【体験談】銀行員が家を買う⑤

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前回(銀行員が家を買う④)は「予算の決め方」について紹介させていただきました。
(またも前回からだいぶ間が空いてしまいました・・・)

今回は住宅購入ではほとんどの方が利用する「住宅ローンの選び方」について書きたいと思います。

住宅ローンは金融機関によって微妙な違いが多くありますが、ここでは主に3つ、①金利、②団体信用生命保険(団信)、③その他(利便性)について住宅ローン選びのポイントとして紹介します。

①金利
当然ですが、金利は金融機関によって違います。今では0.3%台なんていう金利で借りれる金融機関もあります。金利が低いところを選べばいいのかと言われれば、確かにそうなのですが、ここで注意したいのは、HPや銀行窓口などでデカデカと出ている金利は通常「最優遇金利」だということです。

金利(適用金利、借入金利)は「基準金利ー優遇幅」で決まります。例えば、「基準金利(2%)ー優遇幅(1.7%)=0.3%」というような形で決まっているのです。(優遇幅が最大の時の金利を最優遇金利と言います。)
この優遇幅は個人の信用力(勤務先、収入と返済のバランスなど)で決まるため、全員が0.3%で借りれるわけではないのです。金利が低ければ低いほど(優遇が大きいほど)審査に通ることは難しくなり、審査を通過したとしても思ったよりも金利が高いということもあります。

どこからも借りれないような物件を不動産会社も勧めては来ませんので、通常どこからかは住宅ローンは借りられる可能性は高いです。しかし、上記のような金利のカラクリがあったり、審査基準もまちまちであることから複数の金融機関に審査を申込むことをお勧めします。
勿論金利の低いところから選んでいただいて結構ですが、都市銀行・地方銀行・信用金庫・ネット銀行・信託銀行から複数選べるといいかと思います。

ちなみに、私の場合は都市銀行・信託銀行・ネット銀行に申込み、都市銀行とネット銀行では最優遇金利で審査を通過しましたが、信託銀行は最優遇金利が出ませんでした。
このように金融機関によって審査結果には違いが出るので、あなたの信用力や購入する物件を最も高く評価してくれる金融機関を選びましょう!!

②団体信用生命保険(団信)
住宅ローンを借りる時には団信への加入が必須なことが通常です。団信とは、債務者(ローンを借りている人)が死亡した際に生命保険会社が保険金を金融金に支払ことで借入残高を0にしてくれるものです。
債務者が亡くなった際に残された家族の収入で返済する必要があるとなると、相応の収入がある共働きくらいしか住宅ローンが組めなくなってしまいますので、そのようなことがないようにしてくれる非常にありがたいものです。
しかも通常この団信の費用は銀行が負担してくれます(金利の一部を保険料に充てているということ)。

但し、生命保険ですので、健康状態次第では利用ができません。「病気になると住宅ローンが組めなくなる」といわれるのは、正確には「病気になると団信に入れなくなるから住宅ローンが組めなくなる」ということなのです。
金融機関毎にどこの保険会社の団信を利用しているかことなるため、持病があり団信に入れるかが不安な方は、異なる保険会社の団信を利用している金融機関の審査を複数申込みしてみてください。どこの保険会社かは問い合わせをすれば教えてくれますし、団信に入れるかの保険会社の審査だけ先に行ってもらうこともできますので相談してみてください。
また、持病がある方でも入りやすい住宅ローンなどを展開している金融機関もありますので、そのようなところを優先的に選んでいただくこともいいと思います。

一方で、健康な方には、団信には死亡時に残高が0になるものだけでなく、がんになった場合に債務が半分になるものや0になるものなどが出てきており、選択の幅が広がっています。
単なる死亡のみの場合よりも保険金が支払われる可能性が高くなる分、追加で費用負担が必要になる場合が多いですが、中には無料というところもあります(こうなると単に金利だけでは比較できないことがわかりますね)。仮に費用が発生するとしても、大きな借入をするわけですので検討してみる価値はありますのでご家族と相談してみてください。

③その他
基本的に住宅ローン選びで重要なのは①と②でご紹介した2つですが、その他にも見ておきたいポイントを簡単に2つまとめておきます。
1つ目は繰上返済のしやすさ、2つ目はその他の特典です。

住宅ローンは30年以上のローンとなりますが、実際の返済期間は平均するともっと短いです。大きな理由は退職金による全額繰上返済ですが、支払利息を減らすためにコツコツと一部繰上返済をする方もいます。そうなると繰上返済がネットでできるか、1回あたりの手数料はどうかというところも見ておきましょう。手数料が無料なところと1回5万円かかるところでは、毎年繰上返済していると手数料の方が高くつくなんてことにもなりえます。

また金融機関毎に住宅ローン利用者への特典がある場合があります。定期預金の金利が高くなる、他のローン(教育ローンやマイカーローンなど)の金利が優遇される、独自のポイントが付くなどです。イオン銀行ではイオンでの買い物が割引されるなどという特典もあります。これらは金利以外の金銭的メリットにもなりますので、必要に応じて考慮に入れて比較するようにしましょう。



最後にまとめとして
①金利は低い方がいいが、審査をしないと何%になるかはわからない
②団信の加入は必須。保険会社や保障範囲は様々
③繰上返済のしやすさ、住宅ローン利用者への特典も見ておこう

これまで5回に渡り、実体験も含めた住宅購入にまつわるあれこれについて書かせていただきました。個人的な見解が多く含まれておりますのでその点ご承知い置きいただき、みなさまのお役に立てますと幸いです。

また、みなさまからのご相談が多いことなどがあれば、こちらで発信していきたいと思っております。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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