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～初心者でもわかるオフィスマーケットの流れ～今の東京オフィス市場の変化近年の東京オフィス市場では、「空いている物件が減ってきた」というニュースをよく耳にします。仲介の現場でも今年の6月頃から空きが少ないと感じてきました。実際に、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）では空室率が3％台前半まで下がり、家賃も少しずつ上昇傾向にあります。これは、コロナ禍で一時的にオフィス離れが進んだあと、企業が再びオフィス需要を高めていることが背景にあります。つまり、オフィス回帰が進み、人気の高いエリアでは「借りたくても空きがない」状況が再び起きているのです。2025年の東京オフィス市況　空室率は改善、賃料も回復傾向・コロナ後の働き方が定着し、「拠点としてのオフィス」が見直されている・都心の新築・大型ビル（虎ノ門、高輪、芝浦など）の竣工と同時に、　既存ビルにもテナントが戻ってきている・採用・事業拡大を背景に、企業の移転・拡張需要が増えているたとえば三鬼商事の調査では、2025年1月時点で都心5区の空室率は4%だったのが、現在では2.68％に改善。平均賃料も2024年は1.9万円台だったのが2万円を超える水準に回復しています。一方で、立地や設備に差があるビル間では「人気の物件はすぐ埋まる」「古い物件は空きが残る」という二極化が進んでいます。2026年の見通し~選ばれるオフィスと残るオフィスの差が拡大~● 空室率は引き続き低水準2026年も、オフィスの空室率は2％前後で安定すると予想されています。新規供給は2025年ほど多くないため、需要に対して大きく空室が増えるリスクは少ないと見られます。● 賃料は

東京のオフィス市況は、この数年で大きな転換点を迎えています。空室率はコロナ後の落ち込みから回復し、2028年頃までは低空室率が続く見通しです。一見「どの物件も決まる良い時代」に見えますが、実際の現場では “二極化” が加速しています。つまり、すぐ決まる物件は以前よりも早く決まる一方で、動かない物件はまったく動かないという状況です。さらに、2029年以降は新築オフィス供給が再び増え、競争激化が確実視されています。今この記事をご覧になっているオーナー様にこそ、考えて頂きたいことが「2028年までに対応を終えているかどうか」が、ビル価値を左右する重要な分岐点になります。◆ 市況が良くても決まらない物件が増えている理由空室率が改善しているにもかかわらず、・半年間問い合わせがゼロ・内見が入らない・ずっとネットに掲載され続けているという物件が実際に増えています。その理由は次の3つに集約されます。① “物件の中身”ではなく“見せ方”が悪いオフィス探しの初期段階は 9割がネットで完結しています。それにもかかわらず、いまだに・暗い写真、ピントの甘い写真・外観1枚だけで他は周辺施設の写真・間取り図が雑または判読しづらい・募集資料の説明が薄いという物件が多く、初期段階で候補から外されています。② 仲介会社が情報を“囲い込んでいる”ケースオーナーには「しっかり紹介します」と言いながら、実際は自社サイトだけに掲載し、同業仲介に情報を回していない会社も存在します。結果として、・人の目に触れない・他社仲介の紹介が増えない・物件の露出が極端に不足するこれが長期空室の最大要因のひとつです。③ 建物価値が時代に追