不動産投資について考えてみた。

以前から不動産投資に興味がありました。

近い将来のために目利きはもちろん必要です。

今回、本を読み、ネットで調べ、実際不動産会社の方ともやりとりしました。

リサーチの結果、何に気をつけたらよいのか何が必要なのかまとめました！

そもそもマンション1棟買いは金銭的に無理ですが、安い中古のワンルームなら購入できるかなと漠然と考えてました。

不動産経営で銀行から借入れ、中古マンションや一軒家を購入し不動産投資をして見える方もいっぱいみえます。

私は借入れをしてまで不動産投資をする勇気はありません。

そこでいつも投資に基準を設けています。

それは100-年齢法です。

100-年齢が投資割合ということです。

例えば40歳であるなら持ち金の40％貯金、60％投資ということです。

ひと昔前に読んだ本を参考にしてますが、それぞれライフスタイルが違うので実際合わない人もいると思います。

全体の60％は投資（株や投資信託などの元本割するかも知れないもの）

40％は預金や定期預金など元本割れしない金融商品にするようにしています。

年を重ねるごとに投資が減り、より元本割れをしない商品にシフトしていくことで老後のお金に備えていくということです。

というわけで借入れをせずに不動産投資をしようとすると、中古ワンルームマンション購入に至ります・・・。

中古ワンルームマンション購入にかかる支払い

マンション購入時にかかる支払い

・購入価格

・仲介手数料（購入金額の概算5%と考えておく）

・固定資産税（年一度の支払いなので現在の所有者と日割計算）

・不動産取得税（所有権が移転すれば納付する税金）

・登記費用、契約書印紙税等

毎年の主な不動産経費

・管理費（修繕積立金も）

・火災保険

・固定資産税

・突発的な修繕などの支払い

・減価償却費（キャッシュの負担はないです。）

中古ワンルームマンション購入に注意すべきこと！

今回の検討で特に調べたことです。

家賃設定（中古マンションは不動産収入の利回りがいいです。しかしながらマンションの耐用年数47年（寿命）との兼ね合いと自分がどれくらい支出できるかが購入する大きなポイントになり、そこで見込まれる家賃が設定されます）

需要（いつから売りに出ているのか、同じマンションの空き室状況。やはり空き室が一番怖いです。全国の空室率は20%程度です。ワンルームは単身なので入居期間が短いということは空き室になる可能性も高いことは懸念事項です。ちなみに単身の7割が4年以内に退去するようです。空き室を回避するためにサブリースがあります。）

サブリースにするか否か？（個人的には反サブリース派です。）

不動産価格と築年数の兼ね合い（鉄筋コンクリートマンションの耐用年数は47年）

住んでいる人（重要です。私の場合、最終段階ここで諦めました。不動産会社に聞かないともちろん教えてくれません）

立地（単身者なので近くにコンビニがある。駅からは10分以内）

階数（盗難防止のため2階以上）

室内（洗濯機がおける場所があるか、設備が整っているか、自炊できるか）

なぜ持ち主が手放そうとしたか（不動産会社に聞いてみます。私は問い合わせて多かったのは持ち主さんの資産整理とのことでした）

謄本の取り寄せ（所有権がどうなっているのか調べておく）

修繕積立金の残はいくらあるのか（修繕した時期も聞いておいた方がいいです。修繕積立金をしているので室内以外の外壁などの大掛かりな費用はいらないと思いますが、念のために聞いておいた方が無難です。あとマンション管理規約も確認した方がいいですが、規約は契約しないとみせてもらえないかも知れません）

インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却）の2つの収入

インカムゲインとは毎月の不動産収入のことです。

売却しようと思う時期までの不動産収入に稼働率（満室100％で算出しない）をかけて収入を算出します。

不動産経費も概算で減価償却費を入れた額でも算出し不動産所得をシミュレーションしてみる。

キャッシュは残りますが、減価償却費で利益はさほど見込めないと思います。

購入額を毎月回収していくイメージです。

＊減価償却費とは購入金額を残存耐用年数で割りを毎年経費として計上します。

キャピタルゲインはマンションを譲渡したときの売却額です。

税金の申告の譲渡所得は、売却額から購入額を差し引いた額で算出します。

ただ毎年の不動産所得で中古マンションの購入額をすでに回収していれば、売却額そのままが不動産投資の利益となります。

まとめ

在宅勤務が増えワンルームマンションの需要が減るのではないかという懸念がありますが、個人的な意見では、これから会社員よりフリーランスが増えると思います。

自宅でされる方も多いとは思いますが、プライベートな時間や場所の確保を考える方もみえると思います。

そういう方がワンルームマンションを借りるのではないでしょうか。

転勤者の単身者ではなく仕事用としての部屋として需要が増えるのではないかと思います。

最近は家賃の未払もあり人の流れも変わっています。

不動産の地価は株価より1～2年後に反映されるようです。

現状をキャッチしながらもアンテナは張っておいた方がいいのかなと思っています。