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昨日は自宅マンションの契約！44回目の売買契約を行えました！不動産投資をする人が何故？今回の自宅マンションは3カ所目！3回住所を移す（今回のマンションはまだ契約なのでこれから銀行本審査！）一応仮審査は通貨したのでまずいけるはず！　自宅マンションを購入で大事なの常に立地良い場所、お値打ちなタイミングを見逃さずすぐに買付！もちろん中古！今回は築10年！ここまではへー！実はこの12年間は一応ローンですが毎月の返済はほぼ「0円」えー！なにー？更に売却するごとにプラス！ここも読み通り！その２つの積み重ねで今回は前からずっと目標にしていたマンションを契約（涙）いきなり負債を抱えているマンション（普通の方）を買わず、資産価値ある（売却時にはプラス）マンションを買う！不動産投資に興味ある方からすると、また不動産投資をする方が何故自宅マンション購入で投稿！「それは何と移り住む毎にお金が増える！」本当にこの世界は凄い！https://coconala.com/mypage/pservices_lists

今は　２つの不動産投資案件追いかけ中！１つは地方RC　築50年　16世帯、全室空室！土地並み以下で拾えるか交渉中。修繕費だけでも4000万レベル（大分見積りが集まりつつ）こちらの案件はまだまだややこしい内容をクリアしなくてはいけなくもう１つは地方　借家！6世帯中2世帯居住こちらは3000万レベル！でも指値行けそう！更に！何と何と！今日銀行より3000万までなら融資行ける！超！超！涙の回答あり！今後の対応は土曜日に関係する業者さん（大工、水道、電気）一緒に内覧、同時に見積りを行う。銀行からある程度内諾、もらっているのでここで何とか抑え込みたく。予定では表面利回り15％！不動産投資を行う場合はやはり銀行さんがＧＯ出せるか？出せる価格はどこまでか？ここの押さえを同時並行必須！最近、サラリーマン向けの不動産投資はそんなに積極的ではない。フルではないが滋賀銀行、セゾン、スルガ等相談に乗ってくれる所もあり。こういう所と連携して最後に着地！この流れをよりスピード感持ち！あと少し！頑張ります。皆さん不動産投資1歩踏み出しが人生を変える！でも最初は200万レベルからが良いかもです（自分は17年前に200万から）人生悔いなし！！

不動産投資をしたい！でもどうやって良い案件を見つけたらよいか？わからない。いろんなやり方がありますがその１つとして！「売主が売りたい気持ちがが高い物件を探す。どのように？それはネットで出回っている物件（不動産投資向け）を紹介している不動産仲介会社は電話で聞いてみる。聞き方！この物件（不動産投資向け）まだありますか？ありますとの事でしたら売主さんの売りたい気持ち以下どんな感じですか？A：希望値段で売れれば良い、下げる気ない（強きの不動産投資家）B：多少下げても良いC：売りたい気持ちが高い（値段は未定）この中でBとCが対象になります。またそれぞれがいつから売りに出ているか？数年売れないならチャンス。自身はこのように気になる物件をエクセルシートに記載して記録を残している。そこで数年経った物件（不動産投資用：アパート）を定期ヒアリングしてこちらの希望に近い値段になりそうな所で買付、不動産仲介屋さんに交渉してもらえう。ここで大事なのは事前に銀行へは希望する物件（不動産投資用：アパート）がどこまでなら融資が可能か？裏づけを先にとっておく。そして不動産仲介屋さんにはこの値段なら銀行はOK！この伝え方が超大事！こんな感じで地道ですが良い物件を自身はたまに拾ってます。もちろん良い情報を出してくれる案件も大事ですが。このやり方が全て正解ではありません。とにかく地道にコツコツの行動なんです。不動産投資家17年目！

