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京都のお雛様って、関東と左右が反対って知ってた？おだいりさまとおひなさまの立ち位置が違うんだよね。そして、雛壇飾りは一般庶民が目にすることが決してなかった殿上人の世界を垣間見るためにミニチュアで再現された異世界なんだとか。確かに桃の節句が厄除けだけならば、人型に厄を落として川に流すだけでいいもんね。で、京都のおひな様はできるだけ皇居内のことを忠実に再現することにこだわったから、左右が逆なんだって。つまり現実の宮廷では、このならびかたが正しい。（らしい）関東では珍しいな、見たことないな、と感じたのが、この「かまど」のミニチュア。薪まで再現してあって、実はこれをみたのも、ひな祭りで飾られているのを見たのも初めて。西側のひな祭りは、雅な道具だけでなく下支えする実生活に根付いたものもちゃんと飾られるんだなぁ、と思った。娘たちへ、ファンタジーだけでないよ、現実も大事、とばかりに、教えにちゃんと根っこが生えてる感じがする。wそして、京雛のもう一つの特徴はお雛様のお顔が穏やかなことだと言う。全ての雛人形の顔を比べてみたことがないので、私にはわからないけどね。基本、みんな目が細くて、醤油顔のお雛様。でも、自分の知ってる歴史ドキュメンタリー調査番組では、実際の殿上人は阿部寛のようにみんな、やたらと彫りが深かったという証言もあるらしく、今皇居にいる今上天皇みたいな和風顔ではなかったんだとか。（明治天皇あたりは、ちょっと濃いかな？）考えてみれば、いくら職人とはいえ、謁見したり、実際にお顔を見ることは、さすがにできないよね。御簾越しだもんね。だから京雛の顔は想像で出来上がったものなのかもしれない。だと

賃貸不動産管理業に携わって、通算15年（16年目）になります。人々の「日常」に密接に関わっているお仕事なので、今のコロナ禍でも、幸せな事に日々忙しく仕事が出来ております。この仕事は、立場の違う「お客様」、物件所有者　と　入居者　の間に立つお仕事なので、最終的にドライ人間にならないとやっていけません。もともと、ガラスのハートの持ち主でしたが、この15年でだいぶメンタルは鍛えられました。 この業界に入る前も、接客業に従事しており、店長職も経験していたので、ストレス耐性、クレーム耐性含めて、ある程度の接客スキルは持ち合わせている方だと思っておりました。　しかし、この業界に入ってから、今まで経験してきたものとは、異質な接客スキルが必要な事にすぐ気づかされ、ショックを受けたのを今でも記憶しております。今では、ガラス　から　防弾ガラスのハート　までレベルアップしたと思います。でも結局はガラスなのは、変わらないですけど。たぶん、相当なストレスは感じているんだと思いますが、麻痺してるのか、ちゃんとストレス発散が出来てるのかはわかりません。（ストレス発散も仕事のうちですから。）皆さんは、賃貸不動産管理会社と聞いただけで、どんなイメージを持たれてますか？どうせ、設備が壊れても何もしてくれないんでしょ？とか。退去時の精算なんかも、入居者に多く負担させてるんでしょ？とか。思っている方が多いのかなと思ってます。　金銭的、物理的、人為的な理由から、大家さん及び管理会社が出来る事と出来ない事がありますが、入居者が長く住み続けてくれる事が、結果的に大家さんも嬉しい事なので、普通の大家さんや管理会社は、入居者が

マイホームを購入する時には購入価格のほかにさまざまな費用がかかります。簡単にまとめてみました。■1.住宅購入時にかかる費用・手付金（現金で支払う分）・住宅ローンで手付金も融資を受ければあとで返ってくる形もとれます。■2.購入諸費用・手付金・印紙税・仲介手数料・登録免許税・・・登録に必要な税金・固定資産税・・・土地・建物を所有しているすべての人にかかる税金・都市計画税・・・都市計画法で定められた市街化区域にある土地や建物に対してかかる税金・不動産取得税・・・不動産を購入すると一度だけ課税される税金（相続は含まれない）・登記費用・・・住宅ローンの抵当権設定登記や所有権移転登記の際に司法書士に支払う報酬・住宅ローン保証料・ローン事務手数料・リフォーム費用など■3.ローン契約時・収入印紙・住宅ローン借入に必要な事務手数料・ローン保証料、団信信用生命保険、火災・地震保険、事務手数料など■4.その他の費用・水道などの精算金・修繕積立基金（マンションの場合）・引越し費用・家具購入費用・固定資産税・都市計画税の清算金状況によってはその他の費用が発生するかもしれません。一般的に中古の戸建ての場合、物件価格の6%～13%位の諸費用が必要と言われております。例えば5,000万円の戸建てを購入する場合、300万円～650万円の諸費用が必要になります。また住宅ローンの借り入れ限度額は（フラット35）年収400万未満の場合は年収の30％X借入年数（35年未満）年収400万以上の場合は年収の35％X借入年数（35年未満）と言われていますのでご自分の年収と借入年数で物件の価格を求め無理の無いローン返済と資金計

