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不動産業界ではよく、「賃貸だけじゃ食べていけない」「結局は売買をやらないと厳しい」と言われます。これから不動産開業を考えている方の中にも、・賃貸仲介だけで成立するのか・最初から売買をやるべきなのか・1人で独立してもやっていけるのかこう悩んでいる方は多いと思います。結論から言うと、“どんな会社を作りたいか”によって答えは変わります。■ 「会社を大きくしたい」なら売買は強いまず前提として、・人数を増やしたい・店舗展開したい・会社規模を大きくしたいこう考える場合は、やはり売買事業はかなり強いです。理由はシンプルで、1件あたりの単価が大きいからです。賃貸仲介は、どうしても件数を積み重ねる必要があります。一方で売買は、1件で数百万円〜数千万円の仲介手数料になることもあります。そのため、大きな組織を作るなら、売買を組み合わせる会社が多いのは事実です。■ ただ「1人でやる」なら賃貸でも十分成立する一方で、・まずは1人で始めたい・小さくスタートしたい・無理に拡大したくないこの場合は、賃貸仲介だけでも十分やっていけると感じています。実際、店舗や事務所の仲介は、1件30万〜100万円前後の売上、居住用でも、都内であれば1件10万円前後の売上になり、居住用でも20万の部屋を仲介すると合計で40万以上の売上になるケースもあります。■ 実は「仲介手数料以外」の売上も大きいここは意外と知られていません。賃貸業は、仲介手数料だけで終わる仕事ではありません。例えば、・内装会社紹介・管理会社紹介・引越し業者紹介・通信回線紹介こういった関連売上も積み重なります。特に事務所・店舗仲介では、「内装工事」がかなり大きな

東京のオフィス市況はコロナが流行してから、大型区画の解約やテレワークの普及が起こり、空き室が増えています。2023年は新築ビルが大量に供給されますが、現状は新築ビルでさえ内定率は50％～60％と言われています。以上のことからもこれからも空き室が多い状況は数年続くと業界の中では考えられています。そんな中で新たに空きが出たときにどうやって募集するのが効果的なのか募集する時にやること①　・周辺相場をしっかりと分析するコロナ前と今では募集賃料は大幅に変わってきています。周辺の募集状況を知らずに管理会社や仲介会社の言う通りに募集していると正直言うと決まらないことが多いです。周辺の相場資料を管理会社や仲介会社にお願いし、取り寄せしっかりと分析しましょう。分析する際にチェックするポイント・設備【新耐震基準か、トイレが男女別か、個別空調か】　自身のビルと上の設備が一緒の賃料を分析　※早く決めたい場合は相場より坪単価1,000円～2,000円安く募集する・キャンペーン内容を把握する　今は空室期間をなるべく短くするためにキャンペーンを行っている　ビルが多くなっています。　　20坪～40坪ぐらい　賃料フリーレント2～4ヶ月　40坪以上は　　　　賃料フリーレント6ヶ月以上　営業の現場で働いている実感といてはやはり、キャンペーンを打っているビルの方が早く決まっています。周辺でどのようなキャンペーンをやっており、それに並ぶキャンペーンを打ち出せるかが鍵になっています。空室期間を短くしたい、募集して半年経ったけど決まらないこんな悩みをお持ちの方は是非一度見直してみてください。募集する時にやること②は次のブロ

店舗仲介は、住宅や事務所と比べて「契約の難易度が高い」と言われます。実際に現場では、契約前に防げたはずのトラブルが数多く起きています。今回は、実際によくある店舗仲介の失敗事例を3つご紹介します。事例①：残置物トラブルで数百万円の負担まず一つ目の事例です。ある借主の方が店舗物件を契約する際、契約書には「設備はすべて残置物」と記載されていました。つまり、設備が使える保証はなく、壊れていても貸主は責任を持たないという条件です。本来であればこの時点で、・内装業者に事前に設備を確認する・使える設備と使えない設備を見極める・撤去費用が高額になりそうなものは貸主に交渉するここまでやる必要があります。しかし当時の仲介会社は、「店舗はすぐ埋まる」「先に契約しないと取られる」という理由で、十分な確認をせず契約を進めてしまいました。契約後に起きたこと契約後、内装業者に確認すると…👉 残置物の撤去費用だけで数百万円という見積もりが出てきました。当然、契約後なので・条件交渉はできない・貸主に責任もない・解約すれば違約金という状況です。結果として、借主がその費用を負担するしかありませんでした。事例②：業態変更で追加費用が発生したケースもう一つ、実際にあった事例です。ある借主の方が、居酒屋として店舗を借りることになりました。仲介会社にも「居酒屋で開業する」と伝えており、その前提で物件を選び、契約も進めています。ただ実際には、「もし厳しかったら夜はバーやスナックとしても使えたらいい」という考えも持っていました。この点は明確に相談していたわけではありませんが、内覧時に軽く話はしていたとのことです。契約後に起きた

