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こんばんは！今夜はサリーの『大家さんシリーズ』の続編をお届けしようと思います。回顧録　“生き延びた記録”　というより、【大失敗編】です。大家さんって、１年間で１００％満室状態をキープする事って、とっても難しいんです。何故ならば、年度末や新年度には必ず誰かしら余儀なく移動を必要とするからです。前回は３．１１の大地震後に『５室同時退去』とお伝えしましたが、その後に起きたハプニングで、もう１部屋空くことになります・・・それは、事前に連絡があったわけではなく、突如消えてしまったのです💦空室になった部屋のポストは郵便物が入らないようにテープで塞ぎます。ほとんどのお客様の郵便物は転居届がでていますので、移転先に届くはずです。ところが、訳あってご入居いただいたお部屋の郵便物があふれ始めました。・・・おやおや❓いや～な予感です。何故ならば、このお部屋、入居当時から謎多きお客様だったのです👻さかのぼること、数ヶ月前。そのお部屋は、年度初めに入居され、夏場に転勤というショートステイの様なお部屋になってしまい、変な時期に空室に。更に、最上階でお家賃も高額のお部屋でした💦そこに、甘～い罠の様なお願い事の電話が入ります。とぅるるるるぅ～📱お世話になっている大手の賃貸不動産仲介会社の店長です。店長：『こんにちは！、○○です。大家さんのところの○○○号室、まだ空いてますか❓』サリー：『はい、空室ですよ！』店長：『良かった。うちの社員の○○の友達なんですが、急ぎでお部屋探していて、ご紹介しようと思いますが・・・』サリー：『ありがとうございます。いつでも内見OKですよ！』店長：『あっ、大家さんのところ良く知って

こんばんは！  ❝森進一❞ です😎🎶🎤いやいや、サリーです。このところ、朝から声が ❝森進一❞ なんです💦もともとハスキーと公言していますが、さらに上回るハスキーさ😆のど飴なめすぎて、下唇の中側がしわしわで梅干しみたいになってます😣さて、このところ不動産にまつわる管理費の値上げで、入居者さんからのご相談をいただくようになりました。これって、本当は大家さんも困っていて、現状維持をしたくても、あまりにもすべてが上がり過ぎてしまって、維持できないのが現状だと思うのです😰「また上がった…」マンション管理費・修繕積立金の値上がりが止まらない理由を、AIの力も借りつつ、あなたにもわかるように解説しますね💖マンションを買ったとき、「管理費と修繕積立金、合わせて毎月2万円くらいね」と言われた方、多いんじゃないでしょうか。でもちょっと待って。最近、その金額が気づいたら上がっていませんか？「気のせいかな…」と思っていたあなた、気のせいじゃないです。全国的にじわじわ、というかけっこうガッツリ上がっています。今回はそのリアルな実態と、ちょっとでも備えるためにできることをまとめました。💴まず「どのくらい上がってるの？」という話調査によると、管理費・修繕積立金は5年前と比べて2〜4割アップしているケースが報告されています。2割って❓たとえば月2万円だったものが月2万4,000円になるということ。年間で4万8,000円の差。旅行1回分くらい、消えます。しかも毎年。実際に「値上げを経験した、または値上げの話し合いをした」と答えたマンション住民は、なんと約7割。もはや「うちだけ」じゃなく、「みんなそう」な時代に

不動産業界に入る前まで、大家さん＝管理会社とずっと思っていました・・。きっと私と同じ考えの人もいるはず・・。どーも、Ponchaです('ω')新しいお部屋を契約する際、今までお部屋を探してくれた会社さん以外にも、管理会社だったり、貸主だったりなんかいきなり登場人物が増えてしまいパニックになる方も多いはずということで今回は賃貸仲介会社・管理会社・大家さん　の違いって！？というテーマでお話ししたいと思います！一般の方があまり知る機会がないと思うので、改めてどういった違いがあるのかご説明したいと思います。近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください！お仕事のご依頼・ご相談はこちら！仲介会社・管理会社・大家さんの違いは！？お部屋を借りる際に主に関係してくるのは下記の通り・賃貸仲介会社・管理会社・貸主上記の会社さん・人たちが主に関係してきます。それぞれは異なる業務や役割があります。ざっくりとお伝えすると・賃貸仲介会社→お部屋探しをする・管理会社→貸主に代わってお部屋を管理する・貸主→お部屋の所

