すべてのカテゴリ

「うわ～、そんなに幽霊が出るマンションが増えてるの？？」（＾＾；；「いや、そ～じゃない！実は、今日本では築年数４０年を超える、”旧耐震基準”のマンションが増えているのじゃ！」「じゃぁ（修繕や修理とか建て替え）でもすればイイじゃんか！ねぇ～♪＾＾」「あのね～、そんなに簡単にいかないから大問題になっているんじゃよ！」・・・ということで～、もうすでに築年数４０年越えのマンションの修繕・建て替え問題が日本ではこれから「日本のアキレス腱」となるだろう。年金老人が増えるが、マンションは老朽化し、マンションの修繕積立金さえ不払いの可能性もある。それに建設関係の人件費・材料費・輸入コスト等が円安も含め、建物再建に大打撃を放つ。それに何で「地震国家日本」でこんなに「もろい海砂？を使用したマンションという名の’砂上の楼閣？’」を増やすのか？すでに多くの「中古マンション」が建っているのに・・・それを「リノベーション」したほうが、イイと思うけど。外壁・屋根等を「耐震設計」された素材で囲んだ方がイイのでは？？その方が、「建築日数も建設費用」も断然安いし、肝心な「設備関連」がある程度、そのまま使えるし。内装も「リフォーム経費」でまかなえる。どうじゃろか？なんか、古い物件を解体し、整地して最初から建て替える？なんて、「アホかいな？！」もう、欧米をちょっとは見習って、「百年や二百年くらいは住めるリフォーム可能な住宅」をもう日本も考えないとイカンぜよ。日本はね～、正倉院とか「築１２００年」だっけ？「世界一の木造建築文化」を持っている優秀な国家なのじゃ。もうそろそろ「もったいない」を実現せんとイカンぜよ。日本人の

「住宅購入の際には頭金として物件価格の2割は用意しましょう」こんなことを聞いたことがある方も多いのではないでしょうか？だいぶ昔の話ですが、住宅ローンを借りる際に物件価格の8割程度が融資金額の上限であったことから、残りの2割は自分で準備をしておかないと住宅を買えないよ、という意味があったと思われます。一方、今では物件価格の全額を借りることができますので、頭金ゼロでも購入することができます。そのため、頭金として2割は用意しましょうという意味合いが変わってきました。継続的に貯蓄できるよう家計管理ができないのであれば住宅購入するのは難しい、というような精神論のような主張をされている記事もチラホラと目にしたことがあります。経済面だけで考えるなら、頭金の問題ではなく借入額の問題であって、長期に渡って返済ができるかどうかが大事だということです。例えば、頭金1,000万準備できる人は物件価格5,000万（借入金額4,000万）の住宅を検討してもいいけど、頭金ゼロの人（借入金額5,000万）はダメ、ということではなく、借入金額4,000-5,000万が長期的に返済できるのかどうか、という視点で考えるべきではないか、というのが私の主張です。それに加えて、20-30代の方であればぜひ早いうちに購入を検討するべきである、とアドバイスしています。そこで本稿では頭金が準備できるまで住宅を待つべきか、それともすぐにサッと買うのがいいのか、経済的負担が重いのがどちらなのかに焦点を絞って説明します。いま頭金ゼロで購入するこんなお客様が相談にいらっしゃった、と想像して一緒に考えてみましょう。希望の条件で試算すると

018 マンションリノベ 贅沢1人暮らしの部屋リビングが少し段差になっている家住んでみたいな。と妄想して作ってみました。

016 マンションリノベ間取りプラン 回遊できるキッチン。 ﾊﾞﾙｺﾆｰから風が流れる配置。 リビングの書斎スペース。 良い感じだと思ったら、いいね！お願いします。また、インスタの方では、リフォームのプランの診断やプラン作成を投稿の許可をいただける方であれば無料でお受けしております。 renovertion.ncで、投稿しております。

昔急遽退社してしまった方のリフォームを引継ぎをしたとき、明後日から工事予定にもかかわらず何も決まってなくて、けど引っ越し日は決まっており、お客さんと徹夜で仕様を決めたことがあります。本当に理解のあるお客さんでよかったと思いつつ、過去ベスト5ぐらいで焦った出来事です・・。どーも、Ponchaです('ω')今回は、こちらの記事の続きとなります！仕様と金額が確定する前にリフォーム工事をするのは危険！？～よくあるリフォームトラブル～物件購入後にリフォームをして、引っ越しをする場合、仕様や金額確定が出来ず、工事しながら決めるとトラブルになるよ～っていうお話をしました！上記の記事と併せてお読みください！今回はそのトラブルが起きないようにするための対策についてお話ししたいと思います！ということで今回は、リフォーム工事前に仕様や金額を決めるにはどうすればよいのか？というテーマでお話ししたいと思います。物件購入と併せて、リノベーション、リフォームを検討している方には参考になると思います！併せてこちらの記事をどうぞ初めての不動産購入～リノベーション済物件の内装・設備のスペックってどのくらい？～自分が支給した材料・設備でリフォームできるの？～自身で材料支給　メリット、デメリット～トイレリフォームの流れと注意点～どのくらいトイレって使えない？～賃貸住宅のリフォーム・修繕って勝手にしていいの？～自身で設備の交換してもいい！？～近年は情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、結局のところ自社で依頼してもらう為の集客方法に過ぎません。不動産、リフォームや新築などご不明点やわからない箇所がわからな

