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人生で一番高い買物といえば不動産です。 もし売却するとなったら、その目的はなんにせよ、当然なるべく高い金額で売却したいと思いますよね。 でも売り方によって、数百万の差が出ることも普通にあるのが、不動産の怖いところなんです。 業者に買い取ってもらうよりも、高い市場価格で取引できる可能性が高い、業者に仲介に入ってもらっての売却。 じゃあどうしたら、うまく売却できるんでしょうか？売却をお願いした、あなたが買う人を探してくるんでしょ！？いまの市況は、中古の戸建やマンションを売却するには絶好のタイミングと言えます。 というのも、新型コロナの影響で、在宅時間が増えたり、生活様式が変わったことにより、住宅購入のニーズが増えているんです。 それなのに、売り出し物件が少ない状況がずっと続いてるんですね。 僕も仕事で土地を探して欲しいと依頼が来ますが、なんにせよ売り物がない。 ここ新潟でも、路線価からの目安となる価格や公示価格以上に、市場の販売価格が上がってる感があります。 これから不動産を買う人でも、念のため、将来売ることを見越しておいた方がいいでしょう。 不動産の売却…いったいその裏側で不動産会社ではどんなことが起こっているのか？ これ、ほとんどの人が知らないんですが、例えばあなたがどこかの不動産会社に中古住宅の売却を依頼したとします。 その場合、その不動産会社だけで売買が成立するのは、どちらかというとレアケースなんです。 「え？…だってお願いしたのは〇〇不動産なんだけど…」 どういうことかというと、あなたが売りに出した中古住宅を買いたいという買主は、他の不動産会社が見つけてくるケースが多い

最近のオフィス市場は、「東京は強い」というニュースが増えています。実際に都心部では、・大型ビル不足・賃料上昇・空室率低下こういった状況が続いています。しかし、この流れを見て「オフィス市場は全体的に好調なんだ」と思ってしまうのは危険です。現場ではすでに、“都心の人気物件”と“郊外物件”この差がかなり広がり始めています。■ これからは「二極化」がさらに進む今後の市場は、・都心の新築・大型ビル・駅近・ブランド力のある物件に需要が集中していく可能性があります。一方で、・郊外・築古・特徴の少ないビルは、以前より苦戦しやすくなります。つまり、「募集を出して待っていれば決まる時代」ではなくなってきています。■ “値下げだけ”では危険空室が続くと、最初に考えるのが「賃料値下げ」です。もちろん、値段調整は重要です。ただし、単純に家賃を下げるだけでは、長期的に苦しくなるケースもあります。例えば最近増えているのが、■ 段階賃料これは、・1年目だけ安くする・2年目以降に通常賃料へ戻すという募集方法です。企業側としても、「移転コストを抑えられる」というメリットがあるため、反響につながるケースがあります。単純値下げより、収益を守りながら募集できる可能性があります。■ リニューアル工事はかなり重要今後は、“古いビル”ではなく「古いけど綺麗なビル」が選ばれる時代になります。特に最近は、・エントランス・共用部・トイレ・室内このあたりの印象がかなり重要です。実際、内装が古いだけで候補から外されるケースも増えています。大規模工事でなくても、・照明変更・床変更・セットアップ化だけで反響が変わることもあります。■ 「初

2月〜3月に入って、家賃の値上げに関する相談がかなり増えてきました。特に多いのが「更新のタイミングで家賃を上げます」という通知です。最近は物価や不動産価格も上がっているため、5年〜10年くらい同じ物件に住んでいる場合、1,000円〜2,000円程度の値上げであれば、相場的に仕方ないケースも増えてきています。私自身、不動産会社で働いていた経験があるため、「そのくらいは上げさせてほしい…」と思う気持ちも正直分かります。ただ一方で、入居者の事情を考えず、かなり強引な値上げをしてくる不動産会社があるのも事実です。そういった対応は、業界全体の評判も下げてしまいます。だからこそ、明らかに無理のある値上げや強引な対応をされた場合は、入居者側もしっかりと対応することが大切です。今回は、最近実際にあった相談事例をいくつか紹介します。相談事例①かなり大きな値上げを要求されているケースまずは、かなり大きな金額の値上げを求められたケースです。この相談では・値上げの妥当性・周辺賃料との比較を確認するようにアドバイスしました。実際に周辺の賃料を調べると、その物件だけが大きく値上げされている状況でした。そのため管理会社に「周辺賃料と比較して、この金額の根拠は何か」と確認するやり取りを続けたところ、最終的に管理会社側がそれ以上の連絡をしてこなくなり、結果的に値上げは実施されませんでした。相談事例②更新書類を1週間以内に返送するよう言われたケース次に多いのが、更新書類に値上げが書かれていて「1週間以内に返送してください」と言われるケースです。こういう場合、多くの人が「更新したいから、とりあえずサインして返そう」

