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賃貸不動産管理業に携わって、通算15年（16年目）になります。人々の「日常」に密接に関わっているお仕事なので、今のコロナ禍でも、幸せな事に日々忙しく仕事が出来ております。この仕事は、立場の違う「お客様」、物件所有者　と　入居者　の間に立つお仕事なので、最終的にドライ人間にならないとやっていけません。もともと、ガラスのハートの持ち主でしたが、この15年でだいぶメンタルは鍛えられました。 この業界に入る前も、接客業に従事しており、店長職も経験していたので、ストレス耐性、クレーム耐性含めて、ある程度の接客スキルは持ち合わせている方だと思っておりました。　しかし、この業界に入ってから、今まで経験してきたものとは、異質な接客スキルが必要な事にすぐ気づかされ、ショックを受けたのを今でも記憶しております。今では、ガラス　から　防弾ガラスのハート　までレベルアップしたと思います。でも結局はガラスなのは、変わらないですけど。たぶん、相当なストレスは感じているんだと思いますが、麻痺してるのか、ちゃんとストレス発散が出来てるのかはわかりません。（ストレス発散も仕事のうちですから。）皆さんは、賃貸不動産管理会社と聞いただけで、どんなイメージを持たれてますか？どうせ、設備が壊れても何もしてくれないんでしょ？とか。退去時の精算なんかも、入居者に多く負担させてるんでしょ？とか。思っている方が多いのかなと思ってます。　金銭的、物理的、人為的な理由から、大家さん及び管理会社が出来る事と出来ない事がありますが、入居者が長く住み続けてくれる事が、結果的に大家さんも嬉しい事なので、普通の大家さんや管理会社は、入居者が

こんばんは！  ❝森進一❞ です😎🎶🎤いやいや、サリーです。このところ、朝から声が ❝森進一❞ なんです💦もともとハスキーと公言していますが、さらに上回るハスキーさ😆のど飴なめすぎて、下唇の中側がしわしわで梅干しみたいになってます😣さて、このところ不動産にまつわる管理費の値上げで、入居者さんからのご相談をいただくようになりました。これって、本当は大家さんも困っていて、現状維持をしたくても、あまりにもすべてが上がり過ぎてしまって、維持できないのが現状だと思うのです😰「また上がった…」マンション管理費・修繕積立金の値上がりが止まらない理由を、AIの力も借りつつ、あなたにもわかるように解説しますね💖マンションを買ったとき、「管理費と修繕積立金、合わせて毎月2万円くらいね」と言われた方、多いんじゃないでしょうか。でもちょっと待って。最近、その金額が気づいたら上がっていませんか？「気のせいかな…」と思っていたあなた、気のせいじゃないです。全国的にじわじわ、というかけっこうガッツリ上がっています。今回はそのリアルな実態と、ちょっとでも備えるためにできることをまとめました。💴まず「どのくらい上がってるの？」という話調査によると、管理費・修繕積立金は5年前と比べて2〜4割アップしているケースが報告されています。2割って❓たとえば月2万円だったものが月2万4,000円になるということ。年間で4万8,000円の差。旅行1回分くらい、消えます。しかも毎年。実際に「値上げを経験した、または値上げの話し合いをした」と答えたマンション住民は、なんと約7割。もはや「うちだけ」じゃなく、「みんなそう」な時代に

不動産業界に入る前まで、大家さん＝管理会社とずっと思っていました・・。きっと私と同じ考えの人もいるはず・・。どーも、Ponchaです('ω')新しいお部屋を契約する際、今までお部屋を探してくれた会社さん以外にも、管理会社だったり、貸主だったりなんかいきなり登場人物が増えてしまいパニックになる方も多いはずということで今回は賃貸仲介会社・管理会社・大家さん　の違いって！？というテーマでお話ししたいと思います！一般の方があまり知る機会がないと思うので、改めてどういった違いがあるのかご説明したいと思います。近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください！お仕事のご依頼・ご相談はこちら！仲介会社・管理会社・大家さんの違いは！？お部屋を借りる際に主に関係してくるのは下記の通り・賃貸仲介会社・管理会社・貸主上記の会社さん・人たちが主に関係してきます。それぞれは異なる業務や役割があります。ざっくりとお伝えすると・賃貸仲介会社→お部屋探しをする・管理会社→貸主に代わってお部屋を管理する・貸主→お部屋の所

不動産業界に入る前まで、大家さん＝管理会社とずっと思っていました・・。きっと私と同じ考えの人もいるはず・・。どーも、Ponchaです('ω')新しい賃貸のお部屋を契約する際、今までお部屋を探してくれた不動産仲介さん以外にも、管理会社だったり、貸主だったりなんかいきなり登場人物が増え、パニックになる方も多いです。ということで今回は賃貸の登場人物まとめ｜不動産仲介・管理会社・貸主・大家の役割と違いというテーマでお話ししたいと思います！お部屋探しの間は、不動産仲介の担当者としかやり取りしていなかったのに、契約以降に急に登場人物が増え、問い合わせ先も変わってきます。それぞれがどういう役割なのかしっかり理解しておきましょう！★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★近年情報にあふれています！どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。💡 こんなご相談を受け付けています！✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい✔ 物件探しのコンサルを受けたい✔ この物件を買って大丈夫？第三者の意見を聞きたい✔ リフォームの見積もりが適正かチェックしたい✔ リフォームのプランを考えながら物件を探したい営業は一切なしで無料かつ匿名OKです！まずは気兼ねなく、お問い合わせフォームよりご連絡いただければと思います！お問い合わせは、こちら('ω')ノ自身が運営しているブログ記事をそのまま転記しております！Ponchablogにてその他の記事も見れます！仲介会社・管理会社・大家さんの違いは！？お部屋を借りる際に主に登場するのは、下記の通り・不動産賃貸仲

