～初心者でもわかるオフィスマーケットの流れ～
今の東京オフィス市場の変化
近年の東京オフィス市場では、
「空いている物件が減ってきた」というニュースをよく耳にします。
仲介の現場でも今年の6月頃から空きが少ないと感じてきました。
実際に、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）では
空室率が3％台前半まで下がり、家賃も少しずつ上昇傾向にあります。
これは、コロナ禍で一時的にオフィス離れが進んだあと、
企業が再びオフィス需要を高めていることが背景にあります。
つまり、オフィス回帰が進み、人気の高いエリアでは
「借りたくても空きがない」状況が再び起きているのです。
2025年の東京オフィス市況 空室率は改善、賃料も回復傾向
・コロナ後の働き方が定着し、「拠点としてのオフィス」が見直されている
・都心の新築・大型ビル（虎ノ門、高輪、芝浦など）の竣工と同時に、
既存ビルにもテナントが戻ってきている
・採用・事業拡大を背景に、企業の移転・拡張需要が増えている
たとえば三鬼商事の調査では、
2025年1月時点で都心5区の空室率は4%だったのが、現在では
2.68％に改善。
平均賃料も2024年は1.9万円台だったのが2万円を超える水準に回復しています。
一方で、立地や設備に差があるビル間では
「人気の物件はすぐ埋まる」「古い物件は空きが残る」という
二極化が進んでいます。
2026年の見通し~選ばれるオフィスと残るオフィスの差が拡大~
● 空室率は引き続き低水準
2026年も、オフィスの空室率は2％前後で安定すると予想されています。
新規供給は2025年ほど多くないため、
需要に対して大きく空室が増えるリスクは少ないと見られます。
● 賃料は「条件の良い物件」で上昇傾向
設備・立地の良い“グレードAビル”では、
一方で、設備が古い、駅から遠いなどの競争力が弱いビルは、
入居者を確保するために賃料調整やフリーレント（賃料免除期間）を
設ける動きも出てきそうです。
つまり、「選ばれる物件」と「選ばれにくい物件」の差がより
明確になるのが2026年起こる現象だと推測できます。
オーナー（貸し手）側が今すぐ取り組むべきポイント
① 物件の「強み」を発信する
他のビルとの差別化ポイントを明確に打ち出しましょう。
駅からの距離、天井高、電力容量、BCP対応などを整理しておくと、
仲介会社が紹介しやすくなります。
② 募集条件を柔軟に見直す家賃だけで勝負せず、「敷金を抑える」「内装付きで募集する」など、
初期負担を軽くする工夫が成約率を上げます。
※ただし、現在建築費の高騰により原状回復工事での揉め事が多くなっています。敷金を減額すれば退去時に敷金以上に退去費用を請求するとなると揉める原因となります。敷金に関しては慎重に考える必要があります。
③ 仲介ネットワークを広げる
物件情報を複数の仲介会社に共有し、広告料設定なども適正に。
情報が広く届くことで、紹介数・内見数が増え、成約につながる可能性が
高まります。
あなたの物件は、
・仲介ネットワークの広い媒介業者へ募集を依頼出来ていますか？
・ネット上に室内写真など充実させた情報が掲載されていますか？
中々決まっていないのであれば今一度見直しましょう。
まとめ 2026年は“選ばれるオフィスづくり”が鍵
2025年の東京オフィス市場は、空室率が下がり、賃料も上昇傾向。
2026年もこの流れは続く見込みですが、
特に「立地・設備・条件の良いオフィス」に人気が集中する
“二極化”が一層進むと考えられます。
オーナーは「魅力の発信」と「柔軟な募集戦略」が求められる時代です。
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