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管理費って高いほうが良い?~マンション購入 マンションの管理体制を知る~

昔賃貸部署の新人が新規の管理物件をネットにて募集していました。全く反響がないと言われたので確認をしたら、管理費が本当は3千円のところ、打ち間違えて30万円になっていました。そんな部屋だれも借りないわ!どーも、Ponchaです('ω')マンションの販売図面や賃貸の募集図面を見ると管理費○○円!といった感じで記載があります!その金額はとにかく物件でバラバラ。そのためよく管理費って高いほうが良いですか?と聞かれることがあります。ということで、今回はマンションの管理費って高いほうが良い?というテーマでお話ししたいと思います!併せて、マンション購入する時のマンションの管理体制についてもお話ししたいと思います!今回は不動産購入者向けの管理費にお話になるので、賃貸住宅における管理費についてはまた別記事にて上げたいと思います!近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください!気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください!管理費とは!?そもそもマンションにおいて管理費とは何か?管理費とは、簡単に言うとマンションの共用部分の維持・管理の
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6000人の入居者と1000人の大家さんと接してきた私

賃貸不動産管理会社に勤めている私の業務の一つの「退去立会い(敷金精算業務)」は、入居者負担分・オーナー(大家さん)負担分を分けるとてもシビアな業務です。 この退去立ち合い業務は、私の会社みたいに、自社の社員が行っている場合と、外部のリフォーム会社等にアウトソーシングしているやり方があります。この業務で一番大事にしている事は、「入居者でもなく、オーナーでもなく、会社でもなく、とにかく自分を守る」事です。 他の会社はどうか知りませんが、私の会社では、入居者負担分を1円でも多くとったら評価が上がる なんて事は1ミリもありません。もちろん逆も然り。むしろハウスクリーニングのみの精算で終えたいとさえ常々願ってます。ここで、ちょっと余談ですが。お部屋をチェックする側の視点のお話し。退去立会いのお部屋に入って、いつもお世話になってます って笑顔で入居者さんに挨拶しながら、入居者さんに気付かれないように、まずは、一瞬で、するどい眼光で、見える範囲でお部屋をぐるっと一度見渡します。その時に、視界の中に、例えば、壁に穴が開いてたり、破損個所等を見つけてしまった瞬間は、 あちゃー ってものすごくがっかりな気持ちなる瞬間です。(費用負担のお話をするのは、こちらも気が引けるから)これらは、私がお部屋に入室して、入居者さんがいらっしゃる所まで近づいて、よっこいしょっ と私が持ってきた荷物を床に置く までの自然な一連の動きの間の出来事です。その後に、じゃぁ、これからお部屋を見させて頂きますね。と言うのですが、実は玄関に入った瞬間から見える範囲は既に、するどい眼光モードになっています。という余談でした。さて、
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賃貸不動産管理会社の内情

賃貸不動産管理業に携わって、通算15年(16年目)になります。人々の「日常」に密接に関わっているお仕事なので、今のコロナ禍でも、幸せな事に日々忙しく仕事が出来ております。この仕事は、立場の違う「お客様」、物件所有者 と 入居者 の間に立つお仕事なので、最終的にドライ人間にならないとやっていけません。もともと、ガラスのハートの持ち主でしたが、この15年でだいぶメンタルは鍛えられました。 この業界に入る前も、接客業に従事しており、店長職も経験していたので、ストレス耐性、クレーム耐性含めて、ある程度の接客スキルは持ち合わせている方だと思っておりました。 しかし、この業界に入ってから、今まで経験してきたものとは、異質な接客スキルが必要な事にすぐ気づかされ、ショックを受けたのを今でも記憶しております。今では、ガラス から 防弾ガラスのハート までレベルアップしたと思います。でも結局はガラスなのは、変わらないですけど。たぶん、相当なストレスは感じているんだと思いますが、麻痺してるのか、ちゃんとストレス発散が出来てるのかはわかりません。(ストレス発散も仕事のうちですから。)皆さんは、賃貸不動産管理会社と聞いただけで、どんなイメージを持たれてますか?どうせ、設備が壊れても何もしてくれないんでしょ?とか。退去時の精算なんかも、入居者に多く負担させてるんでしょ?とか。思っている方が多いのかなと思ってます。 金銭的、物理的、人為的な理由から、大家さん及び管理会社が出来る事と出来ない事がありますが、入居者が長く住み続けてくれる事が、結果的に大家さんも嬉しい事なので、普通の大家さんや管理会社は、入居者が
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マンションと火災保険