今月の競売予想の前半なんですが 水戸地裁下妻支部と 宇都宮地裁足利支部の物件の 予想した１０件のうち 取下げられた１件を除く全ての予想した９件が 2位以内には入りました。 （２位以下は金額も分からない所もあるので 想定ではあるのですが、 仮に現在２位だと思っていた予想が ３位だと仮定しても ３位以内の得点圏打率は １００％を達成いたしました） ちなみに２位の金額がわからず 自分の予想金額を２位と仮定した物件は２件あり、 １位との金額差はそれぞれ１９万円安と４４万円安です。 以下、簡潔な内容は １位　　　９件中５件獲得　打率５割５分５厘 ２位以内　９件中４件獲得　打率１０割 という内容でした。 詳しくはいつもの１週間限定公開の 総評動画にまた表をアップしますので 楽しみにしていてください。

とりあえず速報です。 6月は物件が多かったので 宇都宮地方裁判所　本庁　　　6月14日開札 水戸地方裁判所　下妻支部　　6月15日開札 前橋地方裁判所　沼田支部　　6月22日開札 宇都宮地方裁判所　足利支部　6月22日開札 前橋地方裁判所　本庁　　　　6月28日開札 前橋地方裁判所　高崎支部　　6月28日開札 前橋地方裁判所　太田支部　　6月29日開札 の土地付戸建物件の中から 全部で29件ほど予想させて頂きました。 （1件取下げがあったので有効は全28件） 結果的には 1位14件です 2位が3件 3位が3件 もの凄く優秀ですね。 いつものように打率（獲得率）換算すると 1位打率　0.500（5割）2位以内　0.607（6割7厘） 3位以内　0.714（7割1分4厘） お陰様で絶好調に当たってます。 後で詳しくYouTubeにアップします。 取り急ぎご報告まで。今まで見たYouTubeの競売価格予想してる方の獲得率からしたら桁違いの獲得率でしょうね。

現在不動産賃貸業ではコロナで市況が変わり、情報を出したらすぐに契約になる物件、情報を出しても全く契約にならない物件が明確に分かれてきています。というよりそもそも問い合わせが少ない物件が多くなってきております。あなたはコロナ前と後で物件の募集の仕方を変えていますか？コロナ前は空室がなく、紹介できる物件が少なかったので、公開されている物件　∔　非公開物件でも十数件　提案出来たら良い方でした。今は空き物件があふれており、・情報が確認しにくい地場業者の物件・愛想がなく、話をしにくそうな管理会社の対応だと紹介しない・貸主側からの手数料が出ないと紹介しない・室内写真などがなく、情報が少ない物件は紹介しにくいからしないなどなど物件が多すぎるので、仲介会社がお客様へ紹介する物件を選んでいる状態になっています。もう一度言います、仲介会社がお客様へ紹介する物件を選んでいる状態になっています。今募集の窓口をお願いしている会社からそんな話はありますか？貸主が見えない、アットホームやレインズといった不動産流通サイトでの掲載方法・条件などで仲介から選ばれる物件になるかどうかここが今一番契約に向けて力を入れるべき箇所です。貸主には見えないところですが、大前提として管理会社から今は市況的にも厳しいと話があったかどうかが重要です！策を打つなら早めにしないと乗り遅れます。今からまだまだ空室が増えてくるので、コロナ前とコロナ後募集の仕方を変えておらず、問い合わせが少ない方はぜひご相談ください。正直募集の仕方に問題があると思われます！

中古住宅を購入してリフォーム またはリノベーションしたい場合は、かかる費用を知り、買い時を判断して早めに行動することが重要です。 本ブログでは、今後の中古住宅の買い時と、中古住宅購入とリフォームを同時に進める場合の費用を抑えるコツをお話しします。中古住宅のリフォーム費用を抑えるコツ中古住宅のリフォーム費用は、「予算500万円」など予算を決めていても、その後やりたいことが膨らみ、予想以上に費用がかかってしまいがちです。そこで、満足度が高いまま費用を抑えるコツをいくつかお話しします。①地元の優良工務店に見積り依頼しよう見積り金額は、どのようなリフォーム会社に依頼するかによって大きく費用が変わります。シンプルなデザインで極力費用を抑えたいということであれば、地元の優良工務店に見積り依頼してみましょう。地元の工務店では、広告宣伝費など経費をかけていない分、中堅リフォーム会社や大手リフォーム会社に比べて、リーズナブルに施工することができます。②住宅ローンを活用しようなにかと頭を悩ませることが多い予算の問題。リフォームローンを上手に活用することで、自己資金の不足分を補うことができます。 ■リフォームローン 住宅ローンと同様に、リノベーションの際にも「リフォームローン」を利用することができます。リノベーションの規模や、返済計画に応じて2つのタイプがあります。 【有担保型リフォームローン】 リノベーション物件を担保として借入が可能。主に大規模なリフォームに適用され、金融機関で最大35年のローンを組むこともできますが、借入額が大きくなるほど審査は厳しくなります。 【無担保型リフォームローン】

不動産には定価というものがありません。 とすると高いとか安いとかに関係なく、気に入った人がいれば売れるんじゃないかな？ という疑問を持った人はいないでしょうか？ （もちろんバカ高いのが売れないのは常識的に当たり前です） 今回はそのような疑問を持った方のために、少々書いてみました。 そもそも、不動産（特に土地）には、なぜ定価がないのでしょうか？？？ それはこの世に同じ不動産が二つとないので、ひとつひとつそれぞれについて値段を決めていく以外にはないからです。土地については、例えば「東京都町田市玉川学園」という同一エリア内であっても、面積も間口も前面道路の幅員も、そして北道路・南道路という方角なども各物件でばらばらです。では定価がないのにどうして金額が決まり、取引が成立しているのでしょうか？ もちろん、不動産（土地）には定価はありませんが、「相場」というものはあります。 土地売買の話になると、決まって出てくるのがこの「相場」という言葉です。 皆様も一度は聞いたことがある言葉だと思います。 「この辺りの相場はいくらくらいでしょうか？」 「そうね、だいたい50万円／坪くらいでしょう」というあれです。 これはそのエリアでの一般的な感覚に近いもので、個別的な「この物件」についての金額ではありません。一般的な感覚というと、土地面積は特に広くもないし狭くもない（イメージとしてはだいたい３０～５０坪くらい）、間口も普通（１０m前後）で、前面道路幅員は４～４．５m、方向も南でも北でもなくて東向きや西向きという感じです。 さらに「相場」よりももっと具体的な「査定価格」というものがあります。 これは不動

