今、何をしている？（不動産投資）

こんにちは！先週の1週間より何をしている？

今は２つ

①物件候補選定２つ 購入検討に入る

②アパート駐車場アスファルト地面が少し凹み　入居者より車のバンパー傷の保証依頼

住んでいる所は土地が高すぎて郊外地方拡大戦略！

①アパート２つ

1つ目　4000万程の地方アパート　3階建て築30年　12部屋

利回り15％（残り4部屋埋めれば約20％）

銀行評価約3000万

指値1人目：3000万入るがNG　2人目　3650万NG

そこで自身は3750万

売主は業者　2000万で購入して1200万で修繕　どうやら売り抜けしたい

ような？約800万程の儲け狙い

何故この案件を狙いたいか？　まずは収益性（不動産投資でまず収益が出なくては事業として成り立たない　赤字ではダメ）但しこの収益性については

正解はない　利回り8％でも期間を延ばして黒字、利回り10％でも良い。

そこは自分の経営方針による。もう1つは土地が広い、昨今の銀行の融資の

計算は積算評価が多い　そうなると街の中心では土地が狭く評価が出にくい。

売主は何故か？売る値段をいちいち税理士に聞いているみたい。

えー！何それ？子供が何か買う時に親に許可を取る？子供じゃあるまいし？

こういう案件はややこしい　税理士といっても不動産投資における経営をした

事がない人が判断、意味不明？

とりあえず指値3650万は流れたみたいなので3750万の買付入れる

銀行にも並行して打診。多分、この物件の銀行担保評価はどこも約3000万！

じゃあ約750万足りない、どうする？その時は保証協会を利用。

ここを使うと銀行担保評価のＭＡＸ1.5倍出るケースもあり。

ここは全員がそうとは限らない。

でもとりあえず打診の行動が大事！

何となく個人的にはいけるような気がする。但し保証協会の場合を不動産投資で利用する場合は保証料が発生する。しかし何と10回分割払いもあり。

自身はたまに使います。保証料入れても金利合計押しなべても2％以下

（個人差は少しあり）

保証協会を使うのも不動産投資における拡大戦略には自身は大事と思う。

もう１つは店舗ビル　約4000万程！こちらは少しややこしい感じですが

とりあえず資料請求、銀行の不動産投資向けの融資で土地があまりにも狭く

まず無理。となるどうするか？まずは資料請求、、、、。

②アパート駐車場アスファルト地面が少し凹み　入居者より車のバンパー傷の保証依頼

先日の大雨なのか？入居者さんより駐車場の輪留めより手前が少し地面が凹み

車のバンパーが傷？管理会社経由で連絡

まずは保険会社へ連絡入れて受付だけは済。現在管理会社より写真入手。

それとバンパーの補修見積り入手中。

管理会社より見積が出てきました。

何と25万！えーーーー！高すぎ。これはあかん！自分でとりあえず今日2社ほど探します。せめて5万～8万？

こういうケースはよくあるあるです。

丸投げするとどんどん利益を吸い取られる。

まずは自分で行動！もし保険適用なれば相手の車のバンパー補修費は出るみたい。しかしアスファルト補修費は出ない。

不動産投資をする場合、当然いろいろ起きます。

これは全て経験！不動産投資17年目！

最後に昨日、空きアパート１つ申込入る！ありがたい！！

自分の人生、後悔しない生き方を大事に！！！！