最近、物件の情報を見ていると、中古マンションの情報量がすごく多く感じます。 当初、新築だったマンションが、10年、20年、30年経つにつれ、所有者がどんどん入れ替わるってことですよね。 所有者が替わるだけじゃなくて、もともと住んでた人も高齢になったり、空き家になったりもするでしょう。 新築の時はいいですけど、こんな状況で、年数が経ってから修繕をしたり何か決め事をするのに必要な区分所有者の「合意」なんて取れるんでしょうか？どんどん増えてる放置マンション…ここ新潟市でも、中心部を歩いていると、長くほとんど修繕もされてないような状態のマンションを良く目にします。 おそらく簡単に想像できますけど、管理者もいなく、当然に区分所有者の意見もまとまることもなく、建て替えはもちろん、大規模修繕もできないんでしょうね… 今の分譲マンションって、昔と違って「生涯住むんだ…」という感覚で買う人が多いんじゃないでしょうか。 そもそも、マンションって買った方がいいのか、借りた方がいいのか、どっちなんでしょう？ ぼくだったら、圧倒的に賃貸をおすすめします。 確かに今のマンションは、構造も、水回りなどの設備や仕様もすごく豪華でいいものが多いです。 でも、やはり戸建と同じで、年数が経てば修繕や建て替えは必要になってきます。 法律（区分所有法）では一部を改正して、建て替えは区分所有者の4/5、大規模修繕は3/4以上の賛成で決議できるように緩和されました。 でも、いくら決議できても、たとえばほとんど寝たきりで病院通いのおじいちゃん、おばあちゃんがいて、その人が反対したら追い出せますか？ あと、たとえば「修繕なんて

中古マンションのWICをロフトに改修しました。上部がロフトベッド、下はクローゼット

【リフォーム・リノベ費用が適正価格か診断します】 【中古物件リフォームや自宅の見積査定、セカンドオピニオンします】お客様の声をご覧ください↓リピーターです。すでにファンです笑 デザイン、設計、工事、予算。それぞれの専門家さんはココナラで他にもいらっしゃりそうですが、 すべてを統べる方はそういないはず。そして、どれか一つを欠いても「絵に描いた餅」で終わってしまうのが リフォームとか建築の世界かと思います。とすると、どなたに相談すべきかの答えは明白です！ お値段をふまえれば「0から」ではなく、セカンドオピニオンとして意見を頂戴する、そんな前提を理解する方であれば、 十二分なバリューを感じられるはずです。席が埋まってしまう前に相談をオススメします。

最近、物件探しをしていて感じるのですが、戸建に限らずマンションも中古物件の情報がすごく多いです。 しかも、程度も立地も悪くない、いい物件が多い。 これからマンションを買う人は、新築か中古かどちらがいいんでしょうか。 ぼくならズバリ中古です。 今の日本、ここ新潟市もそうですが、新築マンションでなくとも中古マンションのストックがたくさんあります。 新築にこだわらないんであれば、じゅうぶん検討できる物件がたくさんあるんですよ！価格的に中古はお得！？昔は中古物件というと、設備も仕様も安くてチープなイメージがあったかもしれませんが、今はいい物件が多いです。 例えば、マンションを新築するとなると、着工から完成までだいたい1年から2年かかります。 販売会社の戦略によって、設備仕様や間取りはいろいろですが、中にはビックリするほどいい仕様になってるマンションもあります。 そういった物件の、築年数の経った中古物件がいま市場にどんどん出て来ていて、しかも当たり前ですが新築に比べて全然安いです。 例えば、先日、物件情報で比べて見てたんですが、同じエリアに建っているマンションで、そこまで古すぎない物件が新築に比べて20%～40%安い！…これ全然お買い得じゃないですか！？ マンションも戸建と同じで、完成して引渡されたら、その時点から「中古」扱いで価格は下がっていきます。人が住んでた物件に自分が住むイメージがわかない！？中古の場合、リフォームやリノベーションをしても総額を抑えられるのも嬉しいところです。 特にキッチンやバスなどの水回りは、入れ替えてあげると見た目も住み心地も良くなります。 水回りと、リビング

令和4年度税制改正大綱が公表されました。 少し前から住宅ローン控除については縮小する方向で検討されていることが報道されていたため改正大綱の内容については大きな驚きはなかったのではないでしょうか。 控除率が0.7％（現行は1%）に縮小されたこと、適用対象者の所得要件が課税所得2,000万以下（現行は3,000万以下）に引き下げられたことは大きく報道されているのでご存知の方も多いでしょう。 一方で、細かな点で令和3年度と異なる箇所も見受けられます。特に中古住宅には大きな変更点ではないかと思われる点も少なくありません。 そこで、本稿では中古住宅に影響があると思われる点を中心に解説していきます。 １．令和4年度税制改正の基本的な考え方 大綱で明記されている通り「消費税率引き上げに伴う反動減対策」から「住宅性能に応じた減税措置」に考え方が変わっています。 令和3年度までは取得住宅が消費税課税か非課税かによって、その内容が大きく異なっていました。中古住宅であっても課税物件、つまり宅建業者が売主の物件は新築物件と同様に大きな住宅ローン控除枠がありました。しかし、令和4年度以降については消費税の課税、非課税の区分けではなく、住宅の性能による区分けに変わっていること注意が必要です。 どのように変わっているのか、以下で詳しく見ていきます。 ２．控除率0.7％、借入限度額3,000万、期間13年の要件 優良住宅以外の場合、令和4年、5年に入居を開始した場合、控除率は0.7％（現行1%）、借入限度額3,000万（現行4,000万）控除期間13年（現行非課税10年、課税13年）となります。そして、この控

