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～初心者でもわかるオフィスマーケットの流れ～今の東京オフィス市場の変化近年の東京オフィス市場では、「空いている物件が減ってきた」というニュースをよく耳にします。仲介の現場でも今年の6月頃から空きが少ないと感じてきました。実際に、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）では空室率が3％台前半まで下がり、家賃も少しずつ上昇傾向にあります。これは、コロナ禍で一時的にオフィス離れが進んだあと、企業が再びオフィス需要を高めていることが背景にあります。つまり、オフィス回帰が進み、人気の高いエリアでは「借りたくても空きがない」状況が再び起きているのです。2025年の東京オフィス市況　空室率は改善、賃料も回復傾向・コロナ後の働き方が定着し、「拠点としてのオフィス」が見直されている・都心の新築・大型ビル（虎ノ門、高輪、芝浦など）の竣工と同時に、　既存ビルにもテナントが戻ってきている・採用・事業拡大を背景に、企業の移転・拡張需要が増えているたとえば三鬼商事の調査では、2025年1月時点で都心5区の空室率は4%だったのが、現在では2.68％に改善。平均賃料も2024年は1.9万円台だったのが2万円を超える水準に回復しています。一方で、立地や設備に差があるビル間では「人気の物件はすぐ埋まる」「古い物件は空きが残る」という二極化が進んでいます。2026年の見通し~選ばれるオフィスと残るオフィスの差が拡大~● 空室率は引き続き低水準2026年も、オフィスの空室率は2％前後で安定すると予想されています。新規供給は2025年ほど多くないため、需要に対して大きく空室が増えるリスクは少ないと見られます。● 賃料は

― 2028年までのオフィス市況で“取り残される物件”とは ―近年、東京を中心にオフィスの空室率は改善し、「市況は良い」「オフィスは足りていない」と言われる場面が増えています。実際、条件の良い物件は募集開始から短期間で申込みが入り、複数テナントで取り合いになるケースも2025年の後半からはよく聞きました。一方で、市況が良いはずなのに、なぜか長期間空室のまま残っている物件があるのも事実です。この違いは、立地や景気だけで説明できるものではありません。現場で見ていると、多くの場合は「実務的なズレ」や「募集の仕方」 に原因があります。ここでは、実際のオフィスリーシング現場でよく見る「市況が良いのに決まらない物件」の代表的な理由を整理します。① 募集を任せている“会社選び”が合っていない写真・募集資料が弱い現在、テナントの多くはネットで物件を見てから内覧に進むかどうかを判断しています。それにもかかわらず、・写真の枚数が少ない・暗くてピントが甘い・室内写真がほとんどなく、外観や周辺写真ばかりといった募集資料のままになっているケースをよく見かけます。「現地を見れば良さは分かる」という考え方は、今の市況では通用しません。内覧に来てもらえない＝資料の時点で選ばれていないということを、まず理解する必要があります。募集条件がズレている次に多いのが、募集条件の設定ミスです。・相場より条件が明らかに高く、最初から候補に入らない　（よくあるケース）　▪10～30坪なのに敷金6ヶ月　▪償却費が敷金の半月（50％）や敷金全額償却という条件　▪礼金2ヶ月など・逆に相場通りすぎて、他物件との差別化ができていない特

 テナント仲介は“実務でつまずきやすい”テナント仲介は、居住用の仲介と比べて「お客様の対応」「契約までの交渉」「落としどころを見つける」など実務難易度が高い。未経験者から「答え方が分からない」「提案しても案内に繋がらない」「交渉がうまくいかない」といった相談が増えている。机上だけではわからない“現場のルール”がある。事例紹介①　お客様から返信が止まった…どうフォローすべき？▼ 相談内容初回の物件提案後、お客様からご連絡が途絶えてしまいどうしていいか分からない「どのタイミングで、どんな文章を送るべきか分からない」▼ 実際のアドバイス返信が途切れた原因のパターンを整理「エリアを広げる」or「条件を広げてもらう」自然なフォローメッセージ例を作成相手の検討ステージに合わせた“次の一手”を提示▼ 結果お客様から返信があり、エリアを広げてもらい、内覧へ進むお客様からニーズを聞いてから数日中には物件を提案、その後も2週間連絡をあけないように連絡を取り続けることが仲介では大事です。事例紹介②　内覧後に「検討します」で終わってしまう▼ 相談内容内覧案内までは行けるが、申込みに繋がらないお客様の「背中の押し方」が分からない▼ 実際のアドバイス内覧中に聞くべき“決断材料になる質問”を事前に提示管理会社へ事前に交渉できる幅を聞き、申込みしてもらうように促す内覧後のフォローメール例文を作成「迷っている人を前向きにする言い方」のコツを説明▼ 結果相談者が初めての申込みを獲得「話す順番を変えただけで、お客様の反応がまったく違った」と実感したとの声ただ案内してどうでしたか？というだけでは中々前に進まない。テナ