管理人さんが馬鹿みたいに厳しいマンションがありますが、話を聞くと問題が発生すると基本管理人さんの責任になるらしく必死らしいです・・。みなさんも理解してあげてください・・。どーも、Ponchaです('ω')マンションを購入するにあたり、毎月かかる管理費と修繕積立金がどのくらいかかるのかは、ライフプランを考える上で非常に重要になります。ただよくよく考えてみると、管理費はなんとなくわかるとして、修繕積立金って何？と思う方もいるのではないでしょうか？また、所有者は組合員になります！という謎の組合員という言葉も出てきます。組合員ってそもそも何？と思う方も多いはず！ということで今回はマンション購入の基礎知識　管理費・修繕積立金・組合員って何？というテーマでお話ししたと思います！戸建てでは関係ない、管理費や修繕積立金、管理組合。マンション購入を検討している方は、この辺をしっかり理解しておく必要があります！是非参考にしてみてください！！近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください！気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください！お

昔賃貸部署の新人が新規の管理物件をネットにて募集していました。全く反響がないと言われたので確認をしたら、管理費が本当は3千円のところ、打ち間違えて30万円になっていました。そんな部屋だれも借りないわ！どーも、Ponchaです('ω')マンションの販売図面や賃貸の募集図面を見ると管理費○○円！といった感じで記載があります！その金額はとにかく物件でバラバラ。そのためよく管理費って高いほうが良いですか？と聞かれることがあります。ということで、今回はマンションの管理費って高いほうが良い？というテーマでお話ししたいと思います！併せて、マンション購入する時のマンションの管理体制についてもお話ししたいと思います！今回は不動産購入者向けの管理費にお話になるので、賃貸住宅における管理費についてはまた別記事にて上げたいと思います！近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください！気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください！管理費とは！？そもそもマンションにおいて管理費とは何か？管理費とは、簡単に言うとマンションの共用部分の維持・管理の

前回の記事では、「外国人だからNG」と一律で断ることのリスクについて解説しました。実際に判例でも、国籍だけを理由に断ることが問題になるケースが出ています。では、現場としてはどうすればいいのか？ここが一番重要なポイントです。■ 外国人＝トラブルは本当か？まず結論からお伝えします。外国人だからトラブルが多い、というわけではありません。現場の感覚としては、・日本人でもトラブルになる人はいる・外国人でもしっかりしている人は多いむしろ、ルールをしっかり理解してもらえれば、良い入居者になるケースも多いです。■ 問題になるのは「理解不足」トラブルの原因は、文化の違いそのものではありません。ルールが伝わっていないことがほとんどです。例えば、・ゴミの出し方が分からない・騒音の基準が違う・契約内容の理解不足こういったズレが積み重なり、トラブルになります。逆に言えば、ここを事前に整えれば防げる問題が大半です。■ 重要なのは「受け入れるか」ではなく「どう受け入れるか」これからの不動産運用では、受け入れるかどうかではなく、どう受け入れるかが重要になります。何も対策せずに受け入れるとトラブルになりますが、事前に設計しておけば大きく防ぐことができます。特に注意すべきなのは、「管理会社がやってくれるだろう」と考えてしまうことです。オーナー自身も理解して体制を作ることが重要です。■ 現場で実施すべき3つの対策① 外国人対応の保証会社を使うこれはかなり重要です。外国人対応の保証会社であれば、・審査基準が整っている・緊急時の対応経験がある・支払いトラブル時の対応がスムーズ管理の難易度が大きく下がります。逆にここを間

昔とあるオーナーさんの家に書類を取りに初めて行ったら、県で重要文化財に指定されている住宅で歴史あるめっちゃでかい家でした。○○組と書かれてもおかしくないようなその家、一度入ったら、無事に帰ってこれる気がしなかったです・・。どーも、Ponchaです！('ω')今日は、賃貸住宅のリフォームや修繕ってどのくらい行えばよい？というテーマの後半になります。こちらがメインのお話になりますが、前提条件である減価償却などについて、貸主さんが知っておくべき内容がありますので、そちらを読んでいない方はまずそちらをご確認ください！賃貸退去後の原状回復：請求できる・できない修繕費と減価償却【オーナー向け】ということで今回は賃貸退去後の原状回復・リフォームはどこまで？管理会社任せで損しない適正判断【オーナー向け】というテーマでお話したいと思います！賃貸のリフォーム・リノベーションは、立地などで検討しつつしっかり管理会社から提案された内容は確認して理解をするようにしましょう！過度な見積もあるので注意が必要です！★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★近年情報にあふれています！どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。💡 こんなご相談を受け付けています！✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい✔ 物件探しのコンサルを受けたい✔ この物件を買って大丈夫？第三者の意見を聞きたい✔ リフォームの見積もりが適正かチェックしたい✔ リフォームのプランを考えながら物件を探したい営業は一切なしで無料かつ匿名OKです！まずは気兼ねなく、お問い合わせフォー