最近、なかなか良いテナントさまが入らないなどのお悩みがあると思います。もちろん、テナントを使用する方がいないとテナント料が入ってこないのでオーナーさまにとっては死活問題になるわけです。良くある、すべて管理会社へ任せているなどのお話を聞きますが、問題はこの部分にあると思われます。確かにオーナーさまにとって、すべて任せて毎月のテナント料が入ってくることは何もせずに不労所得を得ることで誰もが憧れる魅力のあることですが、裏を返せば、人任せにしてばかりいると空いた場合、なかなかテナントさまが決まらない理由は人任せにしているからだと考えます。テナント料などの見直しも当然ですが管理会社などの見直しなど定期的に検討する必要もあると思います。いまの管理会社のすべてがそうではないですが、人任せにしていることがそもそもの原因であると私は考えます。私の意見の１つとして、空いたテナントなどは一度テナント料を地域相場より下げて３年くらいはテナント料を上げないことにして、テナントさまが軌道に乗ったところで更新と同時にテナント料の見直しを告げることが良いと思います。新規で入るテナントさまへは予めその旨を伝えているわけで、しかもテナントさまの運営が軌道に乗ったとあれば、テナント料の見直しを検討することが可能であり、入り易く出にくい状況でテナントさまも物件から離れてさせない方法であると考えます。もし、長い間空きの状態であるならば良いアイデアもありますのでご相談いただければと思います。

前回の記事では、「なんちゃって不動産会社の見抜き方」を解説しました。では逆に、本当に信頼できる不動産会社は何が違うのか？ここを理解しておくことで、不動産選びでの失敗は大きく減らせます。今回は、実際現場で見ている中で感じる「良い不動産会社の特徴」をお伝えします。① デメリットをちゃんと説明してくる良い不動産会社ほど、都合の悪いことを正直に話します。例えば、「この物件はやめた方がいいかもしれません」「この条件だと決まりにくいです」「この契約内容は少しリスクがあります」こういった話を全くしない会社は、“決めること”が目的になっている可能性があります。一方で、良い会社は“失敗させないこと”を優先します。デメリットはないのか？と積極的に不動産仲介にも質問することで、回答を引き出しましょう。全く回答が出てこない会社は怪しいかもしれません。② 「なぜその提案なのか」を説明できる例えば、・なぜこの物件を提案したのか・なぜこの賃料が適正なのか・なぜこの条件にするべきなのかこれらに対して、根拠を持って説明できるかどうかここが非常に重要です。経験の浅い営業マンほど、「なんとなく良さそう」「他もこんな感じです」「市況的にこうなので」といった曖昧な説明になりがちです。しっかりとあなたの伝えた要望を汲み取って動いてくれている仲介会社なのか、しっかりと見極めていきましょう。③ 契約前の話が細かい実は、良い不動産会社ほど契約前に時間を使います。特に、・設備の確認・契約書の説明・リスクの共有このあたりを丁寧にやってくる会社は、かなり信頼できます。逆に、「とりあえず申込みしましょう」「契約書の内容は一般的です。な

不動産業を始めて、アットホームやレインズが使えるようになると、多くの方がこう考えます。「物件を紹介して、気に入ってもらえれば申込みして契約すればいい」一見すると、その通りに見えます。ただ実務の現場で見ると、それだけでは仲介会社としてはほとんど機能していないのが現実です。決まらない原因はほとんどの場合「ヒアリング不足」物件をいくら提案しても決まらない。その原因の多くは、ヒアリングが浅いことです。・なんとなく条件を聞く・言われた内容だけで探す・表面的な要望だけで判断するこの状態だと、提案しても提案しても決まりません。逆に、しっかりヒアリングすると、「実はここはそこまで重要じゃない」「この条件だけ満たせば決まる」という“本質”が見えてきます。申込み＝ゴールではないようやく申込みが入った。ここで安心してしまう方も多いですが、実はここからが重要です。ただ申込書を提出するだけで終わっていませんか？・テナントの強みを説明しているか・貸主に安心感を与えられているか・条件交渉をしっかりしているかここをやらないと、審査落ちや条件悪化に繋がります。実際、同じお客様でも「出し方」を変えるだけで通るケースは多くあります。契約書を“そのまま通していないか”さらに重要なのが契約です。借主が「大丈夫です」と言ったからそのまま契約する。これも非常に多いです。特に店舗の場合、・原状回復・用途制限・設備の扱い・看板・営業時間こういった内容に借主にとって不利な条件が入っていることも少なくありません。入居後にトラブルになっても、契約してしまった後ではどうにもならないケースがほとんどです。実際にあったトラブル事例　店舗仲