「なに？中学生が親元を離れて、数か月の寄宿舎生活をするの？受験とか勉強のために？？・・・」あ～、そう。という政府の発表じゃけど、これって、ナンナン？？まだ「中学生」なのに、なんで親元を離れないとイケナイのかい？！今まで、そんな事は「神戸大地震」でも「東北大地震」でもきいたことないけど・・・なんでや？＾＾；しかも、最初は「２か月程度？」と言っていたのが、「無期限？」という怪しさじゃ。何でも「高校受験を控えているから・・・」という理由かい？！あのな～「高校受験」等よりも、まんず「親子や家族が一緒にこの震災を乗り切る！」というのが、一番の勉強じゃ！！！そう、「ホンモノの生きた実践的な知恵を育てる最高の時」じゃ！！！こんな「災害緊急時」はね～、「半年や一年」位の「学年のズレ？」があってもエエわい！自宅で「お勉強」すればエエのじゃ！「パソコンやタブレット、スマホ」等で十分じゃ！卒業の証書は、各学校で渡したらエエのじゃ！「ちょっとくらい単位が足らなくてもOK！」じゃ！卒業証書さえあれば「就職」も「進学」もOKじゃ！たとえ「学校」に行っても、あまり「お勉強しない？」子供もいっぱいおるのじゃ！何が「疎開？」じゃ？？戦時中じゃ～ねえ！しかも「中学生４００人中の２４０～２５０人くらい？」が「１００キロ程度離れた寄宿舎的な宿？に滞在」するが「勉強は自由勉強？」というし「先生は不在？」とのことじゃけど、そりゃ～「子供は自分で勉強をするのかい？自由なら自宅でイイじゃん！」ということじゃ！ナンデこんな「アホな」事をダレが考えて、ダレが実行しているんじゃ？前の「大地震」のときは、こんなこと全然無かったじゃん

こんにちは！ 今回は、リフォームとリノベーションの違いについてお話ししようと思います。 弊社は不動産売買仲介の会社ですが、リフォーム、リノベーションにも強い会社です。 中古住宅を購入する際には必ずどちらかを提案し、必要であれば物件価格とリフォームのセットされたローンのご案内も行っております。 また、内観パースやリノベーションプランなども販売図面に盛り込むため、他業者の掲載ページとも差別化を図り、物件を買いやすく、売りやすい工夫の一つとして行っております。 それではここで本題に入っていきたいと思うのですが、 皆様は、リフォームとリノベーションの違いって何かわかりますか？ 実は明確な定義がなく、よく混合されてる方もいらっしゃいますが実は、明確な違いがあります。 それは、「新たな価値を生み出すか否か」の違いになります。 まずはリフォームについてお話します。 リフォームとは英語で「refome」、「悪い状態から改良する」という意味があり、あくまでも老朽化して古びた内装を新築の状態に”近づける”ための改修、原状回復です。 イメージは新築の状態に戻すというもの、つまり新たな価値を生み出すのではなく価値を戻す、回復させましょうというのがリフォームです。 外壁の塗り替えや、古くなったキッチンを取り換える、汚れたクロスや床、畳を張り替えるといったものがリフォームに該当します。 一方リノベーションとは何か、リノベーションは英語で「renovation」、革新、刷新を意味しております。 新築の状態に戻すことに加えて＋αの要素を付け加えて新たな価値を生み出す。 これがリノベーションです。 この画像昭和

本日、3月6日の12時より 先月、2023年2月の予想金額の発表動画を 1週間限定で公開いたします。 今回はなかなかの高打率を 維持しましたので是非ご覧ください。

ご覧いただき、ありがとうございます。 今月後半の予想動画になります。

この動画になります。 昨年末に予想した神奈川県の不動産競売の予想結果の 発表動画になります。

毎度ご好評いただいております １週間限定の総評動画になります。 公開は本日昼１２時より １週間限定公開となります。 是非、ご覧ください。

2022年12月の不動産競売の予想金額の答え合わせになります。 今回は元々の件数が少なく、取下げ、無効などが5件あったので 落札件数もすくなくなっています。

今回も群馬は比較的高い相場で 推移していました。 詳しくは動画にて。

お疲れ様でございます。今月はなかなかしびれる予想でございましたが結果はいかがなものでしょうか？詳しくは動画にて。

遅くなってすいません 昨日公開したんですが 2023年10月前半の不動産競売の予想金額の 発表動画を公開いたします。 今回は前橋、太田、桐生の物件の発表を行いました。 是非ご覧ください。