最近、不動産業界で気になる動きがあります。それは、業務経験が浅いのに「不動産紹介できます」と発信している人や会社が増えていることです。特に春先は引越しシーズンということもあり、「不動産会社にお客さんを紹介して手数料をもらう」ことを目的に、あたかも自分が不動産を紹介できるかのように見せるケースが増えます。今年は特に、その傾向が強いと感じています。投資家出身の“なんちゃって業者”も増えているもう一つ増えているのが、・数棟のアパートやマンションを保有・宅建業を取得・コンサルや仲介をスタートというパターンです。もちろん全てが悪いわけではありません。ただ、 一部の成功体験だけで「不動産を語っている」ケースも少なくありません。不動産は“全国で全く違う”不動産の難しいところは、エリアによって市場が全く違うことです。・都心と地方・同じ市内でも駅ごと・同じ駅でも築年数や用途これらで需要は大きく変わります。そのため、ある程度の業務経験がないと、市況を正確に把握することは難しいのが現実です。なんちゃって不動産会社の特徴ここからは、実際に現場で感じるヤバそうな不動産会社を「見抜くためのポイント」をお伝えします。※すべて当てはまる＝NGではありませんが、当てはまると可能性は高いと考えてください。①「全国どこでも不動産を紹介できます」と言っている一見すると便利に聞こえますが、本当に全国の市況を理解している人はほとんどいません。実際の現場では、・エリアごとの相場・管理会社の動き・募集の実態まで理解している必要があります。ここを曖昧にしている場合は要注意です。② HPやSNSで「提携先・エージェント募集」をし

「管理会社を変えたら、すぐ申込みが入った」これは活動していると珍しくありません。ただ、ここで必ず出てくるのがこの疑問です。👉「結局、どの管理会社を選べばいいのか？」管理会社は“外からでは良い会社か分からない”正直に言うと、・どの会社もそれっぽいことを言う・営業トークはうまい・実際の動きは見えないそのため多くの方が「なんとなく良さそう」で決めてしまいます。これが一番危険です。見抜く方法はシンプルです結論は一つです。👉 質問すれば分かりますただし重要なのは「聞き方」です。普通に聞くとどの会社も良いことを言います。でも、比較できる形で質問すると差が一気に出ます。・具体的に答える会社・曖昧に逃げる会社この差が、そのまま結果の差になります。事前チェックするだけでも差が出るいきなり管理会社と面談する前に、最低限ここは見ておくべきです。・管理戸数と人員のバランス・掲載されている写真の質・ポータルサイトでの見せ方特に重要なのが写真です。今はネットで選ばれる時代なので、写真が弱い会社は“決める力”も弱い可能性が高いです。本当に差が出るのはここから事前チェックで「なんとなく良さそう」は絞れます。ただし、👉 任せていい会社かはまだ分かりませんここからは実際に質問して見抜くフェーズです。サービス購入後にお渡しするテンプレで分かることは・本当に空室を埋める力があるか・受け身ではなく動く会社か・数字をごまかしていないか・管理移行でトラブルが出ないかが見えるようになります。このテンプレは👉 必ず2〜3社以上に同じ内容で送ること1社だけでは判断できません。比較することで、会社の“中身”が見えてきます。見るべき

― 2028年までのオフィス市況で“取り残される物件”とは ―近年、東京を中心にオフィスの空室率は改善し、「市況は良い」「オフィスは足りていない」と言われる場面が増えています。実際、条件の良い物件は募集開始から短期間で申込みが入り、複数テナントで取り合いになるケースも2025年の後半からはよく聞きました。一方で、市況が良いはずなのに、なぜか長期間空室のまま残っている物件があるのも事実です。この違いは、立地や景気だけで説明できるものではありません。現場で見ていると、多くの場合は「実務的なズレ」や「募集の仕方」 に原因があります。ここでは、実際のオフィスリーシング現場でよく見る「市況が良いのに決まらない物件」の代表的な理由を整理します。① 募集を任せている“会社選び”が合っていない写真・募集資料が弱い現在、テナントの多くはネットで物件を見てから内覧に進むかどうかを判断しています。それにもかかわらず、・写真の枚数が少ない・暗くてピントが甘い・室内写真がほとんどなく、外観や周辺写真ばかりといった募集資料のままになっているケースをよく見かけます。「現地を見れば良さは分かる」という考え方は、今の市況では通用しません。内覧に来てもらえない＝資料の時点で選ばれていないということを、まず理解する必要があります。募集条件がズレている次に多いのが、募集条件の設定ミスです。・相場より条件が明らかに高く、最初から候補に入らない　（よくあるケース）　▪10～30坪なのに敷金6ヶ月　▪償却費が敷金の半月（50％）や敷金全額償却という条件　▪礼金2ヶ月など・逆に相場通りすぎて、他物件との差別化ができていない特

