不動産投資は無理！世の中そんなに良い案件が簡単にＧＥＴできれば全員が富裕層！それは非現実。では自分はどうしたか？’（不動産投資17年目）まずは①知識をつける（それなりに授業料は払いました）でもケチって良い案件を拾おうとする方（実は大半）はだいたい撃沈！買わされてから相談来られる方も多々。でも救いようがない。残念ですがこれは現実。②本気の覚悟がないそれは殆どの方が今のサラリーマンで不満はない。多少あったとしてもこんな環境やっとれん。そこから強いエネルギーが不動産投資の1歩となる。自分はくだらない組織の軋轢に巻き込まれ、やっとれん！このエネルギーを不動産投資にぶつける。ここが超大事！このように知識をつけて本気でやる覚悟があれば恐怖も吹き飛ばせれます。でもいきなり大きな物件だと怖い。その場合は自分のようにまずは200万レベルから練習！もし失敗してもこのレベルなら軽い傷。でも「やる」「やらない」はそれぞれ皆さんの人生！自分はひたすら不動産投資拡大で邁進。誰でも不動産投資ができる権利あり！本気でやりたい方は一緒に頑張りましょう

皆さんこの問いどちらと思いますか？「賃貸に住む」「不動産を所有する」！不動産投資家17年を迎える自身としては断然、「不動産を所有する」よくこの問いの質疑がマスコミ等で取り上げられる事もあります。でも不動産投資家ではない方の発言はだいたい「賃貸」おススメが多い。でも最後は皆さんそれぞれの判断。では賃貸から見て行こう！◆賃貸の特徴は・メリット　　所有より入口のコスパが良い。敷金、礼金に定期賃料　設備等でも不具合が出ればオーナーさんに負担してもらえる。・デメリット　継続的にお金は支出◆所有の特徴・メリット　最後は自分の資産となる・デメリット　初期費用がかさむでは何故自身は「所有」なのか？それは最後には自身の資産になる。賃貸の場合は完全に捨て金。お金は残らない。でも所有の場合は初期にお金が相当かかる。そこがどうしてもネック。でも皆さん結婚されるとだいたい家を購入しようになるかと思う。ここで超大事なのは！購入する不動産を新築では買わず。中古で買う事。おススメは駅近の中古マンション。自分で住みたい地域を絞りそこの中古マンションの相場を徹底的に調査。そうすればだいたい相場感がわかる。都内だと北地域はまあまあ安い。できれば2000万前半レベル（でも築40年　55m2ほどになる）多摩地域だともう少し安い。（年数も新しい　部屋も広く）出口は7-8年？えーー？出口？何それ？ここで考え方を普通の方と変える（でも普通の方はなかなか？）そう！不動産投資家の目線購入の仕方は、もし今、賃貸であれば今の支出と同じ返済で払える金額のマンションを価格設定！そして諸費用も全て全部住宅ローンに織り込み、初期費用0円で行

前回の投稿で200万の不動産を自身は17年前に購入！ある読者から「本当にそんなのあるんですか？」そんな問い合わせ！結論！あるんです。本当です。嘘でしょ！本当です。普通の方は2000万不動産ならわかるけど！200万何て？えーーー？？でも本当なんです。具体的には！ある不動産投資サイトで見ると現在、八王子では250万～280万の1ルームはありました。でもこれは市場で売れ残り。もっとしっかり不動産会社へアプローチすれば200万～200万前半の物件（不動産投資）はあると思います。注意しかしここで落とし穴がいろいろあります。区分マンション（不動産投資）の場合、要注意なのは管理費、修繕費。ここの金額があまりにも低い物は要注意。特に要注意は修繕費が激安。ある同じ不動産投資サイトで探したら管理費9万円台何だこれ？？よくよく見たらデイサービス系のマンション。こんな物は絶対にババくじ。あかんです。他にも注意点少々！！だいたい感覚的には管理費1万、修繕費1万がまあまあ妥当。 自身も区分マンションは実は今でも１つ所有。何が言いたいか？区分マンションの場合は管理費、修繕費が余分にかかる。また修繕費が安すぎると大規模修繕費が足らなくて各部屋持ち出し。またマンション管理組合で負債を背負うケースも時にはあります。よーく調べるといろいろ埃が出るマンションもまあまあ。よく勧誘される都内、不動産投資ルーム　2000万レベル。こういうのもよく勉強して収支計算してみれば何が真実かすぐにわかります。結局は安易な気持ちで買う方がだいたい大損をする。普通のサラリーマンはだいたいお金を楽（らく）して儲けたい、でもリスクは背負いた

２つ前の投稿で書きましたが「訳あり物件」普通にネットで掲載されている不動産投資物件、その取扱いする不動産業者さんに訳あり扱いと記載あり！　おっ！これは面白い早速昨日訪問！ここで取り扱う物件は「訳あり」「訳あり」の種類自殺、他殺、孤独死、ゴミ屋敷、相続モメ、雨漏り他には相続でいらない、高齢で処分したい等等。何が面白いのか？それは通常より安く購入できる。但し自身で再生するスキルが必要！不動産投資をするのにはいろんなやり方があります。RC1棟、戸建て、区分所有、倉庫、商業ビル、店舗、アパート1棟等、自身は最初は200万の区分マンションを17年前に購入スタート。そして徐々に拡大、最初は区分マンションの後に、激安戸建て（100万、50万、200万等）を連続で5棟購入、そこでいろいろ経験、雨漏り、空室からリフォーム（これは不動産投資では基本）、夜逃げ、滞納、事故、水漏れ等こういう経験が今の不動産投資の土台になっている。今回訳あり物件で紹介してもらえたのは２つ１つは地方戸建て、30坪ほど。100万位（土地相場300万ほど）リフォームかなり必要2つ名は地方アパート　250坪　12室　約1200万（土地相場4000万程）但し全室空室　2つ目は面白そう。　希望は1000万程！売主さんは他の事業が忙しく処分したい。訳ありは普通の方は手は出せない。だから面白い。とりあえず賃貸需要と回収費用見積を行う予定。収支予測　本体1100万　各部屋リフォーム　約1300万　計2400万　40,000＊12＊12＝5,760,000円/2400万＝24％なかなか良い感じ。不動産投資では利回り10％あれば良い世界。そ

先週月曜日、地方4000万規模アパート　利回り15％！空室率10％出ました！土地もなかなか広い、これは買いたい！残念な事に他の不動産投資家、業者が殺到！買い付け、自分入れて5人目いつもは銀行の裏づけを取り買付ですが、今回はそんな事は言ってられない。すぐに買付！しかし当然、銀行の不動産投資における融資枠の裏づけを取った方が優先。これ常識！すぐにどこの銀行で打診！今回の物件に強い所に打診、すぐにメール。そに日の夕方に打診した銀行より電話連絡あり。規模的に是非取り組みしたい案件、しか～しこのエリアは対象外！え～～？？銀行では自分達の管轄があるようで今回打診した地域の取り組みはできない。え～！まじ～！行けると思っていたのに。涙！でも今後の反省！各銀行により不動産投資の取り組みはエリア管轄あり！そこは細かく聞いておくべき。ではどうするか？次は2つ目のある程度行けそうな銀行に打診！すぐに不動産投資における収支計画シュミレーション計算。まあまあ良さそう、そしてすぐにメール送信。すると1日遅れて夕方、銀行マンより電話連絡（ここは長年のお付き合いなので、あんうんの呼吸）あり、「今回の不動産投資案件残念ながら取り組みできない」理由は路線価の評価地域外！その地域は残念ながら取り組みはできないんです。え～～！路線価外とはこちら見落とし。（涙）結局撤退！え～！超悲しい！！行けると思っていたのに。早速今回何故ダメだったか反省メモに記載！不動産投資17年目！皆さんがどのレベルかわかりませんがこれだけ経験してきてもこんなの日常茶飯事！でもすんなり買える方は凄い！日々この繰り返し。でも今回の反省を次回に活かす。