ある日突然、騒音迷惑行為のクレームが・・・保有しているアパートで騒音問題が発生しました。 今回は、保有しているアパートの騒音問題が発生したときのことを記事にしようと思います。 騒音問題は、どんな大家さんにも、いつだって起こる可能性のあることです。 大家さん、管理会社のご担当者、直接の被害者の方が、騒音迷惑行為対策を行うとき、この記事のことを思い出して、少しでも冷静な対応の助けになればと心から思います。管理会社からの連絡該当のアパートはもともと2部屋が空室でしたので、屋外洗濯機置き場を室内に移設し、リフォームで室内も綺麗にし、冷蔵庫やエアコンも新品を備え付けるなど、新入居者の募集のために手を加えていました。 手を加えたのは、下図の202と205です。以下は、オーナーチェンジ当初の入居状況です。程なくして、空室は2部屋とも埋まりました。以下は、空室対策・募集後の入居状況（満室に）です。ようやく満室になったと思った矢先に監理会社からの電話。 新しく入居された方から、隣の部屋の騒音が酷いとのクレームが入っているとのこと。以下は、クレーム元と騒音元の部屋の位置関係です。ひとまず、管理会社から騒音元の部屋に注意してもらうようお願いしましたが、連絡がつかないとのこと。 しかたがないので、注意文書を作成し、全戸に向けて注意文書を投函してもらいました。 その後、状況についてクレーム元のお部屋にヒヤリングするも、状況は変わらず、夜や明け方に男性のひどい怒鳴り声や同時に壁をすごい勢いで叩く音が連日していると… この時点で、もうただごとではないと判断し、注意の前に事実関係をきちんと把握するための対策に

2019年に発生した騒音苦情件数は、15,726件。前年比で2.7%減少しているらしい。しかし、平成から令和まで、増減はあるものの、ほぼ横ばいが続いている。これに加えて、ここ数年の在宅勤務需要増加に伴い、今後は騒音苦情の件数が増えるのではないかと思われます。ただ、騒音の苦情がある方と言って、必ず騒音があるわけでもないのが、騒音トラブルの面倒なところです。つまるところ、音を不快に感じるかどうかは、受け取る側の主観によるので、受け取った側が不快に感じてしまうと苦情につながってしまいます。「●●●号室の騒音がうるさいからなんとかしてくれ」と入居者から苦情が来たときに、その苦情をそのまま真に受けてしまうと大変なことになります。まずは、苦情にある状況が実際に認められるのかどうかを確認することが非常に重要になってきますが、普通の人ならここで行き詰まってしまい、管理会社からは、『全戸に注意文を配布します。』という対応で止まってしまいます。その後も、苦情が入り、注意・警告文配布・掲示の繰り返しで、状況は改善しないまま、現状をただ我慢するしかないというのが一般的な騒音トラブルの姿で、この隠れたトラブルに我慢している人がたくさんいるということも、あまりクローズアップされることがありません。当事者にならないとわからない世界がそこにありました。

こんばんは。 【元・満室経営の２代目大家】サリーです😄 このたび、２月末に 『大家さんのための満室・滞納・入居者対策』 というサービスを公開しました。 一見ちょっとマニアックなジャンルかもしれませんが、 私自身が “突然” 大家になり、右も左も分からず本当に苦労した経験があります。 だからこそ、同じように悩む方の力になれたらと思い、形にしました。🌸 ２〜３月は、大家さんにとって一年で最も大切な繁忙期 この時期は入退去が集中し、 大家さんにとっては気が抜けないシーズンです。 そして、新生活を始める入居者さんにとっても、 期待と不安が入り混じる “緊張感のある期間”。 平日は仕事、休日は内見や引越し準備… そんな慌ただしい毎日を送っている方も多いですよね。 特に入居者さんは、 親元や地元を離れ、ひとりで新天地へ向かうケースも多い時期です。 🌱 そんな不安が高まる季節だからこそ… 「大家さんにも、入居者さんにも、 少しでも安心材料を届けられないだろうか？」 そんな思いで、満を持してサービスを出品しました。 ところが—— 初日にまさかの BANG（停止）を食らいました⊙﹏⊙∥事務局さんにご相談し、修正をかけ月末に再出品したところ、あらあら不思議、It’ｓミラクル❓　🎊　出ました　ビギナーズラック　🎉　出品１０日目で　【おすすめランキング２位🥈】　に浮上　👀今しかないであろう瞬間を捕らえました(>_<)※現在『大家さんのための満室・滞納・入居者対策』にタイトル変更。毎朝、ごみの収集時間と共に『レ・レ・レのお姉さん』を２１年続けたご褒美をいただいた気持ち、本当に感謝です🙏🙇‍

こんばんは🌙 同級生の中では、いつも🚗運転係のサリーです。今日はもうすぐ免許書の書き換えを控えた友人からの相談で、検索してみた『マイナ免許』についてまとめてみました。いつもながら端折ってますので、ホントに必要な方はちゃんと調べてくださいね🥰🌱マイナ免許、ちょっと待ってって言ってるよ⁉　最近よく聞く「マイナンバーカードと免許証が一体化するらしいよ〜」という未来感あふれる話。 便利になるのかな、財布が軽くなるのかな、と淡い期待を抱いた私たちに、警察からまさかの一言。 「ちょっと待って！マイナ免許‼」 ……え、勧める側が言うの？ どうやら、切り替えた人たちから苦情が続出しているらしい。 その内容がまた、なかなかなワケ。📱アプリ必須の　“デジタル地獄” まず、マイナ免許には免許情報がカードに印字されていない。 つまり、免許証を見せたいときはスマホでアプリを開いて、ピッと読み取って、暗証番号を入れて……と、 スマホに慣れてない人にはなかなかの難易度。 暗証番号を忘れたら？ はい、終了。 （暗証番号って、なぜか“必要なときだけ思い出せない”という焦り、ない？） 🚓警察が異例の呼びかけ 盛岡の免許センターでは、 「ちょっと待って！マイナ免許‼」 と書かれた資料を掲示して、むしろ慎重に考えてね、と伝えているらしい。 推進する側が「ちょっと待って」と言うあたり、 なんというか、友達が「このお菓子おいしいよ」と言いながら、 自分では一口も食べないときの感じに似ている・・・ 📈導入は増えてるけど、まだ“移行期” 2026年2月末時点で、マイナ免許の発行は267万件。 数字だけ見ると順調だけど、実際