～裁判事例から学ぶ「原状回復トラブル」と仲介者が注意すべきポイント～1. 事務所・店舗　テナント仲介で最も多いトラブルは「退去時の原状回復」事務所や店舗などのテナント仲介で一番揉めるのは“退去時”です。特に多いのが「原状回復（げんじょうかいふく）」――つまり、「借りたときの状態に戻して返す」ことをめぐるトラブルです。住宅のように国交省のガイドラインがあるわけではなく、オフィス・店舗では契約ごとに取り決めが異なるため、曖昧なまま契約してしまうと、退去時に大きな問題に発展します。実際に、一般財団法人 不動産適正取引推進機構で紹介されている裁判事例でも、原状回復をめぐるトラブルが数多く報告されています。👉 参考サイト：［RETIO判例検索システム　原状回復に関する裁判例（RETIO）］2. 実際に起きた裁判事例（要約）事例名：小規模事務所の原状回復費用には国交省ガイドライン等の適用があるとの賃借人の主張が否認された事例【背景】賃借人（借主）は、小規模な事務所を借りていました。退去時にオーナー（貸主）から、通常の使用による汚損や損耗を含めた原状回復費用の負担を求められたため、借主が「それは過剰な請求だ」として争いました。借主の主張はこうです👇「小規模な事務所なのだから、国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（※主に住居用）を適用すべきだ」「したがって、通常使用による損耗は借主の負担ではない」【契約書の内容】契約書には、非常に具体的な原状回復条項が設けられていました。「原状回復」に関する特約として、　①床：新品タイルカーペットを敷く　②壁：新規塗装を行う　③ブラインド：ク

「良さそうな物件を見つけたけど、担当者の対応がいまいちで不安…」「問い合わせたのに全然返信がこない…」「そもそも事務所移転するときはどの会社へお願いすればいいの？」そんな経験はありませんか？事務所探しは、単に「物件を見る」だけでなく、「誰と進めるか」が成否を分ける重要な要素です。今回は、これまで数多くの事務所仲介に関わってきた私が、「信頼できる不動産仲介会社の見分け方」を3つのポイントに絞ってご紹介します。先に申し上げておきますが、ネットでよく言われている下記は事務所仲介では全く関係ありません。・不動産免許の（２）←の数字が大きい方が良い・住居では大手の、「エイブル、ハウスドゥ、ピタットハウス」などに頼む・駅前の1階に店舗を構えている事務所の移転の際はこれとは全く違う視点で不動産会社を見る必要があります。ポイント1：HP上に掲載されている物件数と“写真の充実度”をチェック！本来は「物件数が多い＝信頼できる会社」と考えがちですが、実はそれだけでは不十分です。大事なのは、自分が探している条件に近い物件の“情報の質”です。実は掲載する物件数だけを多くすることは簡単にできます。それより自分が探している条件で物件を検索して、物件ページを見たときに、・外観写真はあるか？・室内の様子がわかる写真は複数枚あるか？・図面も掲載されているか？といった点をチェックしましょう。写真が少なかったり、もしくは他の会社の使い回しが多い会社は、「物件管理がずさん」だったり、「現地確認していない仲介会社」である可能性があります。逆に、写真が豊富で丁寧に掲載されている会社は、物件に対してしっかりと現地調査をしてお