9月に入り、自分の目標（4-3月年度）アパート1棟（不動産投資）以上購入！現状はまだ０！きゃー！！それなりに動いてきましたが！でもこれが現実の状況！反省！しか～し行動していたら「面白い不動産業者を見つける」それはちょと訳ありですが超安く購入できる。訳ありとは？不動産投資で皆さん何を想像できますか？例えば、超ボロボロ、雨漏り、当然古い、土地の形が旗竿、こんな感じです。先日問い合わせしたら地方、戸建て30坪　100万以下OK　　その他アパート古い、これから出てくるみたい。もちろん水面下案件。不動産投資をしていれば誰でも皆、良い案件を欲しがる、それは当然。しかしそれはそんなに甘くない。もちろん競争（不動産投資）になる案件も追いかけてはおります。ではその訳あり。何が嬉しいか？それは自分で高い利回りを作りあげる事ができる。空室で買い、高い利回りを出す。出口は買った値段以上で売る。ちなみに訳ありではなく普通に表に出ていた案件での自分の例。地方店舗＆居住用　計8世帯購入価：約2300万　入居世帯2世帯　空室6世帯（店舗3、居住３）購入時表面利回り6.2%　少し毎月赤字。現状：22.4％　ワーオ！フィーバー！でもいろいろ起きまくり！地中のポンプ2基吹っ飛ぶ、ハトの追い出し、配管漏れ、まあいろいろ、今は落ち着き。ではこの訳あり物件を扱う所、どこで探してきたか？それはネット上に掲載されている不動産投資物件を眺めていたらある物件紹介の所に「弊社は訳あり物件を扱う」そこへ直接電話して見る。そちらで訳あり物件（不動産投資）ネットに掲載以外あるんですか？聞いたらある！キャーーーー！すげーーー！しかし大事な

今回は前回に引き続き！良い案件4000万クラスアパート！銀行から行けます！超嬉しい連絡！　　その内容を受けてすぐに買付を出し不動産仲介会社へ連絡！いつも現地確認は最後！しかし確認は不動産投資では必須！とにかく急ぎ為に、仕事を早く終わらせて明るいうちに見に現地へ！な、なんと！！いきなり超急こう配の坂、あれ？？　まじーーー！どんどん登って行く。超汗だく！やっとの事で物件近く（グーグルマップ見ながら）あったー！これだ！このアパート！アパート自体は築30年！ちょっと屋根が塗装必要な感じ。表側は崖っぽく見えない。その下には家がある。さすがに不動産投資17年やってきましたが悩む！買いたい気持ちは相当あり。今回で3回目（銀行OKもらい2回は流れている）さすがに今度こそは買いたい気持ち相当昂る！でもそこは冷静に！自分の場合最後の不動産投資購入可否で大事にしている事は「ズバリ」賃貸仲介屋さんの声！かれらがあかん！そんなアパートを買ったらアウト！チーン！さよなら～！！！帰宅して翌日、この物件の事を聞いたら「あの急な坂のアパート」ですよね。できれば購入は避けて欲しい。1部屋空きあり今年繁忙期（2-3月）でも1部屋きまらなかった。不動産投資をする上でこのような意見は超貴重！更に10件紹介して見にいってくれる方は1名程。しかもその1名が決めてもらえず他のアパートで契約する。この話超リアルでしょう。この状況では買いたい気持ちはあっても後で自分がババくじを引くのは間違いない。まあそこは冷静になり今回のアパートは撤退！銀行さんには本当に申し訳ない（今回の不動産投資アパート融資枠確保）ですが正直に電話でお詫び。

2か月前に打診していた4000万アパート、金曜日銀行より連絡あり。4000万満額行けそう。やばい！超嬉しい。この物件は2回建て１Ｋ＊６部屋　築２８年！土地並み！利回り１０％。　このアパートはずっと売れ残り、何故この物件に決めていたのか？それは自身の選定のポイント　売主が売りたがっている物件、多少値段を下げてで良い情報を事前に把握。不動産投資物件探索の場合、誰もが欲しい物件は人が飛びつく。昨日も３５００万程のアパート物件が出てきたと思いきやすぐにキャッシュで買付入る。良い案件は激戦区なので自分はそこは狙わない。もちろん他にも３棟ほど同時並行！ではこれからどうするか？昨日、買付入れました。銀行は4000万不動産投資向けに枠を確保してくれる。しかし買付書は3700万、妥協点を見つける。不動産仲介会社に事情をお話して後は着地点を待つのみ。さてどうなるか？自分の考えでは3900万がＭＡＸ。銀行枠は4000万ですが！とりあえず交渉ですね。このような事を地道にどんどん繰り返し諦めずに行う。但し注意点は何でもかんでも銀行に打診かけるは要注意。理由は、この人何も考えていない。経営者完全失格。不動産投資家失格。そう思われます。本当に。現実にそういう方まあまあいるみたい。必ず銀行が貸し出しできそうな案件を持って行く事。今は全て銀行に対してはメールですが！それから別途詳細について電話。この細かいフォローも大事。（不動産投資は経営です。遊びではない。）なぜこの不動産を買いたいのか？その理由。収支シュミレーションを送付する。何としてもこのアパート買いたい、最後の追い込み踏ん張ります。皆さん全ては行動です。

こんにちは！先週の1週間より何をしている？今は２つ①物件候補選定２つ 購入検討に入る②アパート駐車場アスファルト地面が少し凹み　入居者より車のバンパー傷の保証依頼住んでいる所は土地が高すぎて郊外地方拡大戦略！①アパート２つ1つ目　4000万程の地方アパート　3階建て築30年　12部屋利回り15％（残り4部屋埋めれば約20％）銀行評価約3000万指値1人目：3000万入るがNG　2人目　3650万NGそこで自身は3750万売主は業者　2000万で購入して1200万で修繕　どうやら売り抜けしたいような？約800万程の儲け狙い何故この案件を狙いたいか？　まずは収益性（不動産投資でまず収益が出なくては事業として成り立たない　赤字ではダメ）但しこの収益性については正解はない　利回り8％でも期間を延ばして黒字、利回り10％でも良い。そこは自分の経営方針による。もう1つは土地が広い、昨今の銀行の融資の計算は積算評価が多い　そうなると街の中心では土地が狭く評価が出にくい。売主は何故か？売る値段をいちいち税理士に聞いているみたい。えー！何それ？子供が何か買う時に親に許可を取る？子供じゃあるまいし？こういう案件はややこしい　税理士といっても不動産投資における経営をした事がない人が判断、意味不明？とりあえず指値3650万は流れたみたいなので3750万の買付入れる銀行にも並行して打診。多分、この物件の銀行担保評価はどこも約3000万！じゃあ約750万足りない、どうする？その時は保証協会を利用。ここを使うと銀行担保評価のＭＡＸ1.5倍出るケースもあり。ここは全員がそうとは限らない。でもとりあえず打診の行

えっ！「市街化調整区域」の不動産投資物件を買わない！どういう事！自身の持論①資産価値が低すぎる②それにより銀行担保評価が相当低くなる③それにより融資が引けれないだから買いません！そもそも「市街化調整区域」とは？都市計画法で定められた「市街化を抑制すべき区域」。市街化とは建物を建てて街づくりを推進して行く事。市街化調整区域を存在理由は自由に建物をどんどん建てる事を防ぐのが目的。市街化調整区域は全国の政令指定都市等、比較的大きな都市で指定されている。原則として住居を建築する事はできない。この地域は農業や緑地の保全が優先され原則として農業用などの例外を除いて新たなに建物を建てにくい地域。では「市街化調整区域」の反対はどんな呼び名？それは「市街化区域」「市街化区域」とは都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち既に市街化を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域の事。と定義されている。また人が建物を建てて住んだり、事業や商売をする区域。道路や公園、下水道なとの公共施設を優先的に整備する。この区分けにより「市街化調整区域」は街の整備を抑える、「市街化区域」は街の整備を進める。これにより限られた土地を有効活用する為。更に何故買わないか？①出口が見えにくいそもそも銀行担保評価が低いので高く売れない。仮に500万ボロアパート　利回り20％　見かけは利回りが高いのでこれは凄いと思う。しかし土地の担保評価が仮に100万もしこの物件を10年所有し売りに出す。購入を検討する不動産投資家の見方（自身の持