不動産業に身をおいていると、マンションの管理組合でだいたい理事に推薦されます・・。これはあるあるですね・・。どーも、Ponchaです('ω')一昔前までは、住宅購入といえば新築！！だったのですが、中古物件を安く購入して、好きなようにリノベーションをする！という方がとても増えました！特に中古マンションは、2016年から新築マンションの成約件数を超えるぐらい需要が伸び始めました！とはいえ、中古マンションってそもそもどうやって物件選びをしたらよいのかわからない！という方も多いかと思います！ということで今回は、プロが教える中古マンションの選び方〜管理状態をチェックして良物件を見抜く方法〜というテーマでお話をしたいと思います！中古マンションを選ぶ際の超重要ポイント、「管理状態の確認」について詳しくお話ししていきます！特に管理会社発行の重要事項調査報告書や長期修繕計画、修繕履歴などについて深掘りしていきます。これらをしっかりチェックすることで、良質な中古マンションを見つけられる可能性がグッと高まります。マンションについてはまずこちらの記事を参考にしてください住宅購入　区分所有建物って？①マンションの基礎知識～意外と知らない権利・共有部について〜区分所有建物って？②マンションの基礎知識～専有部・面積・税金について〜近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わっ

皆さん、町で多くの不動産会社さんを見かけますよね！「最近できたのかなー。この不動産会社さんカフェみたいでおしゃれだね。」「ここの歴史を感じる不動産会社さんって、子供の頃からずっとあるね。」「こんなビルの９階に不動産会社さんがあるよ。」この日本には、色んな姿をした数多くの不動産会社が存在します。でも、全ての不動産会社が同じ仕事をしたり、同じ役目を果たしているわけではございません。今回は、不動産会社の立場や役回りについて、解説します！これを理解していると、これからの私のブログやサービスがより活用できますし、私が必死に行っている活動の意味を、よりお分かりいただけると思います。是非、参考にしてください！！さて、本題に入りますが、不動産業界は、その物件を扱う状況(取引状況)によって会社の呼び方を変えます。例えば、皆さんが良く目にするとなると、賃貸の募集図面(昔はマイソクと呼ばれた)ではないでしょうか？その募集図面の右下辺りに比較的記載があるのですが、そこには、”媒介””代理””貸主”…と記載されています。これは、その図面に記載されているお部屋に対しての不動産会社の立ち位置を表しています。※媒介は、専任媒介と記載されていることもございます。次に、図面以外にも、皆さんがよくお部屋について目にするのは、ネットの不動産サイト(アプリでも同様)ではないでしょうか。こちらでも同様に、その不動産会社の立ち位置を表しているのですが、ここでは”仲介”という表現も目にしますね。様々な呼び名を変えて、存在する不動産会社。そして、なぜ、このような呼び方をするのか。実は、これはとてもシンプルで、業界に存在する業法

なんだか10月とは思えない寒さですね⛄️先日、お任せ頂いている物件の植木の剪定に行ってきました！（ちなみに建物管理はオーナー様がご自身でやられています。）ん？！？！剪定に行ってきました？？アナタ植木屋さんジャナイヨネ？？笑オーナー様のご予算の都合で、植木屋さんにお願いするのが難しかったのです。。なので、私が（笑）私なら、人工代と交通費だけでいいので（笑）ということで、私が出陣してまいりました💨💨※二回目こんなようなことも賃貸管理のお仕事ではやるんですよぉ〜🌱雑草抜いたり、除草剤撒いたり。。時には何かを解体したり…笑　全てはお預かりしてる物件を最高の状態、環境で保って、物件に一生懸命働いてもらうために✨そしてこちらがジャングルと化した植木の様子🌴🌴🌴結構なワサーッ、ジャングル具合💦夏前もバッサリ切りました。夏は草木はよーく成長するので、巡回時に軽く伸びたところを切ったりしてごまかしていても、なんだか…ここ一ヶ月で一気に伸びました！ノコギリと枝切りばさみを使ってザクザク切っていきますよ〜(-д☆)ｷﾗｯ✨結構楽しいんですよぉ♡・ω・♡（マイノコギリとマイ枝切りばさみが欲しくなりました💓）…ザクザク…ジョキジョキ…シャキーン✂️オーナー様からのガッツリ切って欲しいという要望と入居者様もガッツリ切っても見た目は気にしない！とのことだったので…ここまでさっぱりさせました見た目カバーのために、木はもう少し根元までノコギリ頑張りました💪たまにはこんなお仕事もいいですね💓喜んで（？）頂けたので、張り切った甲斐がありました❤️こんなこと賃貸管理の仕事じゃないと思う方もいらっしゃるかもしれませんが

さてさて今日はゴミ！！！のお話その①↑他にもゴミのお話あるのでまず軽めのを…とある新築物件のゴミ集積所を「人通りの多い商店街の狭ーい歩道のガードレール沿い」に設置することになりました。（他の場所に設置することも清掃局に提案しましたが、それは叶いませんでした）そして、ここの自治体ではビン缶ペットボトルは、専用プラケースに入れて出します。そのケースはゴミ収集日の当日朝までに居住者が集積所に設置し、ゴミが回収されたらそのケースを物件に居住者が片付ける。この作業が必要になります。これはなかなか難しそうですねぇ…専用プラケースは一日中、いや日々そのまま放置されて、近隣クレームや事故の原因、更には通行人のポイ捨てを誘発する原因になるのが目に浮かびます。。しかもここの物件は単身者様専用マンションです。入居者様にご協力頂くのは非現実的ですよね…なかなか難しいですよね。問題が起きてからでは、物件の巡回や清掃の頻度を増やすなど、オーナー様の金銭面の負担が大きくなるのでこれこそ大問題です。まずは清掃局に何かこれ以外の捨て方、例えばゴミ袋に入れて各自集積所に排出するなどで対応して頂けないか、確認しました。回答は「プラケースを使用して出してください」とのこと。※担当の方の名前メモ_φ(･_･ん〜これまでの経験上、清掃局さんはお電話に出られる方によって回答が変わることもあったんだよな。。うん！とりあえず現地に行ってみよう🏃‍♀️※とにかくフットワーク軽いのが自慢ですそして現場ありがたいことに！プラケースを使用していないじゃないですか！！なんだなんだーもう解決じゃーん！念のため、町内を一周！※証拠写真を撮り

