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こんにちは！なごみーなです♡ブログにまで辿り着いてくださりありがとうございます。先日前の会社の営業所長から連絡が来ました。〇〇（当時いた営業さん）と話していたらなごさんの話題になりましたよと。えー私のこと覚えてくださっていたの？とまあ覚えているか。。とはいえ時がたてば風化するのにな。そこの会社はやっと社員になって落ち着いて働こうと思っていた不動産会社が倒産してしまい路頭に迷った私がアルバイトとして入った不動産仲介の営業所でしたそんなアルバイトの私のことを覚えていてくれるとはなんとも懐かしくそして嬉しい気持ちになりました。私の中でその営業所の日々は本当に楽しくて１番好きな場所でした。でもなんでだろう。と思ったらそこのトップである営業所長が分け隔てなく接してくださっていたからだということ。所長、営業、そして事務の女性と事務補佐みたいな感じで入った私の10名ほどでした。アルバイトだしと私は一歩引いたところにいたのですがそんなことは関係なくどんな時もみなさんと同じように接してくださり本当にそれは嬉しかったです今よりコンプラも甘く所長はもしかしたら今ならパワハラ、セクハラになりかねないけどとはいえなんでしょう人間愛のある人だったからかな時に所長としては厳しく営業さんたちは嫌だったかもしれないけど。。。場所柄目標額も大きく（売買物件のみの扱いだったから）目標達成のために結構厳しかったからね・・・とはいえ私がいた時のチームのメンバーが今思えばめっちゃいい人ばかりでした。程なくして所長が異動。女性所長がやってきて、雰囲気も一変このブログでも書いたことがあると思いますが。第１のターゲットになって

「この物件、なんか良さそう！」SUUMOや物件資料を見て、そう思った経験がある方は多いと思います。ただ実際には、“見落としやすい部分”に重要な情報が隠れていることが非常に多いです。特に最近は、・初期費用トラブル・入居後のギャップ・思ったより条件が悪かったという相談がかなり増えています。実は、不動産会社の営業担当者も物件資料を見る時は“ある部分”を重点的に確認しています。今回は、SUUMOや物件図面を見る時に、最低限チェックすべきポイントを分かりやすく解説します。① 室内写真の数を確認するまず最初に見るべきなのが、写真の数です。最近の賃貸募集は、完全に“ネット写真勝負”になっています。そのため、本当に条件が良い物件は、写真をしっかり掲載していることが多いです。逆に、・写真が極端に少ない・外観しかない・共用部ばかり・周辺施設の写真で枚数を稼いでいるこういった物件は注意が必要です。もちろん、まだ退去前で撮影できていないケースもあります。ただ実際には、・室内状態が悪い・古さが目立つ・写真を載せたくないというケースもあります。特に、✔ 水回り写真がない✔ お風呂写真がない✔ 室内全体写真がないこのあたりは要チェックです。最近では、3D内覧やパノラマ掲載をしている会社も増えています。写真にどれだけ力を入れているかで、管理会社や募集会社の姿勢が見えることもあります。② SUUMOの「ほか初期費用」「ほか諸費用」「備考」を見る実はここがかなり重要です。多くの人は、・賃料・管理費・敷金礼金だけを見ています。でも、本当に見るべきなのは目立たない欄です。特に確認したいのが、✔ ほか初期費用✔ ほか諸

成功には様々な要素が絡み合いますが、その中でも特に重要なのが正しい認識です。何事も、誤った思い込みや曖昧な状態で進むことは避けるべきです。成功に向けて毎回最高の結果を出すためには、明確な指示と不明な点があれば積極的に質問することが欠かせません。 まず、自分のタスクや目標に対して思い込みに陥ることは避けるべきです。何かを達成する際、主観的な意見や過去の経験に基づく思い込みは、正確な判断を妨げることがあります。代わりに、客観的かつ事実に基づいた情報を求め、それを元に計画を立てることが成功への近道です。 指示が曖昧な場合、進む前にはっきりとした指針を確認することが大切です。曖昧なまま進むと、時間と労力を無駄にするだけでなく、誤った方向に進んでしまう可能性もあります。遠慮せずに質問し、確認することで、効率的にタスクを遂行することができます。 さらに、情報が不足している場合も、しつこく質問することが重要です。正確な情報が揃っていない状態で進むと、後で問題が発生する可能性が高まります。必要な情報が揃うまで確認を続け、基盤をしっかりと築くことで、成功への障害を最小限に抑えることができます。 結局のところ、成功への道は正しい認識から始まります。思い込みや曖昧な状態を排除し、明確な指示と十分な情報を得ることで、毎回最高の結果を生み出すことが可能です。成功には努力と計画が不可欠ですが、それを支えるのは正確な情報と的確な判断です。

東京でオフィス仲介をしていると、ここ1〜2年で明らかに市場が変わってきたと感じます。少し前までは、「条件に合う物件を何件か出して、その中から比較してもらう」という進め方が比較的しやすい状況でした。しかし最近は、「そもそも紹介できる物件が少ない」「紹介した翌日に申込みが入った」「内見を調整している間に募集終了になった」ということが増えています。東京のオフィス市場は、かなり貸主優位の市場へ戻ってきています。そして、この状況が続くのであれば、今後東京でオフィス仲介をするには、今まで以上に経験が必要になってくると思っています。東京のオフィス空室率はすでに1％台三鬼商事が公表している2026年7月の東京ビジネス地区、都心5区の平均空室率は1.95％です。さらに既存ビルだけを見ると、空室率は1.78％まで低下しています。平均募集賃料も坪23,287円となり、前年同月比では11.38％上昇しています。もちろん、「東京のオフィスが全部埋まっている」という意味ではありません。築年数、駅距離、賃料、設備などによって募集が長期化しているビルもあります。ただ、駅から近い適度な広さ賃料が相場から大きく外れていない建物のグレードが良いレイアウトしやすい入居時期を合わせやすいといった物件になると、選択肢がかなり少なくなっています。2030年まで大量供給で一気に状況が変わる可能性も高くないさらに気になるのが、これからの新規供給です。森ビルの「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2026」によると、2026〜2030年の大規模オフィス供給量は、年平均82万㎡。1986〜2025年の過去平均102万㎡を下回