皆さん自身の不動産投資活動はいかがでしょうか？まだ本を読むレベル、物件を見にいくレベル？自分の軸を作るレベル（実はここが胆）？世界はないです。それぞれの方の人生はその本人が決める事だから！さて8月に入り自身もいろいろイベント！まずは結果について反省！①TOEIC試験　7月受験　結果500点　　2月受験時360点　23年10月430点　皆さんと比較して当然相当高いヒト、それより低い、でもそれはあまり意味　　　がない。人と比較して何が嬉しいのか・あまり意味はなく　前回は相当点数低く、正直に何がダメかよく反省。全体的に点数が低いので　ヒアリング毎日移動時30分、読解毎日30分　文法は週3回、これを地道に！　不動産投資とは関係ないが点数UPでめちゃ嬉しい。　　英語の勉強目的は数年後必ず仕事で活躍して行く、ある程度どこでどんな仕　　　　　　事のイメージを持ち、そこで活躍するにはどこへどんなアプローチ、そこで　　どんな結果を出してどの国で活躍（必然的に英語必須、このイメージをつ）　引き続き2年後、700点を目指し地道に勉強②北海道マラソン2024年8月25日無事完走！　今回は足にケガを背負い何とかゴール！　5月に練習中に再シンスプリント発覚、まじ？また練習できなくなる。　治療と練習の組み合わせ、かなり走れない時も最後の7-8月は相当、お金も　　　　　　　かかりますが短期治療で回復に向かわせ！やるだけやる！　所持する薬で痛みを止めて何とかゴール！　大事なのはできる範囲で最大限の事は準備！　涙のゴールでした。③不動産投資活動　4月よりまだ購入までは行けてない。　現在どんな物件情報を把握している

昨日、某銀行より意外な地方物件紹介あり！相続で処分したい。不動産投資で銀行からお話をもらえるのは超、ありがたい。不動産投資17年目で2回目。超稀！しかも金額がいくらでも？土地30坪　相場400-500万賃料26,000円/月最初は100万とか？提案ありましたがこの家賃ではさすがに何かあれば一気に吹っ飛ぶ。最初は10万くらいと思いましたがさすがに、、、。後は知り合い不動産会社に仲介入ってもらう調整。不動産投資家としていろんな物件を経験してますが銀行さんとの信頼関係でこんなケースもあり。不動産投資！面白い！出口は！皆さんわかるかな？

皆さん夏休みは終わりましたか？こちらは明日から仕事！昨日のんびりいつも検索する不動産投資サイトを見ていたら面白い物件が4件ほど出てきました。その中で一番面白い不動産投資物件！価格：360万地方、土地300坪　築60年　鉄骨、８世帯！（何人入居か確認中）修繕予測費用外壁：約150万　リフォーム空きがまだわからず。仮に空き6部屋（100＊６）約600万総合計本体360万＋　仲介手数料（不動産取得税含む）：約30万＋修繕750万＋予備150万＝1290万　　1部屋家賃：25,000円（低め）＊８＝20万240万/年間÷1290万＝18.6％（不動産投資表面利回り）ネット上には利回り56％！実際は違います。引き続き不動産投資の詳細資料もらい検討して行きます。◆補足不動産投資のサービスを現在ココナラより提供させて頂いております1名クレーマ―出現！名前は「．．．本当は記載も可能ですが」こちらが的確にサービス提供の説明を丁寧にさせてもらいましたが全然説明が資料にない。提供するサービス名と中見が合わない指摘！この人は何を求めてこのサービスを購入されていたのか？残念です。この人は何を提供している人か？自己ＰＲ　どんなサービスを提供しているか覗いてみたらやはりお客さんからの評価最低。こういうのをクレーマ―と呼ぶ。こちらが丁寧な説明をしているのに提供するサービスが全く筋違いコメント！こういう人はそもそもサービスを購入して欲しくないです。

皆さんこんにちは！お盆休みの方、お仕事の方いろいろ。自身は10日間のお休み少し仕事を忘れて5年ぶりに北アルプス！天気はまあまあ。片道約9時間、日頃マラソンをしていたのでこれより3時間早く山小屋に到着！さて今回は連休前までの活動整理！不動産投資は地道。何が？自分のスタイルですが4月～8月上旬まで何ができて何ができてなかったか？検討物件に対して今後フォローすべきアパートを再度整理値段交渉があと200～300万行けそうな物件！売出価格でも収支が回りそうな物件！それぞれの物件でどこの銀行なら融資行けそうか？（不動産投資の長い経験より）自分の不動産投資のスタイルはこんな感じ。8月18日（日）までには再度ここを整理してすぐに買付送付＆銀行にメールで融資打診。不動産投資の物件探しはいろいろあります。自分はこのやり方で地道に進めます。

何故？このテーマ！今日は7月、自分の目標は4-3月（年度通算）で1棟（不動産投資）購入は死守！5-7月の活動振り返り！　　①地方中古アパート（築30年）5500万　銀行の評価5300万（4500m2）　しかし路線価より外れた土地になり検討　　　　　　　　は辞めて欲しい！要は価値が低い　超超悔しい！②地方中古アパート（築35年）で約4000万購入予定（銀行に内諾を取り、さ　　　　あ行くぞ！丁度その時にキャッシュの人が出てくる！何？？たまらんです。　でもキャッシュには勝てない。③地方3400万中古アパート（築30年）　銀行評価3000万、ここは売主と仲介　　　　　　　店を通じて交渉、するといきなりキャッシュ出てくる。他にも2件程中古アパートありましたがどれもキャッシュの不動産投資家が現れて流れる。いやーーー！非常にキツイ。何故購入できないのか？やはり仲介店とのグリップが弱い、全てネット上の案件、不動産仲介店とすれれば売れれば何でも良い。売れないと仕事にならない。でもこの活動も重要反省として一応水面下で時折物件をくれる不動産営業マンへのフォロー。この球数大事。不動産投資はそんなに甘くない、でも半分執念でやってます。絶対に諦めない気持ち！誰でも行動する権利は自由にあります。やるしかない！この地道な活動が更に5年後、10年後に凄い世界になる。皆さんコツコツ（不動産投資）です。

この表題を見てえー！何？と思いましたか？不動産投資をする場合、購入検討時でこんなパターンに必ず遭遇する事があります。それは！売主側のスタンス！気になる物件が出てきた時にこんな見方で不動産仲介業者さんに聞くのが良いです。売主さんがどれ程、売る気があるのか？「できれば売りたい、多少下げてでも売りたい」そんな案件を探します。ダメなパターン①売主が強気、相場に見合わない案件は「さようなら」②売主が売りたい物件の銀行評価（実は不動産仲介会社も意外に知らない）を知らない。一番トンチン感なのは！利回りが高い、だから売れると思いきや実は売値の銀行評価は半分以下。じゃあ買い手、不動産投資家が喜んで足りない分を（例1000万等）持ち出しするか？する訳ない。太田ハウスメーカー系のアパートは地方に行くとこのようなケースチラホラ。売却に慣れている不動産投資家なら良いがまあまあこのようなケースあり。買う側もそれなりに知識必要！でもこういうダメなケースはさっさと撤退して別の良い案件を探しましょう。不動産投資！なかなか奥が深い世界！日々自分も勉強です！不動産投資17年目！

皆さん　熱い（暑いでなく）毎日、お仕事ご苦労様です。昨日は仕事を終えて少しカフェで不動産投資物件！良さそうな案件をネットで9件チェック！　ネットでもいろいろ検索すればいろんな不動産投資物件はあるものです。しかし基本、殆どが売れ残りえ！何それ？不動産投資で良い物件はもちろん水面下情報。しかしネットでコツコツ調べて最後にクロージングに持ち込み今朝はとりあえず早朝で資料請求！ここで大事なのは不動産会社へ不動産投資物件で何を請求するか？①固定資産評価証明書②レントロール③謄本④公図⑤物件概要書銀行に融資（不動産投資）打診する場合は最低この５つは必要また更に銀行に提出する場合は購入したい物件の収支計算これは自分で作る効率良く物件を探す（不動産投資活動）には①各物件に対して売主が少しでも下げて「売りたい気持ちが高いか？」　ここが強きの方は下げる気ないので「さようなら」　見込みない物件に時間かけるのはムダ②銀行の評価（不動産投資の資産価値）に対して売値がどれくらい近いか？　（路線価もチェック）要するに資産価値この２つから物件を絞り込み銀行に打診！こんな流れで地道にコツコツ前進ですそんなに簡単に不動産投資ができれば皆さん億万長者。でもそうではない。地道にコツコツ不動産投資17年目！