最近のオフィス市場は、「東京は強い」というニュースが増えています。実際に都心部では、・大型ビル不足・賃料上昇・空室率低下こういった状況が続いています。しかし、この流れを見て「オフィス市場は全体的に好調なんだ」と思ってしまうのは危険です。現場ではすでに、“都心の人気物件”と“郊外物件”この差がかなり広がり始めています。■ これからは「二極化」がさらに進む今後の市場は、・都心の新築・大型ビル・駅近・ブランド力のある物件に需要が集中していく可能性があります。一方で、・郊外・築古・特徴の少ないビルは、以前より苦戦しやすくなります。つまり、「募集を出して待っていれば決まる時代」ではなくなってきています。■ “値下げだけ”では危険空室が続くと、最初に考えるのが「賃料値下げ」です。もちろん、値段調整は重要です。ただし、単純に家賃を下げるだけでは、長期的に苦しくなるケースもあります。例えば最近増えているのが、■ 段階賃料これは、・1年目だけ安くする・2年目以降に通常賃料へ戻すという募集方法です。企業側としても、「移転コストを抑えられる」というメリットがあるため、反響につながるケースがあります。単純値下げより、収益を守りながら募集できる可能性があります。■ リニューアル工事はかなり重要今後は、“古いビル”ではなく「古いけど綺麗なビル」が選ばれる時代になります。特に最近は、・エントランス・共用部・トイレ・室内このあたりの印象がかなり重要です。実際、内装が古いだけで候補から外されるケースも増えています。大規模工事でなくても、・照明変更・床変更・セットアップ化だけで反響が変わることもあります。■ 「初

「空室がなかなか埋まらない」「管理会社に任せているけど、本当に大丈夫？」こう感じたことはありませんか？不動産投資において、管理会社の質＝収益に直結する重要なポイントです。しかし実際には、「なんとなく任せ続けている」という方も多く、気づかないうちに損をしているケースも少なくありません。今回は、管理会社を見直すべきサインを5つ解説します。🔶① 空室が長期間埋まらない最も分かりやすいサインです。・3ヶ月以上空室が続いている・問い合わせがほとんどない・内見が入っていないこの場合、募集条件か管理会社の動きに問題がある可能性が高いです。「市況が悪いから」と言われることもありますが、実際には募集のやり方次第で結果は大きく変わります。🔶② 募集内容が弱い（写真・情報が少ない）今は完全に“ネットで選ばれる時代”です。にもかかわらず、・写真が少ない・暗い、見づらい・物件の魅力が伝わらないこういった状態だと、そもそも問い合わせに繋がりません。👉 写真と情報の質で反響は大きく変わりますアットホーム、SUUMO（住居のみ）、HOMES（住居のみ）でどのように掲載されているかを今すぐ確認してみましょう！🔶③ 管理会社からの提案が少ない良い管理会社は「受け身」ではありません。・条件見直しの提案・周辺相場の共有・改善案の提示こういった提案がない場合、ただ募集しているだけの状態になっている可能性があります。🔶④ 他社からの紹介が少ない（囲い込みの可能性）意外と見落とされがちなのがここです。・業者向けサイトに公開されていない・他社が紹介できない状態になっているこの場合、決まるチャンス自体が減っている可能性がありま

2月〜3月に入って、家賃の値上げに関する相談がかなり増えてきました。特に多いのが「更新のタイミングで家賃を上げます」という通知です。最近は物価や不動産価格も上がっているため、5年〜10年くらい同じ物件に住んでいる場合、1,000円〜2,000円程度の値上げであれば、相場的に仕方ないケースも増えてきています。私自身、不動産会社で働いていた経験があるため、「そのくらいは上げさせてほしい…」と思う気持ちも正直分かります。ただ一方で、入居者の事情を考えず、かなり強引な値上げをしてくる不動産会社があるのも事実です。そういった対応は、業界全体の評判も下げてしまいます。だからこそ、明らかに無理のある値上げや強引な対応をされた場合は、入居者側もしっかりと対応することが大切です。今回は、最近実際にあった相談事例をいくつか紹介します。相談事例①かなり大きな値上げを要求されているケースまずは、かなり大きな金額の値上げを求められたケースです。この相談では・値上げの妥当性・周辺賃料との比較を確認するようにアドバイスしました。実際に周辺の賃料を調べると、その物件だけが大きく値上げされている状況でした。そのため管理会社に「周辺賃料と比較して、この金額の根拠は何か」と確認するやり取りを続けたところ、最終的に管理会社側がそれ以上の連絡をしてこなくなり、結果的に値上げは実施されませんでした。相談事例②更新書類を1週間以内に返送するよう言われたケース次に多いのが、更新書類に値上げが書かれていて「1週間以内に返送してください」と言われるケースです。こういう場合、多くの人が「更新したいから、とりあえずサインして返そう」