1. どれだけ知識を学んでも契約まで進まない人が多い不動産仲介を始めたばかりの方や、経験が浅い方からよく聞く悩みがあります。「何度か内覧されても申込みまで進まない」「管理会社とうまくコミュニケーションが取れず、交渉が進まない」実は、こうした悩みの原因は“知識不足”ではなく“現場対応力の不足”にあります。仲介の現場では、教科書通りに進まないことがほとんど。1件1件が違う契約になるので、慣れるまでは仲介経験者の会話の運び方、関係の構築の仕方を学ぶべきです。お客様の感情、管理会社との信頼関係、交渉のタイミング――こうした「生きた判断力」が、成約を左右します。2. 現場同行コンサルの効果①：お客様を“申込みへ導く”話し方が学べる内覧時、お客様はたくさんの物件を比較しながら迷っています。その中で、「この担当者なら信頼できる」と思ってもらえるかどうかが勝負です。現場同行コンサルでは、実際の案内に同席し、お客様が安心して質問できる雰囲気づくり決断を促す“言葉の選び方”他物件と比較されたときの返答方法といった「決断を引き出す話し方」をリアルにお伝えします。たとえば、内覧後に「この物件をご興味頂いているのであれば、今週末にも他社で内見が入っているため、もし良ければ、申込みを入れておきで条件交渉をしてみませんか？FRは3ヶ月ぐらいの条件を引き出すことが出来れば、今貴社の移転先として本物件がベストな選択になると思います！」（この言葉を言う前にFR3ヶ月は交渉できると管理会社には事前確認済みです）こういった一言があるかないかで、結果は大きく変わります。「押し売りではなく、安心して背中を押す」これが現場

不動産会社を開業すると、多くの方が最初に扱うのは住宅仲介です。住宅は需要が幅広く、取引の流れも比較的シンプルだからです。ただ住宅だけだと1件1件の単価が低く、事務所や店舗仲介も始める会社が多いです。しかし、事務所や店舗の仲介を始めると、「住宅と同じやり方では通用しない」という壁にぶつかるケースが少なくありません。なぜなら、事務所・店舗物件は借主が法人や事業主であり、成約までのプロセスや判断基準が住宅とは大きく異なるからです。よくある悩み（事務所・店舗仲介で失敗するポイント）事務所や店舗の仲介を始めたばかりの不動産会社が、よく直面する課題には以下のようなものがあります。・募集しても問い合わせが少ない　物件の強みを正しく打ち出せず、顧客に響いていない。　せっかく取得できた媒介物件も正しく事務所の仲介をやっている会社に　伝わっていない可能性があります。・問い合わせはあるのに成約にならない　案内しても「条件が合わない」「一度検討します」と言われ　2回目3回目の案内に繋がらないという悩みです。　　物件の提案の仕方も住宅とは違い工夫が必要です。・賃料設定や条件交渉が難しい　オーナーはできるだけ高く貸したい一方、借主は少しでも安く借りたい。　住宅の時は申込書に顧客の希望条件を出して提出すれば良かったかも　しれないが事務所や店舗仲介ではそう簡単には行きません。　しっかりと顧客の事を理解した上で、貸主側に入居してほしいと　思ってもらうような会社の説明をしたうえで、交渉することが　事務所、店舗仲介では必要です。・業種ごとのニーズが分からない　サロン開業希望者と士業の事務所希望者では、　物件に求める

仲介業者や管理会社はどこがいいのか よく、こういう質問をはじめて賃貸オーナーになる方や 知らない地域で、収益物件を購入したオーナー様から よくご相談をいただきます。  私は、そんなとき 、 「その物件の地域にある仲介業者を訪問し、 業者さんに、こう聞いてください。」と言います。  「こちらの○○不動産が一番だと思うのですが、他の不動産屋さんや管理会社を勧めるならどこの会社さんですか？」  と、 この質問を、何社かにたずねてみると、共通の会社名がいくつか挙がる はずです。  同業者が勧める管理会社ですから、ある程度、 問題ないんじゃないかと思います。  なぜかというと、その仲介業者や管理会社とは、良好な関係であると分かるからです。  良好な関係であれば、部屋付けもスムーズだということです。 その会社が、あなたが求めるに合致するのなら、一度、その管理会社に任せてみてもいいと思います。そこがダメなら、また変えればいいんです。 但し、仲介業者や管理会社によって、様々な考え方や理念があります。 入居者募集に強い会社、メンテナンスや 入居者サービスに強い会社など、 会社によってカラーがあるのです。 あなたなりの基準を設け、 パートナーである仲介業者や管理会社を選びましょう。

シェアハウスで入居者とシェアハウス運営者（貸主・家主）と締結される契約書は、賃貸借契約書となりますが、主に定期借家契約で行うことが望ましい。ただ、シェアハウスは、一般の仲介業者（不動産屋さん）が仲介することが少なく、専門サイトでシェアハウスの運営者が自ら入居者を募集することが多い。そこで問題になるのは、定期借家契約の契約書の雛型をどうするかではないでしょうか。