今回はいつもご覧いただいている皆様への 感謝の気持ちを込めて クリスマスプレゼントを用意いたしました。 自分が半年くらいデータ収集をし 分析した結果を元に 神奈川県の３つの裁判所（横浜、小田原、相模原）の中の 物件を予想した入札金額を公開します。 こちらの3つの裁判所は現在入札期間の 真っ最中ですので、入札の参考にしていただければ幸いです。 （ほかの裁判所は予想金額を販売しておりますが、今回の神奈川県は無料公開）

本日17時より 2022年12月の不動産競売の予想金額発表を YouTubeにて公開いたします。 今年最後の予想なので 気合い入れていきます。

遅くなってしまって申し訳ありません。 2022年11月の予想金額の発表になります。 今回は裁判所の日程の都合上 前橋と高崎の物件より４件 予想しております。

今月は全部で32件 そのうち群馬県の物件を4件 予想金額を発表しています。 是非ご覧ください。

ご無沙汰しております。 ８月は群馬県及び近県の各所裁判所での物件の 公告数が圧倒的に少ないので（群馬県内はゼロ） お休みしておりましたが ９月は群馬県の前橋、高崎、太田、沼田、桐生 栃木県の宇都宮、足利、 茨城県の下妻の各地方裁判所の競売物件の 予想する物件と予想金額を現在作成しています。 今回予想する物件は 前橋　　５件 高崎　　５件 太田　　３件 沼田　　２件 桐生　　２件 宇都宮　７件 足利　　２件 下妻　　６件 以上計３２件 しっかり予想を考えております。 予想物件の発表は今月末に動画を出そうと思っております。 予想金額発表の動画は一番入札締切の遅い 足利地方裁判所の９月９日の１７時以降に公開いたします。 今月も打率４割以上を狙います。

今回、打率5割を達成しました。そのデータを1週間限定で公開します。

まずは今の募集の仕方を見直しましょう。見直すべきポイント１.アットホーム、レインズ（住居ならSUUMO）に　　　　　　　　　　　　　　　　　掲載の物件情報を確認。2.アットホーム、レインズはどれくらい一般消費者、　　　　　　　　　　　　　　　　　業者が見ているか確認。　　　　　　　　　　募集をお願いしているところに確認しましょう。3.周辺物件がキャンペーンをしているのか確認。１.アットホーム、レインズ（住居ならSUUMO）に　　　　　　　　　　　　　　　　　掲載の物件情報を確認。ここは特に重要です。写真複数枚、お勧めコメントなど記載があるか確認しましょう。お分かりだと思いますが、写真がない物件は仲介会社はほとんど問い合わせしません。お客様向けのSUUMOやアットホームのページでも写真があるとないで問い合わせ件数が格段に変わります。また最近だと適当に周辺のスーパーの写真や駅の写真などで写真の数を稼いでいる物件がありますが、お客様としてはそんな写真はあってもがっかりするだけです。似たような間取りの隣の部屋の写真を撮るなど最近なら３D写真をデータで残しておく会社もあります。そこまで写真にこだわってくれている会社が良い管理会社の証拠です。一度自分の物件の情報を確認してみてください。そこに改善点があるかもしれません。2.アットホーム、レインズはどれくらい　　　　　　　　　　　　　　一般消費者、業者が見ているか確認。　　　　　　　　　募集をお願いしているところに確認しましょう。あまり個人のオーナーさんには馴染みがないかもしれませんが、仲介会社がお客様に物件を提案するときはアットホームかレイ

大手ハウスメーカーと零細工務店で営業を経験して独立。消費者向けの活動も含めて23年間にわたって活動を行ってきました。これまでSNSとは無縁だったのですが、今後はTwitterなども含めて私のノウハウをどんどん開示していきたいと決めました。 さて、上の写真は琵琶湖のほとりの分譲地。全国から集まった工務店の社長さん方に私が分譲地の販売手法を説明しているところです。今は土地無しのお客さんが多くを占めていますが、自社分譲地であれ市場に流通している土地であれ、ポイントを押さえて紹介していかなければいつまで経っても決まりません。 もちろんこれにはいろいろなテクニックや下準備があるのですが、何といっても大事なことは下準備。お客さんへのアピールをするポイントは何か？　反論された時の応酬話法をどうするか？　 こんなことを含めて、新築営業、リフォーム営業、不動産営業の現場でぶち当たる壁を私がここで解き明かしていきます。 次号からはテーマを絞り込みながら、細かいテクニックなどをご紹介していきますのでご期待ください。

― その幻想、かなり危険です ―開業したばかりの方から、よくこんな話を聞きます。「賃貸だけじゃ食べていけないって言われました」「やっぱり売買をやらないとダメですよね？」そして、経験も実績もないままいきなり“売買専門”に舵を切る。はっきり言います。それ、一番危ないパターンです。売買は“儲かるビジネス”ではなく“当たれば大きいビジネス”確かに売買は単価が大きい。1億円の物件なら手数料3％で300万円。数字だけ見れば夢があります。でも現実はこうです。・契約まで3ヶ月〜半年・ローン特約で白紙になる・価格交渉で崩れる・売主と買主の板挟み・紹介料・歩合で利益が半分になる300万円が150万円になることも普通。そして一番重要なこと。1億円の物件を買えるお客様、毎月何人集められますか？ここを答えられないまま売買に行くのは、戦略ではなく“願望”です。売買を勧めてくる人の正体「売買やった方がいいよ」と言う人は大体、・すでに売買で成功している人・あなたを協力業者にしたい人・紹介案件が欲しい人悪意はないかもしれません。でもそれは、あなたの状況に最適なアドバイスとは限らない。正直に言うと、「売買でガンガン儲かっている」と言い続けながら5年以上安定している人はそこまで多くありません。未経験で売買一本は“資金力勝負”になる売買は、・広告費・人件費・紹介料・時間全部重い。案件が決まるまでキャッシュが入らない。開業したての会社がこの耐久戦に勝てるでしょうか？売買は“勝負できる土台”があってこそ成立します。一方、賃貸は地味だけど強い賃貸は派手ではありません。でも回転が早い。住宅、店舗、事務所を扱えば短期間で積み上