不動産の営業マンは本当に自分の見方なのかと考えたことはないですか？マンションを見に行って申込みを迫られたという人も多いと思います。実は、営業マンにはある物件を進めたいという事実があるんです。この事実が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。そこで今回は不動産の仲介の仕組みについて解説していきます。今回この記事を見ることで仲介の仕組みと営業マンの言いなりにならない方法についてわかります。不動産は物件によっては、手数料が倍になる。具体的に本当に物件によって手数料が倍なのかという疑問がわいてきますね！それでは、今回の仲介の仕組みについて解説いていきます。1.不動産仲介会社は取引形態によって仲介手数料が異なる仲介には売主or買主のどちらか一方の「片手仲介」と双方の間に入る「両手仲介」があります。片手仲介とは、購入者側の仲介として物件を探すか、売却依頼を受けて売主の物件を売却するのみとなります。一方で、売却依頼を受けた物件を自分で販売した場合は、双方から仲介手数料をもらえる「両手仲介」となります。不動産会社は同じ取引で倍の手数料が入る両手仲介を行いたいのが本音です。しかし、全く興味のない不動産会社の都合のいい物件はきっぱり断りましょう。２.リノベーション物件は仲介手数料が倍になる最近流行りのリノベーション物件はほとんどが不動産会社が売主となっております。つまり、リノベーション物件を販売すると、自動的に売主から仲介手数料がもらえるわけなのです。当然、買主のあなたからも仲介手数料を頂くので１度の取引きで２度美味しい物件なのです。一方で、リノベーションしていない物

中古マンションを選ぶ際に旧耐震物件の物件を考えたことはないですか？金額が安いからいいという人も多いと思います。実は、旧耐震物件には古い以外のデメリットがあるんです。この事実が分かればすぐに検討方法を見直すんですが、これを知らずに損をしている 人も多くいます。そこで今回は旧耐震物件の物件について解説していきます。今回この記事を読むことで旧耐震物件の見分け方とデメリットについてわかります。◇旧耐震物件は選択肢から外すべき。具体的に本当に旧耐震物件を外すべきなのかという疑問がわいてきますね！それでは、今回の旧耐震物件の物件について解説いていきます。1.旧耐震基準物件の物件の見分け方１９８１年６月という数字は建築確認通知書の交付日であって完成竣工日ではありません。建築確認とは建物が着工する前に、売主である不動産会社が行政に確認を依頼すること。物件の規模にもよりますが、マンションは着工から竣工まで半年以上かかります。そうすると、1981年中完成は旧耐震物件の物件はほぼ旧耐震基準の物件と考えます。結論としては、新耐震基準の物件を探す場合は、1982年以降完成物件が無難です。微妙な場合は建築確認通知書を確認しましょう。2.旧耐震物件と新耐震物件の違いとは旧耐震基準の物件は全てというわけではありませんが、耐震性が劣ります。理由として旧耐震基準と新耐震基準では、想定している震度や損傷についての考え方が大きく異なります。例えば、新耐震基準は大規模自信（震度６～７）建物の損傷はほとんどなく倒壊はないを目標としています。大規模地震をターゲットにしているのです。一方で、旧耐震基準は中規模（震度５）建物の

駅距離「徒歩５分」でもそれ以上かかっている感じたことはないですか？表示よりももっと時間がかかっていると感じる人も多いと思います。実は、不動産の徒歩時間の表示にはルールがあるのです。このルールが分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。そこで今回は不動産の時間表示について解説していきます。今回この動記事を見ることで徒歩表示の測り方と注意点についてわかります。◇主張◇不動産の時間表示ルールは１分８０ｍだが目安である具体的に本当に１分８０ｍのかという疑問がわいてきますね！それでは、今回の不動産の時間表示のルールについて解説いていきます。１． 時間表示は１分８０ｍで計算しているこれは、女性が「ハイヒールを履いて歩いたとき」と言われているが、人によって異なります。何故なら、男女や身長によって歩くスピードが全然違います。20代と６０歳以上の高齢者でも当然歩く時間は異なります。また、雨の日や風の強い日などの天候によってもだいぶ左右されます。つまり、１分８０ｍはあくまでも目安として考えるべきで必ずその時間で到着できるわけではない。２．測定場所は敷地の出入口から敷地の出入口までの距離で測っている駅の改札としてしまうと複数の電車がある場合、改札も複数の為表示が異なってしまう。また、駅にいつくも出入口がある場合は対象の物件から一番近い出入口で測る。一方、物件の場合は玄関やエントランスではなく、敷地の一番近い端の場所で測る。例えば、10棟程度からなる大規模物件などは、敷地の入口から自分の棟に行くのにも数分かかることもあるが、やはりそこも考慮はされない。つまり、実際の通勤

中古マンションの内覧時にどこをチェックしたらいいのかと感じたことはないですか？実際にはお部屋の中しか見なかったという人も多いと思います。実は、現地内覧の際にはチェックすべきポイントがあるんです。このポイントが分かればすぐに解決するのですが、これを知らずにこんなはずじゃなかったと損をしている 人も多いです。そこで今回は中古マンションの内覧時のチェックポイントについて解説していきます。今回この記事を読むことでチェックポイントとその理由についてわかります。◇中古マンションの内覧はお部屋の中だけではダメである。具体的にお部屋以外にどこをみるのか疑問がわいてきますね！それでは、今回の現地内覧時のチェックポイントについて解説いていきます。この記事の動画はこちらから１． 中古マンションは共用スペースからチェックすべき中古マンションの共用スペースにはそのマンションの性格が多く出ています。例えば、独身女性で一番重要なのはセキュリティの配慮が徹底されているかどうかです。最近ではオートロックやインターフォンにTVモニターが付くようになりました。これは、ネットショッピングや出前などが増えて不特定多数の配達員の方がマンションに出入りするので防犯的にはリスクが増えます。そこで、どんな人が来るのかを映像で確認するのは必須になってくると考えます。防犯カメラも同様でエントランス、エレベーターなどは既に設置されているマンションが増えていますが、ゴミ置場や自転車置場などの設置も必要です。様々な場所でしっかりと管理しているというアナウンスが犯罪の抑止効果に繋がります。また、宅配ボックスも必要不可欠な設備になっています