不動産業を開業したばかりの方や、これから開業を考えている方から、よくこんな相談を受けます。「売買もやりたいけど、まだ知識がなくて…」「住宅賃貸だけだと単価が低くて厳しいと聞いています」その中で、選択肢としてよく出てくるのが店舗仲介です。なぜ店舗仲介が選ばれるのか理由はシンプルです。住宅賃貸に比べて、・仲介手数料が高い・内装業者の紹介などで収益が増えるといった“単価の高さ”が魅力に見えるからです。実際、1件あたりの売上だけを見ると、住宅賃貸より大きくなるケースは多くあります。そのため、「まずは店舗仲介で売上を作ろう」と考える方が増えています。ただし、店舗仲介はそんなに簡単ではないここで一度立ち止まって考えてほしいのが、本当に店舗仲介だけでやっていけるのか？という点です。店舗仲介は、実務レベルで見るとかなり難易度が高い分野です。例えば契約一つ取っても、・業種が入れるかの確認・設備（電気・ガス・排気）のチェック・工事内容の調整・看板や用途の確認・契約書の調整（設備と残置物の確認、原状回復工事の内容）など、事前に確認すべきことが非常に多い。さらに契約書も、トラブルにならないように内容を調整したり、お客様に細かく説明したりする必要があります。住宅賃貸や事務所賃貸と比べると、契約までのハードルは一段も二段も高いです。それでも店舗仲介が選ばれる理由ではなぜ、それでも店舗仲介を選ぶ人が多いのか。相談を聞いていると、理由はかなり明確です。案件を取りやすいからです。店舗案件は「入口」が広い例えば一度、「物件開発＋エリア」「テナント募集＋エリア」などで検索してみてください。大手企業でも、「出店用の物

“決まらない理由”を需要のせいにしていませんか？最近、地方のビルオーナー様からの問い合わせが増えています。特に多いのが、「もう地方の1階は厳しいですよね？」「飲食が入らないなら、もう需要ないですよね？」という声です。街の中心部から少し離れたエリア。以前はスナックや居酒屋が入っていた1階店舗。コロナをきっかけに、外でお酒を飲む人が減り、新規の飲食開業も減少。人口も減っている。だからもう、1階店舗は厳しい。、、、本当にそうでしょうか？「需要がない」と言われたのは誰からですか？多くのオーナー様に共通しているのは、「管理会社からそう言われた」ということです。・飲食は今厳しいです・この立地だと難しいです・1階でも需要がありませんしかし、その前提が「飲食業しか入らない」という考え方で止まっているケースが非常に多いのです。1階に入るのは“飲食だけ”ではない確かに、飲食やスナックは減っています。しかし、今増えている業種は別にあります。・小規模営業所（駐車場付き物件を探している企業）・パーソナルジム・屋内型トランクルーム・小規模保育施設・就労支援事業所・美容室、ネイルサロンこれらは「1階」を好みます。なぜなら、・視認性がある・出入りがしやすい・騒音トラブルが起きにくいという理由があるからです。1階＋2階住居は本当に決まりにくい？地方ではよくある、1階が店舗、2階が住居の物件。「これは決まりにくい」と言われがちです。しかし最近は、・地方移住をきっかけに小規模開業したい人・店舗と住居を一体で借りたい人・家賃を抑えながら独立したい人こういったニーズが増えています。特にSNS時代になり、地方での独立やス