【オフィスを探している企業向け】東京のオフィス市場は今、移転を検討している企業にとって「難しい時代」に突入しつつあります。空室率は下がり続け、人気物件は募集開始と同時に申込みが入る状況が増えてきました。一方で、2029年以降は新築供給が増えるため、今とは逆の流れになることも予想されています。つまり、2028年までは物件取り合い、2029年以降は物件余りの可能性という、非常に特殊な市況を迎えつつあるのです。この記事では、移転予定の企業が今から準備すべきポイント を分かりやすく解説します。◆ 良い物件が“すぐに決まる”時代に突入している最近の移転市場で特に増えているのが、次のような声です。「内覧予約を入れようとしたらもう申込みが入っていた」「駅近・築浅は争奪戦になるので検討時間が取れない」「候補物件が想像していたより少ない」これは、空室率が下がり続けていることにより、一定以上のスペックを求める企業が同じ物件に集中するために起きています。特に人気が高いのは、・駅徒歩5分以内・築浅 or リニューアル済み・レイアウトしやすい間取り・エントランスに清潔感がある・セキュリティが整備されているといった物件で、これらはもはや “公開されてからでは間に合わない” ことも珍しくありません。◆ 館内増床が増えることで“外部募集が出ない”ケースも増加空室率が低下することで、2027〜2028年頃にかけて館内増床が活発化すると予測されています。これはどういうことかというと、・同じビルに入居している別企業が先に空き予定を押さえる・外部に募集として出てこない・そのため市場に“良い物件が出ない”状態になるとい

東京のオフィス市況は、この数年で大きな転換点を迎えています。空室率はコロナ後の落ち込みから回復し、2028年頃までは低空室率が続く見通しです。一見「どの物件も決まる良い時代」に見えますが、実際の現場では “二極化” が加速しています。つまり、すぐ決まる物件は以前よりも早く決まる一方で、動かない物件はまったく動かないという状況です。さらに、2029年以降は新築オフィス供給が再び増え、競争激化が確実視されています。今この記事をご覧になっているオーナー様にこそ、考えて頂きたいことが「2028年までに対応を終えているかどうか」が、ビル価値を左右する重要な分岐点になります。◆ 市況が良くても決まらない物件が増えている理由空室率が改善しているにもかかわらず、・半年間問い合わせがゼロ・内見が入らない・ずっとネットに掲載され続けているという物件が実際に増えています。その理由は次の3つに集約されます。① “物件の中身”ではなく“見せ方”が悪いオフィス探しの初期段階は 9割がネットで完結しています。それにもかかわらず、いまだに・暗い写真、ピントの甘い写真・外観1枚だけで他は周辺施設の写真・間取り図が雑または判読しづらい・募集資料の説明が薄いという物件が多く、初期段階で候補から外されています。② 仲介会社が情報を“囲い込んでいる”ケースオーナーには「しっかり紹介します」と言いながら、実際は自社サイトだけに掲載し、同業仲介に情報を回していない会社も存在します。結果として、・人の目に触れない・他社仲介の紹介が増えない・物件の露出が極端に不足するこれが長期空室の最大要因のひとつです。③ 建物価値が時代に追

これから事務所探しは厳しい時代に 　 今こそ準備が必要コロナ後、オフィス市況は一時的に落ち着き選択肢が豊富で、じっくり比較検討しながら事務所選びができた時代でした。しかし今現在、東京では「良い物件はすぐに決まる」傾向が強まり、事務所探しの環境は一変しつつあります。特に移転や新規出店を考える企業にとって、「迷っている間に他社に取られてしまう」というリスクが現実味を帯びてきました。コロナ前の市況に戻りつつあります。これからのオフィス選びは、市場動向の理解と即決のための準備が必要な時代です。迷うことなく決めれるように事前に市況の知識を入れておきましょう。東京オフィスの空室率と賃料推移（数字から見る傾向）東京の主要ビジネスエリアでは、空室率が着実に低下しています。たとえば都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）では、平均空室率が2025年に入り3%台前半まで回復しており、賃料もじわじわと上昇中です。・東京ビジネス地区（都心5区／千代田・中央・港・新宿・渋谷区）　平均空室率は3.37％・東京ビジネス地区　平均賃料は20,877円※三鬼商事オフィスマーケット調べこの傾向は、「空き物件が減っている」だけでなく、「需要が戻り、賃料が高くても借り手がつく状況」にあることを示しています。つまり、競争が再び激しくなってきているのです。コロナ前のような激化する“物件争奪戦”は再来するのか？コロナ前には、条件の良いオフィス物件はすぐに複数のテナントで取り合いとなり、決断のスピードが遅れると逃してしまうことが当たり前でした。今、そのような状況が再び起こるのではないかと思っています。とくに駅近・築浅・レイア