不動産投資をしたい！でもどうやって良い案件を見つけたらよいか？わからない。いろんなやり方がありますがその１つとして！「売主が売りたい気持ちがが高い物件を探す。どのように？それはネットで出回っている物件（不動産投資向け）を紹介している不動産仲介会社は電話で聞いてみる。聞き方！この物件（不動産投資向け）まだありますか？ありますとの事でしたら売主さんの売りたい気持ち以下どんな感じですか？A：希望値段で売れれば良い、下げる気ない（強きの不動産投資家）B：多少下げても良いC：売りたい気持ちが高い（値段は未定）この中でBとCが対象になります。またそれぞれがいつから売りに出ているか？数年売れないならチャンス。自身はこのように気になる物件をエクセルシートに記載して記録を残している。そこで数年経った物件（不動産投資用：アパート）を定期ヒアリングしてこちらの希望に近い値段になりそうな所で買付、不動産仲介屋さんに交渉してもらえう。ここで大事なのは事前に銀行へは希望する物件（不動産投資用：アパート）がどこまでなら融資が可能か？裏づけを先にとっておく。そして不動産仲介屋さんにはこの値段なら銀行はOK！この伝え方が超大事！こんな感じで地道ですが良い物件を自身はたまに拾ってます。もちろん良い情報を出してくれる案件も大事ですが。このやり方が全て正解ではありません。とにかく地道にコツコツの行動なんです。不動産投資家17年目！

不動産投資拡大で鍵を握るのは特に「融資」銀行さんが買いたいと思う物件を査定してくれる。その場合、大事なのは本当に欲しい物件であれば1社だけ打診をするのでなく数社、3社でも全然OK！何故？不動産投資をする場合、融資をOKしてもらえる場合は少ない。よって物件の評価をしてくれる所には浮気ではないがとにかくばらまく。えー！そんな事して大丈夫？と初心者の方はそう思うかもしれませんが全然Ok！　例え3社中2社がOK出たら、他にも声をかけている事を最初から告げて条件の良い方で買えば良い。また今の時代、不動産投資の書類を郵送、そんな効率悪い事は避けて何とか銀行さんのメールアドレスを教えてもらい、（今の時代スピード勝負それを伝えれば、また他の銀行はメールアドレス教えてくれています。そう言ってみるのもあり。）それで良い案件、不動産投資における必要書類送る。不動産投資をして行く場合、初心者の方からするとえー！と思うかもしれませんがこれが普通なんです。朗読ありがとうございます。不動産投資家　チャカさん

地方中古アパート！4000万！銀行より金曜日OKの回答が2週間待ちで出る！他の方で売れてしまうのではないか冷や冷や！銀行さんからは現地でのわからない点、いろいろ質問あり。彼らもサラリーマン！社内稟議を通さないと不動産投資でのOKがもらえない。今回の銀行担当者は4月に5500万程の中古アパートを一緒に融資の検討をしてくれた方！しかし人気ある物件で他の検討している方で決まってしまう。決定的な敗因①それは銀行が融資承諾までどうしても時間がかかる。遅い所は1か月。今回は早い方は1週間で回答。この差はかなり重要②購入のコントロールができない。自分を第一優先にしてもらえない状況。不動産投資、経験ある方はこのようなケース多いのではないでしょうか？前回の反省を受けて今回はある程度概算でスピード感を持ち不動産の評価を急いでくれる。しか～し今回、他の方が出て来てしかもキャッシュで購入の意向！自分は融資で満額4000万、片方はキャッシュで満額4000万不動産投資の場合は購入できる優先順位は買付書を例え一番に入れても（その場合、融資条件）2番手の方（今回はわずか数分の差）がキャッシュ。の場合でもそちららが優先されてしまう。今回、某銀行と2人三脚で追い込みをかけてきたのに。本当に涙！他に取られてしまう。涙！涙！月曜日に某銀行営業マンさんに電話で謝罪しないと。（涙）不動産投資ではこういうケース多々！■対策方法！極力自分優先で物件を紹介してくれる地元の不動産会社を探す。簡単ではないが！不動産投資17年目！毎回、毎回、そんなに順風ではないです。多少凹みますがこん事で落ち込んでいる訳にはいかない。常に前進です。

皆さんこんにちは！たまに同じような投稿！よく不動産投資は金額が大きすぎるから別世界と言われますが「200万」から行うやり方もあり！えー！嘘でしょ！うさん臭い！2000万じゃないの？そういう意見も！でも本当です200万から！実は自身が17年前に200万区分中古マンションからスタート！スペックは築30年　間取り49m2　4階建て4階（エレベータなし）リフォーム前のを買う。そして自身でリフォーム会社へ依頼。東京都にそんな200万！ないですよね！の意見も多々！不動産投資で東京、多摩地区には200万代たまにあります・。まずは小さい規模（高利回り）をコツコツ増やしそして数年したら法人格を作る。そこから1棟買へシフト！こうなれば地道に拡大加速させる。いきなり2000万レベル新築1ルーム不動産投資に投資しなくて良いです。この手は儲かりません。引き続き宜しくお願いします。不動産投資家　チャカさん

不動産投資！殆どの方に聞くとやりたい方は殆ど！しかしお金がない、怖い、まあいろいろできない意見は多々、しかし本当にやりたい方は今回の考え方は超重要！これがないと簡単に変な物件を買わされてゲームオーバー　何百万は簡単に吹っ飛びます。確か以前のブログで不動産投資を始める時に「自分の基準」これがめちゃ大事と書きました。それと並行して大事なのはスト―リ性！何故不動産投資でストーリ性が大事なのか？それは例えば富士山山頂を目指す時にどのルートをどれだけの時間をかけて登るのは？もちろん休憩時間を含む。これを不動産投資拡大ストーリに置き換えた時にまず目標（10年後に毎月100万手取りがほしい。そしてどんなルートを上って行くのか？（どの地域でどんなスペックの物件：価格帯、利回り、間取り、築年数等（ここには少し基準も入る））を買って行くのか？不動産投資以外でも他のビジネスでもやはりこのスト―リ性がないと目先だけで不動産購入！やりました！でもその後が、、、、あれ？この先、不動産投資拡大できない。こうなってします。では自身はどうしてきたか？自身は不動産投資、今年で17年目！17年間毎年ほぼ確実に買い続けてきました。すいません。昨年だけ大学院に通い1棟買えなかった。自身は最初の5年間は地方に目を向け（実はそれしかなかった）200万の区分マンション中古よりスタート。その後からは1棟アパートへ！最初17年前に購入したのは築30年4階建ての4階、約40ｍ２　2000万ではないですよ。目標利回り：20％達成。何故このスト―リなのか？まずは利回りを高くする事で手取りのキャッシュを厚くて次のステージに備える！自分も

皆さん！不動産投資を行う時、「基準」はお持ちですか？何故？こんな質問するんですか？それはこれがないといろんな不動産会社さん、投資仲間からの紹介物件も振り回されるだけ。またこれがないといいろんなパターンの計算、リスクを考えないといけないので時間もかかる。要するに絞れば購入しやすい。何故不動産会社営業マンにとってもAさんの買いたい条件（基準）はこんな感じ！頭にインプットされやすいまた自分にとっても意思決定が早くなる。同じ基準で行く場合！まずその前に「基準」の定義は？ここで言う「基準」とはどんな不動産を購入したいのか？のスペック！例①購入価格②希望利回り③希望間取り④希望築年数（ここはだいたいで良い）⑤希望エリア（ここも広めが良い）狭いとなかなか物件少なく買える確率低下⑥希望支出（マンションの場合、管理費、修繕費）等」まずこの辺りを固める事！また何故？その理由も重要！自分は今年で不動産投資17年目、最初はキャッシュが本当に少なく1億レベル、5000万レベル　地域は全国！本当に馬鹿みたいに動いてましたが労力消耗！時間が相当ムダ！自身の不動産投資は最初の3年間は200万レベル（当然自分の地域にはない地方）で利回り20％目標！可能な限り購入！まずはキャッシュフローを厚く。そして5年目で法人立ち上げ２０００万レベル！今は２０００～５０００万レベル！で買い続ける！もちろん目標もあります。何が言いたいかというとこれが無いと何でも欲しい、いろいろブレます。本当にブレまくると変なのを買ってしまい拡大できない。売る側はうれれば「さようなら」最後は買う側の責任！不動産投資に限らず、他の投資で経験ある方は