不動産業界に入る前まで、大家さん＝管理会社とずっと思っていました・・。きっと私と同じ考えの人もいるはず・・。どーも、Ponchaです('ω')新しい賃貸のお部屋を契約する際、今までお部屋を探してくれた不動産仲介さん以外にも、管理会社だったり、貸主だったりなんかいきなり登場人物が増え、パニックになる方も多いです。ということで今回は賃貸の登場人物まとめ｜不動産仲介・管理会社・貸主・大家の役割と違いというテーマでお話ししたいと思います！お部屋探しの間は、不動産仲介の担当者としかやり取りしていなかったのに、契約以降に急に登場人物が増え、問い合わせ先も変わってきます。それぞれがどういう役割なのかしっかり理解しておきましょう！★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★近年情報にあふれています！どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。💡 こんなご相談を受け付けています！✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい✔ 物件探しのコンサルを受けたい✔ この物件を買って大丈夫？第三者の意見を聞きたい✔ リフォームの見積もりが適正かチェックしたい✔ リフォームのプランを考えながら物件を探したい営業は一切なしで無料かつ匿名OKです！まずは気兼ねなく、お問い合わせフォームよりご連絡いただければと思います！お問い合わせは、こちら('ω')ノ自身が運営しているブログ記事をそのまま転記しております！Ponchablogにてその他の記事も見れます！仲介会社・管理会社・大家さんの違いは！？お部屋を借りる際に主に登場するのは、下記の通り・不動産賃貸仲

騒音迷惑行為への対抗手段実行 騒音調査会社(騒音計測・記録)編のおさらい 騒音迷惑行為への対抗手段実行 騒音調査会社(騒音計測・記録)編では、騒音迷惑行為を行う入居者の対策として、騒音調査を行う会社を探し、実際に調査をしてもらうところまでを記事しました。 今回の記事ではその後の対応について書いていきたいと思います。騒音調査会社による騒音測定・記録の結果 騒音調査会社による騒音の測定・計測・記録調査では、調査時間帯の問題で期待する調査結果を得ることができませんでした。 しかし、騒音調査会社との打ち合わせ及び、納品された報告書により、情報をどのように集めて取りまとめれば証拠として利用できるかを把握することができました。 情報の集め方、まとめ方にの詳細については、ココナラ上で商品として販売中の大家のための騒音トラブル対応マニュアルに記載しています。騒音調査会社の利用についての考えなど 騒音調査会社を利用する際の一番のデメリットは、長期間調査をすると調査期間・調査時間に比例して費用が高くなってしまうことです。 実際、今回のアパートでの調査では、2時間で18万円かかっています。 しかし、アパートやマンションの騒音は、不定期に発生しますので、特定の時間帯だけ調査を行っても騒音実態が測定・計測・記録・録音できるわけではありません。 今回のアパートで唯一成功した録音については、一定音量以上の音で記録を開始するPCMレコーダーを無人の部屋に設置して録音しました。 同じ要領で、無人の部屋に集音機材を設置し、長期間無人の環境で発生する音の測定・計測・記録・録音ができないか考えました。 様々な方法を模

騒音調査をプロに依頼 以下の記事で、自身が保有しているアパートで騒音迷惑行為が発生していることとその実態が実際にあることが確認でき、その後の対策検討を行っているところでした。 今回の記事も、同じ立場の大家さんや管理会社の方にお役にたてば嬉しい限りです。 今回の記事では、検討した結果、まず最初に行った騒音調査会社での調査・対応結果を記事にしていきます。 騒音調査会社に相談 相談先リサーチ 保有アパートに騒音迷惑行為の実態があることがわかってから、騒音調査会社や弁護士、司法書士などで、騒音迷惑行為者の総合的な対応をしてくれる会社や事務所を探しました。 しかし、当然のことではあるのですが、『総合的に』対応してくれるような会社は殆どありません。対応してくれる司法書士を見つけても対応エリア外という状況でした。 当然、弁護士は明渡訴訟や強制執行についてのみの対応で、司法書士は訴訟はできず、その前段階の交渉や各種手続きの補佐的な役割のみ。騒音調査会社は騒音調査のみと、どこも、役割を明確に分けており、総合的な対応が期待できる会社は殆どありません。 また、騒音会社に関しては、いくつか問い合わせをしてみたものの、集合住宅に関する個人オーナーの仕事を受ける会社自体がとても少なく、ウェブサイトで集合住宅の騒音トラブルの専門家を謳っていながら、連絡すると『騒音調査の機材貸出しかしていません』という会社もありました。 また、騒音トラブルを専門で取り扱っている弁護士事務所にも相談してみましたが、かなり悪質なため、まずは警察にご連絡されたほうが良いのではないかと請け負ってくれなかったりと散々でした。 騒音調査