中古マンションの内覧時にどこをチェックすればいいのかと考えたことはないですか？不動産の営業マンは基本的にいいことしか言いません。独身女性の方はひとりでマンションを見るという人で不安な方も多くいると思います。実は、お部屋の見る際にチェックするポイントがあるんです。このチェックポイントが分かれば検討の材料になるのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。そこで今回はお部屋のチェックポイントについて解説していきます。今回この記事を読むことでお部屋のチェックポイントと対策についてわかります。◇内覧時には説明を受けるだけでなく、自発的にチェックする具体的にチェック項目は何があるのか、疑問がわいてきますのでお部屋の内覧時のチェックポイントについて解説いていきます。１．設備や表装の状態を自らチェックする理由としては、お部屋の状態が悪い場合は実際に住む時の修理費を算出すべきです。修復費用は価格に含まれるいないので全体の予算を考える必要があります。また、状況によっては値引き交渉の材料として有効です。ダメもとで修復が必要な部分を直すかその分引いてもらうか交渉するのはタダですのでやる価値はあります。例えば、給湯器などが壊れている場合は、お風呂に入れないし、数十万円かかる場合があるので対応が必要になります。また、ガラスが破損している場合は勝手に交換するとトラブルの可能性があります。それは、窓ガラスは共有部分になりますので、規約に定められたものでなくてはなりません。事前に管理組合に届出も必要になりますので、この場合は相談しましょう。結論としては、自分の目でお部屋の状態を確認し、値引き交渉に備え、

独身女性でマンションをどんな場所で購入すればいいが悩むことはないですか？駅近は知っているけどそれ以外ポイントを知らない方も多いと思います。実は独身女性のマンション場所の選び方には押さえるべき共通点があるんです。このポイントがが分かれば探し安くなるのですが、これを知らずに損をしている人も多いです。そこで今回は独身女性のマンションを選らぶ上での見落としがちなポイントについて解説していきます。今回この記事を読むことで独身女性がマンション購入の際に意識しべきポイントと避けるべきポイントについてわかります。◇独身女性の場合マンション選びは見た目では分からない部分に重要なポイントがあります。具体的にチェックすべき重要な部分がどこなのかを具体的に解説いていきます。1. セキュリティ設備はしっかりと確認する独身女性の物件選びには安全性が一番のポイントになります。例えば、オートロックがないと、見ず知らずの方が部屋の前に来られてしまいます。オートロックがあると、１Fのエントランスで用のない方であれば、排除することができます。尚且つ、最近は増えてきましたが出来ればTVモニター付きがいいです。また、トラブル発生時には証拠として防犯カメラが有効です。しかも、防犯カメラによって不審者に心理的に威嚇効果や抑止効果を与え、犯罪を未然に防ぐこともできます。結論としては、オートロックや防犯カメラなどの共有部分の充実した物件を選びましょう。２．事務所使用可や賃貸人の多いコンパクト専用マンションは避けるコンパクト専用マンションとは全て40㎡前後のお部屋しかないマンションで、当然ながら、ゆくゆくは賃貸住まいの人が多くな

独身女性でマンションを選ぶ際に、どんな場所で購入すればいいが悩むことはないですか？ 駅近は知っているけどそれ以外ポイントを知らない方も多いと思います。 実は、独身女性のマンション場所の選び方には押さえるべき共通点があるんです。 このポイントが分かれば探し安くなるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。 そこで今回は独身女性の場所を選らぶポイントについて解説していきます。 今回この記事を読むことで独身女性がマンション購入の際に選ぶべきポイントと避けるべきポイントについてわかります。 ◇独身女性の場合マンション選びはお部屋の中よりも場所が重要です。1． 駅近以外にも日常の生活圏は徒歩１０分以内がベスト 日常の生活圏とは、スーパーや病院、交番、役所などを言います。 理由としては常に、売る・貸すことを考えて選ぶべきだからです。 やはり、自分が住んで便利な場所は、他人も同じように感じるので、結果的に売りやすい・貸しやすいとなります。 例えば、コンビニだけでなく、夜の遅までやっているて、日常の買い物ができるスーパーがあるのは便利です。 最近はテレワークなどで在宅時間が増え、独身者でも自炊する方が増えています。 また、同居家族のいない独身者には、もしもの時に備えて病院や交番はチェックしておくと安心です。 つまり、独身女性の選ぶ物件のポイントは駅近だけでなく、日常の生活圏が徒歩１０分程度の場所にあるのが望ましいということです。2． 環境的瑕疵のある物件は避けるべき 環境的瑕疵とは近隣に嫌悪施設がある等、物件を取り巻く環境に問題があることを言います。 これらは、もし自分が気にならないと