事務所移転を検討すると、必ず目にする言葉があります。「仲介手数料無料」移転費用を抑えたい企業にとっては、とても魅力的に映ります。・数百万円単位の移転コスト・内装費・引越費用・原状回復費その中で「仲介手数料がゼロになる」と聞けば、心が動くのは当然です。しかし、本当に“無料”だけで仲介会社を選んで大丈夫でしょうか？なぜ無料にできるのか？まず前提として、事務所仲介で「無料」は不可能ではありません。事業用物件では、・貸主から広告料（AD）をもらえる・自社管理物件の紹介などで収益を確保できるケースがあります。つまり、すべての物件が無料になるわけではないという点が重要です。では、ここからが本題です。無料仲介の“見えないリスク”無料仲介そのものが悪いわけではありません。問題は、「どの物件を紹介されるのか」です。例えば――✔ 貸主から広告料が出る物件しか紹介されない✔ 無料にできる物件の中からしか提案されない✔ デベロッパー系の非公開情報が入ってこないという可能性はゼロではありません。Aクラス・Sクラスビルの情報はどこに集まるのか？特に、・Aクラス・Sクラス・大手デベロッパー管理ビルなどの大型オフィスは、一定の取引実績がある仲介会社に優先的に情報が回る傾向があります。空き予定の段階で情報が入る会社と、公開後に知る会社とでは、スタートラインが違います。移転規模が大きくなればなるほど、この「情報格差」は結果に直結します。規模によって適切な仲介会社は変わる例えば、・30坪未満の小規模移転・100坪前後の中規模移転・300坪以上の本社移転では、強い仲介会社は異なります。小規模移転なら無料仲介がフィット

企業にとって、不動産収益は決して小さなものではありません。・自社ビルのテナント賃料・保有アパートの収益・遊休地の活用しかし実際には、「不動産は管理会社に任せているから大丈夫」という状態になっている会社も少なくありません。本当にそれで良いのでしょうか？不動産収益は“会社の第二の柱”になり得る本業とは別に安定収益を生む不動産は、会社にとって非常に重要な資産です。しかし現実は、■市況の変化を深く把握していない■近隣相場を継続的に分析していない■募集条件を「なんとなく」決めているというケースも多く見受けられます。そして気づいたときには、・空室が長期化・想定より賃料が下落・収益性が悪化という状態になっていることもあります。よくある悩み①：担当者が辞めるとノウハウも消える特に多いのがこの問題です。会社内で不動産を担当していた人が退職すると、・市況の把握がリセット・仲介会社との関係もリセット・募集戦略も白紙になるケースがあります。不動産は“継続的な情報の蓄積”が重要です。その情報が人に紐づいていると、会社としての資産になりません。よくある悩み②：仲介会社任せで戦略がない仲介会社はあくまで「成約させるプロ」です。しかし、・どの条件で出すべきか・ADは何ヶ月が妥当か・募集の出し方は適切か競合物件との差別化は何かといった“オーナー側の戦略設計”までは、深く入り込まないことも多いです。その結果、・市況が強い時は問題なし・市況が弱くなると一気に空室が目立つという構造になってしまいます。リーシング業務を内製化するという選択最近増えているのが、「募集を外部任せにせず、自社でリーシング力を持ちたい」という会

― 2028年までのオフィス市況で“取り残される物件”とは ―近年、東京を中心にオフィスの空室率は改善し、「市況は良い」「オフィスは足りていない」と言われる場面が増えています。実際、条件の良い物件は募集開始から短期間で申込みが入り、複数テナントで取り合いになるケースも2025年の後半からはよく聞きました。一方で、市況が良いはずなのに、なぜか長期間空室のまま残っている物件があるのも事実です。この違いは、立地や景気だけで説明できるものではありません。現場で見ていると、多くの場合は「実務的なズレ」や「募集の仕方」 に原因があります。ここでは、実際のオフィスリーシング現場でよく見る「市況が良いのに決まらない物件」の代表的な理由を整理します。① 募集を任せている“会社選び”が合っていない写真・募集資料が弱い現在、テナントの多くはネットで物件を見てから内覧に進むかどうかを判断しています。それにもかかわらず、・写真の枚数が少ない・暗くてピントが甘い・室内写真がほとんどなく、外観や周辺写真ばかりといった募集資料のままになっているケースをよく見かけます。「現地を見れば良さは分かる」という考え方は、今の市況では通用しません。内覧に来てもらえない＝資料の時点で選ばれていないということを、まず理解する必要があります。募集条件がズレている次に多いのが、募集条件の設定ミスです。・相場より条件が明らかに高く、最初から候補に入らない　（よくあるケース）　▪10～30坪なのに敷金6ヶ月　▪償却費が敷金の半月（50％）や敷金全額償却という条件　▪礼金2ヶ月など・逆に相場通りすぎて、他物件との差別化ができていない特

