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インフレと家賃死守の問題

2020年からの「世界的な問題」の経済対策として、アメリカを中心に起こった紙幣のバラマキ政策(量的緩和策)は、いよいよ世界でインフレという副作用を当たり前ですが起こし始めています。なにしろ、アメリカに関してはFRBが「無制限量的緩和」という過去最大にして前代未聞の隠し玉を投下し、アメリカ建国以来ばらまいたお金の量を2020年は6月のたった1カ月間でばらまいた!ということなので(;'∀')、 当然の結果であるわけですが、お金の価値が下がりインフレ率が加速しています。(こういうの聞くと、アメリカ人って非常に大胆で楽観的なんだなとつくづく感じます。)株価も1年9カ月で2.3倍へ そういうわけで、「株価爆上げのお祭り騒ぎ」へ突入し、危機なんだか好景気なんだかよく分からないことになりました。(ここまで爆上げさせる必要あったの??と聞きたくなりますが、専門家ではないので、しがない宅建士である私にはこの辺はよく分かりません。)■物価高と闘うアフター「お祭り」が始まる しかし、お祭りもそろそろおしまいの兆し。アメリカの労働省が11月10日に発表した先月の消費者物価指数(前年同月比)は1982年7月以来、39年ぶりの上昇率となりました。(消費者物価指数―CPI) ・食品:6.1%上昇・宿泊施設:25.5%上昇・ガソリン:58.1%上昇・中古車:31.4%上昇と凄いことに。。アメリカが記録したこのインフレ率は、10年続くと価格が2倍になる上昇という事だそうです。(しかも今年3月からの上昇スピードが過去62年間で、1位の早さ)ユーロ圏もそれに追随する過去最高値の4.9%上昇となっています。 つま
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日記「苺の苦み」

【ゴミの日】昨日の金曜日やっと出し忘れてたゴミを出す事が出来た。ヾ(o´∀`o)ノワァーィ♪このゴミは火曜日のゴミの日に出し忘れ台所の隅っこに置いてあったもの。ゴミの袋が台所にあると何だかゴミ屋敷みたいで気分が悪い。そんな目の上のたんこぶをやっと処理できたので気分爽快になれた。やっぱゴミだけはゴミの日にきちんと出さないと落ち着かなくなってしまう。( ´ー`)フゥー...最近ゴミの収集場に出されてるゴミの量が以前の半分くらいしかない。もしかしたらこの辺の住人がみんな引っ越し人工が少なくなったのかも。〓=〓=〓=〓=〓=〓=〓=〓=〓=〓=〓【真面目な奴】今日コンビニにシュークリームとイチゴミルクを買いに行った。(∩´∀`)∩ワーイ会計を済ませ歩きながら荷物をリュックに入れて外に出た。入り口には若い子達が集まっていてどうやら飲み会の帰りにコンビニに寄ってるみたいだった。そして俺は外に出て少し歩くとカバンからいちごミルクが落ちて転がってしまった。するとそのイチゴミルクを集まってたタトゥーを入れた若い男子が拾ってくれた。(´∀`*)ウフフそしてその子に「ありがとうございます!」と少し大きな声で言うと顔を真っ赤にしてお辞儀してた。お礼を言われてそんなに恥ずかしがるとは今の若い子って見かけによらず真面目なのかなと感じてしまう。〓=〓=〓=〓=〓=〓=〓=〓=〓=〓=〓【予約日】今日歯医者に行くといつも受付にいる院長さんに「今日治療の日じゃないよ」こう言われてしまった。俺は勘違いをしてたのかと思い院長さんに確認してみた。すると予約した日は11月30日でとっくに過ぎてしまってた。オロ((ヾ(*
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2-03 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎(上巻)】講座

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2-01 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎(上巻)】講座

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1-05 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎(上巻)】講座

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1-04 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎(上巻)】講座/岩カキコ

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6000人の入居者と1000人の大家さんと接してきた私

賃貸不動産管理会社に勤めている私の業務の一つの「退去立会い(敷金精算業務)」は、入居者負担分・オーナー(大家さん)負担分を分けるとてもシビアな業務です。 この退去立ち合い業務は、私の会社みたいに、自社の社員が行っている場合と、外部のリフォーム会社等にアウトソーシングしているやり方があります。この業務で一番大事にしている事は、「入居者でもなく、オーナーでもなく、会社でもなく、とにかく自分を守る」事です。 他の会社はどうか知りませんが、私の会社では、入居者負担分を1円でも多くとったら評価が上がる なんて事は1ミリもありません。もちろん逆も然り。むしろハウスクリーニングのみの精算で終えたいとさえ常々願ってます。ここで、ちょっと余談ですが。お部屋をチェックする側の視点のお話し。退去立会いのお部屋に入って、いつもお世話になってます って笑顔で入居者さんに挨拶しながら、入居者さんに気付かれないように、まずは、一瞬で、するどい眼光で、見える範囲でお部屋をぐるっと一度見渡します。その時に、視界の中に、例えば、壁に穴が開いてたり、破損個所等を見つけてしまった瞬間は、 あちゃー ってものすごくがっかりな気持ちなる瞬間です。(費用負担のお話をするのは、こちらも気が引けるから)これらは、私がお部屋に入室して、入居者さんがいらっしゃる所まで近づいて、よっこいしょっ と私が持ってきた荷物を床に置く までの自然な一連の動きの間の出来事です。その後に、じゃぁ、これからお部屋を見させて頂きますね。と言うのですが、実は玄関に入った瞬間から見える範囲は既に、するどい眼光モードになっています。という余談でした。さて、
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アパートへの建替え・明け渡し