管理人さんが馬鹿みたいに厳しいマンションがありますが、話を聞くと問題が発生すると基本管理人さんの責任になるらしく必死らしいです・・。みなさんも理解してあげてください・・。どーも、Ponchaです('ω')今回は過去に書いた記事のリライトです！マンションのような共同住宅を購入するに際、毎月の管理費修繕積立金がどのくらいかかるのかは、ライフプランを考える上で非常に重要になります。ただよくよく考えてみると、管理費や修繕積立金ってそもそも何？と思う方もいるのではないでしょうか？また、マンションの所有者は、マンションの管理組合の組合員に自動的になります！この組合員というのもそもそも何？と思う方も多いはず！ということで今回はマンション購入　管理費・修繕積立金とは？管理組合と管理会社の違い・長期修繕計画について徹底解説というテーマでお話ししたと思います！戸建てや賃貸ではあまり耳にしない管理費や修繕積立金・管理組合。マンション購入を検討している方は、この辺をしっかり理解しておく必要があります！是非参考にしてみてください！！★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★近年情報にあふれています！どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。💡 こんなご相談を受け付けています！✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい✔ 物件探しのコンサルを受けたい✔ この物件を買って大丈夫？第三者の意見を聞きたい✔ リフォームの見積もりが適正かチェックしたい✔ リフォームのプランを考えながら物件を探したい営業は一切なしで無料かつ匿名OKです！まずは気兼ね

今回は、賃貸借契約時に発生する仲介手数料について、割引交渉を成立させる仕組みをお伝えします！！しかも、よくある「空室物件が長いお部屋」「事故があったお部屋」「同建物内多室空室のお部屋」の簡単に交渉が成立するなどの浅はかなアドバイスではないです。賃貸不動産自体の仕組みを踏まえた、シュノーケリングでは見えてこない、少し深い場所のお話しです。近年、やっと、賃貸不動産市場の中で、借主側が支払う仲介手数料は、賃料の0.5ヵ月分＋税でも良い！ということが知られてきましたね。皆さんの知識が、ひた隠しにされていた業界のルールの箱を開けた結果になりました。継続して、もっともっと広めていくべき情報のひとつです。※なお、❝賃料の0.5ヵ月分＋税❞ということがピンと来ていない方は、ネットでたくさん記事が出ておりますので、お調べくださいませ。でも、勘違いしないでくださいね！法律上は賃料の0.5ヵ月分＋税にしなければならないのですが、あくまでも『当該依頼者の承諾を得ている場合は月額家賃の1ヶ月分＋税までの仲介手数料を受け取れる』となっております。また、不動産取引の前提として、私借ります！私貸します！の合意だけで取引が成立する諾成契約が認められます。つまりは、法律上では、仲介手数料の上限が認められているものの、合意が前提とするならば、貸す条件の中に、"賃料１ヵ月分＋税の支払いが必須"と添えれば、これに借主側が合意しないと取引は不成立なります。結果、"仲介手数料を賃料の１ヵ月分＋税を支払わないのであれば契約しません。"と言われていることと同じこと、いわば貸主側から半強制的に承諾をさせている取引が、賃貸借の取引

賃貸不動産管理会社に勤めている私の業務の一つの「退去立会い（敷金精算業務）」は、入居者負担分・オーナー（大家さん）負担分を分けるとてもシビアな業務です。 この退去立ち合い業務は、私の会社みたいに、自社の社員が行っている場合と、外部のリフォーム会社等にアウトソーシングしているやり方があります。この業務で一番大事にしている事は、「入居者でもなく、オーナーでもなく、会社でもなく、とにかく自分を守る」事です。 他の会社はどうか知りませんが、私の会社では、入居者負担分を1円でも多くとったら評価が上がる　なんて事は1ミリもありません。もちろん逆も然り。むしろハウスクリーニングのみの精算で終えたいとさえ常々願ってます。ここで、ちょっと余談ですが。お部屋をチェックする側の視点のお話し。退去立会いのお部屋に入って、いつもお世話になってます　って笑顔で入居者さんに挨拶しながら、入居者さんに気付かれないように、まずは、一瞬で、するどい眼光で、見える範囲でお部屋をぐるっと一度見渡します。その時に、視界の中に、例えば、壁に穴が開いてたり、破損個所等を見つけてしまった瞬間は、　あちゃー　ってものすごくがっかりな気持ちなる瞬間です。（費用負担のお話をするのは、こちらも気が引けるから）これらは、私がお部屋に入室して、入居者さんがいらっしゃる所まで近づいて、よっこいしょっ　と私が持ってきた荷物を床に置く　までの自然な一連の動きの間の出来事です。その後に、じゃぁ、これからお部屋を見させて頂きますね。と言うのですが、実は玄関に入った瞬間から見える範囲は既に、するどい眼光モードになっています。という余談でした。さて、

「管理会社を変えたら、すぐ申込みが入った」これは活動していると珍しくありません。ただ、ここで必ず出てくるのがこの疑問です。👉「結局、どの管理会社を選べばいいのか？」管理会社は“外からでは良い会社か分からない”正直に言うと、・どの会社もそれっぽいことを言う・営業トークはうまい・実際の動きは見えないそのため多くの方が「なんとなく良さそう」で決めてしまいます。これが一番危険です。見抜く方法はシンプルです結論は一つです。👉 質問すれば分かりますただし重要なのは「聞き方」です。普通に聞くとどの会社も良いことを言います。でも、比較できる形で質問すると差が一気に出ます。・具体的に答える会社・曖昧に逃げる会社この差が、そのまま結果の差になります。事前チェックするだけでも差が出るいきなり管理会社と面談する前に、最低限ここは見ておくべきです。・管理戸数と人員のバランス・掲載されている写真の質・ポータルサイトでの見せ方特に重要なのが写真です。今はネットで選ばれる時代なので、写真が弱い会社は“決める力”も弱い可能性が高いです。本当に差が出るのはここから事前チェックで「なんとなく良さそう」は絞れます。ただし、👉 任せていい会社かはまだ分かりませんここからは実際に質問して見抜くフェーズです。サービス購入後にお渡しするテンプレで分かることは・本当に空室を埋める力があるか・受け身ではなく動く会社か・数字をごまかしていないか・管理移行でトラブルが出ないかが見えるようになります。このテンプレは👉 必ず2〜3社以上に同じ内容で送ること1社だけでは判断できません。比較することで、会社の“中身”が見えてきます。見るべき

