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不動産契約時に長～い重要事項説明書を一通り読み終わった後、続けて契約書を読もうとすると4人に1人は、え？まだあるの？と絶望した顔になる人がいます・・。気持ちすごいわかる！！どーも、Ponchaです('ω')不動産の契約をする際、ほとんどが契約日に重要事項説明書と契約書の読み合わせをします。重要事項説明書と契約書の説明を受けても、書いてある内容が似ており、なんでそれぞれ分ける必要があるのか気になった方も多いはず！ということで今回は不動産契約　重要事項説明書と契約書の内容の違いって！？というテーマでお話ししたいと思います！専門的な言葉を使うとわからないと思うので、初めて不動産契約をする方が理解できるようにかみ砕いてお話ししたいと思います！ちなみに、不動産取引における重要事項説明書については、こちらの記事を参考にどうぞ！不動産の契約前に説明が必要な書類～不動産取引における重要事項説明書って！？～近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください！重要事項説明書と契約書の内容は重複している？不動産

― 書類を渡すだけでは「調査」にはならない 不動産実務において「調査します」「うちで役所調査やります」という言葉はよく使われます。 しかし現場にいると、この「調査」という言葉の意味は、業者や担当者によって大きく異なっていることを強く感じます。 ここでは、当事務所における「調査」の定義と、実務上よくある誤解について整理します。 ■ 「調査します」の実態 他社さまから「調査はうちでやります」と言われることがあります。 ただ実際には、その内容が 登記簿 公図 建築概要書 台帳記載事項証明 といった既存資料の取得と提出にとどまるケースも少なくありません。 これらは重要な資料ではありますが、「調査」の全体像ではありません。 ■ 書類を集めることは「調査」ではない 当事務所の考え方では、資料の取得はあくまで「調査の一部」であり、「調査そのもの」ではありません。 なぜなら、不動産実務におけるリスクは資料の有無ではなく、情報同士の関係性にあるためです。 具体的には、次のような点です。 地番の整合性 面積の整合性 建物の時系列 増築・既存不適格の可能性 旧地番との関係 現地状況との齟齬 これらは単なる資料収集では見えてこない論点です。 ■ 調査とは「存在確認」ではなく「整合性の検証」 不動産調査で重要なのは、「資料があるかどうか」ではありません。 本質は次の一点です。 集めた情報同士および現地が、矛盾なく成立しているかどうか 例えば、次のようなズレです。 登記上の地番と台帳の地番が一致しない 土地面積と建物の敷地条件が整合しない 分筆・合筆の履歴と建築時期が噛み合わない 道路台帳と現況の幅員が一

今回は市街化区域と市街化調整区域の違いについてお話します。物件調査で欠かすことのできない調査項目として、市街化区域と市街化調整区域というものがあります。市街化区域とは都市計画法に定義があり、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。市街化区域では、住宅や店舗などを増やすことが認められている地域です。対して市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」とされています。市街化調整区域では、自然環境を残し市街化を抑制することが優先されている地域です。そのため、開発行為が認められず、住宅を建てる際も制限が多い区域と言えます。ただ、自治体によっては、内容次第で開発を許可するなどの規制緩和をするところもあります。市街化区域と市街化調整区域のほか、非線引き区域というものもあり、都市計画区域内で「市街化区域」でも「市街化調整区域」でもない地域のことです。開発を積極的に進める区域ではありませんが、市街化調整区域ほど、開発の規制は厳しくないといったところでしょうか。「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3種類が都市計画区域として定められています。物件調査では市区町村の役所で「都市計画区域」に該当しているかどうかをまず調べます。都市計画区域外の場合、準都市計画区域が設けられている場合があります。その他にも「地域地区」、「用途地域」、「防火地域」等も確認します。これらは別の機会にお話しします。

自社が管理する賃貸物件の案内をするたび、案内時に重要事項説明をする強者がいました。ただただ内見しただけなのに難しい書類の説明が始まった！と思ってビビるお客さんが大勢いました・・。どーも、Ponchaです('ω')本日は不動産取引における重要事項説明書の説明のタイミングについてお話をしたいと思います！不動産取引に限らず、何か契約をする場合、重要事項説明は様々なところで義務付けられています。今回は不動産取引においての重要事項説明書についてとなります。重要事項説明書の中身については別記事にあげるとして、今回は重要事項説明書の説明のタイミングについてお話をしたいと思います。本来の重要事項説明書の説明タイミングについて知らない方も結構多いので改めて認識していただければと思います！近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください！不動産取引における重要事項説明書とは！？不動産を借りたり、購入する際、契約書を交わす前に必ず重要事項説明書という書面が渡され、宅建士による説明があります。これは、宅建業法上