東京のオフィス仲介市場が、明らかに変わってきました。少し前までは、条件に合う物件を複数紹介し、その中から比較してもらう進め方ができました。しかし、最近は希望条件を聞いて物件を探しても、「紹介できる物件がほとんどない」「昨日まで募集していた物件に申込みが入った」「内見を調整している間に募集が終了した」というケースが増えています。条件のよいオフィスでは申込みが重複し、借りたい会社同士が競合する場面も珍しくなくなってきました。現場で仲介をしている感覚としては、東京のオフィス市場は、コロナ前の貸主優位な状況にかなり近づいています。数字を見ても、東京の空室は減っています2026年7月時点における東京ビジネス地区の平均空室率は1.95％、平均募集賃料は坪2万3,287円です。空室率は前月から低下し、募集賃料は上昇しています。調査対象やビルの規模によって数字は異なりますが、CBREの2026年第1四半期調査でも、東京都心主要5区のオールグレード空室率は1.0％、グレードAオフィスは0.7％でした。主要5区の想定成約賃料は、前年同期比で10.2％上昇しています。JLLの調査では、東京都心5区のAグレードオフィスの空室率が2025年第3四半期に0.9％まで低下しました。空室率が0％台となったのは、コロナ前の2019年以来とされています。もちろん、東京のすべてのオフィスに空きがないわけではありません。築年数が古い、駅から遠い、使いにくい形状、賃料が相場より高いといった物件には空室が残ることもあります。しかし、企業が希望しやすい、* 駅から近い* 適度な広さ* 建物の印象がよい* 室内がきれい* 賃

最近、店舗物件の契約を一件進めました。ただ、今回の契約はかなり特殊な条件が多く、契約書をまとめるまでに相当細かな調整が必要になりました。例えば、・居抜き状態で引き渡すが、退去時はスケルトン返し・共用部にあるトイレを、今回の契約では借主の専用使用部分として扱う・トイレの詰まりや故障などは借主負担・入口の自動ドアやシャッターは残置物・残置物を変更・撤去する場合には貸主の承諾が必要といった条件です。最終的には、通常の契約条項だけでは足りず、特約も10項目ほどになりました。店舗仲介をしていると、こういう案件は珍しくありません。そして今回あらためて感じたのが、店舗仲介は、物件を紹介して申込みをもらえば終わる仕事ではないということです。「居抜きだからそのまま使える」とは限らない今回の物件は、いわゆる居抜き物件でした。室内には前のテナントが使用していた設備や造作が残っています。借主からすると、「設備が残っているなら、そのまま使える」と思いやすいところです。しかし、今回のケースでは前テナントはすでに半年前に退去していました。つまり、前のテナントから新しいテナントへ直接、設備や造作を譲渡する契約ではありません。ここが非常に重要です。前テナントと新テナントが直接造作譲渡を行うのであれば、「このエアコンを譲ります」「この厨房設備は新テナントへ引き継ぎます」と設備の所有関係を整理できます。一方、半年間空室になっており、貸主が現状のまま室内を貸す場合には、室内に残っている設備が貸主の設備なのか、それとも単なる残置物なのかを整理しておかないと、後々トラブルになりやすくなります。「それ、設備だと思っていまし

「媒介は取れたけれど、ここからどう営業すればいいのか分からない」「お客様から物件探しを依頼されたけれど、条件に合う物件が見つからない」「申込みが入ったものの、貸主との条件交渉をどう進めればいいのか迷っている」不動産仲介の仕事をしていると、案件ごとに本当に細かな問題が出てきます。特に、店舗や事務所などの事業用不動産は、住居仲介と比べても案件ごとの違いが大きく、マニュアル通りに進まないことが少なくありません。私はココナラで、不動産仲介に関するオンライン相談サービスを出品しています。ただ、このサービスについて一つお伝えしておきたいことがあります。それは、私が行っているのは単に「質問に回答するだけのコンサルティング」ではないということです。必要に応じて実際の案件を一緒に整理し、「次に誰へ連絡するのか」「貸主へどう説明するのか」「募集条件をどう変えるのか」「この案件を成約させるために何をするのか」というところまで、一緒に考える実践型の相談を行っています。仲介案件は、1回相談しただけでは終わらないことが多い例えば、「貸主から店舗の媒介を取ったのですが、半年間問い合わせがありません」という相談があったとします。この場合、「賃料を下げた方がいいですね」と答えるだけなら、数分で終わります。しかし、実際の仲介ではそれだけでは解決しません。まず確認するのは、* 現在の募集賃料は周辺相場と合っているか* 敷金や保証金が高すぎないか* 募集図面は分かりやすいか* 写真は十分に掲載されているか* どの業種なら入居できるのか* 飲食店は可能なのか* 看板は設置できるのか* 内装工事について制限はあるのか*

