最近のオフィス市場は、
「東京は強い」というニュースが増えています。
実際に都心部では、
・大型ビル不足
・賃料上昇
・空室率低下
こういった状況が続いています。
しかし、この流れを見て
「オフィス市場は全体的に好調なんだ」
と思ってしまうのは危険です。
現場ではすでに、
“都心の人気物件”と“郊外物件”
この差がかなり広がり始めています。
■ これからは「二極化」がさらに進む
今後の市場は、
・都心の新築・大型ビル
・駅近・ブランド力のある物件
に需要が集中していく可能性があります。
一方で、
・郊外
・築古
・特徴の少ないビル
は、以前より苦戦しやすくなります。
つまり、
「募集を出して待っていれば決まる時代」
ではなくなってきています。
■ “値下げだけ”では危険
空室が続くと、
最初に考えるのが「賃料値下げ」です。
もちろん、値段調整は重要です。
ただし、単純に家賃を下げるだけでは、
長期的に苦しくなるケースもあります。
例えば最近増えているのが、
■ 段階賃料
これは、
・1年目だけ安くする
・2年目以降に通常賃料へ戻す
という募集方法です。
企業側としても、
「移転コストを抑えられる」
というメリットがあるため、
反響につながるケースがあります。
単純値下げより、
収益を守りながら募集できる可能性があります。
■ リニューアル工事はかなり重要
今後は、“古いビル”ではなく
「古いけど綺麗なビル」
が選ばれる時代になります。
特に最近は、
・エントランス
・共用部
・トイレ
・室内
このあたりの印象がかなり重要です。
実際、内装が古いだけで
候補から外されるケースも増えています。
大規模工事でなくても、
・照明変更
・床変更
・セットアップ化
だけで反響が変わることもあります。
■ 「初期費用」を下げる考え方
今の企業は、
移転コストにかなり敏感です。
そのため、
・敷金を下げる
・保証会社必須にする
という形で、
初期費用を抑える募集も増えています。
例えば、
「敷金6ヶ月」
より、
「敷金0〜3ヶ月＋保証会社」
の方が動きやすいケースもあります。
特にスタートアップ企業や成長企業は、
キャッシュを重視するため、
かなり効果的な場合があります。
■ フリーレントの使い方も重要
最近かなり増えているのが、
「FR（フリーレント）〇ヶ月」です。
例えば、
・FR3ヶ月
・FR6ヶ月
など。
ただし、ここで重要なのは
“短期違約金”をセットにすることです。
例えば、
「2年未満解約でFR分が違約金として掛かってくる」
という条件を付けることで、
リスクを抑えながら募集できます。
単純値下げより、
心理的に“お得感”を出しやすいのも特徴です。
■ これからは「募集戦略」で差が出る
以前は、
・立地
・築年数
だけである程度決まっていました。
しかし今後は、
・どんな条件で募集するか
・どんなターゲットにするか
・どう見せるか
これで結果が大きく変わります。
つまり、「管理会社任せ」
だけでは厳しくなる可能性があります。
■ 空室対策は“組み合わせ”の時代へ
重要なのは、
何か一つだけをやることではありません。
例えば、
・段階賃料
・FR
・敷金減額
・室内リニューアル
・保証会社活用
これらを、
エリアや競合状況に合わせて組み合わせることが重要です。
■ 最後に これからは“待つオーナー”ほど厳しくなる
都心のニュースだけを見ると、
「オフィス市場は強い」と感じるかもしれません。
しかし実際には、
“選ばれる物件”と“空室が長引く物件”
の差がかなり広がっています。
特に郊外物件は、
募集条件や見せ方次第で結果が大きく変わります。
もし、
・なかなか決まらない
・条件が適正か分からない
・管理会社の募集方法に不安がある
という場合は、
一度募集戦略を整理してみるのも重要です。
今後は、
「ただ募集する」ではなく、
“どう募集するか”で差が出る時代になっていきそうです。