不動産投資拡大で鍵を握るのは特に「融資」銀行さんが買いたいと思う物件を査定してくれる。その場合、大事なのは本当に欲しい物件であれば1社だけ打診をするのでなく数社、3社でも全然OK！何故？不動産投資をする場合、融資をOKしてもらえる場合は少ない。よって物件の評価をしてくれる所には浮気ではないがとにかくばらまく。えー！そんな事して大丈夫？と初心者の方はそう思うかもしれませんが全然Ok！　例え3社中2社がOK出たら、他にも声をかけている事を最初から告げて条件の良い方で買えば良い。また今の時代、不動産投資の書類を郵送、そんな効率悪い事は避けて何とか銀行さんのメールアドレスを教えてもらい、（今の時代スピード勝負それを伝えれば、また他の銀行はメールアドレス教えてくれています。そう言ってみるのもあり。）それで良い案件、不動産投資における必要書類送る。不動産投資をして行く場合、初心者の方からするとえー！と思うかもしれませんがこれが普通なんです。朗読ありがとうございます。不動産投資家　チャカさん

先週、「不動産投資用の融資を検討してくれるとの事」で毎月積立している銀行へ不動産投資用の融資相談。検討して欲しい物件が出てきたので提示！　耐用年数は超えているが土地の価値さえあれば融資検討可能の商品あり。今までは耐用年数以内の案件が殆どなかったのでこの銀行はあかんと思ってました。2月になり担当が新しくなる、挨拶にこられ！耐用年数（不動産投資用、アパートローン）が超えていても融資検討可能な商品あり、えー！まじー！嘘でしょ！でもありますと。これはかなり嬉しい！そして今、良さそうな案件4000万中古アパート案件の資料を送付！営業マンから耐用年数が超えている。だから検討できない。「その商品ではないですよ。耐用年数超えていても検討してくれる商品ですよ。」営業マン「あ、あれですね。」翌日評価（不動産投資用のアパートの銀行評価）の回答出します。えー！まじー！早すぎ！期待をして翌日、担当営業マンより商品を間違えてました。なにーーー！それはないでしょ！軽く勘違いしてましたと。何てレベル低い銀行、呆れるのと超落胆！こんなレベル低い話は初、この銀行の積み立ての意味は無さそうなので来月積立は解約します。相当今回は当てにしていたので凹みました。しかし悔やんでいては何も始まらない、一応今取引する銀行へ多分ダメだと思うけど、エリアが微妙！ダメ元で打診、また過去に自分で調査した銀行リストを見返して「法人」ではダメであるが「個人」なら検討してもらえそうなところへこれから打診かけます。不動産投資。16年目ですが本当にいろいあります。でも諦めずに常に前進です！

不動産投資で大抵２つくらいまでは何とか増やせる。問題はその先！　皆さん毎年確実に増やせてますか？自身は一応毎年最低は1棟以上で何とか何とか拡大！（冷汗）不動産投資で問題となるのは殆どの方が連続的に拡大できない。理由は２つ①昨今サラリーマン向けの不動産投資は銀行として後ろ向き！2008年より「冬の時代」いつになったら門戸買う方か？？？さすがにいい加減にして欲しい　②拡大戦略のカードを考えていない。行き当たりばったり（ストーリ構築が弱い）問題点①保証会社を使い拡大もあり！デメリットは保証料が初回重しになる。殆どの銀行はまず99％（現金、資産豊富な方は別）保証会社を使う事を条件に検討してくれます。でもこれが数が増えてくると結構重し！②不動産投資プロパーの道はかなり厳しいコツコツと地道に増やすしかない。バランスです。でも本気で考える方は「行動」あるのみ！待っていては何も富は増えない。でも1歩踏み出した方だけが富を得る。