家賃ももったいないし中古マンション購入したいと考えても何から始めていいかわからない方が多いと思います。特に独身の方だとなおさら悩みが多いと思います。そもそも住宅ローンが組めるかわからない・・・  結婚や転職など同じ場所に住み続けるかわからない・・・  病気やケガでローンが払えない場合の不安・・・  保証人など、親に迷惑をかけたくない・・・ 実は独身の方の購入方法には共通しているポイントがあります。 このポイントを理解出来れば失敗しない購入が出来るのですが、これを知らずに損をしている人も多いです。 そこで今回は独身の方の失敗しないマイホーム購入方法について解説していきます。 今回この記事を見ることで独身女性でも購入メリットと選ぶべき物件とその方法についてわかります。 独身女性でも得られるメリット  定年後の安心の家賃の支払や年金の不安解消  住宅ローン金利が低いく賃貸より購入した方安いし資産になる  家を担保に融資が受けられる  テレワークなど在宅時間の長い中でお気に入りの内装・設備に変更可能 ◇独身向けの物件選定は資産価値で決めるべき 具体的に本当に資産価値が一番重要なのかという疑問がわいてきますね！ それでは、今回の独身の失敗しない物件選定方法について解説いていきます。 1.返済可能な予算予算は組める額ではなく返済できる金額にすべきです。 住宅ローンの審査は返済比率35％程度でみるが、管理・修繕費などは入ってませんし、購入すると管理・修繕費/固定資産税や修繕費などの諸経費が必要です。 また、万が一の病気やケガので仕事ができない時の余裕が必要です。 住宅ローンの審

大阪で住宅・店舗の設計やデザインをしておりますわたなべです。3匹の猫と中古マンションに住んでおりまして、自宅で設計・デザイン・工事見積→現場で現場管理や打ち合わせ、とこんな日常を送っております。現在実案件としましては大阪市内の住みやすいランキング上位の街のタワーマンションの１室をリフォームしております。リフォームなので「リノベーション」とは違い間取りの変更などは一切ありません。おおまかには壁紙、床材、浴室、トイレ、ダウンライトなどの入替(取替)工事となります。リフォームする前にお施主様(リフォーム依頼者様)からリフォームのご希望、ご予算、工事期間のご希望をお伺いしそれを叶えていくのが私のお仕事となります。今回工事は予算４００万円ほどとのご希望でした。予算内で何ができるか。何度か思案しご提案をさせていただきました。お施主様には提案、見積にご納得いただき　現在施工に至ります(^^)さて通常３LDKのマンションで400万円台でしたら色々工事はできますが今回お受けしましたマンションはもともと備えついてある設備や建具、その他材料のスペックが良く(例えばキッチンがペニンシュラ型、浴室が大きい)、入替する際も同じ大きさや形の商品を入れないことには、その他の大工工事がかさ張ってくるという事もあり、一部水回りの入替を断念いたしました。キッチンは部分入替とし、食洗器の取付(もともと食洗器が設置されていないキッチンです)、水栓入替、レンジフード、ガスコンロの新規入替になりました。工事というものは単純に商品代金に工事代を付加するだけでは構成されないことばかりでひとつ動けばもうひとつ、ふたつ動く(工事が

　マイホームは結婚式と同じで人生に１回だと、ついつい奮発してしまいがちかもしれません。日々のスーパーのお買い物等では値引きを気にしますが、値段が大きくなるとついつい値段も弾んでしまいがちです。　この不動産の価格に目が言ってしまい、本当に大切な部分が見えづらくなってしまっている事はありませんか？今回はこの不動産を購入する前にはまず知ってほしい事第一段です。本日お話をさせて頂くのは、「不動産売買契約書」です。意思決定自体は口頭でも同様の効果を生みますが、それを書面に残すが契約書です。※大切なことほど小さい文字で、最後のほうではなく間の文字が多いページに挟まっていたりするものです。今回は契約書の中でも厄介な、「特約」についてお話致します。特約とは、本来契約書の約款に記載されているものが契約書の内容ですが、それを言い換える若しくは、売主が不利な条件を免責にしたり、売主の都合の良いように書き換えられたりされるとても重要な部分です。よくあるケースですが、・売主が既に知っている瑕疵については担保責任を負わないものとするといった文言・残置物（家具やゴミ等）はそのまま置いてい行く（買主負担）など・司法書士は売主指定等（費用が紹介料を含まれており高いかケース）等が挙げられますが、例えば近隣住民とのトラブルや、騒音被害等はこの特約には乗りません。特約にすべてが乗っているわけではないのです。売主様から告知として頂く「物件状況告知書」を信じるしかないわけです。私個人としては、平日、週末、土日祝日と実際の家の周りの環境を必ず見てから決める事をお勧め致します。・朝6時前後・夜9時、夜中の12時※時間帯により

こんにちは。不動産業界で働いて20年以上、中古マンションの売買件数は100件以上の不動産のプロで宅地建物取引士の齋藤　知己です。 今回はそんな不動産のプロである私が、 【買ってはいけないマンションの5つのポイントと、中古マンションを最大250万円安く手に入れた裏技】を教えます。 この記事は正直言って、自分があなたの担当の営業マンなら「こんなこと言われたら嫌だな」と思う内容です。 つまり、物件選定のハードルがかなり上がってしまうので、営業マンからしたらホント面倒なお客さんなのです。 ただ、物件を探すあなたにとっては失敗しない物件選びの大切なポイントなので、メリットしかありません。 私は、不動産業界で20年働いている中で、こんな数々の悩みを聞いてきました。 ・何を見てマンションを選べばいいか、分からない・・・ ・選ぶときに、何が一番大事なのか分からない・・・ ・理想の条件はあるけど、買ってはいけない条件も知りたい・・・ ・高額な買い物だから、損しない方法が知りたい・・・ ・価値が下がる物件は買いたくないけど、見分け方が分からない・・・ ・高額すぎるから、値引きしてもらいたいけど、やり方がわからない・・・ あなたも中古マンションを買おうとしていて、これらの悩みを感じたことありませんか？ 不動産は大きな買い物なので、絶対に後悔はしたくないですよね。 でも、正直、過去100件以上の売買取引の中で、間違った探し方をしている方ばかりでした。 ほとんどの方が選ぶ際に、部屋の間取りや設備だけにとらわれて選んでしまい、失敗してしまうわけですよ。 なぜなら、内装が自分の好みかどうかで選ぶのは、簡単だ