『騒音トラブル』って巷では言いますが、騒音とは誰がどのような基準で判断するものなのか？音に敏感・神経質な方もいれば、少々の物音は全く気にならないという人もいます。 『同じ音』でも人によって感じかたが違うはず。受け取る側が騒音と感じたら騒音になるのでしょうか？ その答えのキーワードは『受忍限度』です。 受忍限度を超える音が客観的に『騒音』と認定されます。 受忍限度とは、社会生活上受忍すべき程度のことを言います。 音を出す側も、その影響を受ける側もお互いに合理的な範囲内においては受忍すべきという社会通念があるのです。 私の体験談で、騒音苦情が管理会社に入り、騒音調査した結果、受忍限度を全く超えない生活音レベルの音であったということがありました。単に騒音苦情元の入居者が神経質なだけだったのです。 苦情が入ったから騒音が発生しているとも限りません。騒音トラブルの適切な対応として、『受忍限度を超える騒音が実際にあるのか？』ということをきちんと調べる必要があるのです。

小さなアパートの大家さんしてます🐷入居者の笑顔を求めてアパート前のシマトネリコを剪定したり、X'masにはLEDサンタのイルミネーションを飾りに行く地道な大家です👨🏻‍🌾人と話すことや、困っている人を助けるのが好きです。少しでもこれまでの経験が誰かの役に立てばと思い、ココナラをはじめました。よろしくお願いします👼🏻

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こんばんは。 夜型人間のサリーです。 昨日は「3月11日」。 あの日から、もう15年が経ちました。 最新の情報では、今も約2万3千人の方が避難生活を続け、約2,500人の行方不明者の捜索が続けられているとのことです。 数字を見るだけで胸が締めつけられます。 軽々しく言葉を並べることはできませんが、 どうか、今も不安や痛みを抱えている方々の心が、少しずつでも穏やかに向かいますように。 静かに、深く、そう願っています。•*¨*•.¸¸☆*･ﾟ•*¨*•.¸¸☆*･ﾟ•*¨*•.¸¸☆*･ﾟ 実は、私自身もこの日を境に、人生のジェットコースターが急に動き出しました。 震災の影響で、なんと 5室が一斉に退去 という事態に…😱 「ぎゃーーっ！」と叫んだのは言うまでもありません。 しかも3月。 1年で最も人が動く、あの“大家さんにとっての修羅場シーズン”。 すでに別の退去連絡も受けていた後で、 「え、これって地獄の二重扉が開いた…？」と本気で思いました(>_<)そこからどうやって立て直したのか。 どんなドラマがあったのか。 そのあたりは、またゆっくりお話ししますね。 サリーの“生き延びた記録”、続編をお楽しみに。それでは、 明日もあなたにとって、よき流れが続きますように💖 Have a relaxing night ✨ 水野サリー

2020年からの「世界的な問題」の経済対策として、アメリカを中心に起こった紙幣のバラマキ政策（量的緩和策）は、いよいよ世界でインフレという副作用を当たり前ですが起こし始めています。なにしろ、アメリカに関してはFRBが「無制限量的緩和」という過去最大にして前代未聞の隠し玉を投下し、アメリカ建国以来ばらまいたお金の量を2020年は6月のたった1カ月間でばらまいた！ということなので(;'∀')、 当然の結果であるわけですが、お金の価値が下がりインフレ率が加速しています。（こういうの聞くと、アメリカ人って非常に大胆で楽観的なんだなとつくづく感じます。）株価も1年9カ月で2.3倍へ そういうわけで、「株価爆上げのお祭り騒ぎ」へ突入し、危機なんだか好景気なんだかよく分からないことになりました。（ここまで爆上げさせる必要あったの？？と聞きたくなりますが、専門家ではないので、しがない宅建士である私にはこの辺はよく分かりません。）■物価高と闘うアフター「お祭り」が始まる しかし、お祭りもそろそろおしまいの兆し。アメリカの労働省が11月１０日に発表した先月の消費者物価指数（前年同月比）は1982年7月以来、39年ぶりの上昇率となりました。（消費者物価指数―CPI） ・食品：6.1％上昇・宿泊施設：25.5％上昇・ガソリン：58.1％上昇・中古車：31.4％上昇と凄いことに。。アメリカが記録したこのインフレ率は、10年続くと価格が2倍になる上昇という事だそうです。（しかも今年3月からの上昇スピードが過去62年間で、１位の早さ）ユーロ圏もそれに追随する過去最高値の4.9％上昇となっています。 つま