地方のビルオーナーやアパートオーナーの方から、最近こんな相談が増えています。「駅前の大手不動産会社に管理を任せているのに、空室が全く埋まらない」ネットで検索すれば一番上に出てきて、店舗も大きく、管理戸数も多い。だから安心して任せたはずなのに、気づけば半年、1年と空室が埋まらない。そんな状況になっていませんか？地方の不動産はこれから厳しい時代これは前提として受け入れなければならない現実ですが、地方の不動産はこれから少しずつ厳しさが増していきます。人口全体が減っていく中で、若い世代は仕事や生活の利便性を求めて都市へ移り、地方に残る人はどうしても限られてしまいます。さらに、新しい雇用が生まれにくい地域では、その流れがより加速していきます。その結果、地方のオーナーにとっては「空室が出たら早く埋めないといけない」という状況が年々シビアになってきています。しかし「物件が悪い」と決めつけるのは早い空室が続くと、多くの方がまず「この物件は人気がないのでは」と考えます。そして管理会社に相談すると、「今は需要が少ないですね」「人口も減っていますし、仕方ないです」といった言葉が返ってくることが多い。特に大手の会社からそう言われると、「そういうものなのか」と納得してしまいがちです。ただ実際には、現場を見ていると決まらない原因が物件ではなく“管理の仕方”にあるケースも少なくありません。見落とされがちな「募集の質」例えば、ポータルサイトで物件名を検索してみたときに、そもそも情報がほとんど出てこないケースがあります。掲載されていたとしても、写真が数枚だけだったり、暗くて魅力が伝わらない状態のままになっている

成功の鍵を握るポイントを解説 不動産投資を始めると、物件の管理をどうするかは大きな課題の一つです。自分で管理するのも一つの手ですが、多くの投資家が選ぶのが「管理会社」に任せる方法をとります。管理会社は物件の運営を効率化し、収益を最大化するためのパートナーですが、選び方を間違えるとストレスや損失の原因にもなりかねません。このブログでは、不動産の管理会社選びのコツをビジネステイストで、初心者にも分かりやすく、かつ楽しくお伝えします。さあ、理想の管理会社を見つける旅に出発しましょう！ 1. 管理会社の役割を理解しよう 管理会社とは、賃貸物件の運営をオーナーに代わって行うプロフェッショナルです。主な業務は以下の通り。 入居者募集：広告を出したり、内見を対応したりして、空室を埋める。 契約手続き：賃貸契約の締結や更新、解約手続きを代行。 家賃回収：家賃の集金や滞納対応。 メンテナンス対応：設備の故障やクレーム対応、定期清掃など。 トラブル対応：入居者間のトラブルや近隣との問題解決。 管理会社に任せることで、オーナーは時間と労力を大幅に節約できます。夜中に「トイレが詰まった！」という連絡が来ても、管理会社が対応してくれるので安心です。一方で、管理会社によってサービス内容や得意分野が異なるため、自分の物件やニーズに合った会社を選ぶことが重要です。 2. 管理会社選びのポイント：5つのチェックリスト 管理会社を選ぶ際は、以下の5つのポイントを押さえておきましょう。初心者でも簡単に比較できる基準です。 (1) 実績と評判 管理会社の信頼性は、実績と評判で測れます。設立年数や管理戸数、対応エリアを

この世の中は、情報に溢れています。私が伝えたいお話しも、YouTubeをお探しすれば出てくるかもしれません。私も勉強の為に、多くの賃貸不動産の知識系YouTubeなどを拝見しておりますが、いかにも不動産会社が悪者！みたいな表現をしているサムネイルが多い印象です。私のYouTubeもそのようなスタンスを取っていますが…笑でも、各不動産会社も、必死に営業をして、国に多くの税金を納めて、社会貢献をしています。我々国民にとっても大切なビジネスのひとつであることは事実です。但し、不動産会社は儲けすぎているかもしれません。儲けすぎているので、私もこの業界の見直しに向けて、この記事のように、透明性を持った業界に生まれ変わることを願った活動を日々行っておりますが、、そのような、悪質な不動産会社の見直しは我々にお任せいただき、いえ、任せていただかなくても、世間が、市場がしっかり精査してくれるでしょう。みなさんには、その使命を感じることも、責任を背負うようなことも必要ありません。なので、もし、この記事をご覧いただき、仲介手数料の割引交渉を考えている方がいらっしゃいましたら、今あなたのお部屋探しをサポートしていただいているその担当者に対して、決して上から交渉するようなことをしないでください。割引が当たり前だとは思わないでください。あくまでも交渉事項です。これは、自分自身が不動産業の現場を経験してきたからこそ言えることです。あくまでも我々は人と人です。それぞれの立場があるとしても、法を犯しているわけではない場での交渉においては、お互いを尊重することが大切です。よくネットやSNSで見かける仲介手数料の交