住宅を購入する際に頭金という話が出てきますよね。この頭金は0でもいいのでしょうか？今回はこのような疑問について解説致します。 1． 頭金と手付金の違い 住宅購入資金で頭金と手付金という言葉を聞いたことがあると思います。 頭金と手付金の違いは。。。。。 ・頭金：住宅購入時に支払う自己資金の総額を言います。 ・手付金：住宅購入の契約時に支払う売買代の一部分を言います。 これと似て申込み金なんて言葉もありますが、手付金の一部分を言います。 例えば、簡単な話し、自己資金が全部で500万円とした場合、手付金（売買代金の一部）を300万円、諸費用200万円という内訳になります。価格が3000万円の物件の購入の場合は手付金分が-300万円なので、住宅ローンは2700万円となります。 2.諸費用とは何か？ 諸費用とは、住宅購入の際に掛かる売買代金以外のいわゆる経費です。 《諸費用内訳》 ・登記費用 ・仲介手数料 ・住宅ローン借入れのための費用（事務取扱手数料、保証料、団体信用生命保険の保険料など） ・火災保険料・地震保険料 ・固定資産税等精算金 ・管修費、修繕費の清算金 となり、中古マンションの場合は価格の約7％程の金額となります。 3.手付金の支払う理由 結論から申し上げますと、住宅ローンで価格の100％ローンは可能です。 それ以上に諸費用部分の金額も組める金融機関があります。 もちろん審査によりけりですが、自己資金が少ない方は、事前審査で諸費用部分も相談してみましょう。 では、本当にお金を全く使わないで住宅購入は可能なのでしょうか？ 答えば✕です。 実際には、契約時に手付金が発生します。

欲しい物件が見つかり、いよいよ契約書締結となります。 買主の皆さん当日の準備と注意点を簡潔にお伝えいたします。 1.準備するもの ・手付金・・・契約書締結時に売主様へ支払う売買代金の一部です。 ・印紙代・・・価格が1000万円～5000万円：10000円                             5000万円～1億：30000円です。・ご印鑑・・・認印で構いません。 ・身分証明書・・・運転免許証、保険証等 2.当日のスケジュール 1.顔合わせ 2.重要事項説明書 3.契約書締結 4.手付金の支払い 5.決済の案内 契約書締結の場合は売主様側の不動産会社か買主様側の不動産会社で行うことが一般的です。 当日は、売主様と買主様が揃って行いますので、住まないとわからないことなど、いろいろと質問してみましょう。 但し、当日に金額の交渉は、既に契約書作成済ですので、ご法度です。 3.重要事項説明書についての注意点 ★ここが一番大切な部分です。★ 重要事項説明書と聞いてなにか難しい話ではないかと心配になりますよね。 確かに、我々不動産に携わっている者でも言い回しが難しいと思うことは多々あります。 一般の方でしたら、尚更そう感じると思います。 また、この重要事項の説明を行うことができるのは宅地建物取引士の有資格者のみです。 中身は建物の話、お部屋の話、管理の話、取引に関する話です。 注意点としては、取引に関する話で、特にお金の話は、注意して確認お願い致します。 特に、手付金や契約解除、ローン条項などは、万が一解約になった場合の手付金や違約金などの支払う取決め事になりますのでよく聞

1. 住宅ローンの審査はどんな審査なのか？ 住宅ローンの審査は大まかに、収入と個人情報の2つが焦点になります。 ① 収入について 収入はいわゆる年収です。 前年度の源泉徴収票の金額をもとには、返済比率というもので判断します。 返済比率とは、年収に占める返済の割合を言います。 返済比率（%）＝ 年間の返済額の合計 ÷ 額面年収 × 100 例えば、年収500万円のサラリーマンが月々の返済が10万円の場合は返済比率（%）＝ 120 万円 ÷ 500 万円 × 100 ＝ 24％になります。 但し、ここには管理費などの費用は含まないで計算します。 この返済比率を金融機関によって異なりますが、下記の通りで見ています。 年収400万円未満の場合：返済比率30%以下 年収400万円以上の場合：返済比率35%以下 但し、あくまでも目安になります。 家族構成が1人か4人によって住所に負担できる金額が変わってきますので、余裕をみて25％位を目安にしたほうがいいという見方もあります。また、他のローンがある場合は要注意です。 例えば、オートローンやショッピングのリボ払いをされている方はその分の月々の支払いが返済比率にカウントされてしまいますので、組めるローン金額が減ってしまいます。 しかも、オートローンなどは、住宅ローンと異なり、金利が高いので、返済額も大きく住宅ローンの審査に対するインパクトも大きいので、返済比率がギリギリの方は、頭金をマンションに入れるよりも、オートローンを完済してしまった方がいいケースもありますので、よくご相談ください。 ② 個人情報について個人情報とは、簡単に言ってしまうと、