不動産投資！この言葉を聞いたのは自分は今から約17年前！何それ？すぐに浮かんだのは１．富裕層の世界２．家賃収入が入り羨ましい（多分楽に）３．金額が大きすぎて買えないしかし今の自分は別に富裕層でもないし、金額が大き過ぎて買えない。でも今は17年目、何とかコツコツ1棟以上を毎年買い続けております。普通のサラリーマンです。不動産投資で最初に考える大事な事は①自分の基準を作る（これめちゃくちゃ大事）これがないと安易に「不動産投資、新築１Rマンション買いませんか？」の勧誘に襲われ罠にはまる②購入の為の知識をつける。不動産投資をするのに一般の方は安易な方が多い。「欲しい」「どうしても不動産投資」熱くなる方要注意。不動産投資の知識がないと本当に簡単に騙される。本当です、③購入した後のリスクを買う前に考える購入した後にどんなリスクがありそうか？その対策を事前に考慮！家賃滞納→保証会社火災・地震→保険その他で！今回は①にフォーカス！自分の基準！例えば１.不動産投資をする場合の購入金額２．目標利回り３．間取り（ｍ２数）４.　築年数５．エリア等この辺りを固めないと簡単に変な勧誘「新築1ルームマンション」不動産投資で儲けませんか？そんな甘い話はある訳ないです。ではそこで最初、どれくらいの金額で買うのか？正解はないです。自身は何と「200万　区分マンション　築30年　45ｍ２　4階建ての4階」キャッシュで購入！東京の場合だと八王子、多摩地区ならたまにあります。でもそれでいきなり食いつくのも？最初は誰でも不動産投資は怖い、自身も最初はそう！それなら小さい所から練習！女性向けともたまに読者の方より言われます

えー！　なんですか？このお題！自分は不動産投資17年目！毎年確実に買い続けて来てます。何故このお題！不動産投資を本気でする方へ！それは資格（宅建、FP等他）を取得すれば確実に不動産投資が買える訳ではない！皆さん意外にわかっていない。日本人の典型的な資格安定志向！自分も20年前に不動産投資を始める前に中小企業診断士の資格取得を目指す。週末は土日それぞれ10時間勉強！でも3年経っても不合格！そこで4年目に再チャレンジするか？かなり考えました。答えは「もうやらない」理由は自分はもともと勉強が苦手。今になり大分理解できますが理解力が弱い。そこで考えたのが資格取得しても別に年収がある程度保証する訳でもない。他に道はないか？　そこで有名な本「金持ち父さん、貧乏父さん」に出会う。その中で不動産投資に興味持つ。でも知識がない。非常に怖い世界。そこでしっかりと投資家から学ぶ事に。この知識は資格取得でなく活きる力をつける。でもそれだけでは絶対ダメ。何が大事か？それは「行動」自分はこの道で勝負かけようと本当に思った。とにかく「実践」ここが重要！でも考え方もしっかり身につけてです。何もないのに「行動」だけでは軽く騙される。不動産投資の知識習得（宅建内容は役立つ）→自分の軸を作る→実践（行動）この繰り返し。不動産投資は資格なくたって全然拡大できます。本当です。今は約100室。たまたま自分は勉強できなかったから。でも真の目的が資格取得でないから。そこを間違えては行けません。不動産投資を本当にしたい場合は！せっかくの人生悔いなく行こう！

GWが始まり、皆さんいかがお過ごしでしたか？自分は長期ではないですが前半2泊3日で札幌！いつも行く風景を見てリフレッシュ！旧自宅契約完了のお祝い！決済は5末！予想通り1000万以上の何とか利益！（冷汗）不動産産投資は今年でとうとう17面目、最初購入してその後に、何も買わずに17年目ではなく毎年確実に1棟以上を購入で拡大！執念！（冷汗）さて不動産投資というと一般の方は情報がなく、またしっかり勉強代を払わずに安易に儲かると思い、何千万ローンを組まされてゲームオーバー！不動産投資をやりたい。しかし最初は怖い、でもやりたい。女性でもやりたい方多いのでは？でもどうしたら良い。その場合はまずは200万レベルからするのが良いと思う、そんなのあるの？あるんです。今、ネット検索したら①209.4万　青梅市　２ＤＫ　35.84ｍ2　築44年　3階建て3階　1世帯（区分所有と呼びます）②250万　　八王子市　１Ｒ　14.87ｍ２　築38年　5階建て1階自身は2008年6月に200万　２Ｋ購入。でもいきなり購入でなく中身わからないと地雷あり。よく知識をつける事。それなりに知識をつけて、200万のマンションが急に出てくる。利回り計算したら表面20％は行けそう。急いで買付。この時はキャッシュで1番手（2番手の方が最初1番手でしたが融資）こちらキャッシュなので1番に繰り上げ（キャッシュは強い）そして契約、決済（同時）管理費、修繕費、マンション管理組合積み立て、予想家賃、その他リスクいろいろ考えまくり。最後は契約、決済で印鑑を押す。本当に今だに当時はびびりました。でも本当に不動産投資をやりたい。行くしかない。

昨日、ある取引ある銀行さんよりこんな情報、最近某銀行さんは鼻行き荒く！（要するに不動産投資融資に積極的という意味）早速自宅近く支店へ電話！ずばり「不動産投資を検討してもらえるか？」今までの実績、そして何故御社へ！訪問しなくてもある程度の手ごたえはだいたい電話でわかる結論、この銀行某支店は✕！サラリーマン向けの不動産投資融資は✕。いくら実績があっても。まあ仕方ない。そして今度は自分の所有するアパート近くの某銀行（先ほどと同じ）、某支店へ融資のご相談、お電話。まずはしっかりと属性を伝える、住まい、年齢、サラリーマンの場合は会社名、勤続年数、年収。今の住宅ローン借入、どんな仕事、自分の場合は不動産投資は長年なので法人格の売上、利益状況、ざっくりの借入、収支としてどうか？入居率（ここ重要）なぜ御社へ電話、ここを丁寧にお伝えする。（超重要）相手方【銀行）からすると見ず知らずのいきなりのお電話。それはしっかりと丁寧の最初が肝心。まずは逆の立場での振る舞いをよく考える事。そして自分の買いたい規模レベルとエリアの確認！何と！何と！この支店さんは不動産にまあまあ積極的。最初の某支店さんは簡単に断られましたが、今回のこちら支店さんはスタンス違う。今回は丁寧にお電話で自分の属性をお伝えする事で銀行融資担当者より是非近いうちに良さそうな物件あれば是非、必要な書類と一緒に持参してご来店下さいと。超まじで嬉しいです！また訪問時はしっかりと自己PR書等を持参、（もちろん買いたい物件あればその収支シュミレーションは当然です）何故なら不動産投資で借入れは軽いのりの遊びではない。「経営」です。サラリーマンしている

昨日の投稿に引き続き！不動産投資家として今年で16年目！先週住み替え前のマンション売却中に「買付入る」。購入者は不動産投資家の方ではなく一般の方！ 一般的な方は自宅は自宅、銀行担保評価より割高ではあるが一生住む為に 住宅ローンを組む！30年！35年！最後払い終われば当然自分の資産！ 自身は全く別の考え！約8年くらいで移り住み、その都度売却益を出す！今回は2回目！1回につき1,000万以上の売却益！マンション購入時での大事な考え方（土地付き戸建ては少し考え違うケースも）①駅近の中古マンションを買う 理由：人気地区は売却しやすい、中古のマンションは値下がり率が大きくない ②可能であればリフォーム前の物件を少しでも安く購入 理由：リフォーム後のマンションは楽であるがそこに販売会社の利益がのっている。自分で行う事で自分が利益を捻出！ 自身は不動産投資家ではあるが今回の自宅マンションの売却は2回目！ 2回分の利益！それを手元頭金でマンションを買うのもあり！ 自身は住みたいマンションに住んでおりそこの残債に充当予定！ 契約は無事に終わり決済は来月！不動産投資と言うと普通は自宅以外に駅近マンションを買うイメージですが こういう考えもあります。 ブログの購読ありがとうございます。