こんばんは。長岡です。今回のテーマは、「売買契約書と重要事項説明書の書式」についてです。日本全国にたくさんの不動産会社がありますが、契約書類の書式は、不動産会社によって違うのでしょうか？？自社オリジナルの書式を作成している会社もありますが、多くの会社では、自社が所属している業界団体の書式を利用しています。（メジャーな団体は３つしかなく、一般的に、多くの業者が、その３つの団体のいずれかに所属しています。）団体の書式を使う場合、団体のＨＰから書式をダウンロードし、売買金額や物件情報を入力したり、プルダウンで該当するものを選択していくことで、最低限のクオリティーのものは作成できます。しかし・・・不動産には、その契約ならではの取決めや、その不動産ならではの特徴があるはずです。それなのに、団体の書式に最低限の情報を入力しただけの契約書（条文は定型文のみ）が安心と言えるのでしょうか？？当然、答えはＮＯです。どの団体の書式でも、売買契約書には「特約」、重要事項説明書には「備考」などの欄があり、そこに、その契約ならではの取決めや、物件の注意事項等を記載することができます。添付画像(赤印部分）のとおり、「特約」の欄は、広めの空白スペースとなっており、担当者自身で文章を考えて記載する必要があります。そのため、これは、契約のプロでないとできない作業となります。↓自分がサインするとしたら、ＡとＢのどちらの契約書でしょうか？？■Ａ.最低限の物件情報と定型文の条文のみで作成された契約書■Ｂ.上記Ａだけでなく、その契約ならではの取決めや、その物件ならではの注意事項が丁寧に記載された契約書つまり、売買契約書や

今回は「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いについてお話します。この違いは民法改正前後における名称変更の違いです。2020年4月に民法が120年ぶりとなる改正がなされ、以前は瑕疵担保責任と言っていたものが契約不適合責任に名称が変更されました。今回の改正は名称が変更されただけではなく、内容も変更されています。契約不適合責任になって瑕疵担保責任がどう変更したのかを理解することによって不動産取引のトラブル防止に繋がれば幸いです。まず民法改正前の瑕疵担保責任についてですが瑕疵とは何でしょうか？瑕疵(かし)とは傷、欠点などの意味をあらわす用語で、法律上は、意思表示・代理行為・占有・契約の目的物・土地工作物の設置及び保存などについて、何らかの問題があることを意味します。建物における瑕疵を具体的に挙げるとシロアリ被害、雨漏等の物理的欠陥や騒音、事件、事故情報などの心理的欠陥も含みます。土地であれば土壌汚染や埋蔵物、廃材、殻等の地中埋設物が挙げられます。では瑕疵担保責任とはどの様なものであったかについてですが、取引した不動産に隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。隠れた瑕疵とは目視では確認することが出来ない瑕疵です。地中埋設物や以前、部屋内で事件があったこと等は現地での目視では確認できない事項ですよね。そもそも瑕疵という言葉が非常に曖昧で分かりにくく、またどんな傷が瑕疵にあたるのか明確な基準がありませんでした。そこで民法改正で契約不適合にかわり、契約内容に適合していなければ売主は責任を負うとしました。ざっくり言うと名称を分かりやすくし、傷等の瑕疵に限らず契約に

初めて賃貸住宅を借りた時、契約書の内容について理解するどころか、まったく読まずに契約してました！今思うと恐ろしい・・。どーも、Ponchaです('ω')不動産購入や賃貸を借りる時必ず契約書の取り交わしを行います。契約時には、不動産の契約書以外に重要事項説明書の読み合わせを行います。ちなみに重要事項説明書が何かについては、下記の記事を参考にどうぞ不動産契約、重要事項説明書と契約書の違いって！？～重要事項説明書に記載する内容とは～不動産の契約前に説明が必要な書類～不動産取引における重要事項説明書って！？～不動産の契約書については、その前に読み合わせを行う重要事項説明書の内容と重複してくる箇所がかなり多くあります。そのため、不動産の契約を行う場合、重要事項説明書で一通り説明したので～という流れで契約書の内容については、割愛されて読まれることが多いです。さらに割愛して説明を受けるため、結構話半分で聞いている人が多いんです。しかし、不動産契約における重要事項説明書不動産の契約書では記載しなければいけない内容が異なります。つまり、契約書も重要出すよーってお話です！ということで今回は【不動産取引】売買契約書と重要事項説明書（重説）の違い｜契約書にしか書かれない内容をプロが解説というテーマでお話ししたいと思います！契約書の内容って、正直難しい言葉しか出てこないからそれだけでアレルギーという方も多いと思います。ですので、今回は難しい言葉は抜きにして不動産の契約書はこんなことが書いてありますよ～という感じで、かみ砕いて説明していきます。不動産の契約書は売買賃貸譲渡などがありますが、今回は不動産の売