不動産業で独立した方や、これから開業を考えている方からよく相談を受けます。「案件が取れない」「紹介しても決まらない」「住宅仲介の経験はあるけど、事務所や店舗仲介は難しい」実はこの悩み、珍しいことではありません。私自身、約10年間事務所・店舗仲介に携わってきましたが、開業初期に結果が出ない方には共通点があります。それは、“物件を探すこと”に集中しすぎていること。です。事務所・店舗仲介は住宅仲介とは少し違う住宅仲介の場合、・駅から近い・築浅・家賃が予算内など比較的分かりやすい条件で決まることもあります。一方で事務所や店舗の場合は違います。例えばオフィス移転でも、・人員増加・採用強化・来客対応・固定費削減・ブランディングなど企業ごとに目的があります。店舗の場合も、・なぜそのエリアなのか・なぜ1階なのか・ターゲットは誰なのか・駐車場は必要なのか・看板は重要なのかなど確認するべきことが非常に多くあります。つまり、「条件に合う物件を紹介する」だけでは決まりにくいのです。案件が決まらない人はヒアリング不足が多い実際に相談を受ける中で多いのが、物件提案数は多いのに成約率が低いケースです。詳しく話を聞くと、お客様が本当に求めていることを把握できていないことがあります。例えば、「駅近希望」と言われても、本当に重要なのは駅近ではなく「採用活動のため」かもしれません。この場合、駅距離だけで物件を探すのではなく、会社のイメージ向上につながる物件の方が刺さる可能性があります。事務所・店舗仲介では、条件ではなく背景を聞くことが重要です。契約前確認で差がつく店舗仲介や事務所仲介では、契約前確認も非常に重要です

「この物件で本当にいいのかな？」「もっと安くできるんじゃない？」物件探しをしていると、こんな不安を感じたことはありませんか？最近はネットやSNSで「初期費用は安くできる」「鍵交換費は不要」「サポート費は外せる」といった情報をよく見かけます。ただ、こうした情報をそのまま信じてしまうのは少し危険です。なぜなら、不動産のルールや慣習は地域・物件・管理会社によって大きく違うからです。あるエリアでは当たり前の条件でも、別のエリアでは通用しないこともあります。また、ネットの情報は「たまたまその人がうまくいったケース」であることがほとんどです。そのため、同じように進めてもうまくいかないことも多くあります。🔶実は多い「なんとなく契約」・初期費用が高い気がするけどそのまま契約・契約書の内容をよく理解しないままサイン・あとから「これって普通？」と気づくこういったケースは非常に多いです。そして一度契約してしまうと、簡単にやり直すことはできません。🔶失敗しないために大切なこと物件選びで大事なのは、「情報の多さ」ではなく判断の質です。・この物件は本当に相場に合っているのか・交渉できるポイントはあるのか・契約内容に不利な点はないかこういった部分を冷静に整理することが重要です。🔶だからこそ「第三者の視点」不動産会社はあくまで「契約を進める側」です。もちろん悪いわけではありませんが、どうしても営業的な要素は入ります。そんなときに役立つのが、第三者の視点です。・営業ではない立場で判断できる・冷静に比較できる・不安な点を整理できるこれだけでも、判断の精度は大きく変わります。🔶少しでも不安があるなら・この物件で本当

「空室がなかなか埋まらない」「管理会社に任せているけど、本当に大丈夫？」こう感じたことはありませんか？不動産投資において、管理会社の質＝収益に直結する重要なポイントです。しかし実際には、「なんとなく任せ続けている」という方も多く、気づかないうちに損をしているケースも少なくありません。今回は、管理会社を見直すべきサインを5つ解説します。🔶① 空室が長期間埋まらない最も分かりやすいサインです。・3ヶ月以上空室が続いている・問い合わせがほとんどない・内見が入っていないこの場合、募集条件か管理会社の動きに問題がある可能性が高いです。「市況が悪いから」と言われることもありますが、実際には募集のやり方次第で結果は大きく変わります。🔶② 募集内容が弱い（写真・情報が少ない）今は完全に“ネットで選ばれる時代”です。にもかかわらず、・写真が少ない・暗い、見づらい・物件の魅力が伝わらないこういった状態だと、そもそも問い合わせに繋がりません。👉 写真と情報の質で反響は大きく変わりますアットホーム、SUUMO（住居のみ）、HOMES（住居のみ）でどのように掲載されているかを今すぐ確認してみましょう！🔶③ 管理会社からの提案が少ない良い管理会社は「受け身」ではありません。・条件見直しの提案・周辺相場の共有・改善案の提示こういった提案がない場合、ただ募集しているだけの状態になっている可能性があります。🔶④ 他社からの紹介が少ない（囲い込みの可能性）意外と見落とされがちなのがここです。・業者向けサイトに公開されていない・他社が紹介できない状態になっているこの場合、決まるチャンス自体が減っている可能性がありま

不動産業を開業したばかりの方や、これから開業を考えている方から、よくこんな相談を受けます。「売買もやりたいけど、まだ知識がなくて…」「住宅賃貸だけだと単価が低くて厳しいと聞いています」その中で、選択肢としてよく出てくるのが店舗仲介です。なぜ店舗仲介が選ばれるのか理由はシンプルです。住宅賃貸に比べて、・仲介手数料が高い・内装業者の紹介などで収益が増えるといった“単価の高さ”が魅力に見えるからです。実際、1件あたりの売上だけを見ると、住宅賃貸より大きくなるケースは多くあります。そのため、「まずは店舗仲介で売上を作ろう」と考える方が増えています。ただし、店舗仲介はそんなに簡単ではないここで一度立ち止まって考えてほしいのが、本当に店舗仲介だけでやっていけるのか？という点です。店舗仲介は、実務レベルで見るとかなり難易度が高い分野です。例えば契約一つ取っても、・業種が入れるかの確認・設備（電気・ガス・排気）のチェック・工事内容の調整・看板や用途の確認・契約書の調整（設備と残置物の確認、原状回復工事の内容）など、事前に確認すべきことが非常に多い。さらに契約書も、トラブルにならないように内容を調整したり、お客様に細かく説明したりする必要があります。住宅賃貸や事務所賃貸と比べると、契約までのハードルは一段も二段も高いです。それでも店舗仲介が選ばれる理由ではなぜ、それでも店舗仲介を選ぶ人が多いのか。相談を聞いていると、理由はかなり明確です。案件を取りやすいからです。店舗案件は「入口」が広い例えば一度、「物件開発＋エリア」「テナント募集＋エリア」などで検索してみてください。大手企業でも、「出店用の物