～裁判事例から学ぶ「原状回復トラブル」と仲介者が注意すべきポイント～1. 事務所・店舗　テナント仲介で最も多いトラブルは「退去時の原状回復」事務所や店舗などのテナント仲介で一番揉めるのは“退去時”です。特に多いのが「原状回復（げんじょうかいふく）」――つまり、「借りたときの状態に戻して返す」ことをめぐるトラブルです。住宅のように国交省のガイドラインがあるわけではなく、オフィス・店舗では契約ごとに取り決めが異なるため、曖昧なまま契約してしまうと、退去時に大きな問題に発展します。実際に、一般財団法人 不動産適正取引推進機構で紹介されている裁判事例でも、原状回復をめぐるトラブルが数多く報告されています。👉 参考サイト：［RETIO判例検索システム　原状回復に関する裁判例（RETIO）］2. 実際に起きた裁判事例（要約）事例名：小規模事務所の原状回復費用には国交省ガイドライン等の適用があるとの賃借人の主張が否認された事例【背景】賃借人（借主）は、小規模な事務所を借りていました。退去時にオーナー（貸主）から、通常の使用による汚損や損耗を含めた原状回復費用の負担を求められたため、借主が「それは過剰な請求だ」として争いました。借主の主張はこうです👇「小規模な事務所なのだから、国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（※主に住居用）を適用すべきだ」「したがって、通常使用による損耗は借主の負担ではない」【契約書の内容】契約書には、非常に具体的な原状回復条項が設けられていました。「原状回復」に関する特約として、　①床：新品タイルカーペットを敷く　②壁：新規塗装を行う　③ブラインド：ク

株式会社PlanStyleのブログにご訪問下さり有難うございます。 皆様により良い住まいがお届けできるように 福岡市近郊を走り回っている 宅建士で建築士の不動産屋です。 開運情報の吉方位・風水・宿曜・算命学・手相・レイキヒーリングの事や、家探しに役立つ情報、福岡の神社仏閣案内など皆様に届くように書いてまいります。ココナラブログでの発信は初めましてとなります。PlanStyleという社名は元々個人事業主プランスタイルで活動していたのを英語表記にしています。2級建築士として、設計事務所や建築会社でリフォームやマンション・アパート・オーダーメイドユニットバスなど設計経験が有ります。補償コンサルタントや市役所嘱託職員として入札や積算、現場監理経験も有ります。現在は失効してますが、既存住宅状況調査技術者（ホームインスペクション）の有資格者でした。国家資格持っていないと取れない資格です。宅建士としては、賃貸仲介（住宅・店舗）・売買仲介・自社物件管理、オーナー様物件管理・物件査定評価など一通りの業務はワンストップで行えます。他の不動産屋と違うのが、建築施工・設計の実務経験がしっかり有る建築士ですので、一緒に内覧に行くと建物の隅々まで配慮が行き届きます。構造・仕上げ・リフォームするとしたら・・・など専門的に答えられる不動産屋です。ちゃんと働いて、家事をこなす主婦でもありますから、家のことならお任せください。また、風水や方位などでの開運したい方向けの部屋探し、ご相談に乗ります。福岡県内の部屋探しであれば、物件情報を送付できます。一緒に内覧行きましょう♪物件情報送付→内覧→契約→鍵引き渡し福岡のお

これは10年ほど前の話なのですが、私が買主側の仲介会社として、不動産売買契約の場に立ち会ったときのことです。売主側の仲介会社は、テレビコマーシャルでも有名な大手不動産会社。担当者はシュッとした今時の中堅営業マンといういでたち。双方、売買契約書の署名捺印が済み、買主さんが売主さんに、新札で用意した手付金を差し出しました。 その直後、目の前で繰り広げられた光景が凄かった💦　なんと彼はその場で、自分の取り分である仲介手数料を手付金から抜き取ったのです！！新札を慎重に数え、領収書を売主に手渡しながら「ありがとうございました。」とか言っちゃってる…。 別にお金に色がついてるわけじゃないけど、そのお金、代金の一部に充てる分だよね！？　その行為、売買契約の場には必要ないよね！？ 解散後の買主さんの感想は、「この場で精算が始まるとは…びっくりしました。なんか嫌な感じですよね。」ほら～！誰だってそう思うっしょ！！ 【まとめ】想像力不足なのか自分勝手なのか…。気づいてないのか当たり前なのか…。も～、ここまでいくと、理解に苦しむことばかりです！！.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*･ﾟ＋.｡.:*＋.｡.:*･ﾟ 不動産／いえあーる【福岡の中古住宅相談窓口】いえあーるは買主支援に特化したバイヤーズエージェント 宅建士、建築士、FP技能士という３つの資格を活かしながらあなたのマイホーム購入が成功するように、全力でサポートするのが私たちの仕事です。 まずは対面相談で、あなたの話をじっくり聴かせて下さいね☺️