昨日の投稿に引き続き！不動産投資家として今年で16年目！先週住み替え前のマンション売却中に「買付入る」。購入者は不動産投資家の方ではなく一般の方！一般的な方は自宅は自宅、銀行担保評価より割高ではあるが一生住む為に住宅ローンを組む！30年！35年！最後払い終われば当然自分の資産！自身は全く別の考え！約8年くらいで移り住み、その後は次の同じような基準のマンションを購入大事な考え方（土地付き戸建ては少し考え違うケースも）①駅近の中古マンションを買う理由：人気地区は売却しやすい、中古のマンションは値下がり率が大きくない②可能であればリフォーム前の物件を少しでも安く購入理由：リフォーム後のマンションは楽であるがそこに販売会社の利益がのっている。自分で行う事で自分が利益を捻出！自身は不動産投資家ではあるが今回の自宅マンションの売却は2回目！2回分の利益！それを手元頭金でマンションを買うのもあり！自身は住みたいマンションに住んでおりそこの残債に充当予定！契約は今週、決済は来月かな？不動産投資と言うと普通は自宅以外に駅近マンションを買うイメージですがこういう考えもあります。ブログの購読ありがとうございます。

昨年8月にとうとう一番住みたいマンションに引っ越し！何と何と！かなりかなり苦戦の中、引っ越し前のマンションが売却！キャッシュ買付入る！まじで超、超、超！嬉しいです。不動産はだいたい2月～3月が一番売れる時期！不動産投資家としてはこの時期はよく理解しており10月に旧マンションリフォーム完了！しかし２～3月買付入らず、内覧も月に1人くらい。自分の住んでいる場所は今年新築が過剰に立ちまくり中古マンションの動きが本当に鈍く！当初より約300万下げました。でもこれでも決まるだけありがたい。3月上旬にに売却できなかったので急遽、賃貸も同時募集依頼！正直賃貸でも決まれば持ち出し（ダブルローン）は防げると思い、その時は住宅ローンより事業ローンOK金融機関も開拓済で準備OK！今回中古マンション売却で声掛けは何と8社！かなりばらまき。不動産会社としては専属契約を求めますが自身のスタイルはとにかくバラマキ！専任だと情が湧いてしまいチャンス失う。また顧客情報の広がりが狭くなる。だから自身は絶対にばらまき。これだけ声かけしても1組も紹介残念ながらなかった不動産会社もでもこれはご縁だから仕方ないです。旧マンションは約8年在住。約1300万の利益予定！普通の方は住宅ローンで返済して最後は自身の資産価値。自分は8年くらいで売却して1000万以上の利益を得る！今回は実は2回目！16年で約2300万！なかなか良い収入。そのお金を今の住んでいるマンション残債に投入！人によりこのお金を所有の自宅、マンションに投入して残債を一気に減らし完済を早める事もできる。不動産投資家として16年目！自宅も所有アパートも常に投資目線

先日水面下で銀行と融資行けそうな状況でいろいろ必要資料を準備しておりそこで銀行から今回の物件の構造（壁の厚さ）の確認連絡あり！不動産投資においては銀行にもよりますが物件の構造により融資期間が変わる。某不動産会社にアパート構造を確認したらもう契約決まる！まじー！そりゃないでしょ！当初4800万なら行けそう。買付は4700万！まあ100万くらい問題ないと思い、準備。不動産会社営業マンとは長年の付き合い！最初にもう1名検討者いますよと。嘘―！聞いてないぞ！最終は5200万釣り上げて銀行の内諾を取る人が契約へ進む！不動産投資で注意なのは営業マンとの関係。自身は今回話をくれた営業マンとは長い付き合い、電話ではあなたより高い金額！だから買わないでしょ！当初本当に4800万で行けると思っていたのに！正直本当に超腹立つ！もう今となってはダメはダメ！数日経ち、冷静になり、でも今回は既に取引ある銀行が今まで不動産投資の融資に関してかなり後ろ向きでしたがある条件で門戸が開きました。必ず良い案件探して買います。不動産投資はそんなに楽ではない。でも諦めない気持ちが超大事。行動とうまく行かなかっても次にどう活かして行くかが超大事！今回の件は良き経験として次に活かします！常に前進！人生悔いなしです！

今朝、15年程、一緒に不動産投資をしてきた仲間とモーニング！その中で出た言葉、今の自分は今年で不動産投資16年目！それでも銀行の不動産に対する融資はまだまだ厳しい。でもこれから1棟購入をはじめたい方は本当に厳しい時代！銀行側になるお神の領域よりサラリーマン向けに不動産投資の融資は✕。多分理由は数年前に起こした●●馬車関係とか？サラリーマンに儲かる話として融資を出す。でも数年経つと収支が回らない。万歳！破綻等も！多分これもネガティブな材料の１つかと思う。では本当に全くダメか？でも100％ダメではない。しかし条件は確かに以前より厳しい。何故ダメではないか？それでも融資する銀行はあり。オリックス、セゾン、スルガ等。自分も16年前にフルローンＲＣが借りれなくなる時代スタート。ではどうしたか？とりあえず小さい物件をコツコツ増やし、利回り30％以上を狙う。市場にない場合は自分で作る。そんなスタンスで。途中から不動産投資拡大は国民生活公庫、ここを利用させてもらいコツコツ拡大！そして不動産投資をはじめて5年後に法人格を作りフルで借入起こす。ここから更に地道拡大！不動産投資には正解はないですが自分はこの道はコツコツ増やし16年目。今は手取り7桁まで来ました。どんなに厳しい状況でもどこか？隙間あるかと思います。絶対に諦めない気持ちが不動産投資拡大に超重要！長い文章読んで頂きありがとうございます。

昨日は晴天！所有アパートの1部屋に空き！修繕の打ち合わせ！アパート近くに観光地があり、せっかくだから観光！不動産投資の場合、いろんな所にアパートを所有するとその地域の観光、グルメをついでに楽しめる！仕事してついでに遊び！　いろいろその地域のグルメもなかなか良いです。普通の人は普通に観光で消費、アパート経営（不動産投資）をすると稼ぎながら観光！これどうかな？なかなか楽しいです！！地道に拡大です！！

最近の日経平均が著しく伸びている。米国の市場が上昇の影響！そして最近は積立ニーサも一般の方にかなり認知度UP！では不動産投資は？なかなか浸透は難しい。本当はリアルに不動産投資を行う投資家授業を高校、大学等ですればよいのに！そもそも親も不動産投資に関しては無知。必然的にその子供もあれは怖い、危ない表面だけで判断。仕方なし！　自分も16年前に始めた時はさすがに知らない世界だったのでまずは不動産投資の知識をつける行動へ！本も何冊か買いましたが結局、少し値段はそこそこしますが本当の不動産投資家から学びました。ポイントは単に不動産投資物件を販売する業者ではなく本当の実践で行っている方に真のノウハウを学ぶ今、自身がここまで拡大できたのは最初の1歩がしっかり知識をつけていた事、本当はその時に新築4000万のアパートを買わされそうになっていた。もしそこで買っていたら間違いなくゲームオーバー！軽く何百万は吹っ飛んでいた。セーフ！そして最初の1歩が実は築30年、中古40ｍ２地方区分マンションでした。（笑）でもこの1歩が良かった。不動産投資のやり方は正解はなく人それぞれ！でも定期でキャッシュフローが回ってないとあかんです。

サービサー！意味わかる？2年前に任売で落札した物件、サービサーが絡む。不動産で破綻した物件（不動産投資＆普通に所有）を処分、整理する団体、相場より低く拾える可能性大。ダメ元で当時の担当者に何か他に物件出てきたらお願いできますか？相談したら自分の事をよく覚えてくれて。不動産投資案件の希望スペックをお伝えして今後紹介してもらえそう。ありがたく、、、。　地道にコツコツといろんな情報ルートの構築＆定期フォローです。地道が重要です。

皆さん、かなりご無沙汰してます。不動産投資家チャカさんです。この9カ月間何をしていたか？ある工学部大学院卒業に向けた授業参加で全く余裕なく！お陰様で何とか3月に卒業！（冷汗）不動産投資の動き、とにかくキャッシュが減る！理由は昨年不動産投資　法人格の利益が1000万超える（売却により）その反動で。法人税300万以上、固定資産税も5月に。ここもかなり（涙）また11月に翌年度の利益見越して法人税の半分が請求あり（涙）結構キャッシュが出て行く。更に自宅マンション売却10月より！リフォーム代300万突っ込む80ｍ２（この広さにしては実はよく押さえた、殆どの売買会社は500万？（6社に声掛け）そう思うでしょ！でも。。今は新たな中古マンションへ！売却を10月からかけているが今年はなかなか動き悪く。内覧は5人目（でもあかん）　今年は値段があげにくい（涙）4月初旬超えると繁盛期過ぎてしまうからここは背に腹はかえられず賃貸も一緒に走らせます。（涙）さて行方は？？