しまった！また、やっても～たっ！（＾＾；そう,またまたボクの「詐欺商材？」では無いかも知れないけど、かなり「ヤバイ？」商材を買っても～たのじゃ。（＾＾；；；それはね～「カメラ関係」の商材じゃ。も～昔からアル「手口？」じゃ。おそらく「もう賞味期限の切れた？情報？？」を「情弱＝情報に弱いアホ？」に「ステップメール」や「はい～、もう半額セールは終了しますよ～！あと３日で終了ですので、今なら（１０万円）が（５万円）ですよ～」とかの「魅力的なコトバ」や「何かイイ人っぽくて、やさしい雰囲気？」でね～、客？というか～「カモ？」を「ターゲット」に狙っているのじゃ。しかも「３か月は、私のメールコンサルがつきますよ～♪」との魅惑的なお言葉じゃ。「うん？３か月も、コンサルがあるんなら～、かなりイイかも知れんぞ～」というボクの「甘い予想？」を見事に打ち砕いてくれたのじゃ！そう～、かなり「なが～い文章と写真」等をまんず、「見て、自分に消化してぇ～、それから販売の戦略を練らないといけないし～、それの前に（仕入れ？）」が必要じゃん。そんな時間をかけていたらね～、すぐ「３か月」なんて経過するのじゃ。まあ、その前に「あ～疲れたぁ～！もう、カメラなんて興味ナイのに、何で毎日、どんなカメラやレンズがアルのかな～？」って、まぁ～「お金」が儲かるかもしれないので、なんとか「がんばって」観て覚えて、カネかけて「安物を仕入れて？」、「その安物のカメラも売れるかどうか、わからないしっ！」・・・ねぇ～ど～よ？ア～タ、そんな「悪循環地獄？」じゃ。イヤ～っ！ま、おそらく「コンサルの３か月」なんて、すぐ「アッ」という間に、終了じゃ。

日本でもM&Aが盛んになってきた近年、事業承継の現場でも友好的M&Aが使われるようになってきました。経営者である団塊の世代の方も高齢化し、事業を任せ得れる後継者がいないと、後継者問題も深刻になってきました。そんな問題に国のほうでも後押しを始めたのは平成29年「事業承継引継ぎ補助金」という制度が始まりました。制度が始まってから事務局の窓口の方も新しい補助金の運用をはじめて、当初は質問ごとに保留をしたりが頻発し、即答できずに２、3日後に返答となることもあり、大変でした。また、現在でも珍しくありません。公募要領の言葉の概念が会社法とも実務とも違っていたりするため、支援専門家でも一筋縄ではいかない状況でした。そんな状態ですので一般の方はさらに時間がかかり、申請にはコツもいるＪグランツで慣れないために締め切りに間に合わないなどの事態も発生していました。弊所ではこういったことを繰り返しながら経験を積み重ね、数ある補助金コンサルタントの中でもこの補助金に特化し、成果を上げています。事業承継引継ぎ補助金、令和３年度補正予算専門家活用事業では売り手、買い手ともにそれぞれ上限額６００万円が補助率2/3が補助されます。仲介会社の仲介手数料は会社の価値として決定した「譲渡額」に対してレーマン表による計算で算出されますが、各大手仲介会社では最低報酬額だけでも1000～2500万円と決まっており、大変高額になってしまいます。補助金の活用によりスムーズな事業承継と、その後の経営革新のために経済的負担の削減で将来的には事業計画にも余裕をもたせることができます。また、この制度は特に高齢者に限定し

最近、不動産業界で気になる動きがあります。それは、業務経験が浅いのに「不動産紹介できます」と発信している人や会社が増えていることです。特に春先は引越しシーズンということもあり、「不動産会社にお客さんを紹介して手数料をもらう」ことを目的に、あたかも自分が不動産を紹介できるかのように見せるケースが増えます。今年は特に、その傾向が強いと感じています。投資家出身の“なんちゃって業者”も増えているもう一つ増えているのが、・数棟のアパートやマンションを保有・宅建業を取得・コンサルや仲介をスタートというパターンです。もちろん全てが悪いわけではありません。ただ、 一部の成功体験だけで「不動産を語っている」ケースも少なくありません。不動産は“全国で全く違う”不動産の難しいところは、エリアによって市場が全く違うことです。・都心と地方・同じ市内でも駅ごと・同じ駅でも築年数や用途これらで需要は大きく変わります。そのため、ある程度の業務経験がないと、市況を正確に把握することは難しいのが現実です。なんちゃって不動産会社の特徴ここからは、実際に現場で感じるヤバそうな不動産会社を「見抜くためのポイント」をお伝えします。※すべて当てはまる＝NGではありませんが、当てはまると可能性は高いと考えてください。①「全国どこでも不動産を紹介できます」と言っている一見すると便利に聞こえますが、本当に全国の市況を理解している人はほとんどいません。実際の現場では、・エリアごとの相場・管理会社の動き・募集の実態まで理解している必要があります。ここを曖昧にしている場合は要注意です。② HPやSNSで「提携先・エージェント募集」をし