2008年7月、今から16年前に不動産投資を200万区分中古マンションの1部屋よりスタート！今年で17年目（勉強開始が2007年8月～）！と言いつつも実は2023年度だけは本当に買えず、それまで毎年1棟以上は死守！契約は来週で決済は1月！でも銀行での満額（不動産投資）「融資OKもらえこれから来年にかけて一気にリフォームスタート！約3000万規模！中古！ボロアパート！利回り予定12％ほど！さて今回約1か月ブログお休み！実は11月からプログラミング学習をスタート！超きつい。もちろん働きながら。予定では6月に卒業、更なる専門性の強化！平日最低3時間以上　土日はそれぞれ最低9時間以上！殆ど勉強浸け！更に不動産投資は継続！今年は今回以外で3回ほど、案件落とし、中にはキャッシュに持っていかれる、良い案件は動き早く、今回不動産投資物件を購入できたのは普通の方がなかな手を出しにくい案件だったかも！6世帯中3世帯入居！空き3部屋！しかしその空き3部屋の修繕費、約600万！結構します。まあこれくらいになると普通の方はなかなか。しかし皆さんこれも日々経験、地道に継続していけば慣れます。最初200万の区分　　　　　　築30分45ｍ2の時は見積りでリフォーム約100万　3社見積り、　　　　　　　懐かしいです。不動産投資超初心者時代！今は長年お付き合いあるメンバー（電気、水道、大工、外壁等）に協力してもらい同時に内覧して一気に見積り。ここが不動産投資家経験者の腕の見せ所！！一方で価格面は当初全然合わなく700万指値したら運よく通る、幸運！この数値は自分が欲しい最低利回り計算から算出です！いろいろなアプロー

不動産投資をやりたい！してみたい方はそこそこいるような？「環境にこだわる」何それ？この本田さんのインスタ見ましたがかなり刺さる言葉！夢はある。本当に叶うのか？　日々挫折もあり！17年前に不動産投資ではじめた時、ある仲間と共に今まで歩んできました。周囲は1棟1億レベルをコツコツ買っていかれる。でも自分はそんなレベルでは購入。拡大はなかなか。でもそういう中に身を置くとこのままではみんなからどんどん取り残されてします。数カ月に1回ミーティング何としても周囲について行く！そのお陰で地道に日々諦めずに拡大をしてきた。このような環境がなかったら多分、自身はここまではこれなかったと思う！不動産投資家として！皆さんどう思いますか？自分は不動産投資をしたい、でも周囲の環境は背中を押してくれない。むしろ否定！夢を叶える！夢を叶える為にもっとスピードを加速させる道があるはず！不動産投資を本気でやりたい方！環境です。自身も不動産投資以外でもこ夢を叶える為に、この環境にこだわりたいです。

何？このテーマ！不動産投資で検討されている方へこれ超大事！今も自身は地方、400坪lレベルの物件を追いかけ中。銀行からは大枠の融資行けそうな金額をもらえました。そうなると逆算してどこまでにおさえれるか？不動産投資家としてはココをギリギリまで検討する事！今回は多分修繕費だけでも2500万は行きそう！しかも築50年レベルでRC　全部空室！キャー！久しぶりの不動産投資大型修繕案件！今週に長年お付き合いある外壁塗装、内装工事、電気、水道屋さん一斉に見積り入るそれぞれ工事屋さんはこちらで文面作り、一斉メール配信（それぞれの役割を明確に記載）でも17年前200万の区分マンション購入時も修繕費100万これだけでも必死に相みつを取り比較（当時はリフォームのリの字もわかんない：不動産投資家1歩目）皆さんこのギリギリまでの計算が超大事！全部集計して銀行のOK枠にどこまで何をして予算を押さえるか？また見積りが出てきたら更に値段交渉！リスク（不動産投資ではかなり重要）雨漏り（1か所ありそう）排水管（片方の等は壊滅）今回は両方の棟の排水管は全て外に出してそして各部屋へ接続。相当費用かかる。外壁塗装屋上の防水の亀裂、ここは外壁塗装でどこまで押さえるか？全部すると多分800万レベル、これはあかん！電気電気容量ＵＰになると各部屋全部契約見直し、配電盤全部交換こうなるとやばい、そこはどこまで容量押さえ入居時は家族ＮＧにさせる（各部屋３つエアコンつけたらアウト）その他いろいろ想定利回りは23％！ちょっと低い！とりあえずギリギリまで検討して行きます。皆さん不動産投資をしたいなら常に前進です。行動した人だけが富を得る