新年度も間近で進学就職などで新居を探す方も多い時期です最近では実際に物件を内覧しないで契約する人も多くなっているようですそこで気になるのがその物件が訳アリ物件ではないかと言う心配ではないでしょうか？そこで訳アリ物件を少しでも見分けれる方法の紹介です賃貸住宅を借りる際に事故物件を避ける方法事故物件とは、過去に自殺や事件、孤独死などが発生した物件を指します。これらの物件は心理的瑕疵（しんりてきかし）があるとされ、賃料が通常より安い場合が多いものの、入居者にとっては精神的な負担になることがあります。以下に、事故物件を避けるための具体的な方法を解説します。1. ネットや口コミの利用2. 不動産会社への確認不動産会社には、事故物件に関する情報を開示する義務があります。以下のような質問を直接ぶつけることで、事故物件かどうかを確認できます。過去の居住者に関する質問: “この物件で過去に事件や事故がありましたか？”心理的瑕疵の有無: “この物件には心理的瑕疵がある可能性はありますか？”具体的な情報の提供依頼: 可能であれば、過去数年の間にその物件で発生した出来事の詳細を尋ねましょう。ただし、法律では事故発生後の最初の入居者にのみ説明義務が課されているため、再入居の場合には開示されない可能性もあります。この点を理解した上で質問することが重要です。3. 周辺住民への聞き込み物件の周辺に住む人々に話を聞くことで、物件に関する詳細な情報を得られる場合があります。以下のポイントを押さえて聞き込みを行いましょう。近隣住民への挨拶: 引っ越しを検討している旨を伝え、物件や地域の雰囲気について尋ねます。不自然

いつもお世話になっております。通常通り一週間限定で予想金額の発表させていただきます。

やってまいりました。 ２０２３年１０月の結果発表動画になります。 今回は群馬が物件の質のわりに 値段が吊り上がる傾向が高く その他の地域が意外と上がらない状態で 予想が非常に難しかったです。 一週間限定で公開いたします。

もう十年以上前の話ですが… 結婚前に妻と新居探しのために、ネットで不動産屋さんのホームページを見ては二人で電話をかけていました。 その時、妻はこう言ったのです。 「不動産屋さんに電話するのって、ドキドキするのよね。『怖いおじさんが出たらどうしよう？』とか『売り込まれるんじゃない？』って不安になるのよ」 男の私でもそういう感覚は少なからずあったので、女性にとってはなおさら「取っつきにくいイメージ」があるのだろうなと思っていました。 今、私は住宅関連のPR動画制作サービスを出品しているので、不動産屋さんのホームページをかなりチェックしていますが、驚くのは十年以上前のイメージとほとんど変わっていない…お店が多いということです。 特にトップページ。多いのが店舗の入口と内観の写真、店長のあいさつ、スタッフの集合写真など。悪くはないのですが、どの店舗も似たり寄ったりで「不動産屋さんを選ぶ理由」が見つからないのです。 もう一つ気になったのが『スマホで見やすい作りになっていない』ことです。これはスマホ世代（20～40歳代）をターゲットにしたい場合は致命傷です。 スマホで細かな文章や大量の写真を見るのはストレスになり、離脱の大きな原因になります。 今のスマホ世代はなんでもスマホで探すので、不動産屋さんのホームページも「スマホ対応」にしないと、お客さんを取り逃がしちゃうんじゃないかと思うのですがね。不動産マーケティングの本で読んだのですが、いわゆる「街の不動産屋さん」は、代々受け継がれてきた小さな店舗が多く、伝統的に営業手法が昭和の時代とあまり変わっていないお店が少なくない･･･と。確かに、こう言

今月は群馬県の物件のみ4件ほど 予想公開させていただきましたが 結果はどうだったでしょうか？

２０２２年７月の不動産競売予想の総評動画を １週間限定にて公開いたします。 今回も高打率をキープしております。 その秘密はこれを見ないと 分かりません。

本日、７月２７日に 前橋地方裁判所　桐生支部にて 競売物件の落札結果の発表が行われました。 これにより 当方にて予想している全２８物件の 全ての結果が出そろいました。 結果は ２８件中　取下げが２件、 無札が１件（無札は当方は予想しているので当然１位です）です。 今回は有効２６件中 １位が１２件 ２位が７件 でした。 １位打率が４割６分１厘 ２位までの獲得率が７割３分０厘 まずまずですね。 また１週間限定で動画を上げますので 詳しくはそちらをご覧ください。

今月、２０２２年７月の 不動産競売の入札予想金額を 発表します。 先月は総合打率５割を記録（１位獲得率５０％）しましたので 今月は気合入れてます。 今月は群馬県から前橋地裁、太田地裁、桐生地裁 埼玉県から熊谷地裁の各１物件を発表しております。 是非ご覧いただいて 今後の参考になれば幸いです。

訂正です。実は予想した中にもう１件取下げの物件がありました。ですので２０２２年４月の競売物件の予想的中率は１１件中５件でした。打率は４割５分４厘ｗｗｗ今後とも頑張ります。