“決まらない理由”を需要のせいにしていませんか？最近、地方のビルオーナー様からの問い合わせが増えています。特に多いのが、「もう地方の1階は厳しいですよね？」「飲食が入らないなら、もう需要ないですよね？」という声です。街の中心部から少し離れたエリア。以前はスナックや居酒屋が入っていた1階店舗。コロナをきっかけに、外でお酒を飲む人が減り、新規の飲食開業も減少。人口も減っている。だからもう、1階店舗は厳しい。、、、本当にそうでしょうか？「需要がない」と言われたのは誰からですか？多くのオーナー様に共通しているのは、「管理会社からそう言われた」ということです。・飲食は今厳しいです・この立地だと難しいです・1階でも需要がありませんしかし、その前提が「飲食業しか入らない」という考え方で止まっているケースが非常に多いのです。1階に入るのは“飲食だけ”ではない確かに、飲食やスナックは減っています。しかし、今増えている業種は別にあります。・小規模営業所（駐車場付き物件を探している企業）・パーソナルジム・屋内型トランクルーム・小規模保育施設・就労支援事業所・美容室、ネイルサロンこれらは「1階」を好みます。なぜなら、・視認性がある・出入りがしやすい・騒音トラブルが起きにくいという理由があるからです。1階＋2階住居は本当に決まりにくい？地方ではよくある、1階が店舗、2階が住居の物件。「これは決まりにくい」と言われがちです。しかし最近は、・地方移住をきっかけに小規模開業したい人・店舗と住居を一体で借りたい人・家賃を抑えながら独立したい人こういったニーズが増えています。特にSNS時代になり、地方での独立やス

― 大手・中堅・無料仲介、それぞれの正しい選び方 ―前回は、「仲介手数料無料は本当に得なのか？」というテーマでお話しました。今回はその続きです。では実際に、どんな仲介会社を選べば失敗しないのか？規模や目的によって答えは変わります。① 大手仲介会社が強いケースまずは大手仲介会社。大手が強いのは、次のようなケースです。✔ 300坪以上の移転✔ Aクラス・Sクラスビルへの移転✔ 大手デベロッパー管理物件を狙う場合✔ 本社機能の移転理由はシンプルです。大手は、・大手デベロッパーとの継続取引実績・非公開の空き予定情報・大型案件の交渉経験を持っています。特に大規模移転では、情報の早さと交渉力が結果を左右します。一方で、・小規模案件は優先度が下がる・担当者によって差が大きいという側面もあります。② 中堅仲介会社が強いケース次に中堅仲介会社。実は、50〜200坪前後の移転では最もバランスが良いことが多いです。中堅の強みは、・担当者の裁量が大きい・柔軟な交渉ができる・情報量も一定レベル確保していること。大手ほどのブランド力はなくても、本気で動いてくれる担当者に当たれば、非常に強い。中堅は「人」で選ぶ色が強いです。③ 無料仲介が向いているケース前回のテーマでもあった無料仲介。向いているのは、✔ 30坪未満の小規模移転✔ 条件が明確で、特殊交渉が不要✔ 既に希望物件がほぼ決まっている場合です。小規模案件では、手数料を抑えるメリットは確かにあります。ただし、・提案物件の幅・情報の質・条件交渉力は必ず確認すべきです。「無料だから」ではなく、“自社の規模に合っているか”で判断することが重要です。④ 選んで

― 2028年までのオフィス市況で“取り残される物件”とは ―近年、東京を中心にオフィスの空室率は改善し、「市況は良い」「オフィスは足りていない」と言われる場面が増えています。実際、条件の良い物件は募集開始から短期間で申込みが入り、複数テナントで取り合いになるケースも2025年の後半からはよく聞きました。一方で、市況が良いはずなのに、なぜか長期間空室のまま残っている物件があるのも事実です。この違いは、立地や景気だけで説明できるものではありません。現場で見ていると、多くの場合は「実務的なズレ」や「募集の仕方」 に原因があります。ここでは、実際のオフィスリーシング現場でよく見る「市況が良いのに決まらない物件」の代表的な理由を整理します。① 募集を任せている“会社選び”が合っていない写真・募集資料が弱い現在、テナントの多くはネットで物件を見てから内覧に進むかどうかを判断しています。それにもかかわらず、・写真の枚数が少ない・暗くてピントが甘い・室内写真がほとんどなく、外観や周辺写真ばかりといった募集資料のままになっているケースをよく見かけます。「現地を見れば良さは分かる」という考え方は、今の市況では通用しません。内覧に来てもらえない＝資料の時点で選ばれていないということを、まず理解する必要があります。募集条件がズレている次に多いのが、募集条件の設定ミスです。・相場より条件が明らかに高く、最初から候補に入らない　（よくあるケース）　▪10～30坪なのに敷金6ヶ月　▪償却費が敷金の半月（50％）や敷金全額償却という条件　▪礼金2ヶ月など・逆に相場通りすぎて、他物件との差別化ができていない特

マイホーム購入はその過程が成否を分けることも…。不動産取引の仕組みを考えれば、自分のサポート役を見つけるのが先！物件に紐づいたその人は、あたなのために尽力してくれそうですか？買主は売主より情弱なんだから宅地建物取引士の心構えで最も大切なことは、仲介依頼者に寄りい想像力を働かせることです。特に、買主側の宅建士は、購入対象となる物件が決まらない内から、買主さんの要望を聞き取り、理解する力が必要です。マイホームに求める買主さんの要望はそれぞれです。「〇〇がないと絶対ダメ！」というような絶対必要な条件もあれば、「〇〇があったら絶対ダメ！」というような、絶対排除すべき条件もあったりします。つまり、重要事項は人それぞれなのです。 その人にとって、何が重要事項なのか？宅建士として履行すべき重要事項説明は、基本的な型が決まっています。必須事柄があらかじめ決まっているので、それに沿って書類を埋めていく作業です。これらの項目は一般的に、購入の意思決定を左右するほど重要な項目だと考えられています。確かに、関連法規に関することやライフラインのことなどは重要事項です。でも、それぞれの買主さんにとっては、それと同じくらい重要な事柄が他にもあるのです。だって、それが家を買う理由なんですから。たとえ資産価値には直接関係なくても、「こうじゃないとダメ！」　「こんなだったらダメ！」と言うように、マイホーム購入を決断する指標は買主さん自らが持っています。他人からすると、何故そこまでこだわるのか分からないような要望だったり、重要事項説明で確認する必要のないものだったりします。でも、当人にとっては重要なことなのです。私