前回の投稿で200万の不動産を自身は17年前に購入！ある読者から「本当にそんなのあるんですか？」そんな問い合わせ！結論！あるんです。本当です。嘘でしょ！本当です。普通の方は2000万不動産ならわかるけど！200万何て？えーーー？？でも本当なんです。具体的には！ある不動産投資サイトで見ると現在、八王子では250万～280万の1ルームはありました。でもこれは市場で売れ残り。もっとしっかり不動産会社へアプローチすれば200万～200万前半の物件（不動産投資）はあると思います。注意しかしここで落とし穴がいろいろあります。区分マンション（不動産投資）の場合、要注意なのは管理費、修繕費。ここの金額があまりにも低い物は要注意。特に要注意は修繕費が激安。ある同じ不動産投資サイトで探したら管理費9万円台何だこれ？？よくよく見たらデイサービス系のマンション。こんな物は絶対にババくじ。あかんです。他にも注意点少々！！だいたい感覚的には管理費1万、修繕費1万がまあまあ妥当。 自身も区分マンションは実は今でも１つ所有。何が言いたいか？区分マンションの場合は管理費、修繕費が余分にかかる。また修繕費が安すぎると大規模修繕費が足らなくて各部屋持ち出し。またマンション管理組合で負債を背負うケースも時にはあります。よーく調べるといろいろ埃が出るマンションもまあまあ。よく勧誘される都内、不動産投資ルーム　2000万レベル。こういうのもよく勉強して収支計算してみれば何が真実かすぐにわかります。結局は安易な気持ちで買う方がだいたい大損をする。普通のサラリーマンはだいたいお金を楽（らく）して儲けたい、でもリスクは背負いた

こんにちは！先週の1週間より何をしている？今は２つ①物件候補選定２つ 購入検討に入る②アパート駐車場アスファルト地面が少し凹み　入居者より車のバンパー傷の保証依頼住んでいる所は土地が高すぎて郊外地方拡大戦略！①アパート２つ1つ目　4000万程の地方アパート　3階建て築30年　12部屋利回り15％（残り4部屋埋めれば約20％）銀行評価約3000万指値1人目：3000万入るがNG　2人目　3650万NGそこで自身は3750万売主は業者　2000万で購入して1200万で修繕　どうやら売り抜けしたいような？約800万程の儲け狙い何故この案件を狙いたいか？　まずは収益性（不動産投資でまず収益が出なくては事業として成り立たない　赤字ではダメ）但しこの収益性については正解はない　利回り8％でも期間を延ばして黒字、利回り10％でも良い。そこは自分の経営方針による。もう1つは土地が広い、昨今の銀行の融資の計算は積算評価が多い　そうなると街の中心では土地が狭く評価が出にくい。売主は何故か？売る値段をいちいち税理士に聞いているみたい。えー！何それ？子供が何か買う時に親に許可を取る？子供じゃあるまいし？こういう案件はややこしい　税理士といっても不動産投資における経営をした事がない人が判断、意味不明？とりあえず指値3650万は流れたみたいなので3750万の買付入れる銀行にも並行して打診。多分、この物件の銀行担保評価はどこも約3000万！じゃあ約750万足りない、どうする？その時は保証協会を利用。ここを使うと銀行担保評価のＭＡＸ1.5倍出るケースもあり。ここは全員がそうとは限らない。でもとりあえず打診の行

