えっ！「市街化調整区域」の不動産投資物件を買わない！
どういう事！
自身の持論
①資産価値が低すぎる
②それにより銀行担保評価が相当低くなる
③それにより融資が引けれない
だから買いません！
そもそも「市街化調整区域」とは？
都市計画法で定められた「市街化を抑制すべき区域」。
市街化とは建物を建てて街づくりを推進して行く事。
市街化調整区域を存在理由は自由に建物をどんどん建てる事を防ぐ
のが目的。
市街化調整区域は全国の政令指定都市等、比較的大きな都市で指定されて
いる。原則として住居を建築する事はできない。
この地域は農業や緑地の保全が優先され原則として農業用などの例外を
除いて新たなに建物を建てにくい地域。
では「市街化調整区域」の反対はどんな呼び名？それは「市街化区域」
「市街化区域」とは都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、
計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち既に
市街化を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に
市街化を図るべき区域の事。と定義されている。
また人が建物を建てて住んだり、事業や商売をする区域。道路や公園、
下水道なとの公共施設を優先的に整備する。
この区分けにより「市街化調整区域」は街の整備を抑える、「市街化区域」は
街の整備を進める。これにより限られた土地を有効活用する為。
更に何故買わないか？
①出口が見えにくい
そもそも銀行担保評価が低いので高く売れない。
仮に500万ボロアパート 利回り20％ 見かけは利回りが高いので
これは凄いと思う。
しかし土地の担保評価が仮に100万
もしこの物件を10年所有し売りに出す。
購入を検討する不動産投資家の見方（自身の持論）は500万を出してまで
買わない。担保評価が低いから。銀行は本当に担保評価が低く見ます。
（聞いてみると良い）
もしどうしても買うなら自身なら「10万」レベルなら買う！基本買わない！
何が言いたいかと言うと「担保評価低い＝資産価値低い」
だから買わない。
仮に自分が500万で買ってウキウキ！でも評価は仮に100万（－400万ショート）自分の総資産の価値を落とす。
たまに「市街化調整区域」で面白そうな不動産投資物件出てきますが
「市街化調整区域」とわかるとトーンダウン！
不動産投資、今年で17年目、これはあくまでも持論！
引き続き不動産投資拡大に邁進します。
人との比較でなく自分がどれだけ前進できたか？ここが超大事！
「行動」が全て！自分の人生は自分で決めて自分で進む！