4月から社会人をしながら大学院！ある技術分野を極める為に！でも普通のサラリーマンでなく億単位を動かす不動産投資家（冷汗）超忙しい！でもわずかな隙間時間を見つけてはTOEIC勉強（移動時間）、物件情報の確認！ある不動産会社より定期情報！それを眺める！今は１つ狙いを定め、小ぶりアパートを物色中！常に何かを狙って動いてます。皆さんここはどう？最終的な着地は銀行の評価待ち。一応ある程度行けそうな感じ！何回も行うとデータも集まり、銀行評価も重回帰分析を行うとまあまあの数値も見えてきます。（不動産投資オリジナル解析）皆さんは常に狙う物件ありますか？でも知識ない方はまずは不動産投資の知識をつける。無料投資マンション（本当は販売が狙い）セミナーは行くのは良いですが何故それはダメなのか？それが見抜ければOK！こういう参加の仕方もあります。自分の目標が明確になれば（何となく欲しいではまずダメ、絶対に不動産欲しい気持ちがあれば）必然的に隙間時間も有効に活用します。まずは明確な目標とやるべき行動、詳細を明確にしましょう。地道な前進が将来を変える！

現在、4月より技術系の大学院に通う！主に夜の授業＆オンライン＆週末授業！平日もちろん仕事！いざスタートすると次から次へと授業後に宿題あり！追われないようにどんどんこなす！しかし今までに生活とはかなり急変！更に不動産投資は運用必須！今までのように今年1年は勢力的には動けませんが、でも1件気になる物件は銀行に打診！一応金曜日に大枠いけそうな金額は教えてもらえる。超！超！忙しいですが「やるだけやる」もちろんジョギングも！（昨日は早朝12㎞）人生悔いなし！本当にやりたい方だけが行動で富を得る！と思います。人生いろんな生き方はあります。不動産投資全てではないと思いますが（笑）

昨日は自宅マンションの契約！44回目の売買契約を行えました！不動産投資をする人が何故？今回の自宅マンションは3カ所目！3回住所を移す（今回のマンションはまだ契約なのでこれから銀行本審査！）一応仮審査は通貨したのでまずいけるはず！　自宅マンションを購入で大事なの常に立地良い場所、お値打ちなタイミングを見逃さずすぐに買付！もちろん中古！今回は築10年！ここまではへー！実はこの12年間は一応ローンですが毎月の返済はほぼ「0円」えー！なにー？更に売却するごとにプラス！ここも読み通り！その２つの積み重ねで今回は前からずっと目標にしていたマンションを契約（涙）いきなり負債を抱えているマンション（普通の方）を買わず、資産価値ある（売却時にはプラス）マンションを買う！不動産投資に興味ある方からすると、また不動産投資をする方が何故自宅マンション購入で投稿！「それは何と移り住む毎にお金が増える！」本当にこの世界は凄い！https://coconala.com/mypage/pservices_lists

実は昨日、自宅マンション買換え「買付」入れました。約3年間くらいある地域をずっとみていて急に価格が750万落ちる。とうとうきたーーー！すぐに夜に買付書を送付。そして本日内覧で正式申込記載！何をしているか？3回目のマンション！やどかり族！移転する度に利益が出る。実質0円で住んでいる事になる。このロジック皆さんわかるかな？これがわかる方は住宅ローンを組んでますがお金が貯まる。ポイントは新築は不可。極力駅近5分圏内の価値ある中古マンション。です。

株式等の投資をされる方はたくさんいます。それは誰でも気軽に行えるから。自分も20年前はそうでした。その後、2006年、リーマンの丁度2年前8月、何と株式市場が暴落、自分もかなり慌てました。そこでの反省！自分では市場のコントロールができない。ではどうするか？そのまま株式市場で頑張る、違う投資へ切り替え。自身は株式を全てやめて「不動産投資」を真面目に勉強！自分の身近な投資仲間は皆さん全員、株式で儲けたお金で不動産へ！何が良いか？市場が急激に落ち込んでもあまり気にならない。影響が少ないから。毎日、株式市場も見なくなる（たまに見ますが）でも不動産投資、株式両方成功されている方は素晴らしいです。皆さん自分のスタンス（全て不動産投資とも言えませんが）で頑張りましょう。

最初不動産投資をはじめたい、でも何から手をつけたら良いか？もちろん最初に大事なのは「知識をつける」ここは超重要！でも次に大事なのは「拡大戦略をよく練る事！」大抵の方は欲しい気持ちがたかぶり（自分も最初そうでした）まずは何としても「買いたい」「買いたい」買いたい病に！（笑）更に悲惨なのはその買いたい気持ちがカモになり儲からない、大損案件を拾わさせれる事も！拡大をして行きたい方はやはり「拡大戦略」！ここが胆！これは投資と呼ぶ方もいますがこれは「事業」である。この道を歩みたい方は経営者目線超重要！例えばゴールを富士山山頂とする、どのルートをどれくらいの時間をかけてどのくらいのペースでどこで休憩、途中の食料は？安全策としての準備物は？これを不動産に例えると何年後にいくら手残りを稼ぎたいか？そうした場合いくらの物件を何年毎に（自分は毎年）購入していくのか？更に大事なのは「そもそも自分はいくらまでなら買えるか？」融資の場合！この把握超大事！この考えがないと目標に向けてなかなか拡大は厳しい！自分はこの拡大戦略を立てて15年間（毎年1棟以上購入）でやってきました。（諦めない事！）

ちょっと気になるマンション、仲介の不動産会社に聞いたら告知事項あり！何と借入を数千万起こしている。大規模修繕のお金ない。そこから更にエレベータ交換はしましたか？と聞いたら「してません」このマンション築27年ですが自滅！いろいろ探しているといろんなパターンあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　https://coconala.com/mypage/pservices_lists?ref=menu

昨日郊外の借家、購入契約前の最終確認！水回りが少し100万程（外の洗濯場→部屋の中へ）かかりますが、まあ想定内。一応契約は2月中旬、決済3月上旬！何とか2022年度（3末）まで1棟購入は濃厚（事前銀行に承諾もらう）売買45回目を迎えます。　不動産投資で大事なのでは拡大戦略構築（ここがないと拡大できず1棟でストップ）、そして何としても買う、普通のサラリーマン思考ではまず無理！自分が本当にどうしたいか？　最後はあまりにも無知状態で検討している方、やばいですよ。地雷たくさん。簡単に1000万位騙されて買わさせられる。だから生きる知識重要！本音で書いてます。皆さん頑張りましょう。https://coconala.com/services/1311316

金曜日に強制執行（今回で4回目）が所有の某アパート1部屋あり！管理会社さんに立ち合い！部屋の中が荒らされまた数十万かかると思いきや！ありがたい～！何と！何と！このレベル！多少の傷あすようですがクリーニング代でおさまる。入居者は行先不明！でも荷物撤去も保険でカバーしているので安心！何事もバックアップは重要！全て経験！https://coconala.com/mypage/pservices_lists

1週間以内にあらたな物件出ました。すぐに不動産屋さん　営業マンへ連絡、そういう時に限りお休み（火：有給　水曜日：お休み）木曜日に連絡取れず、資料はもらえていたから昨日物件を視察、2階建て（築35年）土地値の1.3倍くらい。1階店舗　２つ　2階居住用５つ。2/7埋まる。空室率70％。2000万レベル。2階の部屋がかなり補修かかりそう。ざっと500万予想通り買付2件1件は指値入れてのキャッシュ　もう1名は指値＋融資特約。とりあえず今日、キャッシュの方が内覧するようでその結果どうだったか明日営業マンに聞いてアクション考える予定。銀行の評価はかなり高い数値なのでとにかくこの物件を追いかけます。皆さん「行動」が全て！です。　