昨日、ある取引ある銀行さんよりこんな情報、最近某銀行さんは鼻行き荒く！（要するに不動産投資融資に積極的という意味）早速自宅近く支店へ電話！ずばり「不動産投資を検討してもらえるか？」今までの実績、そして何故御社へ！訪問しなくてもある程度の手ごたえはだいたい電話でわかる結論、この銀行某支店は✕！サラリーマン向けの不動産投資融資は✕。いくら実績があっても。まあ仕方ない。そして今度は自分の所有するアパート近くの某銀行（先ほどと同じ）、某支店へ融資のご相談、お電話。まずはしっかりと属性を伝える、住まい、年齢、サラリーマンの場合は会社名、勤続年数、年収。今の住宅ローン借入、どんな仕事、自分の場合は不動産投資は長年なので法人格の売上、利益状況、ざっくりの借入、収支としてどうか？入居率（ここ重要）なぜ御社へ電話、ここを丁寧にお伝えする。（超重要）相手方【銀行）からすると見ず知らずのいきなりのお電話。それはしっかりと丁寧の最初が肝心。まずは逆の立場での振る舞いをよく考える事。そして自分の買いたい規模レベルとエリアの確認！何と！何と！この支店さんは不動産にまあまあ積極的。最初の某支店さんは簡単に断られましたが、今回のこちら支店さんはスタンス違う。今回は丁寧にお電話で自分の属性をお伝えする事で銀行融資担当者より是非近いうちに良さそうな物件あれば是非、必要な書類と一緒に持参してご来店下さいと。超まじで嬉しいです！また訪問時はしっかりと自己PR書等を持参、（もちろん買いたい物件あればその収支シュミレーションは当然です）何故なら不動産投資で借入れは軽いのりの遊びではない。「経営」です。サラリーマンしている

皆さんおはようございます！朝はかなり冷えるようになりましたね！もう12月！それは冷えて普通かな！さて今日のテーマは！「不動産で雪だるま式に稼ぐ」とは？●前提！「借入をする」●結論購入して売却した時に返済した金額が戻ってくる　もしくはそれ以上の金額が戻ってくる。例えば分譲マンションを1500万で購入！6年後に返済残債額は約1000万そして売却その金額が1500万！　約500万が売却時に戻ってくる仕組み！ポイントは中古！これをどんどん雪だるまのように増やす！この仕組みがどんどん増えると2年で1000万　4年で2000万こんな風にお金を増やすんです！約13年不動産投資の経験より！（笑）

何ですか？このテーマ？何が言いたいか？実は殆どのサラリーマンの方は不動産投資が行える権利はある。しかし！何故できないのか？①それは怖い②知識がない③本気の覚悟がないだいたいこんな理由。しかし大半のサラリーマンはここを避けて購入できないか？そんな方に向きがち。例えば不動産投資無料セミナー（主催側は不動産投資物件を買って欲しい）に気軽に参加して良い情報をもらえないか？そんな気持ち。楽して稼ぎたい、でもリスクは背負いたくない。ここが大間違い！ここがダメと思える方ではないと不動産投資は無理！世の中そんなに良い案件が簡単にＧＥＴできれば全員が富裕層！それは非現実。では自分はどうしたか？’（不動産投資17年目）まずは①知識をつける（それなりに授業料は払いました）でもケチって良い案件を拾おうとする方（実は大半）はだいたい撃沈！買わされてから相談来られる方も多々。でも救いようがない。残念ですがこれは現実。②本気の覚悟がないそれは殆どの方が今のサラリーマンで不満はない。多少あったとしてもこんな環境やっとれん。そこから強いエネルギーが不動産投資の1歩となる。自分はくだらない組織の軋轢に巻き込まれ、やっとれん！このエネルギーを不動産投資にぶつける。ここが超大事！このように知識をつけて本気でやる覚悟があれば恐怖も吹き飛ばせれます。でもいきなり大きな物件だと怖い。その場合は自分のようにまずは200万レベルから練習！もし失敗してもこのレベルなら軽い傷。でも「やる」「やらない」はそれぞれ皆さんの人生！自分はひたすら不動産投資拡大で邁進。誰でも不動産投資ができる権利あり！本気でやりたい方は一緒に頑張りましょう