【故障】1週間前今まで使ってたエアコンが動かなくなってしまった！ﾋｨｨｯ!!∑(；Д；ﾉ)ﾉいつもならスイッチを入れると風向き調整が上下してブオ～ンと言う音がし動き出す。しかし今回スイッチを入れると最初の上下運動はしっかりしてくれるのだけどそのあと電源が切れてしまう。仕方ないので俺は表側のフィルターを掃除してエアコンの誇りをとって再度電源を入れてみた。でもこれでも動かなくて説明書の壊れた時の対処法を読んでみる事にする。( ´Д｀)=3 ﾌｩそこには取り外せるフィルターが外側と内側にあり２重になってて両方掃除しないとならないらしい。そこで俺は内側にあるフィルターを取り外し掃除しようとしてみたら内側のフィルターがついてない！〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓【掃除】エアコンのカバーを開けてみると本来内側のフィルターがある場所がぽっかり空いていてどうも初めからない欠品だった。|ω･`)ｼｮﾎﾞｰﾝ仕方ないので俺は大家さんにエアコンが壊れたので修理してくれるよう電話してみるとフィルター掃除してと言われる。なので俺はフィルター掃除を全部したと言うとストリーマーユニットと言う物も掃除してくれと言われてしまった。このストリーマーユニットとは空気清浄機能と脱臭機能の四角いプラに入ってる嬉しいフィルター。説明書にはつけおき洗い可能と書いてあり大家さんの言う通りストリーマーユニットを洗った。そして半日しっかり乾かして再度エアコンに取り付けて電源を入れてみるとそれでも冷房が動かなかった！しかも今度は最初に風向きが上下する初期動作すらしなくなってしまい完全に壊れてしまう。(´；ω；`)ｼｸｼｸ〓＝

2-02 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎（上巻）】講座/岩カキコ～空室問題はひとつのシグナル。「破壊」と「再生」のチャンスタイムがやってきた！************************* ■今なら『イエナカ通信』にご登録いただいた方限定で ”今スグ使える！” 家賃を下げずに空室を埋める！ 『応急手当リスト』（非売品コンテンツPDF） を無料でプレゼント！ 満室化を数々達成してきた現場での プロの荒業が凝縮しています。 詳しくは 各動画のyoutube概要欄をご確認ください。 *************************

1-04 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎（上巻）】講座/岩カキコ～個人大家さんを待つ不動産激変時代（概要）************************* ■今なら『イエナカ通信』にご登録いただいた方限定で ”今スグ使える！” 家賃を下げずに空室を埋める！ 『応急手当リスト』（非売品コンテンツPDF） を無料でプレゼント！満室化を数々達成してきた現場での プロの荒業が凝縮しています。 詳しくは 各動画のyoutube概要欄をご確認ください。 *************************

周波数の重みづけ特性のことをさす。 同じ音圧レベルの音でも低音域と高音域では感覚的な音の大きさに差があるため、周波数ごとの重み付けが必要となる。

【ゴミの日】昨日の金曜日やっと出し忘れてたゴミを出す事が出来た。ヾ(o´∀｀o)ﾉﾜｧｰｨ♪このゴミは火曜日のゴミの日に出し忘れ台所の隅っこに置いてあったもの。ゴミの袋が台所にあると何だかゴミ屋敷みたいで気分が悪い。そんな目の上のたんこぶをやっと処理できたので気分爽快になれた。やっぱゴミだけはゴミの日にきちんと出さないと落ち着かなくなってしまう。( ´ー｀)ﾌｩｰ．．．最近ゴミの収集場に出されてるゴミの量が以前の半分くらいしかない。もしかしたらこの辺の住人がみんな引っ越し人工が少なくなったのかも。〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓【真面目な奴】今日コンビニにシュークリームとイチゴミルクを買いに行った。(∩´∀｀)∩ﾜｰｲ会計を済ませ歩きながら荷物をリュックに入れて外に出た。入り口には若い子達が集まっていてどうやら飲み会の帰りにコンビニに寄ってるみたいだった。そして俺は外に出て少し歩くとカバンからいちごミルクが落ちて転がってしまった。するとそのイチゴミルクを集まってたタトゥーを入れた若い男子が拾ってくれた。(´∀｀*)ｳﾌﾌそしてその子に「ありがとうございます！」と少し大きな声で言うと顔を真っ赤にしてお辞儀してた。お礼を言われてそんなに恥ずかしがるとは今の若い子って見かけによらず真面目なのかなと感じてしまう。〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓【予約日】今日歯医者に行くといつも受付にいる院長さんに「今日治療の日じゃないよ」こう言われてしまった。俺は勘違いをしてたのかと思い院長さんに確認してみた。すると予約した日は１１月３０日でとっくに過ぎてしまってた。ｵﾛ((ヾ(*

1-05 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎（上巻）】講座/岩カキコ～今回の講座の目的（上下巻） *************************■今なら『イエナカ通信』にご登録いただいた方限定で ”今スグ使える！” 家賃を下げずに空室を埋める！ 『応急手当リスト』（非売品コンテンツPDF） を無料でプレゼント！ 満室化を数々達成してきた現場での プロの荒業が凝縮しています。 詳しくは 各動画のyoutube概要欄をご確認ください。 *************************