1.物件の探し方 中古マンションを探す際にいきなり不動産会社に飛び込む方はもういないと思います。★ここでは、これから中古マンションを探す方の順番とポイントを説明します！ 先ずは、ネットで検索されるのではないでしょうか？ 最近では「スーモ」「アットホーム」「ホームズ」など全国の物件を簡単に検索できるサイトが多くあり、便利です。 ただ、ここで注意点ですが、やみくもに眺めていると時間がいくらあっても足りないので、条件を最低でも3つ絞ってください。 ①予算・・・ここは大切な部分です。支払い能力がないのにみるだけ無意味な時間になります。 ②場所・・・ここもある程度絞らないと、物件は無限に出てきます。せめて○○市に住みたい。とか○○沿線に住みたいとかは欲しいです。 ③広さや間取・・・これは探し始めて変わっていくこともありますが、1LDKなのか3LDK必要なのか。。。など部屋数は絞りましょう。 ある程度良さそうなお部屋が絞れたら実際にお部屋を内覧してみましょう。 ここで、先ずは、物件を掲載している不動産会社に連絡すると思いますが、基本的にはどこの不動産会社も掲載している物件を案内することは可能です。 また、仲介手数料も上限は制限が定められていますが、下限は会社により違います。    例えば、価格が3,000万円のマンションだとした場合。    通常の通常の正規手数料金額は、3％＋6万円＝96万円（税抜）です。    仮に半額だとしたら、48万円です！   もし仲介手数料無料だとしたら0円です！ つまり、購入時の手数料金額が会社により違うということです。 そこで、仲介手数料が安くできるか検索し

中古物件を検討されている方でアフターサービスについて考えたことありますか？ 一生に一度の高額な買い物なので気になると思います。 新築住宅では、10年のアフターサービスが一般的です。 ここでは主に中古マンションのアフターサービスについてお話しします。 1.そもそもアフターサービスとはどこまでの範囲を指すのか？中古住宅の場合のアフターサービスの定義は大きく2つに分かれます。 1つが躯体部分といわれる箇所です。 どちらかというと目に見えない部分を指します。 売買契約書などでは、「瑕疵」という表現を使いますが、主に「雨漏り・シロアリ・配管部分」が該当します。 マンションで、シロアリは現実問題として考えづらいので、主に雨漏りと床下の配管部分を言います。 2つ目が設備です。 キッチンやバスルーム、トイレなどの設備を指します。 これらは、目に見えし、触れるので分かりやすいですよね。 ですので、これらの部分は内覧中にきちんとチェックをしましょう。 もし、壊れている場合は、修理してもらえるか、もしくは金額の交渉ができるか相談してみましょう。 2.アフターサービスは、有る物件と無い物件があります。 1.アフターサービスのある物件とは？ 中古マンションでも、売主様が不動産会社の場合です。 不動産会社はエンドユーザーから買い取り、リノベーションを施して再販するいわゆるリノベーションです。 リノベーションマンションはアフターサービスがついてきます。 躯体部分については基本的には2年間（業者によっては、それ以上）あります。 ただし、設備についてはそれぞれの個別メーカーが保証していますのでそれに準じます。

1.正直やってみないと分からないです。 新築住宅であれば、売主事業者の采配で決めることができますので、ビジネス的な要素（販売から経過日数、決算月など）で交渉可能です。 しかし中古物件ですと、基本的には個人ユーザーが相手になりますので、それぞれの価値観や状況が全てになってしまいます。 とは言え、売りたい気持ちはあるので、やり方はあると思います。 2.中古マンション価格の決め方 一概には言えませんが、中古物件の価格の決め方は意外といい加減です。 売主様は当然高く売りたいですが、不動産会社としては、相場からかけ離れた金額で出しても、売れなければ意味がありませんので、売れる金額で出したいと考えてます。 そこで、取引事例を参考にします。 レインズ（不動産会社業者間のみが閲覧出来るサイト）で、近隣の物件の過去の取引価格や、現在販売中の物件情報を参考に価格を決めます。 あとは、売主様の気持ちを汲んで少し色を付けたりします。 また最初から作戦で値引き用の価格を乗せて販売する場合もあります。 例えば3,000万円で販売したいと思えば、3,080万円で出しておいて、80万円は値引交渉に応じる為の値引き枠的な意味合いです。 3.値引きしやすい物件としずらい物件 値引きしやすい物件としては、価格の決め方で、値引き枠のある物件は当然ですが、それ以外に販売してもう半年間経過している物件などは、売れ残り感があるので、交渉しやすいです。 また、買い替えの為、期日が迫っている物件も交渉しやすいですね。 既に別の物件を購入していて、引渡しまでに販売出来ない場合は2重のローンを支払う必要があったり、もっと最悪のケー

特に、マンションをこれから検討しようと思っている方や、将来売却や賃貸経営をしたいと考えている方は必見です。 何度も言っていますが、不動産を選ぶ際、ついつい間取りや設備に目が行きがちな方が非常に多いです。 確かに快適に住む上で必要な条件だと思いますがそこは、正直住んでからいくらでも変えられるので、優先順位は決して高くないです。 大切なことは、住んでから変えられない要素が大切だと考えます。 それは、最寄り駅や物件の立地、周囲の環境です。 今回は資産価値を維持する為の選ぶ上で大切なポイントをお伝えします。 1.最寄り駅と駅から距離 最寄り駅は、なるべくターミナル駅か、もしくはターミナル駅に1本で行ける駅を選びましょう。 やはり、都心のターミナル駅に乗り換えなしでアクセスできる駅は強いです。 沿線も、JRがやはり強いですが、人気のある東急東横線や田園都市線もいいと思います。 ここには、1つポイントがあり、急行停車駅か各駅停車しか止まらない駅か否かでも違いが出できますので注意が必要です。 無論、ここは、物件価格にも反映されるのも事実ありますので、トータルで考えましょう。 次に最寄り駅からの距離です。 理想としては、5分以内がお勧めですが、なかなか難しい場合でも10分以内にはしたいですね。 これは、例えばポータルサイトなどで物件を検索する際に、最寄り駅から5分以内や10分以内を選んでいく方が非常に多いからです。 但し、駅徒歩3分だとしても、線路沿いの音の気になる物件は敬遠されますので周囲環境にも目配りしましょう。 2.周囲の環境 次に周囲環境ですが、ここで言う環境は2つあります。 1つは、