東京のオフィス市況は、この数年で大きな転換点を迎えています。空室率はコロナ後の落ち込みから回復し、2028年頃までは低空室率が続く見通しです。一見「どの物件も決まる良い時代」に見えますが、実際の現場では “二極化” が加速しています。つまり、すぐ決まる物件は以前よりも早く決まる一方で、動かない物件はまったく動かないという状況です。さらに、2029年以降は新築オフィス供給が再び増え、競争激化が確実視されています。今この記事をご覧になっているオーナー様にこそ、考えて頂きたいことが「2028年までに対応を終えているかどうか」が、ビル価値を左右する重要な分岐点になります。◆ 市況が良くても決まらない物件が増えている理由空室率が改善しているにもかかわらず、・半年間問い合わせがゼロ・内見が入らない・ずっとネットに掲載され続けているという物件が実際に増えています。その理由は次の3つに集約されます。① “物件の中身”ではなく“見せ方”が悪いオフィス探しの初期段階は 9割がネットで完結しています。それにもかかわらず、いまだに・暗い写真、ピントの甘い写真・外観1枚だけで他は周辺施設の写真・間取り図が雑または判読しづらい・募集資料の説明が薄いという物件が多く、初期段階で候補から外されています。② 仲介会社が情報を“囲い込んでいる”ケースオーナーには「しっかり紹介します」と言いながら、実際は自社サイトだけに掲載し、同業仲介に情報を回していない会社も存在します。結果として、・人の目に触れない・他社仲介の紹介が増えない・物件の露出が極端に不足するこれが長期空室の最大要因のひとつです。③ 建物価値が時代に追

写真・情報公開・ネットワーク。これらが弱い会社に任せると、どんな良い物件でも決まりません。オーナーの皆さま、「空室がなかなか埋まらない…」そんな悩みを抱えていませんか？多くの方は、「家賃が少し高いのかな？」「築年数が古いから仕方ないか…」「今は市況的にもしょうがないか」と考えがちですが、実はそうではありません。物件が埋まらない最大の理由は“仲介会社の仕事の質”にあります。写真の撮り方、募集資料の作り方、情報の伝え方、同業への告知量、そしてオーナーへの報告頻度。これらの“見えにくい部分”の質によって、内覧数も、成約スピードも、大きく変わる時代です。近年の市況では、決まる物件と決まらない物件の差が極端に開いており、仲介会社次第で 物件が選ばれるかどうかが決まる と言っても過言ではありません。今回の記事では、オーナーが絶対にチェックすべき「良い仲介会社の特徴」を具体的に解説します。あなたの物件が“決まる物件側”に入るための、実践的な判断基準をお伝えします。1. はじめに：物件が決まらない原因は「不動産会社選び」にあることが多い最近、物件オーナー様からよくいただく相談があります。「半年以上決まらない物件がある」「仲介会社に任せているが、どんな募集をしているのかよく分からない」実は、賃貸市況が二極化している今、“任せる不動産会社によって決まりやすさは大きく変わる”時代になっています。良い仲介会社は、・写真・募集資料・情報発信量・同業への伝達力・オーナーへの報告すべての質が高いです。逆に、これらが出来ていない会社に任せていると、実は物件が選ばれず、内覧以前に“検討候補にすら上がっていない”

紹介しても決まらない…その原因は「物件」ではない「問い合わせはあるのに成約につながらない…」「何件も案内しているのに決まらない…」不動産仲介を始めたばかりの方から、こうした声をよく聞きます。多くの方が「物件が悪いのでは？」と思いがちですが、実は違います。実際の原因は、提案や対応の仕方に問題のあるケースがほとんどです。今回は、仲介初心者がやりがちな3つのミスと、明日から実践できる改善ポイントを解説します。ミス①：物件を“紹介するだけ”で終わってしまうよくあるのが、「条件に合う物件をただリスト化して送るだけ」という紹介方法です。これでは、お客様にとってどの物件も同じに見えてしまい、印象に残りません。ATBBでダウンロードした物件資料をただ送るだけでは中々お客様にも興味を持ってもらえません。💡改善ポイント物件を紹介する際は、「なぜこの物件をおすすめするのか」を一言添えましょう。たとえば、「こちらの物件は駅から近く、来客が多い業種の方に特に人気です」「このエリアは同業種の出店実績が多く、集客との相性が良いと思います」「エントランスが改装されており、来客があるときにも自信が持てる物件です」「室外にお手洗いがあるため室内が効率よくレイアウトできます」「セットアップオフィスと言い、内装がすでに付いているオフィスのため契約後　すぐに業務が開始できます」「キャンペーンでフリーレントが3ヶ月ついているためお得な物件です」などこの“一言の提案”があるだけで、お客様は「この人は自分の業種を理解してくれている」「この人は物件に関して詳しい」と感じ、信頼が生まれます。また資料に関してもATBBのインフォシ