賃貸不動産管理会社に勤めている私の業務の一つの「退去立会い（敷金精算業務）」は、入居者負担分・オーナー（大家さん）負担分を分けるとてもシビアな業務です。 この退去立ち合い業務は、私の会社みたいに、自社の社員が行っている場合と、外部のリフォーム会社等にアウトソーシングしているやり方があります。この業務で一番大事にしている事は、「入居者でもなく、オーナーでもなく、会社でもなく、とにかく自分を守る」事です。 他の会社はどうか知りませんが、私の会社では、入居者負担分を1円でも多くとったら評価が上がる　なんて事は1ミリもありません。もちろん逆も然り。むしろハウスクリーニングのみの精算で終えたいとさえ常々願ってます。ここで、ちょっと余談ですが。お部屋をチェックする側の視点のお話し。退去立会いのお部屋に入って、いつもお世話になってます　って笑顔で入居者さんに挨拶しながら、入居者さんに気付かれないように、まずは、一瞬で、するどい眼光で、見える範囲でお部屋をぐるっと一度見渡します。その時に、視界の中に、例えば、壁に穴が開いてたり、破損個所等を見つけてしまった瞬間は、　あちゃー　ってものすごくがっかりな気持ちなる瞬間です。（費用負担のお話をするのは、こちらも気が引けるから）これらは、私がお部屋に入室して、入居者さんがいらっしゃる所まで近づいて、よっこいしょっ　と私が持ってきた荷物を床に置く　までの自然な一連の動きの間の出来事です。その後に、じゃぁ、これからお部屋を見させて頂きますね。と言うのですが、実は玄関に入った瞬間から見える範囲は既に、するどい眼光モードになっています。という余談でした。さて、

【断水準備】 先日の朝に突然大家から電話があり 貯水タンクのフィルターの詰まりで 翌日の昼まで断水すると連絡があり 俺はいきなりの出来事で驚いた！ ﾋｨｨｯ!!∑(；Д；ﾉ)ﾉ 大家が言うにはフィルターがある所が １階の焼肉屋の床下にあるから 営業時間に工事が出来ず閉店後の 深夜に工事をし開始すると言う 大家はその間水が使えなくなるから 銭湯代は出してくれると言いうが 突然で色々文句を言いたくなったが 既に決定した事で無意味だった 仕方ないので我慢する事にして俺は まだ水が出る今の内に洗濯をし 洗い物も急いで全部終わらせて 大量にコーヒーを作っておいた 念の為お風呂に入り準備を整えたが トイレは不定期に行かないとならず 断水したら流す事が出来ないから 非常に困ってしまった ｱﾜﾜﾜﾜ(((ﾟдﾟ; )))ﾜﾜﾜﾜｯ 俺は小ですら流さないなんて嫌なのに 大を流せないなんてもっと嫌すぎて まるで震災にあった感覚になり 最悪の場合は野グソになると感じた しかし近くのコンビニに行けば トイレを貸してくれる事を思いつき 我慢の限界を迎える前に定期的に コンビニに行くしかなかった 〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓＝〓 【大いなる賭け】 深夜工事が始まるとガガガと聞こえ まるで重機で穴を掘ってるような とてつもない爆音が響き始めてきて これが朝まで続くのかとうんざりした しかし数分後この音がすぐに止み 本格的に工事が始まりとうとう断水が 開始されてしまったと恐怖して試しに 水道の蛇口をひねるとまだ水がでてた でもスグに断水になるだろうと感じ 今日はとっとと寝てしまおうと思い いつもならこの後お

騒音迷惑行為が保有アパートで発生中私が保有するアパートで騒音迷惑行為が発生しております。 アパート居住者以外の近隣住民にも迷惑をかけている状態です。 アパートには新しい入居者が入ってもすぐに退去してしまい、入居募集自体も非常に難航します。 （騒音迷惑行為があるのに募集すんのかい！！） この迷惑行為のお陰で、このアパートは単体で見ると赤字です。 売却も考えましたが、この騒音迷惑行為は私が保有する前からずっと行われており、現在住んでいただいている方々のことを考えると、なんとか自分が保有している間に問題を解決したいのと、売却するにしても問題がある状態では強気の価格で攻めることもできないため、自ら解決に向けて動いています。騒音迷惑行為を継続する入居者に対して、建物明渡訴訟を提起していましたが、無事に受理されて事件番号が発番されていました。その後、口頭弁論に進みましたのでその様子、内容、感想などを記事にまとめます。なお、訴訟を提起する前にも、迷惑行為の差し止めや注意、警告なども行っています。しかし、騒音迷惑行為は続けられたため、証拠集めなども行い訴訟に至っています。訴訟前の出来事なども今後記事にしていきたいと思います。建物明渡訴訟の口頭弁論前裁判所に訴状を提出後、受理されると事件番号が発番され電話で通知されます。その後、口頭弁論の期日を裁判所の担当者と電話で調整し、日程が決まると裁判所から期日請書が届きますので、必要事項を記載して提出します。提出は郵送もしくはFAXとなります。 私は期日請書を記入後FAXで送信しました。期日請書を送ったあとは、口頭弁論の日を待つのみとなります。 被告側に