「良さそうな物件を見つけたけど、担当者の対応がいまいちで不安…」「問い合わせたのに全然返信がこない…」「そもそも事務所移転するときはどの会社へお願いすればいいの？」そんな経験はありませんか？事務所探しは、単に「物件を見る」だけでなく、「誰と進めるか」が成否を分ける重要な要素です。今回は、これまで数多くの事務所仲介に関わってきた私が、「信頼できる不動産仲介会社の見分け方」を3つのポイントに絞ってご紹介します。先に申し上げておきますが、ネットでよく言われている下記は事務所仲介では全く関係ありません。・不動産免許の（２）←の数字が大きい方が良い・住居では大手の、「エイブル、ハウスドゥ、ピタットハウス」などに頼む・駅前の1階に店舗を構えている事務所の移転の際はこれとは全く違う視点で不動産会社を見る必要があります。ポイント1：HP上に掲載されている物件数と“写真の充実度”をチェック！本来は「物件数が多い＝信頼できる会社」と考えがちですが、実はそれだけでは不十分です。大事なのは、自分が探している条件に近い物件の“情報の質”です。実は掲載する物件数だけを多くすることは簡単にできます。それより自分が探している条件で物件を検索して、物件ページを見たときに、・外観写真はあるか？・室内の様子がわかる写真は複数枚あるか？・図面も掲載されているか？といった点をチェックしましょう。写真が少なかったり、もしくは他の会社の使い回しが多い会社は、「物件管理がずさん」だったり、「現地確認していない仲介会社」である可能性があります。逆に、写真が豊富で丁寧に掲載されている会社は、物件に対してしっかりと現地調査をしてお

ネット検索のその先は… マイホーム購入を思い立ったその日から、知識や経験がなくても自分でネット検索ができる環境が当たり前の現代、良いような悪いような感じです。 ネット上であれやこれやと検索するうちは楽しいものの、いざ、実物を見に行こうと思ったら、どんな準備が必要なのでしょうか？ 特に中古物件を購入するときには、周りの環境もさることながら、建物自体の良し悪しが後々まで生活に影響することもありますので注意が必要です。 見た目や感覚だけではない本質を見極める 多くの買主さんは、パッと見の感覚と直感で気持ちがプラスに働くかマイナスに働くかが決まってしまうようです。中古でも綺麗にしてあればプラスに傾きますし、汚いままだと気持ちもどんよりしがちです。 不動産会社の営業マンは、ネット情報で既に分かっているようなことを連呼するばかり。本当に知りたいことはそんなことではないですよね。 資金計画の厳しさから中古も視野に探し始めたのに、現況が汚い家を見ると「やっぱり中古は何となく不安だなぁ」ということで、結局のところ、築浅で綺麗な物件や新築を選択するという方もいらっしゃるのではないでしょうか。 でも、一見汚く見える中古でも、蘇る手段はあるので大丈夫。感覚だけではなく本質を見極めることが大事です。では、どの部分をチェックすることが重要なのでしょう？部屋の広さや陽当り、周辺環境、更にはキッチンやお風呂などの設備機器の状態や、フローリングやクロスなど内装材の汚れ・キズなど、内覧時のチェックポイントは様々です。 これらの内、家自体の広さ、陽当り、周辺環境はリフォームではどうしようもできない項目ですから、とて

どうにか投稿できた！努力よ実れ！そういえばイラスト作成の公開依頼での話なんですが、依頼主さんが追記された内容が気になってなんでも、「他のイラストレーターさんを紹介しますよ的な仲介を持ちかける人」がいるらしいんですう～ん何というか、、、、、、世知辛いなぁ似顔絵作成お受けしております

事業用仲介は「契約できたら終わり」ではない──裁判例が教える“仲介コンサルが必要な理由”事業用物件の契約は、住居と大きく違います。それは、「何のために借りるのか」という目的が極めて明確だという点です。飲食店なのか、サロンなのか、工房なのか。この「目的」が達成できなければ、たとえ契約自体が成立していても意味がありません。そして怖いのは、そのズレが“契約後”に発覚するケースが非常に多いことです。設備、用途、工事、看板、規約、近隣対応…。これらはすべて、事業の成否に直結します。さらに実務で見落とされがちなのが、トラブルが大きくなると、貸主・借主だけでなく仲介会社（宅建業者）自身も訴訟の当事者になり得るという点です。今回は、RETIO掲載の裁判例から「なぜ事業用仲介は経験者を含めて進めるべきなのか」を、現場目線で整理します。※本記事は一般的な情報提供であり、個別案件の法的助言ではありません。裁判例①排気能力不足で出店断念──貸主・仲介とも訴えられた事例（東京高裁 令和3年12月23日）何が起きたのか借主が、セントラルキッチン兼店舗として使う目的で物件を探していました。仲介会社は物件を紹介し、内覧も実施。借主は内覧後■電気・ガス・水道の容量は確認一方で、■排気ダクトの容量確認は行っていませんでした。仲介会社は「設備の詳細は内装業者に確認してください」と伝えていました。その後、契約・造作譲渡を経て内装工事を開始。すると、予定していた設備に対し排気能力が約40％しかないことが判明。構造上、改修には多額の費用がかかるため出店を断念。借主は貸主・仲介に対し、賃料や逸失利益等を請求しました。裁判所

