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「オフィス移転は、必要になったら探せばいい」そう考えている企業担当者は、かなり多いと思います。しかし、2026年以降の東京オフィス市場では、その考え方が通用しなくなる可能性があります。実際に、森トラストの最新調査では、2027年〜2028年にかけて“深刻な供給不足”が起きることが予測されています。しかも今回の問題は、一時的な市況悪化ではありません。東京のオフィス市場そのものが、「空いている物件を選べる時代」から「条件の良い物件を奪い合う時代」へ変わろうとしているのです。■ 「そのうち移転しよう」が危険な時代へコロナ後からの東京オフィス市場は、・多少待てば空室が出る・条件交渉できる・複数比較して決められるこういった環境でした。しかし、今後は状況が変わります。森トラストの調査によると、2026年〜2030年の大規模オフィス供給量は、過去20年平均より約23％減少。さらに深刻なのが、2027年〜2028年の「供給の谷」です。特に2027年は供給量が大幅に減少し、市場に新しい選択肢がほとんど出てこなくなる可能性があります。つまり、「移転したい時に、そもそも空いていない」そんな状況が現実的になってきています。■ これから起きるのは“完全な貸主市場”オフィス市場では、空室率5％を下回ると貸主優位と言われます。現在の東京主要エリアは、すでにその状態に近づいています。ここに供給不足が重なるとどうなるのか。当然ですが、・賃料上昇・フリーレント縮小・条件交渉不可・原状回復条件の強化こういった流れになります。つまり企業側は、「借りる側が選べる時代」ではなくなる可能性が高いのです。■ 一番苦しくなるの

最近のオフィス市場は、「東京は強い」というニュースが増えています。実際に都心部では、・大型ビル不足・賃料上昇・空室率低下こういった状況が続いています。しかし、この流れを見て「オフィス市場は全体的に好調なんだ」と思ってしまうのは危険です。現場ではすでに、“都心の人気物件”と“郊外物件”この差がかなり広がり始めています。■ これからは「二極化」がさらに進む今後の市場は、・都心の新築・大型ビル・駅近・ブランド力のある物件に需要が集中していく可能性があります。一方で、・郊外・築古・特徴の少ないビルは、以前より苦戦しやすくなります。つまり、「募集を出して待っていれば決まる時代」ではなくなってきています。■ “値下げだけ”では危険空室が続くと、最初に考えるのが「賃料値下げ」です。もちろん、値段調整は重要です。ただし、単純に家賃を下げるだけでは、長期的に苦しくなるケースもあります。例えば最近増えているのが、■ 段階賃料これは、・1年目だけ安くする・2年目以降に通常賃料へ戻すという募集方法です。企業側としても、「移転コストを抑えられる」というメリットがあるため、反響につながるケースがあります。単純値下げより、収益を守りながら募集できる可能性があります。■ リニューアル工事はかなり重要今後は、“古いビル”ではなく「古いけど綺麗なビル」が選ばれる時代になります。特に最近は、・エントランス・共用部・トイレ・室内このあたりの印象がかなり重要です。実際、内装が古いだけで候補から外されるケースも増えています。大規模工事でなくても、・照明変更・床変更・セットアップ化だけで反響が変わることもあります。■ 「初