建て替えの良いところは、最新の設備を 導入でき、建物自体の耐久性も過去のものよりもずっと高くなっていること、賃料が高くなる為、入居者の質が向上すること。 そして何より築年数が0年になるということです。 実は、賃貸住宅では部屋探しをする人が、築年数は一番に気にするポイントです。 リノベーションではどんなに建物が美しく変身したとしても、 築年数の表示は変えることはできません。 年数を経た賃貸住宅を新築に変えることで、賃貸市場での人気が上がります。 空室はなくなり賃料も高めに設定することができて、家賃収入アップが見込めるわけです。 建て替えのもう一つの利点として「負のスパイラルを断ち切ることが出来る」ということが挙げられます。 老朽化したアパートでは入居者の人気がなくなって空室が増えた り、滞納が起きたりして家賃収入が低下し、キャッシュフローが悪化しているケースが多く見られます。 収入が不足しているためメンテナンス費用も捻出できず、そのためますます建物の劣化が進み人気が低下していくという負のスパイラルが発生しているからです。 その負のスパイラルを建て替えにより解消出来るのです。 そして、自分の代で賃貸経営を始めたオーナーさんが亡くなった後、賃貸物件を相続した奥さまやお子さんが、先代の管理の不備のために経営に苦労するケースは非常に多いのです。 ずさんな管理を行った物件は、次の世代にとっては負の遺産そのもので、残された家族に大変な迷惑をかけることになります。 お持ちの賃貸住宅がそうした状態に陥っていたり、陥りかけている場合、思い切ってローンを組んで建て替えるこ

過去二回に渡り、一括査定の危うさを記載した。ここで勘違いしないで欲しいのは一括査定そのものを否定するわけではないという事だ、あくまで不動産不案内な方は控えるべきという事を覚えておいて欲しい。とは言え物件を売却したい自分の持ってる物件の本当の価値を知りたい。そんな時どうすればよいのか。①知り合いがいる場合、いない場合一番手っ取り早いのは知り合いの投資家がいる場合、いくらでこの物件を購入したいか聞いてみると良い。これは実際の買主目線を知る良い機会になると思う。一般の投資家が求める利回りを知るのは良い機会だ。あとその知り合いが何度も取引をしている不動産会社がいるなら紹介して貰うのも一つの方策だ。付き合いが太い買主からの紹介なら業者も付き合いを考えて非道はしない可能性が極めて高い。また知り合いがいない場合、そんな時はSNSを利用するもの令和らしく良い手だ。ネットで検索すれば不動産投資家達が集まる掲示板もあれば、オフ会的なノリで交流会を開いている所もある。そう言う所で知り合いを増やし自身の物件の事などを調べるもの良い作である。②銀行を使え良く物件の売価を決めるのは誰だ論争が良くある売主だ、不動産業者だ、いやいや不動産鑑定士だ色んな意見が上がるが、10年以上売買の中心にいた筆者が断言しよう。売価を決めるのは今も昔も銀行だ。と言うのは99％の投資家が銀行融資を利用する。つまり銀行がいなければ99％の買主は物件を購入することができないのだ。※鑑定士の出す金額はあくまで指標の一つである。　経験上鑑定金額と実際の売買金額と乖離があるのは多々ある。何が言いたいかと言うと売主がどれだけ1億円で物件を売

お問い合わせ頂いた内容の一コマをご紹介しています。今回のお問い合わせ内容は関西のビルのオーナーからでした。駅近で１F、今後どのような方に入居していただくのが良いか、契約はどのようにすべきか、不動産屋との付き合い方など細やかにその場でご返答しました。クロージング（最終的なゴール）を確認をさせていただき、その上でどれくらいのスパンでどのように対処するのがベストか、そして気を付ける点などお伝えさせていただきました。おおよそ通話50分で着手からクロージングまでの概要をお伝えしました。わたくしのこだわりは1回のお電話でお悩みを払拭すること。幅広い対処ができるようタイトに惜しみなくお伝えすること。18年間のこれまでの様々な仕事経験が生きることが喜びです。こちらは神奈川ですが、物件は全国対応です。どうぞお気軽にご相談ください♪

こちらブログでは、不動産投資コンサル業の日常話はもちろんの事、大家業やサラリーマン業についても随時アップします。

皆さんこんにちは、シュン社長です！今回の内容は、とある行動をきっかけにシュン社長の会社で所有している、6か月もの間、空室があったマンションですが、とあることをきっかけに「入居づけ」が一気に動き出した！、というお話です。この記事の最後に客づけに大事なことを３つお伝えしますのでお楽しみに。と、そのまえに！まだ、わたしのことを知らない人も多いと思いますので簡単に先に自己紹介です。------------------------------------------------------------------------------・２０歳で両親の経営する自動車会社に就職・２７歳で母親、３０歳で父親が他界し会社を事業承継・新設法人として不動産会社を設立・個人としても不動産投資家として活動・北海道大宅塾と道東大家塾に参加して情報収集や人脈を構築・J-RECに所属して実務レベルでの不動産の勉強しながら情報収集・大家仲間（業務提携含む）も多く、不動産関係業者もチームレベルで構築------------------------------------------------------------------------------｜やはりまずはシュン社長を知ってもらうことが一番たいせつと思います｜では、さっそく本題にはいっていこうと思います。＃北海道K市で所有する中古マンションの空室問題まずは、簡単に物件情報のお話をさせていただきます。2019年11月に取得した中古RCマンションで部屋数は全部で24室あります。そのうち、18室が空室となっていて空室の部屋には残置物が置きっぱなしの部屋や未改