 マンションの組合会計に負担をかけず、管理会社が儲ける・・・。 そんな「うまい話」があるだろうか。 実は、ある。 それは、管理組合が掛けているマンションの火災保険を使用した修繕だ。 マンションでは共用部分(エントランスや廊下、階段など)に火災保険を付帯することが一般的だ。火災や台風などでの被害復旧や漏水調査、何者かによる器物損壊等の復旧などについて費用を保険申請できる。 何かあったときに頼れる存在である。 この保険料は、マンションの規模及び経年数などで決まってくるのだが、多くの場合は掛け捨て保険で、大きなマンションでは毎年100万円ほどの保険料を支払っている。 少なくない保険料を支払っているのだから、保険適用となる修繕には申請すればよい。 そこで、売り上げを上げたい管理会社は、理事会を誘導してマンション火災保険を利用した修繕工事を実施させるのだ。保険で賄えるとなれば管理組合の財布を傷めず修繕でき、管理会社も儲けることがでる、一石二鳥という訳だ。 ところが、このマンション火災保険、参入している大手損保各社は大赤字だという。 経年マンションの漏水調査費用と自然災害による復旧費用申請が激増しているからだ。 マンションにもよるが、築30年を超えると漏水が多発する傾向が強い。ある一か所の漏水を見つけて修理してもまた別のところで発生し、正にイタチごっこになっているところもある。各戸の床下を這う排水管を更生(新しく引き直す)するまで、通常漏水は止まらない。 その上、昨今の大型台風や局地的豪雨などで、自然災害の発生も頻発し、その保障費用も激増しているという。 老朽化マンションの増加と自然災害の
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賃貸オーナーさん管理会社に任せきりで大丈夫ですか?

賃貸オーナー様現在契約している管理会社の修繕費用、他と比較などしていますか?相場よりも高く請求されていることや、頻度が多かったりしませんか?賃貸オーナーになったものの管理のことはわからないことも多いと思います。そんな賃貸オーナー様のセカンドオピニオンとしてコンサルティングいたします。私は、建物管理業(マンション、賃貸、ビル)を管理する会社に勤めていますそんな中で業者によって金額が全然違ったり、やり方が違ったり、修繕をおすすめする頻度が違ったり、なかなか適正がどの程度なのかわかりにくい業界だと思います。そんな業界で管理会社で勤め、工事に関しても値段や修繕頻度がおおよそわかっています。もし、管理会社の提案内容に疑問を感じた方は、お声がけください。一か月単位でのご契約になります。ぜひ一度お声がけいただければ幸いです。
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アパートやマンションの募集や管理をどこに?

仲介業者や管理会社はどこがいいのか よく、こういう質問をはじめて賃貸オーナーになる方や 知らない地域で、収益物件を購入したオーナー様から よくご相談をいただきます。  私は、そんなとき 、 「その物件の地域にある仲介業者を訪問し、 業者さんに、こう聞いてください。」と言います。  「こちらの○○不動産が一番だと思うのですが、他の不動産屋さんや管理会社を勧めるならどこの会社さんですか?」  と、 この質問を、何社かにたずねてみると、共通の会社名がいくつか挙がる はずです。  同業者が勧める管理会社ですから、ある程度、 問題ないんじゃないかと思います。  なぜかというと、その仲介業者や管理会社とは、良好な関係であると分かるからです。  良好な関係であれば、部屋付けもスムーズだということです。 その会社が、あなたが求めるに合致するのなら、一度、その管理会社に任せてみてもいいと思います。そこがダメなら、また変えればいいんです。 但し、仲介業者や管理会社によって、様々な考え方や理念があります。 入居者募集に強い会社、メンテナンスや 入居者サービスに強い会社など、 会社によってカラーがあるのです。 あなたなりの基準を設け、 パートナーである仲介業者や管理会社を選びましょう。
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賃貸管理業務ブログ③