建て替えの良いところは、最新の設備を 導入でき、建物自体の耐久性も過去のものよりもずっと高くなっていること、賃料が高くなる為、入居者の質が向上すること。 そして何より築年数が0年になるということです。 実は、賃貸住宅では部屋探しをする人が、築年数は一番に気にするポイントです。 リノベーションではどんなに建物が美しく変身したとしても、 築年数の表示は変えることはできません。 年数を経た賃貸住宅を新築に変えることで、賃貸市場での人気が上がります。 空室はなくなり賃料も高めに設定することができて、家賃収入アップが見込めるわけです。 建て替えのもう一つの利点として「負のスパイラルを断ち切ることが出来る」ということが挙げられます。 老朽化したアパートでは入居者の人気がなくなって空室が増えた り、滞納が起きたりして家賃収入が低下し、キャッシュフローが悪化しているケースが多く見られます。 収入が不足しているためメンテナンス費用も捻出できず、そのためますます建物の劣化が進み人気が低下していくという負のスパイラルが発生しているからです。 その負のスパイラルを建て替えにより解消出来るのです。 そして、自分の代で賃貸経営を始めたオーナーさんが亡くなった後、賃貸物件を相続した奥さまやお子さんが、先代の管理の不備のために経営に苦労するケースは非常に多いのです。 ずさんな管理を行った物件は、次の世代にとっては負の遺産そのもので、残された家族に大変な迷惑をかけることになります。 お持ちの賃貸住宅がそうした状態に陥っていたり、陥りかけている場合、思い切ってローンを組んで建て替えるこ
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アパートやマンションの募集や管理をどこに?

仲介業者や管理会社はどこがいいのか よく、こういう質問をはじめて賃貸オーナーになる方や 知らない地域で、収益物件を購入したオーナー様から よくご相談をいただきます。  私は、そんなとき 、 「その物件の地域にある仲介業者を訪問し、 業者さんに、こう聞いてください。」と言います。  「こちらの○○不動産が一番だと思うのですが、他の不動産屋さんや管理会社を勧めるならどこの会社さんですか?」  と、 この質問を、何社かにたずねてみると、共通の会社名がいくつか挙がる はずです。  同業者が勧める管理会社ですから、ある程度、 問題ないんじゃないかと思います。  なぜかというと、その仲介業者や管理会社とは、良好な関係であると分かるからです。  良好な関係であれば、部屋付けもスムーズだということです。 その会社が、あなたが求めるに合致するのなら、一度、その管理会社に任せてみてもいいと思います。そこがダメなら、また変えればいいんです。 但し、仲介業者や管理会社によって、様々な考え方や理念があります。 入居者募集に強い会社、メンテナンスや 入居者サービスに強い会社など、 会社によってカラーがあるのです。 あなたなりの基準を設け、 パートナーである仲介業者や管理会社を選びましょう。
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なぜ、あなたのアパートの空室が多くなるのか

アパートやマンションのオーナーの一番のお悩みは、 やはり空室の対策じゃないかと思います。 空室対策と言っても、何をしていいかわからない方に、 私は、まず自分の空室の原因を知りましょう。とお話しします。 それが一番の早道だからです。 ただ、現状把握というのは意外に難しくて、客観的に自分の部屋の分析は出来ないものです。 そんな方に「チェックシート」をお渡しして、その項目にチェックを入れて頂きます。 ある程度のことは、これで何かしら見えてくるものです。 チェックシートを基に改善していけば空室が決まる可能性が高くなります。 次に、どんな人に入居してほしいかイメージしてもらいます。 このイメージを具体化してターゲッティングを行う方法をペルソナ分析と言いますが、これをすると、入居者像がはっきりします。 方法はペルソナシートを使用します。 ターゲットが決まったら、その人が好みそうな内装を考えます。 ここには、独自のコンセプトが必要になります。 先にコンセプトを考えてからターゲッティングをする場合もあります。 このコンセプト作りが非常に大切な作業です。 コンセプトについては、実際の他の大家さんが考えて空室を決めた成功事例を見て頂いて、参考にしていただきます。 最後に、折角、空室対策を施したのに、募集していただく業さんが知らないと決まるはずがないので、業者さんに協力していただくようにおねがいしなければなりません。 マスターマインドという考え方です。 ここまでして決まらない場合は、コンセプトが間違えているか、ペルソナが違うのか、マ
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空室になったときにどうしたらいいの?