※①②③を分けて掲載させていただいている理由は、どれかに当てはまっていることが分かっている方は、そのブログだけをご確認いただければ事足りるであろう、という判断です。そもそも、仲介手数料の割引交渉は、各不動産の営業からすると、相当ダメージが大きい交渉なのは確かです。私も現場にいた期間が長いので、お気持ちは分かります。現地まで行く交通費、お部屋を調べたり内覧を手配する時間、契約書類や契約形態による経費・郵送費などなど、、決して、楽をして、みなさんから報酬を頂いているわけではございません。私も当時は思っていました。5件も、10件もご案内をさせていただいたのに、結局は他の不動産会社でお部屋を決めてしまったり、急にお引越し自体を止めたりされるお客様もいらっしゃいました。お部屋を見ることが趣味でただただ色んなお部屋を見たい方も…確かに、これで、みなさんから毎回毎回、仲介手数料の割引を交渉されてたら割に合わないとーシンプルに仲介手数料を割引かれることが嫌なのではなく、そのような日々の積み重なりが、そして、何より歩合やノルマという業界の風潮が各営業の顔を歪ませてしまう要因なのかもしれません。ただ、本当にお引越しをしたい。自分が気に入ったお部屋に住みたい。と思っているみなさんは、その背景や要因は関係ないことですよね？いかに、お安く気に入ったお部屋にスムーズにお引っ越しをするということが目的ですし、その目的を実現すべく最大限サポートするのが不動産の営業の仕事だと、私は思っております。それが、これから真のサービス業となる賃貸不動産の在り方だと思います。時代が大きく変わり、仲介会社の立場は、不動産業で

　マンションの組合会計に負担をかけず、管理会社が儲ける・・・。 そんな「うまい話」があるだろうか。 実は、ある。 それは、管理組合が掛けているマンションの火災保険を使用した修繕だ。 マンションでは共用部分(エントランスや廊下、階段など)に火災保険を付帯することが一般的だ。火災や台風などでの被害復旧や漏水調査、何者かによる器物損壊等の復旧などについて費用を保険申請できる。 何かあったときに頼れる存在である。 この保険料は、マンションの規模及び経年数などで決まってくるのだが、多くの場合は掛け捨て保険で、大きなマンションでは毎年100万円ほどの保険料を支払っている。 少なくない保険料を支払っているのだから、保険適用となる修繕には申請すればよい。 そこで、売り上げを上げたい管理会社は、理事会を誘導してマンション火災保険を利用した修繕工事を実施させるのだ。保険で賄えるとなれば管理組合の財布を傷めず修繕でき、管理会社も儲けることがでる、一石二鳥という訳だ。 ところが、このマンション火災保険、参入している大手損保各社は大赤字だという。 経年マンションの漏水調査費用と自然災害による復旧費用申請が激増しているからだ。 マンションにもよるが、築30年を超えると漏水が多発する傾向が強い。ある一か所の漏水を見つけて修理してもまた別のところで発生し、正にイタチごっこになっているところもある。各戸の床下を這う排水管を更生(新しく引き直す)するまで、通常漏水は止まらない。 その上、昨今の大型台風や局地的豪雨などで、自然災害の発生も頻発し、その保障費用も激増しているという。 老朽化マンションの増加と自然災害の

賃貸オーナー様現在契約している管理会社の修繕費用、他と比較などしていますか？相場よりも高く請求されていることや、頻度が多かったりしませんか？賃貸オーナーになったものの管理のことはわからないことも多いと思います。そんな賃貸オーナー様のセカンドオピニオンとしてコンサルティングいたします。私は、建物管理業（マンション、賃貸、ビル）を管理する会社に勤めていますそんな中で業者によって金額が全然違ったり、やり方が違ったり、修繕をおすすめする頻度が違ったり、なかなか適正がどの程度なのかわかりにくい業界だと思います。そんな業界で管理会社で勤め、工事に関しても値段や修繕頻度がおおよそわかっています。もし、管理会社の提案内容に疑問を感じた方は、お声がけください。一か月単位でのご契約になります。ぜひ一度お声がけいただければ幸いです。

昔、新人が新規の管理物件を募集していたのに、全然反響がないと言われました。確認をしたら、管理費が本当は3千円のところ、打ち間違えて30万円になっていました・・。そんな部屋だれも借りないわ！どーも、Ponchaです('ω')マンションを購入しようと考えたとき、物件価格はもちろんマンションの管理状態も気になりますよね？特に中古マンションの場合、管理状態の良し悪しは、マンションの寿命を左右するだけでなく、資産価値にも大きく影響します。管理状態は良いと言っても、管理費がとんでもない金額ですと、毎月のラーニングコストが大変なことになります。でも、よくよく考えてみると、管理費が高ければ、管理状態が良い物件と言えるのでしょうか？ということで今回は管理費が安いと危険？高いと損？マンション購入前に知るべき管理体制の違いとはというテーマでお話ししたいと思います！分譲マンションの管理や管理形態について詳しくお話をしたいと思います！賃貸の管理や管理人は訳が違うので、しっかり理解することが重要です！★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★近年情報にあふれています！どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。プロの第三者目線で、リフォーム・新築・不動産に関するお悩みにアドバイス します！💡 こんなご相談を受け付けています！✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい✔ 物件探しのコンサルを受けたい✔ この物件を買って大丈夫？第三者の意見を聞きたい✔ リフォームの見積もりが適正かチェックしたい✔ リフォームのプランを考えながら物件を探したいお問

