― 2028年までのオフィス市況で“取り残される物件”とは ―
近年、東京を中心にオフィスの空室率は改善し、
「市況は良い」「オフィスは足りていない」と
言われる場面が増えています。
実際、条件の良い物件は募集開始から短期間で申込みが入り、
複数テナントで取り合いになるケースも2025年の後半からは
よく聞きました。
一方で、
市況が良いはずなのに、なぜか長期間空室のまま残っている物件
があるのも事実です。
この違いは、立地や景気だけで説明できるものではありません。
現場で見ていると、多くの場合は
「実務的なズレ」や「募集の仕方」 に原因があります。
ここでは、実際のオフィスリーシング現場でよく見る
「市況が良いのに決まらない物件」の代表的な理由を整理します。
① 募集を任せている“会社選び”が合っていない
写真・募集資料が弱い
現在、テナントの多くは
ネットで物件を見てから内覧に進むかどうかを判断しています。
それにもかかわらず、
・写真の枚数が少ない
・暗くてピントが甘い
・室内写真がほとんどなく、外観や周辺写真ばかり
といった募集資料のままになっているケースをよく見かけます。
「現地を見れば良さは分かる」という考え方は、
今の市況では通用しません。
内覧に来てもらえない＝資料の時点で選ばれていない
ということを、まず理解する必要があります。
募集条件がズレている
次に多いのが、募集条件の設定ミスです。
・相場より条件が明らかに高く、最初から候補に入らない
（よくあるケース）
▪10～30坪なのに敷金6ヶ月
▪償却費が敷金の半月（50％）や敷金全額償却という条件
▪礼金2ヶ月など
・逆に相場通りすぎて、他物件との差別化ができていない
特に後者は、オーナー側が気づきにくいポイントです。
「相場だから問題ない」と思っていても、
同じ賃料・同じ条件の物件が複数あれば、
テナントは“何か一つでも良い方”を選びます。
その「選ばれる理由」を作れていない物件は、
市況が良くても後回しにされがちです。
他の仲介会社に情報が正しく伝わっていない
決まらない物件の中には、
・募集情報が自社ホームページだけ
・ポータル掲載はしているが情報が古い
・条件が分かりづらく、仲介側が紹介しづらい
といったケースも少なくありません。
今の時代、
一社だけで情報を抱え込むメリットはほとんどありません。
実際、早く決まる物件ほど、
仲介会社が「紹介しやすい」「説明しやすい」状態に整っています。
窓口となる不動産会社が1社、そこから複数の不動産会社へ
正しく情報を伝達するという形が一番物件が決まりやすい形です。
② ビルのグレード・第一印象で弾かれている
リフォーム・リニューアルが止まっている
内覧時、テナントが最初に見るのは
室内よりも エントランス・共用部 です。
・エントランスが暗い
・古さが目立つ
・管理行き届いていない
こうした印象を持たれると、
その時点で候補から外れてしまうケースもあります。
内覧は、
数分で判断されることも多いという前提で考える必要があります。
水回り・トイレの印象が悪い
特に近年は、
・トイレが古い
・男女共用のまま
・清潔感に欠ける
といった点が、
決定的なマイナス要因になることが増えています。
企業側は、
「社員が毎日使う場所」を非常に重視します。
条件や立地が悪くなくても、
水回りの印象だけで見送られるケースは珍しくありません。
③ ターゲットが曖昧で“誰向けか分からない”
決まらない物件を分析していくと、
「どんなテナントに貸したいのか」が
整理されていないケースも多く見られます。
・小規模ベンチャー向けなのか
・支店・営業所利用なのか
・長期入居前提の安定企業なのか
ターゲットが曖昧なままだと、
・募集条件
・訴求ポイント
・仲介会社への伝え方
すべてが中途半端になりがちです。
実はその物件に合う企業が存在していても、
募集の打ち出し方がズレているだけで届いていない
というケースは少なくありません。
まとめ 2028年までは“決まる努力”をした物件だけが選ばれる
2028年頃までは、
オフィス市況は比較的低空室率で推移する可能性が高いと言われています。
しかしそれは、
何もしなくても全ての物件が決まる
という意味ではありません。
市況が良い今だからこそ、
・募集の仕方
・物件の見せ方
・条件設定
この差が、はっきりと結果に表れます。
決まらない原因は、
景気やエリアではなく、
実務上の改善余地 であることがほとんどです。
■ 最後に 募集を見直すタイミングとして
市況が良い今こそ、
「なぜ決まらないのか」を一度整理しておくことが重要です。
募集条件や打ち出し方を少し見直すだけで、
動きが大きく変わるケースも少なくありません。
物件の状況に合わせた考え方の整理や、
募集の方向性についてのご相談も可能です。
気になる点があれば、お気軽にご相談ください。
なお、
「募集の仕方が合っているのか分からない」
「この条件で本当に決まるのか判断がつかない」
といった段階で悩まれるオーナー様・ご担当者様も多くいらっしゃいます。
そうした方向けに、
物件ごとの状況を整理しながら、募集の考え方や改善ポイントを確認できる
スポット相談サービスをココナラでご用意しています。
・今の募集条件が市況に合っているか
・仲介会社の動き方に問題がないか
・写真・募集資料の方向性は適切か
といった点を、
物件単位・必要なタイミングだけご相談いただけます。
「今すぐ大きく動くほどではないが、一度整理しておきたい」
という段階でも問題ありません。
▶︎ 市況が良いのに決まらない理由を整理したい方はこちら