1. どれだけ知識を学んでも契約まで進まない人が多い不動産仲介を始めたばかりの方や、経験が浅い方からよく聞く悩みがあります。「何度か内覧されても申込みまで進まない」「管理会社とうまくコミュニケーションが取れず、交渉が進まない」実は、こうした悩みの原因は“知識不足”ではなく“現場対応力の不足”にあります。仲介の現場では、教科書通りに進まないことがほとんど。1件1件が違う契約になるので、慣れるまでは仲介経験者の会話の運び方、関係の構築の仕方を学ぶべきです。お客様の感情、管理会社との信頼関係、交渉のタイミング――こうした「生きた判断力」が、成約を左右します。2. 現場同行コンサルの効果①：お客様を“申込みへ導く”話し方が学べる内覧時、お客様はたくさんの物件を比較しながら迷っています。その中で、「この担当者なら信頼できる」と思ってもらえるかどうかが勝負です。現場同行コンサルでは、実際の案内に同席し、お客様が安心して質問できる雰囲気づくり決断を促す“言葉の選び方”他物件と比較されたときの返答方法といった「決断を引き出す話し方」をリアルにお伝えします。たとえば、内覧後に「この物件をご興味頂いているのであれば、今週末にも他社で内見が入っているため、もし良ければ、申込みを入れておきで条件交渉をしてみませんか？FRは3ヶ月ぐらいの条件を引き出すことが出来れば、今貴社の移転先として本物件がベストな選択になると思います！」（この言葉を言う前にFR3ヶ月は交渉できると管理会社には事前確認済みです）こういった一言があるかないかで、結果は大きく変わります。「押し売りではなく、安心して背中を押す」これが現場

今回ご紹介するのは、下記サービスで私の「仲介コンサル」を受けてくださっている方の成功事例です。仲介未経験からスタートした方が6ヶ月で初契約！不動産仲介はまったくの未経験からのスタートでしたが、約6ヶ月で見事に初の契約を達成されました。最初は「何から始めればいいか分からない」という状態でしたが、物件の出し方から提案の工夫、メールの送り方、問い合わせ対応まで、実務の一つひとつを丁寧に指導。特に、お客様の心を動かす提案メールの作り方や、見せ方を意識した物件写真の活用方法など、実践に直結する部分を重点的に改善していきました。初の案内で申込みに！同行で実践サポート今回は事務所物件の案内が初めてということもあり、私も現地に同行しました。お客様への案内の流れや、物件の特徴をどう伝えるか、どのタイミングで条件を確認するか――。現場で一つずつ確認しながら進めました。その結果、初めての案内で申込みを獲得！申込み後も、オーナーとの条件交渉や契約書類の段取りなど、一緒に確認しながら契約までスムーズに進めることができました。売上は120万円！事務所仲介は1件でも大きい今回の物件は、30坪・坪単価2万円の事務所物件。月額賃料が約60万円で、仲介手数料として60万円、さらに広告料1ヶ月分（60万円）もいただけたため、合計120万円の売上となりました。事務所仲介の特徴は、1件の成約で売上インパクトが大きいこと。住居の仲介のように件数で稼ぐ形ではなく、1件1件の重みが非常に大きい分、成約までのプロセスを丁寧に積み重ねることが非常に重要です。受講者の方の声：「一番大変だったのは申込みから契約まで」実際にコンサルテ

売買の仲介には、二種類の不動産会社が存在します。要は、売主側か買主側か…。物件情報を見ただけでは分かりにくいこともありますから注意が必要です。立場によって、心持ちは微妙に違ってきますので、マイホーム購入が目的なら、買主側に寄り添ってくれる会社を、先に見つける必要があるんですよね。物件に紐づいた業者ではなく、公正公平な視点でアドバイスしてくれる会社を探したいものです。YouTubeチャンネル 家買う人の味方ｃｈ【失敗しないマイホーム購入】 （今回の動画タイトル） 不動産業者の違いって何？不本意な両手仲介に巻き込まれるな！※　YouTubeチャンネルの再編に伴い、一部の過去動画を整理しております。最新の知見については、ぜひチャンネル内の最新動画や、ココナラのビデオチャット相談にてお受け取りください。.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*＋.｡.:*･ﾟ 不動産／いえあーる【福岡の中古住宅相談窓口】 いえあーるは買主支援に特化したバイヤーズエージェント 宅建士、建築士、FP技能士という３つの資格を活かしながらあなたのマイホーム購入が成功するように、全力でサポートするのが私たちの仕事です。 購入（相談）対象は、中古マンションでも中古戸建でも何でもOK！ まずは対面相談で、あなたの話をじっくり聴かせて下さいね☺️

賃貸、売買、分譲、仲介、管理…　不動産業界にはいろんなプレーヤーが存在します。マイホーム購入を成功させたいのなら、売買の仲介、しかも、買う側の代理人として、あなたの味方になってくれる不動産会社を探すべきなのです。物件ありきの話しかしてくれない、そんな会社は、そもそも公正公平な仲介を目指しているわけではないので、物件に紐づいた会社ではなく、第三者的に相談に乗ってくれる会社を選択するのが正解なのです。YouTubeチャンネル 家買う人の味方ｃｈ【失敗しないマイホーム購入】 今回の動画タイトル 不動産取引のプレーヤーってどんな人たち？※　YouTubeチャンネルの再編に伴い、一部の過去動画を整理しております。最新の知見については、ぜひチャンネル内の最新動画や、ココナラのビデオチャット相談にてお受け取りください。.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*＋.｡.:*･ﾟ 不動産／いえあーる【福岡の中古住宅相談窓口】 いえあーるは買主支援に特化したバイヤーズエージェント宅建士、建築士、FP技能士という３つの資格を活かしながらあなたのマイホーム購入が成功するように、全力でサポートするのが私たちの仕事です。 購入（相談）対象は、中古マンションでも中古戸建でも何でもOK！ まずは対面相談で、あなたの話をじっくり聴かせて下さいね☺️