事業用仲介は「契約できたら終わり」ではない──裁判例が教える“仲介コンサルが必要な理由”事業用物件の契約は、住居と大きく違います。それは、「何のために借りるのか」という目的が極めて明確だという点です。飲食店なのか、サロンなのか、工房なのか。この「目的」が達成できなければ、たとえ契約自体が成立していても意味がありません。そして怖いのは、そのズレが“契約後”に発覚するケースが非常に多いことです。設備、用途、工事、看板、規約、近隣対応…。これらはすべて、事業の成否に直結します。さらに実務で見落とされがちなのが、トラブルが大きくなると、貸主・借主だけでなく仲介会社（宅建業者）自身も訴訟の当事者になり得るという点です。今回は、RETIO掲載の裁判例から「なぜ事業用仲介は経験者を含めて進めるべきなのか」を、現場目線で整理します。※本記事は一般的な情報提供であり、個別案件の法的助言ではありません。裁判例①排気能力不足で出店断念──貸主・仲介とも訴えられた事例（東京高裁 令和3年12月23日）何が起きたのか借主が、セントラルキッチン兼店舗として使う目的で物件を探していました。仲介会社は物件を紹介し、内覧も実施。借主は内覧後■電気・ガス・水道の容量は確認一方で、■排気ダクトの容量確認は行っていませんでした。仲介会社は「設備の詳細は内装業者に確認してください」と伝えていました。その後、契約・造作譲渡を経て内装工事を開始。すると、予定していた設備に対し排気能力が約40％しかないことが判明。構造上、改修には多額の費用がかかるため出店を断念。借主は貸主・仲介に対し、賃料や逸失利益等を請求しました。裁判所

今回ご紹介するのは、下記サービスで私の「仲介コンサル」を受けてくださっている方の成功事例です。仲介未経験からスタートした方が6ヶ月で初契約！不動産仲介はまったくの未経験からのスタートでしたが、約6ヶ月で見事に初の契約を達成されました。最初は「何から始めればいいか分からない」という状態でしたが、物件の出し方から提案の工夫、メールの送り方、問い合わせ対応まで、実務の一つひとつを丁寧に指導。特に、お客様の心を動かす提案メールの作り方や、見せ方を意識した物件写真の活用方法など、実践に直結する部分を重点的に改善していきました。初の案内で申込みに！同行で実践サポート今回は事務所物件の案内が初めてということもあり、私も現地に同行しました。お客様への案内の流れや、物件の特徴をどう伝えるか、どのタイミングで条件を確認するか――。現場で一つずつ確認しながら進めました。その結果、初めての案内で申込みを獲得！申込み後も、オーナーとの条件交渉や契約書類の段取りなど、一緒に確認しながら契約までスムーズに進めることができました。売上は120万円！事務所仲介は1件でも大きい今回の物件は、30坪・坪単価2万円の事務所物件。月額賃料が約60万円で、仲介手数料として60万円、さらに広告料1ヶ月分（60万円）もいただけたため、合計120万円の売上となりました。事務所仲介の特徴は、1件の成約で売上インパクトが大きいこと。住居の仲介のように件数で稼ぐ形ではなく、1件1件の重みが非常に大きい分、成約までのプロセスを丁寧に積み重ねることが非常に重要です。受講者の方の声：「一番大変だったのは申込みから契約まで」実際にコンサルテ

普通の不動産屋はこんな感じ 不動産仲介業で、当たり前だと思われている仕事の進め方があります。まずは「売り物」の仕入れをすること。「売却物件求む！無料査定実施中！」なんてチラシを見たことはありませんか？彼らは取引の仲介をするだけなのに、売却予定の売主さんのマイホームを、自分たちの「売り物」と称し、値付けをして市場に出すのです。 この「仕入れ」が多いほど手数料収入を得る可能性が高くなりますから、仕入れを成功させるために、査定額を高めに出すなんてこともあるようです。 狙いは一社独占の両手仲介 次に、物件に関する調査もほどほどに、インターネットの物件情報サイトに掲載します。 チラシを印刷して手まきするのが基本ですが、新聞広告や折り込みチラシも含めて、紙媒体で広くその存在を知らせることには限界があります。また、最近のネット環境の充実から、インターネットのポータルサイトで物件検索する人の方が圧倒的に多いという現実もありますし、費用的にも割安で管理が簡単という利点もあります。 売り主さんからしてみれば、早く売却したいわけなので、できるだけ多くの人に認知してほしいはずです。 ただ、売主側の不動産会社の思惑としては、買主さんに直接自社にアクセスしてもらわないと、手数料収入が二倍になる「両手取引」ができないのでおもしろくありません。なので、他社がチラシやホームページに物件を掲載したいと申し出ても、それを許さない会社もあるのです。 本来なら、どこの会社が買主さんに紹介してもいいわけですし、それを阻むということは、売主さんの機会損失にもつながっているのですから、誰得の措置なのか？と言わざるを得ません

今回は日程の都合上 11月9日の17時公開とさせて頂きます（桐生の入札期日が9日の17までなので）。 予想したのは 群馬県の前橋地方裁判所、太田地方裁判所、桐生地方裁判所 栃木県の宇都宮地方裁判所 茨城県の下妻地方裁判所（11月8日に開札済み） の計5か所を予想しております。 是非、ご覧ください。 群馬県及び近県の不動産競売の予想金額の購入は こちらから ココナラ https://coconala.com/users/3067678 ランサーズ https://www.lancers.jp/profile/KonumaTomohiro

今回は少しやらかしました。 やらかした様を見てください。 1週間限定です。

2023年3月の総評動画になります。今回はなかなかの高打率を叩き出しましたので結果としては上出来だったと思います。もう少し2位との差を抑えられたらもっと良かったのですが。1週間限定で動画を公開しておりますので宜しければご覧ください。

