☆借主必見☆賃貸不動産の疑問“管理会社”“元付会社”“仲介会社”“管理会社”とは？

皆さん、町で多くの不動産会社さんを見かけますよね！

「最近できたのかなー。この不動産会社さんカフェみたいでおしゃれだね。」

「ここの歴史を感じる不動産会社さんって、子供の頃からずっとあるね。」

「こんなビルの９階に不動産会社さんがあるよ。」

この日本には、色んな姿をした数多くの不動産会社が存在します。

でも、全ての不動産会社が同じ仕事をしたり、同じ役目を果たしているわけではございません。

今回は、不動産会社の立場や役回りについて、解説します！

これを理解していると、これからの私のブログやサービスがより活用できますし、私が必死に行っている活動の意味を、よりお分かりいただけると思います。

是非、参考にしてください！！

さて、本題に入りますが、

不動産業界は、その物件を扱う状況(取引状況)によって会社の呼び方を変えます。

例えば、皆さんが良く目にするとなると、賃貸の募集図面(昔はマイソクと呼ばれた)ではないでしょうか？

その募集図面の右下辺りに比較的記載があるのですが、

そこには、”媒介””代理””貸主”…と記載されています。

これは、その図面に記載されているお部屋に対しての不動産会社の立ち位置を表しています。

※媒介は、専任媒介と記載されていることもございます。

次に、図面以外にも、皆さんがよくお部屋について目にするのは、ネットの不動産サイト(アプリでも同様)ではないでしょうか。

こちらでも同様に、その不動産会社の立ち位置を表しているのですが、ここでは”仲介”という表現も目にしますね。

様々な呼び名を変えて、存在する不動産会社。

そして、なぜ、このような呼び方をするのか。

実は、これはとてもシンプルで、業界に存在する業法に則る為に、不動産会社がしょうがなく記載しているものなのです。

もちろん、業法なので、トラブルを招かないよう一般の消費者にもわかりやすく理解していただく為でもあります。

”媒介””代理””貸主””仲介”…

特に深い意味もない、辞書で調べたそのままの意味合いしかないです。

ただ、我々のように業界に携わる人間も同じような表現をするかというと、そうではなく、

タイトルのように、異なる呼び方をして、各不動産会社の立ち位置を理解・把握しております。

ここでは、代表的な

”管理会社”

”元付会社”

”仲介会社”

について説明します。

まずは、こちらの図をご確認ください。

※こちらはあくまでもわかりやすく業務の範囲を表現した図です。もちろんこれを飛び越えて業務を行っている会社さんがあることもご承知おきください。

皆さんは、この図がどのような意味を持ち、この図を参考に、どのように各〇〇会社と接していけばよいかということを理解することが大切です。

管理会社

管理会社とは、今皆さんが検討しているお部屋について、建物や周辺の清掃、居住者・近隣からのクレームやトラブルの処理、更新、設備の修理対応などの多岐にわたる業務を行っており、これから皆さんが居住していく中で、深い関わりを持つ会社さんです。

立場的には、オーナー・貸主側に立ち、円滑な賃貸経営を現場からサポートしています。

なので、時には、オーナー・貸主側を優先する対応をせざるを得ません。

なぜなら、管理できるお部屋が無くなったら、仕事がなくなるのですから…

※全ての建物(お部屋)に管理会社が付いているわけではございません。オーナー様・貸主様が直接管理している場合もございます。そのような場合は、次の元付会社というものが登場します。

元付会社

元付会社とは、オーナー・貸主から、入居者を見つけて来てください。と直接依頼を受ける不動産会社のことです。

賃貸不動産業の中では、不動産会社として一番力を発揮すべき立場であり、大きな責任を背負っております。

つまり、この元付会社が、入居者をあなたにするのか。それとも他のお客様にするのか。どの人にするのかを決める権限を持っているということです。

最終的にはオーナー・貸主が判断するお部屋もございますが、オーナー・貸主に申込者の情報が届く前に、元付会社に一旦情報が集まる為、実質、元付会社の裁量・判断に委ねられているということです。

皆さんは、この元付会社次第で、そのお部屋に入居できるのか、できないのか、決まるといっても過言ではございません。

そして、この絶対的な立場を持っている元付会社に、媚び諂うって必死にそして互いにしのぎを削って戦っているのが、続いて登場する仲介会社です。

※元付会社は、入居者の募集と合わせて、そのお部屋や建物を管理していた場合は管理会社としての立場にもなりうります。その逆もしかりです。

仲介会社

皆さんが、よく接触する機会が多いのが、この仲介会社という立場の不動産会社だと思います。

仲介会社とは、オーナー・貸主から入居者を見つけて来てねと募集依頼を受けた上記の元付会社が、自分たちだけではお客様を見つけるのに時間が掛かってしまうという判断の基、「世の中の仲介会社たちよ。我々が募集依頼を受けたお部屋の入居者を見つけて来てくれ！」という声明を出したのを受け取って、一生懸命、入居者を見つけるのが仕事です。

つまり、仲介会社とは、元付会社が声明を出してくれなかったら、何もできないという立場なのです。

もちろん全ての元付会社が仲介会社に依頼しなくなる(囲い込む)なんて、そんなことになることはないのですが、立場という視点ではそのように考えても遜色ないです。

だからといって、仲介会社は元付会社に頭が上がらないかと言ったら、そうではなく、逆の見方をすれば、仲介会社がお客様を見つけてきたから、契約ができて空室が埋まったんでしょ？という見方もできます。

