【オーナー向け】2028年までのオフィス市況 決まるビルと取り残されるビルの差とは？今取るべき戦略を徹底解説

東京のオフィス市況は、この数年で大きな転換点を迎えています。
空室率はコロナ後の落ち込みから回復し、

2028年頃までは低空室率が続く見通しです。

一見「どの物件も決まる良い時代」に見えますが、

実際の現場では “二極化” が加速しています。

つまり、
すぐ決まる物件は以前よりも早く決まる一方で、

動かない物件はまったく動かない

という状況です。

さらに、2029年以降は新築オフィス供給が再び増え、

競争激化が確実視されています。

今この記事をご覧になっているオーナー様にこそ、考えて頂きたいことが
「2028年までに対応を終えているかどうか」が、

ビル価値を左右する重要な分岐点になります。

◆ 市況が良くても決まらない物件が増えている理由

空室率が改善しているにもかかわらず、
・半年間問い合わせがゼロ
・内見が入らない
・ずっとネットに掲載され続けている

という物件が実際に増えています。

その理由は次の3つに集約されます。

① “物件の中身”ではなく“見せ方”が悪い
オフィス探しの初期段階は 9割がネットで完結しています。
それにもかかわらず、いまだに
・暗い写真、ピントの甘い写真
・外観1枚だけで他は周辺施設の写真
・間取り図が雑または判読しづらい
・募集資料の説明が薄い
という物件が多く、初期段階で候補から外されています。

② 仲介会社が情報を“囲い込んでいる”ケース

オーナーには「しっかり紹介します」と言いながら、
実際は自社サイトだけに掲載し、

同業仲介に情報を回していない会社も存在します。

結果として、
・人の目に触れない
・他社仲介の紹介が増えない
・物件の露出が極端に不足する

これが長期空室の最大要因のひとつです。

③ 建物価値が時代に追いついていない

特に以下のポイントが弱い物件は、若い企業から敬遠されがちです。
・共用部が暗い
・トイレや給湯が古い
・エントランスに清潔感がない
・セキュリティが弱い

・敷金や礼金の設定が相場とずれている

「築年数」だけが理由ではなく、
設備の古さ・印象の悪さ・条件の重さが空室の原因になります。

◆ 2029年以降の“大量供給期”がオーナーにとって本当の勝負

オフィス市況の資料を見ると、
2029年以降に再び大規模な新築供給が増えることが示されています。

これが意味するのは
▶ 2028年までに改善できていないビルは、一気に競争に負け始める
という厳しい現実です。

新築には、
・高スペックの設備
・洗練された共用部
・現代的なセキュリティ
・使いやすいレイアウト
が揃っており、見た瞬間に「ここがいい」と選ばれます。

築古ビルであっても改善と工夫をすれば十分戦えますが、
何もしないビルは“時代遅れ物件”として扱われるようになります。

◆ オーナーが2028年までに絶対に取り組むべき3つの戦略

① “募集の見せ方”を根本的に改善する

最も効果があるのは写真改善です。
・明るい室内写真
・広角に写るように撮影
・入口・共用部・設備の詳細掲載
・図面の再作成、説明文の強化

これだけで問い合わせ数は倍以上に増えることが珍しくありません。

② 小規模リニューアルを行い“印象価値”を上げる

大規模工事でなくても十分戦えます。
・エントランス照明交換
・タイルカーペット張替え
・トイレのリフォーム
・清掃・植栽の強化
・共用廊下の壁紙変更

“第一印象の改善” が最も費用対効果が高い部分です。

③ 情報を広く流す仲介会社を選ぶ

募集をお願いする仲介選びの失敗で空室が長引くケースは非常に多いです。
良い仲介会社は、
・同業仲介に積極的に紹介する
・2週間に1度レポートを出す
・アットホームなどでの閲覧数を共有する
・募集条件の調整案を提案してくれる

こうした“見える化された努力”を必ず行います。
囲い込み体質の会社を選ぶと、空室は確実に長引きます。

住宅を主に扱っている会社は事務所やテナント仲介を専門的に行っている

企業とも繋がりが少ないため、情報の拡散力が圧倒的に低い可能性が高いです。

◆ まとめ：オーナー様にとって2028年は“分岐点の年”になる

● 2026年から2028年まではオフィス市況は良い
● でも二極化は進んでいる
● 2029年以降は競争が激化する
● 改善している物件だけが生き残る

という流れは明確です。

2028年までに改善を終えて価値を見出しているかどうか
これがビルの未来を大きく左右します。

「うちのビルはどう改善すべきか？」
「募集戦略に問題がある気がする」
「仲介会社を見直すべきか迷っている」

そんなオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。
実務経験と市場データをもとに、
“すぐ決まる物件に変えるための戦略” を分かりやすくご提案いたします。