事務所探しで見落としがちな「退去費用」事務所を探すとき、多くの企業は「賃料はいくらか」「駅からのアクセスはどうか」といった条件に注目しがちです。しかし実際に入居してみると、見落とされやすいのが退去時にかかる原状回復費用です。以前であれば中規模クラスのビルでも、原状回復費用は坪単価3〜5万円程度が相場でした。(大手不動産ビルは除く）ところが近年は工事費の高騰を背景に、坪単価7〜9万円が一般的となり、大きな負担になっています。退去費用はここまで上がっている！相場比較具体的に数字で比較してみましょう。■以前の相場：坪単価3万円 × 50坪 ＝ 150万円■現在の相場：坪単価9万円 × 50坪 ＝ 450万円たった1回の退去で、300万円もの差が生まれる計算です。これは中小企業やスタートアップにとっては決して小さくない金額で、オフィス選びにおいて重要な判断要素となっています。こうした状況で注目される「セットアップオフィス」とは？こうした状況で近年ますます注目を集めているのが、セットアップオフィスです。セットアップオフィスとは、内装や家具があらかじめ整った状態で貸し出されるオフィスのこと。コロナ前から東京のオフィス市況では人気がありましたが、近年はさらに進化した形で提供されるケースが増えています。■以前（コロナ前）：エントランスや会議室が付いた内装付きオフィス（家具はなし）■コロナ後：家具やフォーンブースも完備されているオフィス（契約したらすぐにでも業務が開始できる）■現在：家具・フォーンブース完備に加え、入居時クリーニング費を払えば原状回復費なし、敷金0円で入居可能（場所によっては共有

不動産会社開業で一番の悩みは「集客」新しく不動産会社を開業した際に、多くの方が直面するのが集客の壁です。特に事務所や店舗の仲介に挑戦する方の多くが、立派なHPを作り、できるだけ多くの物件を掲載すれば集客できる」と考えがちです。しかし実際には、HP制作には人も時間もお金もかかり、大手ポータルサイトや老舗業者に埋もれてしまうケースが大半です。東京で事務所仲介をやり始めた会社が集客に関してうまくいかずに辞めていく人を多く見ました。後発の不動産会社が同じ戦い方をしても、思ったような反響は得ることは難しいです。よくある失敗：HPに大量掲載＝集客できるわけではない「物件数を増やせば問い合わせが来る」というのは開業直後によくある誤解です。現実には、Google検索でもポータルサイトでも、物件掲載数が多い大手に勝つのは難しいのが現実です。同じ土俵で勝とうとしても果てしない戦いになります。ただ一部の事務所・店舗物件を探す顧客は、単なる物件情報よりも、「業種や用途に合った提案があるか」を重視します。つまり、掲載数ではなく「専門性のある情報発信」が反響に直結するのです。後発でも勝てる戦略：HPに“専門性”を持たせる後発の不動産会社でも集客できる方法があります。それは、自社HPに専門性を持たせることです。参考になるサイトを挙げると：サロン不動産ネット：美容室・サロン物件に特化SOHO東京：デザイナーズオフィスに特化アットクリニック：クリニック開業支援に特化これらは「誰のための物件情報サイトか」が明確で、ターゲット層に強く響きます。後発でも、専門分野を打ち出せば指名で選ばれる可能性は十分にあります。不動

新規出店や移転プロジェクトを進める際、社内で「物件開発担当者」を任される方も多いと思います。しかし、実際に動き出すと「思った以上に大変」「人がすぐ辞めてしまう」という声も少なくありません。今回は、現場経験をもとに、物件開発担当のリアルな難しさと、外注のメリットについて解説します。不動産業界を知らないと根気のいる業務になる！？物件開発の現場では、日々多数の仲介会社や物件オーナーとやりとりを行い、エリア選定・条件交渉・社内報告など多岐にわたる業務が発生します。不動産用語や業界独特の商習慣に精通していないと、やりとり一つ一つに時間がかかり、物件の見極めも難しくなります。「地場業者が多く、情報がネットに出回らない」「仲介会社からの提案が少ない」など、業界の“見えにくさ”が業務のハードルをさらに上げてしまいます。開発担当者は社内と貸主側仲介に挟まれ、続かない人が多い物件開発担当者は、しばしば「板挟み」の立場に置かれます。社内からは「いい場所を早く見つけて」とプレッシャーを受け、一方で、仲介会社やオーナー側からは業界的な慣習での交渉が求められるため、メンタル的な負担も大きくなりがちです。申込みを入れてからも社内の稟議では時間がかかり、仲介会社からは早く回答が欲しいと挟まれます。結果として、物件開発者は板挟み状態が耐えられなくなり、担当が頻繁に入れ替わり、プロジェクトが停滞してしまうというケースも少なくありません。交渉にはコツがある物件の条件交渉では、単に「家賃を下げてほしい」「フリーレント（FR）を長くしてほしい」と要望を伝えるだけでは、うまくいかないことがほとんどです。むしろ、仲介会社や