エアコン故障の原因は「雑草？！」 56世帯も賃貸運営しているといろいろあるものです。 エアコンが故障したんですが、逆に15,000円得をしちゃいました！ 事の成り行きは以下のようなものです。 2023年8月末、管理会社から「エアコンが全く効かない」ので新品と交換させてください！と連絡が入りました。 事前に管理会社さんのほうで、エアコン修理業者にも状況を伝えてもらっており修理をしても、直らない可能性が高いことを教えてくれました。 修理して直ればいいですが、直らない場合には出張費・修理費だけがかかり、さらに新品購入費用がかかるというのです。 こちら、管理会社さんから来たメールの抜粋です↓ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～■エアコン 内容：エアコン冷房不良 　(風は出るが冷風にならず冷えない) 　※本体リセット・フィルター清掃・設定確認済・30分連続運転確認済 既設：シャープ AY-G25DM (2017年製) 年式がまだ新しいので修理も検討致しましたが、想定費用は以下のとおりです。 メーカー修理を手配させていただいた場合の修理の目安金額が17,600円～55,000円程度となります。※コンプレッサー等、冷媒回路部品の交換が必要な場合は55,000円～82,500円 ※別途諸経費をいただいております。 ※上記金額はあくまでも目安金額となり点検の結果により費用が前後する可能性がございます。 もし修理不可の場合でもメーカー出張費が15,000円程度発生していまうので、新規交換(92,950円税別)をご承諾いただきたく存じます。～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

今のお部屋探しはネットが9.5割ですが、私が最初にお部屋探しした時は、不動産会社に行ってA３に印刷された図面見て、お部屋をひたすら選んでました。いまでは考えられない・・。どーも、Ponchaです('ω')今回は、お気に入りのお部屋が見つかり、後は契約だけ！となった時今までお部屋探しをしていた不動産会社から、契約については管理会社である○○不動産に行ってください！と言われたことはありませんか？同じ不動産会社なのに、管理会社？仲介会社？どういう関係？って思った方も多いはず。ということで今回は、賃貸住宅における管理会社と仲介会社の違いについてというテーマでお話ししたいと思います！賃貸住宅における管理会社とはどういった会社で、仲介会社はどういった会社なのかを理解しましょう！実は、それぞれの特徴を知ることで、・初期費用を抑えることができたり、・もっと良いお部屋を紹介してもらえたり結構重要な内容なんですよね！入居してからこんなはずじゃなかったといったトラブルを回避することができます！初期費用を抑えたり、入居後のトラブルを回避したいという方向けのお話になります！★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★近年情報にあふれています！どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。プロの第三者目線で、リフォーム・新築・不動産に関するお悩みにアドバイス します！💡 こんなご相談を受け付けています！✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい✔ 物件探しのコンサルを受けたい✔ この物件を買って大丈夫？第三者の意見を聞きたい✔ リフォームの見積も

今Webサイトを制作/管理依頼している会社に不満があるクライアントさんのケースです。このような相談があった場合、まずは現状をお聞きして詳細をしっかりと確認します。話をよくうかがうと、クライアントさんと会社がうまく意思疎通が取れていないパターン結構あります。（実在したケースです）すでに依頼している会社に不満があり変えたい場合は、しっかり現状を確認して区切りをつけてから、次の依頼先を探すことを推奨します。「依頼していた会社が辞めてしまった」「長期間音信不通」など、明らかな場合は次の会社を探されるとよいでしょう。Webサイトに関するお困りごとがありましたら、一度ご相談ください。

これから、初心者マンション所有者向けの初歩的な動画もアップしていければと思います。【初心者マンション所有者向けシリーズ】 分譲マンションを買うと、今まで遭遇したことがないような関係者が何人も登場します。その関係者、名前も似ていたりするので、どういう立場の人か分かっていないと、相談をする先が間違っていたり、恥ずかしい目に合うことがあります。 ですので、その関係者のことを少しおさらいしたいと思います。 今回、ご紹介するのは、マンションの売主、管理組合、管理会社、管理員、管理業務主任者です。 ＜要約＞ ・売主…マンションを売る人、売った後のアフター対応などもする。 ・管理組合…マンションの所有者で構成する組織。マンションの維持管理を行う。 ・管理会社…管理組合から委託を受けて、管理組合の業務を行う会社 ・管理員…管理会社等の社員で、管理員業務を行うスタッフ ・管理業務主任者…※名前が似ているという意味で紹介　フロント＝管理業務主任者　ではないことを留意 マンションを購入する時知っておきたいこと マンションに住んでいていまいち分からないこと などなど、　ご意見・ご要望等ありましたらコメント欄にてお願いします。

仲介業者や管理会社はどこがいいのか よく、こういう質問をはじめて賃貸オーナーになる方や 知らない地域で、収益物件を購入したオーナー様から よくご相談をいただきます。  私は、そんなとき 、 「その物件の地域にある仲介業者を訪問し、 業者さんに、こう聞いてください。」と言います。  「こちらの○○不動産が一番だと思うのですが、他の不動産屋さんや管理会社を勧めるならどこの会社さんですか？」  と、 この質問を、何社かにたずねてみると、共通の会社名がいくつか挙がる はずです。  同業者が勧める管理会社ですから、ある程度、 問題ないんじゃないかと思います。  なぜかというと、その仲介業者や管理会社とは、良好な関係であると分かるからです。  良好な関係であれば、部屋付けもスムーズだということです。 その会社が、あなたが求めるに合致するのなら、一度、その管理会社に任せてみてもいいと思います。そこがダメなら、また変えればいいんです。 但し、仲介業者や管理会社によって、様々な考え方や理念があります。 入居者募集に強い会社、メンテナンスや 入居者サービスに強い会社など、 会社によってカラーがあるのです。 あなたなりの基準を設け、 パートナーである仲介業者や管理会社を選びましょう。