私はいつも、仲介させていただいたお客様の声をホームページで紹介しているのですが、先日、インタビューにお伺いした際、嬉しい誉め言葉をいただきました。私たちの活動が、買主さんの役に立っていると実感する瞬間です。人が違えば結果も違っていたかもしれない…。インタビューの後半、まとめの部分を紹介させてください。さて、引っ越しから数か月経過したかと思います。マイホーム購入という今回の大事業を振り返って、今、どんなことを感じていらっしゃいますか？ マイホーム購入は一大決心です。だからこそ、焦りは禁物だと思います。屋敷さんが教えてくれたように、まず自分で考えるべきことは、自分の要望を整理して、優先順位と許容範囲を確認することだと思います。どんなに探しても100%のものはないわけなので、自問自答を繰り返すことは大事なことだと思います。そこに気付かせてくれて、寄り添ってサポートしてくれたからこそ、時間をかけて、市場に出てくる物件を待つことができたんだと思います。 もし自分たちだけで物件検索を続けていたら、それらの重要性に気付けないまま、夫婦間の話も混沌として喧嘩も多かったんじゃないかなと思います。例え夫婦でも、要望をすり合わせるのは大変なことだと思います。第三者が間に入ってくれることで、お互いの言い分も少し俯瞰して見ることができるようになり、自分たち家族にとって何が一番大事なのか？という、根っこの部分に思いが行くようになってよかったと思います。 やはり、自分たちだけではどうしようもないこともあるので、その道のプロにお願いして、力を借りることも大事なことだと思いました。自分はそれができたので、

四門出遊とは仏陀が大いに悩んだ東西南北の門から生老病死の人々を目にして「この世は苦で満ちている」と出家を決意するきっかけとなった説話です。この四つの方位にはそれぞれ青龍・白虎・朱雀・玄武が割り当てられていますがこの四神はそれぞれ人間が望む現世ご利益の全てを司る神々でありこの神々は私たちの外では豊かさと繁栄をもたらしているのですが私たちにだけあるきっかけが原因で入ってこないようになっています。まるで自分の中にだけご利益が入ってこないように固く門を閉じているような感覚です。この四つの門を開けるマスターキーが存在し四神を目覚めさせ豊かさと繁栄が自分自身を通して生まれるように世界と共鳴し溶けあう技が密教の奧伝になっています。仏陀がこの世は苦しみに満ちていると言った世界が悟りによって開かれていくように自分の外にある貴方が望むままの現世ご利益がある固く閉ざされた扉をあけ四神を迎え入れてみませんか？

ある不動産屋さんとのやり取りを書いています。 似たようなケースで、消費者が嫌な思いをしないようにと思い、 記事を書いています。   あたらしくお部屋を賃貸契約して、不動産屋さんに不信感があるので、対応してほしいと相談されました。私は、新入居者（借主）であるご相談者に代わり、その不動産屋さんに鍵を頂きに行くことになりました。  これは鍵渡しの際に実際にやりとりした会話の内容です。  契約明細に鍵の交換代として25000円となっていました。少し高いなぁとは思いましたが、最近は、ディンプルキーなど、防犯対策ができている鍵もありますので、しょうがないのかと思っていました。 明日から契約がスタートし、日割りのお家賃も発生します。 私は、前もって約束した時間に不動産屋さんのお店に行きました。あいにく、担当者が不在で30分ほど、待たされました。聞けば、家主様に鍵をもらいに行っているとのことでした。担当者がやっと帰ってきて、 そこで、渡された鍵は、まっさらの「合鍵」が2本でした。 もちろんディンキーではありません。   ？？？    私：「鍵交換代はお支払いされたようですが」  不動産屋さん ：「はい、入金の確認は出来ています。」  私：「これは、合鍵ですよね？しかも2本。新キーなら6本はあるはずですが・・・。」  不動産屋さん ：「鍵は、家主様が交換されたようです。6本も必要ですか？」  私：「当然、鍵はお客様が購入したので、鍵は全てお客様にお渡しした上で、家主様がお預かりしたいのであれば、お客様にお願いするのではないですか？」  不動産屋さん：「建物は家主様の所有物ですから

今回は、前回の事故物件の見つけ方の続編です。 事故物件をみつける方法 この方法以外で、事故物件を見つけることができるサイトの紹介です。 実際に自分の所有する物件が、事故物件になってしまうことは、家主様にとっては、死活問題になりかねないのですが、 借りたり買う人からすると、嫌な思いをする方もおられるのも事実です。 一方、事故物件に住みたいという方も最近は、多くなってきました。 こういった「事故物件でも気にしない」のに探せないといった機会ロスに繋がっている現状もあるのではないでしょうか。 そんな悪いことだけではないのかもしれません。 最初に紹介するのは、事故物件サイトとして、一番代表的なサイトです。 それは、大島てる氏の「事故物件公示サイト」です。 ただ、注意しないといけないのは、誰でも、投稿ができるという点です。   中には、嫌がらせや噂のレベルで投稿されるケースもあるようです。   なので、ここに掲載されているから、事故物件だと決めつけるのは、   どうかと思います。   この次に紹介するのは、   事故物件を、真摯に取引するためのサイトです。  「成仏不動産」このサイトの意義などは、ホームページに書かれていますので、   併せてご紹介します。  （成仏不動産ホームページより）それでも住んでくれる人を探します。 死亡、自殺、孤独死などが発生した不動産は一般的に事故物件と呼ばれています。 死というナイーブな問題が絡む為、情報を隠したいという心理が働いてしまいます。 「安くて良い物件だと思ったら事故物件だった」といった情報のミスマッチや、 「事故物件でも