なんだか10月とは思えない寒さですね⛄️先日、お任せ頂いている物件の植木の剪定に行ってきました!(ちなみに建物管理はオーナー様がご自身でやられています。)ん?!?!剪定に行ってきました??アナタ植木屋さんジャナイヨネ??笑オーナー様のご予算の都合で、植木屋さんにお願いするのが難しかったのです。。なので、私が(笑)私なら、人工代と交通費だけでいいので(笑)ということで、私が出陣してまいりました💨💨※二回目こんなようなことも賃貸管理のお仕事ではやるんですよぉ〜🌱雑草抜いたり、除草剤撒いたり。。時には何かを解体したり…笑 全てはお預かりしてる物件を最高の状態、環境で保って、物件に一生懸命働いてもらうために✨そしてこちらがジャングルと化した植木の様子🌴🌴🌴結構なワサーッ、ジャングル具合💦夏前もバッサリ切りました。夏は草木はよーく成長するので、巡回時に軽く伸びたところを切ったりしてごまかしていても、なんだか…ここ一ヶ月で一気に伸びました!ノコギリと枝切りばさみを使ってザクザク切っていきますよ〜(-д☆)キラッ✨結構楽しいんですよぉ♡・ω・♡(マイノコギリとマイ枝切りばさみが欲しくなりました💓)…ザクザク…ジョキジョキ…シャキーン✂️オーナー様からのガッツリ切って欲しいという要望と入居者様もガッツリ切っても見た目は気にしない!とのことだったので…ここまでさっぱりさせました見た目カバーのために、木はもう少し根元までノコギリ頑張りました💪たまにはこんなお仕事もいいですね💓喜んで(?)頂けたので、張り切った甲斐がありました❤️こんなこと賃貸管理の仕事じゃないと思う方もいらっしゃるかもしれませんが
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賃貸管理業務ブログ①

さてさて今日はゴミ!!!のお話その①↑他にもゴミのお話あるのでまず軽めのを…とある新築物件のゴミ集積所を「人通りの多い商店街の狭ーい歩道のガードレール沿い」に設置することになりました。(他の場所に設置することも清掃局に提案しましたが、それは叶いませんでした)そして、ここの自治体ではビン缶ペットボトルは、専用プラケースに入れて出します。そのケースはゴミ収集日の当日朝までに居住者が集積所に設置し、ゴミが回収されたらそのケースを物件に居住者が片付ける。この作業が必要になります。これはなかなか難しそうですねぇ…専用プラケースは一日中、いや日々そのまま放置されて、近隣クレームや事故の原因、更には通行人のポイ捨てを誘発する原因になるのが目に浮かびます。。しかもここの物件は単身者様専用マンションです。入居者様にご協力頂くのは非現実的ですよね…なかなか難しいですよね。問題が起きてからでは、物件の巡回や清掃の頻度を増やすなど、オーナー様の金銭面の負担が大きくなるのでこれこそ大問題です。まずは清掃局に何かこれ以外の捨て方、例えばゴミ袋に入れて各自集積所に排出するなどで対応して頂けないか、確認しました。回答は「プラケースを使用して出してください」とのこと。※担当の方の名前メモ_φ(・_・ん〜これまでの経験上、清掃局さんはお電話に出られる方によって回答が変わることもあったんだよな。。うん!とりあえず現地に行ってみよう🏃‍♀️※とにかくフットワーク軽いのが自慢ですそして現場ありがたいことに!プラケースを使用していないじゃないですか!!なんだなんだーもう解決じゃーん!念のため、町内を一周!※証拠写真を撮り
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マンションを買ったら最低限知っておきたい関係者の違い。売主、管理会社、管理員、管理業務主任者、管理組合 などなど

これから、初心者マンション所有者向けの初歩的な動画もアップしていければと思います。【初心者マンション所有者向けシリーズ】 分譲マンションを買うと、今まで遭遇したことがないような関係者が何人も登場します。その関係者、名前も似ていたりするので、どういう立場の人か分かっていないと、相談をする先が間違っていたり、恥ずかしい目に合うことがあります。 ですので、その関係者のことを少しおさらいしたいと思います。 今回、ご紹介するのは、マンションの売主、管理組合、管理会社、管理員、管理業務主任者です。 <要約> ・売主…マンションを売る人、売った後のアフター対応などもする。 ・管理組合…マンションの所有者で構成する組織。マンションの維持管理を行う。 ・管理会社…管理組合から委託を受けて、管理組合の業務を行う会社 ・管理員…管理会社等の社員で、管理員業務を行うスタッフ ・管理業務主任者…※名前が似ているという意味で紹介 フロント=管理業務主任者 ではないことを留意 マンションを購入する時知っておきたいこと マンションに住んでいていまいち分からないこと などなど、 ご意見・ご要望等ありましたらコメント欄にてお願いします。
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優秀な賃貸管理会社の探し方

円滑な不動産経営をおこなっていくうえで、優秀な管理会社や仲介会社との出会い、そしてパートナーシップは欠かせない。その中でも日々の不動産管理を担う管理会社選びはとても重要。 では、その優秀な管理会社は、どうやって探せばいいのでしょうか?
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