今回は「不動産を売却したいけど、どんな会社に依頼したらいいんだろう？」 特に、初めて不動産を売却する人など,普段、不動産会社と付き合いがある人はそんなにいないと思いますので、誰しも感じる不安だと思います。 この記事を読めば、信頼できる不動産業者を選ぶ方法を簡単解説しますので最後まで読んでください。 １． 売却には「買取業者」と「仲介業者」があります。 １－１買取業者とは？買取業者とは読んで字のごとく、販売活動を行うというより自らが再販目的で買取します。 メリットとしては、決済までの時間が早いことです。 その会社が買取わけですから、金額に折り合い付けば、即現金とまで行かなくても１ヶ月程度で現金化出来ると思います。 デメリットは、何と言っても金額が低いことです。 買取業者もリフォーム代金と利益を載せて再販しますので、ある程度抑えた金額で買わないと販売価格が上がって売り辛くなってしまいます。 １－２仲介業者とは？ こちらが今回のテーマのお客様から物件を預かって販売する会社です。 販売するにあたって媒介契約を締結します。 メリットとしては、買取業者とは、逆になり価格がある程度売主様の希望に沿った形に進めることができます。例えば、値引き交渉が来ても断ることも当然の選択肢としてあります。 一方で、デメリットは、販売期間が読めないことです。 最悪の場合、価格を下げるしかありませんが売れる保証は何もありません。 今回の解説では「仲介業者」の選び方をお話し致します。 ２.良い仲介業者の選び方の３つのポイント ２－１売買仲介がメインの会社を選ぶ 不動産仲介会社といっても、売買がメインの会社もあれば

マイホームを計画するとき、新築か中古かで迷う方もいらっしゃると思います。この、新築か？中古か？ってのは、判断する際のファクターが多すぎて、また、それぞれが複雑に絡んでくるので、一概にどっちがいいとは言えません。その人の置かれている状況や、物件の状況、または、その家族の夢や希望、将来計画など。。。検討しなくてはいけない項目の見出しだけでもこれくらいは考えられます。そして、それぞれの見出しの中で、いろいろな項目について検討が必要になっていきます。まず、ご自身の状況としては、世帯年収や、勤務先、住宅ローンの借り入れ限度額など、年齢や家族構成、子どもの歳と今住んでいる家の状況と年数、夫婦それぞれの実家までの距離と、実家との関係、夫婦の性格（マメか、めんどくさがりか）などなどなど。。。物件の状況としては、希望のエリアに、希望の金額帯の、希望の大きさの、物件があるかないか、希望に近い物件があった場合でも、100点はないので、金額・場所・間取・周辺環境・築年数・損傷度・リフォーム費用など。。。物件ごとに検証しなくてはいけません。最近は、中古物件を購入して、リフォームして販売する業者も多くなってきましたが、出来ればそれは避けたほうがいいですね。かなり利益を乗っけてあるのでもったいないです。しかし、中古の悲しいところ、そこにしかない希少物件だと、こちらの条件など聞いてももらえず、相手の条件をのむしかない、ってこともあります。資金計画をする際に、中古だと購入資金がだいぶ低く抑えられるので、お得に感じるかもしれませんが、耐久年数などを考えると一概にそうとは言えず、生涯コストは高くつく場合もあるので、

以前から不動産投資に興味がありました。近い将来のために目利きはもちろん必要です。今回、本を読み、ネットで調べ、実際不動産会社の方ともやりとりしました。リサーチの結果、何に気をつけたらよいのか何が必要なのかまとめました！そもそもマンション1棟買いは金銭的に無理ですが、安い中古のワンルームなら購入できるかなと漠然と考えてました。不動産経営で銀行から借入れ、中古マンションや一軒家を購入し不動産投資をして見える方もいっぱいみえます。私は借入れをしてまで不動産投資をする勇気はありません。そこでいつも投資に基準を設けています。それは100-年齢法です。100-年齢が投資割合ということです。例えば40歳であるなら持ち金の40％貯金、60％投資ということです。ひと昔前に読んだ本を参考にしてますが、それぞれライフスタイルが違うので実際合わない人もいると思います。全体の60％は投資（株や投資信託などの元本割するかも知れないもの）40％は預金や定期預金など元本割れしない金融商品にするようにしています。年を重ねるごとに投資が減り、より元本割れをしない商品にシフトしていくことで老後のお金に備えていくということです。というわけで借入れをせずに不動産投資をしようとすると、中古ワンルームマンション購入に至ります・・・。中古ワンルームマンション購入にかかる支払いマンション購入時にかかる支払い・購入価格・仲介手数料（購入金額の概算5%と考えておく）・固定資産税（年一度の支払いなので現在の所有者と日割計算）・不動産取得税（所有権が移転すれば納付する税金）・登記費用、契約書印紙税等毎年の主な不動産経費・管理費（修繕積

リノベプランを作成させていただきました。