200万円台のマンション！ そんなのあるの？ 2000万円の間違いでしょ！2億？ https://coconala.com/mypage/pservices_listshttps://coconala.com/mypage/pservices_listsそんな事ないんですよ。 ちょっと不動産サイトで以下を調べてみたら 東京都 220万　町田市　１Ｋ（14.68ｍ２）築35年　4階建の3階 神奈川 220万　座間市　１Ｒ（16.43ｍ２）築34年　4階建ての1階 いろいろあります。しかし知識なく飛びつくとババくじを引く ケースあるのでご注意です！ 皆さん知識はつけましょう。 https://coconala.com/mypage/pservices_listshttps://coconala.com/mypage/pservices_lists

200万円台のマンション！そんなのあるの？2000万円の間違いでしょ！2億？そんな事ないんですよ。ちょっと不動産サイトで以下を調べてみたら東京都220万　町田市　１Ｋ（14.68ｍ２）築35年　4階建の3階神奈川220万　座間市　１Ｒ（16.43ｍ２）築34年　4階建ての1階いろいろあります。しかし知識なく飛びつくとババくじを引くケースあるのでご注意です！皆さん知識はつけましょう。https://coconala.com/mypage/pservices_lists

先月3名の方に不動産投資のご相談受けました。驚く事に全員、現在検討している案件がある不動産会社の紹介で検討中、融資もアレンジしてくれる。一見それぞれいまく進んでいる感じがしますが実は完全に「蟻地獄」契約したらゲーム・オーバー！しかもだいたい大きな損失を抱えます。何故？そもそも投資をしていない方々（不動産会社さんは不動産売買のプロではあるが不動産投資のプロではない）の提案で良い案件はあるはずがない。でも殆どの方がそれに気づかない。気づけない。実は考えが甘すぎます。理由はまだまだ不動産投資に関する教育が乏しい。親自身も知らない、だからそのお子さん達もその教育が行き届いていない。残念ですが。ではどうしたら良いのでしょうか？それは簡単、本当に不動産投資をしている方に聞くのが早いでしょう。自身でなくても、、、。自身も14年前に本当の投資家に学びを受けました。だから今があるんです。https://coconala.com/services/13113

皆さんスーパーで販売されているゴールデンキューイ150円だと高い？安い？これがわかる　わからないかで割高、割安の買い物かがわかる。不動産も実は同じ。仮に町田市にある1ルーム　駅まで8分　築35年　１７ｍ２210万　皆さんこれが安い、高いか？これがわかる方は良い買い物をする。ここはエリアを決めれば市場にはいろいろ物件が掲載されているのでそれで比較ができる。また更に大事なのはどれだけの利回りが欲しいのか？ここも超重要、エリアにより家賃も違うし、管理費、修繕費も違う。トータルで計算した時にこれ「自分の基準にあう」「あわない」ここが明確に自分で判断できるか？大抵の人は誰かが良いから買ってみよう！この発想は他力、全くダメ！自分の基準をまずは明確にしましょう！14年不動産投資の経験より。この内容は初歩レベルです！最初は小さい200万レベルスタートが安心！自分は最初200万のマンションでした（冷汗）https://coconala.com/services/1311316

ある不動産サイトで物件を検索してみました。その中で一番安い中古マンション都内一番安いマンション１Ｋ　530万　築43年　26.61ｍ２　1979年8月築　葛飾区23区外１Ｋ　220万　築34年　14.68ｍ2　　1988年12月築　町田市　200万台ありますね！自身も14年前に200万の中古マンションをはじめて買いました。不動産投資は最初はとても怖く感じる物です。自身は一応それなりに勉強代を払い自分の狙うターゲットを絞り丁度リーマンの時期に買いました。契約時は本当に冷や冷やでした。でも最初の1歩を踏む出さないと結局何もはじまらない。でも無防備で進めるのもなかなか。それでも怖いなら自分のように自宅を投資マンションにする考えはかなりハードル低くなります。（自分は自宅もその他アパートも投資）不動産投資と聞くと殆どの方が2000万、3000万、4000万以上のイメージ！怖いと思うのが普通！しか～し。こんなに安いのもあるんですよ。新築の都内投資マンションを買うなら中古200万レベルで練習するのも１つの案です。さて皆さんどう思うかな？人生悔いなし！楽しく行きましょう！https://coconala.com/mypage/pservices_lists

投資に関して興味ある方はかなり多いと思う。しかし行動できている方はどれだけいるでしょうか？特に不動産投資の場合！現実はなかなか。しかし自分でしっかり行動して不動産投資の知識を身に付けて（知識なしはダメ）行動している方は自然と良い情報が集まる。例えば投資の集まりで同じように不動産投資で行動している方、またはSNSでつながった投資仲間、自分なりにこういう行動をしてこういう事がわかった。こういう内容を同じような境遇の方にシェアしていれば相手からも同じような意見はもらいやすい。自分も過去からどんどん動いていろんな経験。すると自然に同じような行動している仲間が集まってくる。逆に皆さん、自分が行動してそれぞれいろんな気づき、何も行動していない方にわざわざ時間作って教えてあげましょう。多分そうはならないと思う。結局は行動なんです。本気で考え、行動する方だけに富はやってくると思います。行動する権利は平等に与えられてます。自分に対しても！https://coconala.com/mypage/pservices_lists

何故このテーマか？　世の中のサラリーマンを見ていると本当に必要か？の資格取得勉強している方がかなり多い。何となく資格があれば（本当に必要な方は必要ですが　例　不動産会社で売買担当→宅建必須）年収が安定！実は全くそんな事ないです。むしろ資格取得してそれでどれだけ年収ＵＰか？そこがＵＰなら素晴らしい！自分は30代前半の時に超難関資格の勉強、約3年間猛勉強、結局4年目にやめました。何故？その資格を取得を取り自分の目指す道が本当に保証されるか？冷静に考えるとそうでもない。自営業の方はこの考えよくわかると思います。むしろ余裕はないので曖昧な勉強はまずしない。ではどうすれば良いか？もし投資で稼ぎたいなら資格取得をやめて知識をつけて（セミナー（無料はダメ）本等で）必ず行動！ここが殆どの方は重い。何故ならそういう教育を受けて来てないから。単なる詰込み式！自分は13年前に単なる詰込み式勉強から「さよなら」して今は不動産投資実践派！https://coconala.com/mypage/pservices_listsしかし今も高額を支払い一応語学力（生きるヒアリング。スピーキング）強化！単なる点数ＵＰが目的でなくグローバルに通用する能力を身に行ける。詰込み式は興味なし！成果が出ないから。投資は詰込みより行動した物が富を得る！さて皆さんはどちらかな？正解はありません。人それぞれの人生！　人生悔いなしで行こう！https://coconala.com/mypage/pservices_lists

不動産投資をしたい。では皆さんの周囲はどんな仲間ですか？不動産投資を勉強しているもしくは既に不動産投資をしている、そんな仲間はいますか？いない！それは厳しい！大抵は趣味仲間（グルメ、旅行、スポーツ、文学、芸術等）もしくは会社の同僚、それで本当に投資ができるか？まず厳しい！自分の仲間は不動産投資仲間（ここが現在一番密な仲間）、もしくは経営者の仲間！多少、趣味仲間（比重はかなり低い）環境が変われば自然に行動の質も変わります。そして「行動」です。自分の未来は自分で切り開く！他人の人生ではなく自分の人生だから！https://coconala.com/services/1311316?ref=top_histories&ref_kind=home&ref_no=1

今日は自宅でも不動産投資ができる内容！何それ？普通の方はそう思います。実は自分はこの考えを活かして1件目分譲マンションを（住宅ローン）購入！そして6年半で売却！売却益約750万　返済額約200万　計950万のキャッシュがGET　普通の方は新築マンションを購入して売却時にはマイナス！もしくは永住だから売却益はなし！そして今は2件目！また同じレンジのマンションを購入！同じようにそろそろ売却を視野に！最低でも1000万売却益を見込む！　13年経ち約2000万！自宅購入して13年で貯金以外にこの収入！これはたまりません。普通、不動産投資は怖い。そのイメージ！しかししっかり知識を身に付け（巷の業者さんが行う投資マンションセミナーは全くダメ）れば富を得れます。更に別で不動産投資（最初にリスク低い200万から）をすれば更なる収入！普通の人より間違いなく富を得れる。先日、西八王子（東京）駅8分１Rで200万ありましたよ。自分も13年前に200万（築35年）マンション購入！最初の練習が良かった！普通の人とは違う考え行動すれば（ここがなかなか重い）富は膨らみます。https://coconala.com/mypage/pservices_lists