仲介業者や管理会社はどこがいいのか よく、こういう質問をはじめて賃貸オーナーになる方や 知らない地域で、収益物件を購入したオーナー様から よくご相談をいただきます。  私は、そんなとき 、 「その物件の地域にある仲介業者を訪問し、 業者さんに、こう聞いてください。」と言います。  「こちらの○○不動産が一番だと思うのですが、他の不動産屋さんや管理会社を勧めるならどこの会社さんですか？」  と、 この質問を、何社かにたずねてみると、共通の会社名がいくつか挙がる はずです。  同業者が勧める管理会社ですから、ある程度、 問題ないんじゃないかと思います。  なぜかというと、その仲介業者や管理会社とは、良好な関係であると分かるからです。  良好な関係であれば、部屋付けもスムーズだということです。 その会社が、あなたが求めるに合致するのなら、一度、その管理会社に任せてみてもいいと思います。そこがダメなら、また変えればいいんです。 但し、仲介業者や管理会社によって、様々な考え方や理念があります。 入居者募集に強い会社、メンテナンスや 入居者サービスに強い会社など、 会社によってカラーがあるのです。 あなたなりの基準を設け、 パートナーである仲介業者や管理会社を選びましょう。

アパートやマンションのオーナーの一番のお悩みは、 やはり空室の対策じゃないかと思います。 空室対策と言っても、何をしていいかわからない方に、 私は、まず自分の空室の原因を知りましょう。とお話しします。 それが一番の早道だからです。 ただ、現状把握というのは意外に難しくて、客観的に自分の部屋の分析は出来ないものです。 そんな方に「チェックシート」をお渡しして、その項目にチェックを入れて頂きます。 ある程度のことは、これで何かしら見えてくるものです。 チェックシートを基に改善していけば空室が決まる可能性が高くなります。 次に、どんな人に入居してほしいかイメージしてもらいます。 このイメージを具体化してターゲッティングを行う方法をペルソナ分析と言いますが、これをすると、入居者像がはっきりします。 方法はペルソナシートを使用します。 ターゲットが決まったら、その人が好みそうな内装を考えます。 ここには、独自のコンセプトが必要になります。 先にコンセプトを考えてからターゲッティングをする場合もあります。 このコンセプト作りが非常に大切な作業です。 コンセプトについては、実際の他の大家さんが考えて空室を決めた成功事例を見て頂いて、参考にしていただきます。 最後に、折角、空室対策を施したのに、募集していただく業さんが知らないと決まるはずがないので、業者さんに協力していただくようにおねがいしなければなりません。 マスターマインドという考え方です。 ここまでして決まらない場合は、コンセプトが間違えているか、ペルソナが違うのか、マ

最近、あるオーナーさんから空室対策について 質問されましたので、空室対策について書きます。 家主さんは、「何もしなくても家賃が入るから良いですね。」 ってよく言われるそうです。 でも実は、アパートを経営すると、様々な問題が起きて、結構、 家主業も大変なんです。 お家賃の滞納や部屋の設備の不具合、鍵の紛失や音やゴミの問題、勝手にペットを飼ってたり、入居者が入れ替わっていたり、増えていたり、退去があると改装したりと種々様々なんです。 その中でも、一旦、入居者が退去してしまったら、お家賃が入らなくなります。退去した後のリフォーム費用や不動産屋さんへの募集費用なんかも最近は高くなっています。 なので、大家業も大変なんですよ。 話は本題に戻りますが、空室になった時の対策は、大家さんにとっては非常に頭を悩ますことになります。 アマゾンで、空室対策の本がたくさん出ていますが、そこには、小手先のテクニックやお金の掛かることばかりが書かれています。 確かに、それも大事です。 空室をなくすためには、なんでもやらなくちゃ、ダメなんです。 でも、限界はありますし、地域や建物によっても対策は違うはずです。 しかし、実は、空室はメカニズムを知るところから始めると、意外と簡単に解消するヒントが見つかるはずです。

一般的に事故物件とは、どのようなものでしょうか。  事故物件になるケースを紹介します。 ・室内での自殺 ・孤立死後の腐敗臭等により近隣からの苦情、通報の場合 ・飛び降り自殺が頻繁で巷で噂になっている場合 ・他殺や火災による事故死などでニュースになった場合 ・仲介業者や管理会社、会社の同僚などが第一発見者の場合 ・有名人がその部屋で死んでしまった場合 ・室内や敷地内に死体遺棄 ・子供の転落事故 etc 色々なケースで心理的に、入居者が「嫌だな」と思う事象が起こってしまった場合に 事故物件の扱いになっています。