1. どれだけ知識を学んでも契約まで進まない人が多い不動産仲介を始めたばかりの方や、経験が浅い方からよく聞く悩みがあります。「何度か内覧されても申込みまで進まない」「管理会社とうまくコミュニケーションが取れず、交渉が進まない」実は、こうした悩みの原因は“知識不足”ではなく“現場対応力の不足”にあります。仲介の現場では、教科書通りに進まないことがほとんど。1件1件が違う契約になるので、慣れるまでは仲介経験者の会話の運び方、関係の構築の仕方を学ぶべきです。お客様の感情、管理会社との信頼関係、交渉のタイミング――こうした「生きた判断力」が、成約を左右します。2. 現場同行コンサルの効果①：お客様を“申込みへ導く”話し方が学べる内覧時、お客様はたくさんの物件を比較しながら迷っています。その中で、「この担当者なら信頼できる」と思ってもらえるかどうかが勝負です。現場同行コンサルでは、実際の案内に同席し、お客様が安心して質問できる雰囲気づくり決断を促す“言葉の選び方”他物件と比較されたときの返答方法といった「決断を引き出す話し方」をリアルにお伝えします。たとえば、内覧後に「この物件をご興味頂いているのであれば、今週末にも他社で内見が入っているため、もし良ければ、申込みを入れておきで条件交渉をしてみませんか？FRは3ヶ月ぐらいの条件を引き出すことが出来れば、今貴社の移転先として本物件がベストな選択になると思います！」（この言葉を言う前にFR3ヶ月は交渉できると管理会社には事前確認済みです）こういった一言があるかないかで、結果は大きく変わります。「押し売りではなく、安心して背中を押す」これが現場

今回ご紹介するのは、下記サービスで私の「仲介コンサル」を受けてくださっている方の成功事例です。仲介未経験からスタートした方が6ヶ月で初契約！不動産仲介はまったくの未経験からのスタートでしたが、約6ヶ月で見事に初の契約を達成されました。最初は「何から始めればいいか分からない」という状態でしたが、物件の出し方から提案の工夫、メールの送り方、問い合わせ対応まで、実務の一つひとつを丁寧に指導。特に、お客様の心を動かす提案メールの作り方や、見せ方を意識した物件写真の活用方法など、実践に直結する部分を重点的に改善していきました。初の案内で申込みに！同行で実践サポート今回は事務所物件の案内が初めてということもあり、私も現地に同行しました。お客様への案内の流れや、物件の特徴をどう伝えるか、どのタイミングで条件を確認するか――。現場で一つずつ確認しながら進めました。その結果、初めての案内で申込みを獲得！申込み後も、オーナーとの条件交渉や契約書類の段取りなど、一緒に確認しながら契約までスムーズに進めることができました。売上は120万円！事務所仲介は1件でも大きい今回の物件は、30坪・坪単価2万円の事務所物件。月額賃料が約60万円で、仲介手数料として60万円、さらに広告料1ヶ月分（60万円）もいただけたため、合計120万円の売上となりました。事務所仲介の特徴は、1件の成約で売上インパクトが大きいこと。住居の仲介のように件数で稼ぐ形ではなく、1件1件の重みが非常に大きい分、成約までのプロセスを丁寧に積み重ねることが非常に重要です。受講者の方の声：「一番大変だったのは申込みから契約まで」実際にコンサルテ