最近、あるオーナーさんから空室対策について 質問されましたので、空室対策について書きます。 家主さんは、「何もしなくても家賃が入るから良いですね。」 ってよく言われるそうです。 でも実は、アパートを経営すると、様々な問題が起きて、結構、 家主業も大変なんです。 お家賃の滞納や部屋の設備の不具合、鍵の紛失や音やゴミの問題、勝手にペットを飼ってたり、入居者が入れ替わっていたり、増えていたり、退去があると改装したりと種々様々なんです。 その中でも、一旦、入居者が退去してしまったら、お家賃が入らなくなります。退去した後のリフォーム費用や不動産屋さんへの募集費用なんかも最近は高くなっています。 なので、大家業も大変なんですよ。 話は本題に戻りますが、空室になった時の対策は、大家さんにとっては非常に頭を悩ますことになります。 アマゾンで、空室対策の本がたくさん出ていますが、そこには、小手先のテクニックやお金の掛かることばかりが書かれています。 確かに、それも大事です。 空室をなくすためには、なんでもやらなくちゃ、ダメなんです。 でも、限界はありますし、地域や建物によっても対策は違うはずです。 しかし、実は、空室はメカニズムを知るところから始めると、意外と簡単に解消するヒントが見つかるはずです。
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自己紹介です🐣白鳥涼真といいます🕺🏻よろしくお願いします!

小さなアパートの大家さんしてます🐷入居者の笑顔を求めてアパート前のシマトネリコを剪定したり、X'masにはLEDサンタのイルミネーションを飾りに行く地道な大家です👨🏻‍🌾人と話すことや、困っている人を助けるのが好きです。少しでもこれまでの経験が誰かの役に立てばと思い、ココナラをはじめました。よろしくお願いします👼🏻
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2-02 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎(上巻)】講座

2-02 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎(上巻)】講座/岩カキコ~空室問題はひとつのシグナル。「破壊」と「再生」のチャンスタイムがやってきた!************************* ■今なら『イエナカ通信』にご登録いただいた方限定で ”今スグ使える!” 家賃を下げずに空室を埋める! 『応急手当リスト』(非売品コンテンツPDF) を無料でプレゼント! 満室化を数々達成してきた現場での プロの荒業が凝縮しています。 詳しくは 各動画のyoutube概要欄をご確認ください。 *************************
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6か月以上も客づけ出来なかった部屋を客づけ出来た理由

皆さんこんにちは、シュン社長です!今回の内容は、とある行動をきっかけにシュン社長の会社で所有している、6か月もの間、空室があったマンションですが、とあることをきっかけに「入居づけ」が一気に動き出した!、というお話です。この記事の最後に客づけに大事なことを3つお伝えしますのでお楽しみに。と、そのまえに!まだ、わたしのことを知らない人も多いと思いますので簡単に先に自己紹介です。------------------------------------------------------------------------------・20歳で両親の経営する自動車会社に就職・27歳で母親、30歳で父親が他界し会社を事業承継・新設法人として不動産会社を設立・個人としても不動産投資家として活動・北海道大宅塾と道東大家塾に参加して情報収集や人脈を構築・J-RECに所属して実務レベルでの不動産の勉強しながら情報収集・大家仲間(業務提携含む)も多く、不動産関係業者もチームレベルで構築------------------------------------------------------------------------------|やはりまずはシュン社長を知ってもらうことが一番たいせつと思います|では、さっそく本題にはいっていこうと思います。#北海道K市で所有する中古マンションの空室問題まずは、簡単に物件情報のお話をさせていただきます。2019年11月に取得した中古RCマンションで部屋数は全部で24室あります。そのうち、18室が空室となっていて空室の部屋には残置物が置きっぱなしの部屋や未改
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事故物件って、どうなれば事故物件なのか

一般的に事故物件とは、どのようなものでしょうか。  事故物件になるケースを紹介します。 ・室内での自殺 ・孤立死後の腐敗臭等により近隣からの苦情、通報の場合 ・飛び降り自殺が頻繁で巷で噂になっている場合 ・他殺や火災による事故死などでニュースになった場合 ・仲介業者や管理会社、会社の同僚などが第一発見者の場合 ・有名人がその部屋で死んでしまった場合 ・室内や敷地内に死体遺棄 ・子供の転落事故 etc 色々なケースで心理的に、入居者が「嫌だな」と思う事象が起こってしまった場合に 事故物件の扱いになっています。
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