つまりは、持ちつ持たれつの関係でもあることは確かです。

そして、何より、皆さんが接する機会が多いこの仲介会社は、皆さんがいらっしゃって初めて成り立つ商売です。

仲介会社は、皆さんの味方であり、パートナーであるということを忘れないでくださいね！

※こちらのブログ上の仲介会社は、あくまでも仲介の業務しか行っていない会社のことを説明しておりおり、管理会社が元付会社の業務を行う場合も一般的に仲介会社と呼ぶこともございますので、この違いには混乱しないでください。ご不明な場合はお気軽にお問い合わせください。

最後に、上記の立場をまとめた図を付けておきますので、ご確認ください⇩⇩

これで、今回取り上げる不動産用語についての説明は以上となります。

ただ、最後に残る疑問がございますよね？

そもそも、皆さんはどのようにこの立場を見分けるのか。ということです。

実は、これは一般の消費者ではこの立場を見分けることのは簡単ではございません。

もちろん見分ける方法はございますが、高難度とある程度の不動産業界の知識が必要です。

では、なぜ、業界全体でこれらの立場を分かりにくいようにしているのかということ。

その答えが、他のブログで紹介する内容(仲介手数料の割引交渉成功の仕組み)に繋がるのです。

そちらが気になる方は、是非、チェックをしてみて下さい！！

こちらからは、タイトルに関係ない余談となります。

興味がある方は、お読みください。

上記に種別の業務範囲を表した図がございましたが、

ここに”エージェント”と”貸主”という欄を付け足しておりました。

この２つの種別について、解説していきます！

エージェント

ここ数年で一気に増えてきたのが、この”エージェント”という立ち位置です。

エージェントとは、所謂、個人事業主として、各不動産会社と業務提携を行い、その不動産会社が集客したお客様のご対応をすることが仕事です。

ご契約まで取り次ぐことができれば、それに伴う売り上げ分を提携不動産会社と一定の割合で分け合い、収入の増やしていきます。

原則、エージェントは不動産会社ではない為、ご契約手続き等は行うことはでないので、契約締結時は提携不動産会社に一任します。

◇メリット

エージェント側：自分の都合で営業活動ができる

不動産会社側：雇用しているわけではない為無駄な経費なく運用ができる

◆デメリット

エージェント側：特にない

※個人事業主と同様に収入の波があることは事実

不動産会社側：責任強度が低い業務提携という中で各エージェントを犯したお客様・他の不動産会社とのトラブルなどで営業に支障をきたすリスクがある

今後ネットでの集客やCtoCの取引が当たり前になることが予想できる以上、好立地な店舗を構えない・営業社員を雇わないなどが慣行化し、このエージェントという形は増えていくのではないだろうか。

貸主

貸主とはどういうことだろうか。

ひとつ前の段落で記載した「CtoCの取引が当たり前に…」ということが、この貸主、そして賃貸不動産のキーとなる考え方だ。

なぜ、賃貸借取引に管理会社がいて、元付会社がいて、仲介会社がいるのか。

そして、その先に、本来"密"に関係が深くなるべき借主がいる。

では、貸主が賃貸経営で不安なことはなんだろうか。

主にこれではないだろうか。

①長期空室のリスク

②賃料の滞納

③入居中の設備等のトラブル

④退去時の原状回復の費用負担

⑤不慮の事件・事故(自殺・孤独死を含め)

確かに、この①〜⑤を自ら対応するのは、手間も時間もかかる。

その為に、管理会社や元付会社、仲介会社などの不動産会社がいるのだ。

しかし、その任せっきりだった不動産業界が専門性を利用しあぐらをかき続け、楽をしよう、楽をしようとした結果どうなったか。

貸主が直接入居者を募集できるサイトが登場し

賃貸保証会社への加入が当たり前に

24時間サポート(名称はそれぞれ)が必須に

ガイドラインが充実した

つまり、いつの間にか、自分たちの仕事をアウトソーシングしてしまったが故に、自分たちそのものが必要ないことが分かってしまったのだ。

直接入居者を募集できるサイトは、賃貸経営の不安①を、

賃貸保証会社は、賃貸経営の不安②⑤を、

24時間サポートは、賃貸経営の不安③を、

ガイドラインの充実は、賃貸経営の不安④を、

解決してくれる。

賃貸借契約書も、フォーマットが世の中には出回っている。

トラブルが起こったら、その都度利用できるサービスが火災保険会社や管理会社から提供されている。

そして、図の通り、貸主は自分ですべてができるようになっているのだ。

これだけ世の中に不動産会社がある以上、今すぐではないことは事実だ。

ただ、一日でも早く、貸主と借主が直接賃貸借契約ができるCtoCの仕組みを創らないといけない。

そんなに責任を背負わなくても自然と生まれてくるだろうが。。

完全に投資用の物件であったり、高齢により対応の初動に限界があったり、遠方に物件があったり、何件も物件を持っている。

その時に初めて、不動産会社を利用する。そのようなことが起こるだろう。

あくまでも、予想を基に描いた夢物語だが、コンサルティング事業を行っている私からしたら、そんな世の中の準備をすることは一切損はない。

このブログをご覧いただいた皆さんには、少しでもプラスとなる内容であったということを願いたい。

そして、これから、ある意味、面白い賃貸不動産業界が訪れることを楽しみにしていただけると嬉しい限りである。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上