市況が良い＝すべての物件が決まるわけではない東京の事務所市況は、コロナ後の低迷期を経て回復傾向にあります。最新のデータでも空室率は着実に改善しており、都心5区では3％台前半まで下がり、賃料も上昇中です。これは、まさにコロナ前の活発なオフィス市況に近づきつつあることを示しています。こうした状況では、条件の良い物件はすぐに決まるスピード感が戻ってきており、移転や新規出店を考える借り手側にとっては競争が激化しています。しかし、その一方で物件の所有者はすぐ決まる物件と長期間空いたままの物件との二極化が進行しているのも事実です。市況が好調だからといって、すべての物件が自動的に決まるわけではありません。では、なぜ「決まらない物件」が出てきてしまうのでしょうか？順に解説していきます。相談はこちらからその物件、仲介会社に“紹介すら”されていないかもしれません空室が長期化してしまう背景には、次のような「情報の伝わり方」に関する問題が隠れていることが多くあります。★お願いした媒介業者が自社ホームページだけで掲載し、他の仲介会社に情報が届いていない★広告料が設定されていないため、仲介会社が積極的に紹介しない★敷金や坪単価が近隣相場よりも高く、敬遠されてしまう★周辺調査や競合分析が行われておらず、　ターゲットに合っていない条件で募集している★事務所やテナント募集に詳しい仲介会社ではなく、　「聞いたことがあるから」という理由だけで依頼した、　得意分野が異なる会社に任せてしまっているこのようなケースでは、物件の“中身”や立地に問題がなくても、情報が正しく市場に届かず、借り手に魅力が伝わらないことが原因で空

不動産会社を開業すると、多くの方が最初に扱うのは住宅仲介です。住宅は需要が幅広く、取引の流れも比較的シンプルだからです。ただ住宅だけだと1件1件の単価が低く、事務所や店舗仲介も始める会社が多いです。しかし、事務所や店舗の仲介を始めると、「住宅と同じやり方では通用しない」という壁にぶつかるケースが少なくありません。なぜなら、事務所・店舗物件は借主が法人や事業主であり、成約までのプロセスや判断基準が住宅とは大きく異なるからです。よくある悩み（事務所・店舗仲介で失敗するポイント）事務所や店舗の仲介を始めたばかりの不動産会社が、よく直面する課題には以下のようなものがあります。・募集しても問い合わせが少ない　物件の強みを正しく打ち出せず、顧客に響いていない。　せっかく取得できた媒介物件も正しく事務所の仲介をやっている会社に　伝わっていない可能性があります。・問い合わせはあるのに成約にならない　案内しても「条件が合わない」「一度検討します」と言われ　2回目3回目の案内に繋がらないという悩みです。　　物件の提案の仕方も住宅とは違い工夫が必要です。・賃料設定や条件交渉が難しい　オーナーはできるだけ高く貸したい一方、借主は少しでも安く借りたい。　住宅の時は申込書に顧客の希望条件を出して提出すれば良かったかも　しれないが事務所や店舗仲介ではそう簡単には行きません。　しっかりと顧客の事を理解した上で、貸主側に入居してほしいと　思ってもらうような会社の説明をしたうえで、交渉することが　事務所、店舗仲介では必要です。・業種ごとのニーズが分からない　サロン開業希望者と士業の事務所希望者では、　物件に求める

近年に入り、小売店が仕入れ商品ではなく自社商品や自社オリジナルプリントグッズなどを販売し粗利の高い商材を販売したいというテナントやストアが増えてまいりました。しかし、その中でも　ちゃんと上手く商材を回せている所とちゃんと商材を回せていない所の2分化が起きています。ここでは弊社が見てきて気づいた、上手く回せているテナントの特徴を散文的に記載させて頂きます。●弊社は印刷業としてのプリントウェア/グッズの制作と印刷業では制作できない類のクオリティの高いアパレルウェアやアイテムの制作のサービスをデザイン相談の段階から行い　２Dデザインと施工用の２Dデザインデータの作成実制作~納品を本業としています。自社商材を上手く回せているテナントの特徴①グレードと価値を見ている例えばカフェの経営が本業のお店では美味しいコーヒーやメニューを提供するのが本業でアパレルやバッグの制作や販売は本業ではありません。その為、自店舗が作ったプリントバッグが市場的にどの程度の価値の物なのかという部分までの知識は持ち合わせていません。良くあるのが個人が使うようなプリントサービスで作れるどこにでもある安いトートバッグに自店舗のロゴを印刷した物を販売してしまっているパターンです。個人がプリント屋で1500円で作れるトートバッグを3800円で売っても、お客さんからすれば「いやいや、買いませんよ」という印象を与えるだけになってしまいます。もし、それがＵＳコットン100％でトートバッグなどを専門で作っているメーカーのバッグを使っているのであれば、それは購入者にとって購買理由に値するので4500円~6500円でも、納得できる価格