～裁判事例から学ぶ「原状回復トラブル」と仲介者が注意すべきポイント～
1. 事務所・店舗 テナント仲介で最も多いトラブルは「退去時の原状回復」
事務所や店舗などのテナント仲介で一番揉めるのは“退去時”です。
特に多いのが「原状回復（げんじょうかいふく）」――つまり、
「借りたときの状態に戻して返す」ことをめぐるトラブルです。
住宅のように国交省のガイドラインがあるわけではなく、
オフィス・店舗では契約ごとに取り決めが異なるため、
曖昧なまま契約してしまうと、退去時に大きな問題に発展します。
実際に、一般財団法人 不動産適正取引推進機構で紹介されている
裁判事例でも、原状回復をめぐるトラブルが数多く報告されています。
👉 参考サイト：［RETIO判例検索システム 原状回復に関する裁判例（RETIO）］
2. 実際に起きた裁判事例（要約）
事例名：小規模事務所の原状回復費用には国交省ガイドライン等の適用があるとの賃借人の主張が否認された事例
【背景】
賃借人（借主）は、小規模な事務所を借りていました。
退去時にオーナー（貸主）から、通常の使用による汚損や損耗を含めた原状回復費用の負担を求められたため、借主が「それは過剰な請求だ」として争いました。
借主の主張はこうです👇
「小規模な事務所なのだから、国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（※主に住居用）を適用すべきだ」
「したがって、通常使用による損耗は借主の負担ではない」
【契約書の内容】
契約書には、非常に具体的な原状回復条項が設けられていました。
「原状回復」に関する特約として、
①床：新品タイルカーペットを敷く
②壁：新規塗装を行う
③ブラインド：クリーニング済みを取り付ける
と明記され、契約期間や損耗の程度に関わらず、退去時に元の状態に戻す義務があると定められていた。
これらの内容は契約書に記載されており、
借主も署名・押印して内容を理解していたと認められた。
【裁判所の判断】
東京地裁は、以下のように判断しました👇
契約書に原状回復の範囲が明確に特約として定められている以上、
その内容に従って借主は費用を負担すべきである。
借主が主張した「国交省ガイドライン」は、
主に居住用賃貸借を対象としたもので、事務所などの事業用物件には直接適用されない。
借主は法人（事業者）であり、「消費者契約法」で保護される“消費者”にはあたらない。
特約の内容も、借主に過度な負担を課すものではなく、公序良俗違反にも当たらない。
【結論】
➡ 借主は、契約書の特約に従い、通常損耗を含む原状回復費用を支払う義務がある。
➡ 国交省のガイドライン（居住用ルール）は、小規模な事務所には適用されない。
💡 判決のポイント（仲介実務の観点から）
住宅では「通常損耗は貸主負担」という考え方が通りますが、
事務所・店舗では契約内容がすべて。
特約で「退去時に全面原状回復」と書かれていれば、その通りの義務が発生します。
契約書に原状回復範囲が明確に書かれていれば、
「説明がなかった」「理解していなかった」という主張は通らない。
仲介者としては、契約書の条項を「雛形のまま使う」のではなく、
物件ごと・用途ごとに具体的に確認し、修正する必要があります。
もしこの契約書に具体的な原状回復の内容が記載なく、ただ単純に
”元の状態に原状回復する”となっていれば具体性というところで議論になった可能性はあります。
3. 特に未経験の仲介者が注意すべきポイント
不動産仲介の経験が浅い方は、この「原状回復条項」を読み込みきれていないことが多いです。
その理由は、契約書が専門用語で書かれており、
“難しいが、雛形だから大丈夫だろう”と過信してしまうためです。
しかし、事務所・店舗契約では、
住宅契約のように「借主が通常使用した部分は免責」といった一律ルールが通用しません。
現場では、
・オーナーが独自ルールを設けている
・以前の借主との約束が引き継がれている
・テナント仕様（間仕切り・電気容量・設備配置）が特殊
といったケースが多く、契約書を雛形通りに作成すると危険です。
4. 実際の裁判例から学べること
RETIOで紹介されている裁判例の中には、
借主が退去時に原状回復費として数百万円を請求され、
「そこまでの修繕は契約で決めていなかった」として争われた事例もあります。
裁判所は、
「契約書で明確に定めていなかった部分については、貸主側の主張をそのまま認めることはできない」と判断したケースもあり
“曖昧な契約ほど揉める”ことがよく分かります。
5. まとめ：経験の浅い仲介者ほど“原状回復”を軽視してはいけない
テナント仲介での契約は、住宅のように単純ではありません。
一見、同じような契約に見えても、
・建物構造
・内装仕様
・貸主の方針
・契約年数や用途
によって、退去時のルールはすべて異なります。
したがって、
「なんとなくできそう」では絶対に危険です。
実務経験のある人の確認や、専門家のサポートを受けながら契約書をチェックすることが、
トラブル防止につながります。
6. 安心して事務所・テナント仲介を行うために
もしあなたが
「これから不動産業を始める予定」
「事務所・店舗仲介の契約内容に不安がある」
という状況であれば、まずは実務経験者のサポートを受けることをおすすめします。
仲介業は“契約書を正しく理解し、リスクを防ぐ”ことが最も重要です。
特に原状回復や契約交渉の部分は、独学では限界があります。
💼 安心して仲介業を始めたい方へ
10年以上、事務所・店舗・テナント仲介の現場で培ったノウハウをもとに、
契約書の見方から原状回復・交渉ポイントまで、実務的にサポートいたします。