毎度おなじみの１週間限定公開動画です。 今回は正直、打率があまりよくありません。 良くないなりにも、それなりに当たってますので よろしければご覧ください。 １２月７日の１７時までの 限定公開になります。

ここのところ、群馬の物件の値上がりが激しく 予想よりもかなり高額な入札がありました。 とりあえず公開した4件の予想金額の 答え合わせ動画を公開いたしました。 総評動画は後日 1週間限定で公開する予定です。

GWだったんで アップ遅くなってすいませんm(_ _)m 2022年4月の群馬県の競売物件（一部栃木県）の 予想結果の総評動画になります。 今回、打率は4割1分ｗｗｗ 見事4割バッター達成です(^_-)-☆

入札動画を出すにあたっての説明動画になりますのでじっくりとご覧ください。

不動産会社を開業すると、多くの方が最初に扱うのは住宅仲介です。住宅は需要が幅広く、取引の流れも比較的シンプルだからです。ただ住宅だけだと1件1件の単価が低く、事務所や店舗仲介も始める会社が多いです。しかし、事務所や店舗の仲介を始めると、「住宅と同じやり方では通用しない」という壁にぶつかるケースが少なくありません。なぜなら、事務所・店舗物件は借主が法人や事業主であり、成約までのプロセスや判断基準が住宅とは大きく異なるからです。よくある悩み（事務所・店舗仲介で失敗するポイント）事務所や店舗の仲介を始めたばかりの不動産会社が、よく直面する課題には以下のようなものがあります。・募集しても問い合わせが少ない　物件の強みを正しく打ち出せず、顧客に響いていない。　せっかく取得できた媒介物件も正しく事務所の仲介をやっている会社に　伝わっていない可能性があります。・問い合わせはあるのに成約にならない　案内しても「条件が合わない」「一度検討します」と言われ　2回目3回目の案内に繋がらないという悩みです。　　物件の提案の仕方も住宅とは違い工夫が必要です。・賃料設定や条件交渉が難しい　オーナーはできるだけ高く貸したい一方、借主は少しでも安く借りたい。　住宅の時は申込書に顧客の希望条件を出して提出すれば良かったかも　しれないが事務所や店舗仲介ではそう簡単には行きません。　しっかりと顧客の事を理解した上で、貸主側に入居してほしいと　思ってもらうような会社の説明をしたうえで、交渉することが　事務所、店舗仲介では必要です。・業種ごとのニーズが分からない　サロン開業希望者と士業の事務所希望者では、　物件に求める

９月の予想動画のブログを書き忘れてしまいました。 申し訳ありません。 もうすでに結果が出てしまっているので 結果発表動画を 一週間限定にて 公開させて頂きます。 今回は予想金額を少し下げて出しましたが 結果はいかに？ 動画公開は９月１４日０時より 一週間限定の公開となります。

遅くなってすいませんでした。 PCの故障により更新日が遅れてしまいましたが 恒例の一週間限定で 2023年7月の不動産競売の 開札結果を発表します。

2023年7月の予想金額の発表になります。 今月は日程の都合上 群馬県の桐生地方裁判所と 高崎地方裁判所の予想金額の発表と すでに開札結果の出ている前橋地方裁判所と 太田地方裁判所の結果発表を 行いました。

皆様、すいませんでした。 5月は予想動画を出した際に アメブロに書くのを忘れてしまいました( ;∀;) ちなみに今回の打率は 物凄いことになっておりますので 是非ともご覧ください。

お世話になっております。 自分が不動産競売の予想を本格的に初めてから 1年が経ちましたので 今まで予想した物件価格の精度を知るために 表にしてまとめたものを1年分見て 総評動画を撮影してみました。 動画の尺が長いので 前編と後編に分けました。 今回の公開は前編ですが 追って後編もすぐに公開したいと思いますので 是非ともご覧ください。 前編は2022年4月～2022年11月までの 予想結果となります。

2022年6月上半期に 予想18件（取下げ1件あったので全17件）中 10件1位を獲得したデータを 6月29日の午前0時まで 期間限定で公開いたします。 門外不出の貴重データなので 是非期間中にご覧ください。 本当は出したくありません。

下半期の予想金額を 動画にて発表させていただきました。 後半戦も当てていきますよ。

物凄いことが起きました昨日６月１４日開札の宇都宮地方裁判所と 本日６月１５日開札の水戸地裁下妻支部の物件を １８件予想したのですが（取下が１件あったので全１７件） 何と１位的中が１０件、 ２位が１件、 ３位が２件ありました。 そのうち ２位と２万円差の１位が１件、 ２位と５万円差の１位が１件 など 素晴らしい成績を叩き出しました。 ありがとうございます。 詳しくは後日YouTubeにてアップ致しますので ご覧ください。

２０２２年６月の競売物件の入札予想を 致しました。 今回は２９件ほど 予想させて頂きました。 ６月は前半が宇都宮（６月１４日開札）、下妻（６月１５日開札）と 後半は沼田（６月２２日開札）、足利（６月２２日開札） 前橋（６月２８日開札）、高崎（６月２８日開札）、太田（６月２９日開札） があるので、今回は 前半４件、後半４件の 合計８件の予想を公開します。 公開日程はいつも通り 前半は下妻の入札終了の ６月８日の１７時以降に 後半は太田の入札終了の６月２２日の１７時以降に 公開する予定です。 こうご期待ｗｗｗ。

足利地方裁判所の目の前にて入札予想の答え合わせをしてきました。