今回は登記簿面積と実測面積についてお話します。皆様は登記簿面積と実測面積が異なるケースがあることをご存じでしょうか。不動産取引において契約前若しくは契約時に重要事項説明書を交付して宅建士が説明を行うのですが、「登記簿に記載された事項」という項目があり登記簿面積と実測面積が記載されています。この面積が異なることが結構あります。まず登記簿面積とは法務局で登記されている面積のことで、登記簿謄本にその記載がされています。対して実測面積とは実際に現地で測量した面積になります。ではなぜ面積の差異が生じてしまうのでしょうか。登記簿面積も測量をもとにしているのですが、測量自体が明治時代に行われたものを引継いでいたり、分筆をすることによって更なる面積の乖離が生まれたりというケースがあるからです。実測面積には「確定測量」と「現況測量」があり、確定測量とは全ての隣接土地所有者や道路管理者、官公署が立合って行う測量であり、確定測量図は公的な文書として信頼性が高いものとなります。対して現況測量とは大よその面積を知る為のもので、境界の位置が確定していなくても行う測量のことを言います。法務局に地積測量図がない場合に、不動産取引をする為に、面積や寸法の目安を出すために実施されます。測量から図面完成までの期間が1週間前後と短く、費用も10万円から15万円程です。確定測量は測量から図面完成まで数か月、場合によっては半年近くかかる場合があり、費用も土地面積や隣接所有者の数にもよりますが、少なくとも数十万円と高額になります。その費用も原則、売主の負担となります。また、確定測量には隣地との境界線が明確であることを証明す

今回は営業保証金と弁済業務保証金の違いについてお話します。 不動産の売買において取引価格は非常に高額となります。そんな高額な取引をするにあたり、不動産業者が経営悪化に陥り引渡時に売買代金を支払うことが出来ない状況に備え、保証金で補填する制度を設けています。これは一般消費者の利益を保護する為のものです。 ここでいう一般消費者とは売主を差し、買主が仕入不動産業者のケースと考えて頂ければ良いでしょう。不動産のプロである業者間取引であれば保証金制度は適用されません。 消費者利益の保護という観点では営業保証金も弁済業務保証金も違いはありません。 ではどこが違うかというと営業保証金については供託した業者単独の保証に対して、弁済業務保証金については複数の業者が少額の供託金を保証協会経由で供託する制度となります。前者の営業保証金の金額は本店で1,000万円、支店を設けた場合は支店ごとに500万円と高額になります。但し前述した様に営業保証金は供託した業者単独の保証になります。対して弁済業務保証金の金額は本店で60万円、支店ごとに30万円と少額です。弁済業務保証金は供託金を分担金と言ったりしますが、それは複数業者が集まって供託することから、保険制度と同様の位置づけと言えます。供託は業者の義務ではありますが、どちらかの制度を選択することが出来ます。営業保証金も弁済業務保証金もそれぞれにメリット、デメリットはありますが、弁済業務保証金であれば少額であるため、開業当初の初期費用を抑えることができ、大手の業者でない限り、多くの業者は弁済業務保証金を選択しています。また不動産売買において業者が売主の場合、重

今回は住所と地番の違いについてお話したいと思います。 不動産の物件調査を行うにあたり、住所と地番という言葉を耳にします。皆さんは住所と地番の違いをご存じでしょうか。不動産業者の方々はご存じの方が多いかと思いますが、一般の方においては同じ意味なのではと思われる方もいるのではないでしょうか。結論から言うと住所と地番は異なります。まず住所についてですが郵便物や年賀状の送付先や目的地検索等で使われる番号のことです。住居表示とも言い、市町村が定めたものになります。日常生活で馴染みのある番号といえます。対して地番は土地に割り振られている番号のことで法務局が定めたものになります。ちなみに住所は土地の所在地に1つ割り振られているのに対して地番は1つに限りません。登記簿上、土地を示す単位を1筆（いっぴつ）2筆（にひつ）と数えるのですがそれが1筆に限らないのです。 どういう事かと言いますと・・ 住所は太枠全体を○○1丁目2-1の所在地としていますが、地番は太枠内に3筆割り振られている（場合によってはそれ以上の筆数）という状況が実際にあります。  　　　　実際の重要事項説明書内に「所在地（住所）」欄と「地番」欄があり・・ 所在地：〇〇1丁目2番1号 地番：〇〇1丁目252番地1、〇〇1丁目252番地2、〇〇1丁目252番地3 ・・といった表記になります。 上記の様に住所と地番の番号が異なることもあれば、住所と地番が同じ場合もあります。その理由として、住所はすべての市町村で導入されているわけではない為、地番が住所として使われている場合があります。 また建物についても同じことが言えます。この場合の違いは

有料老人ホーム契約書｜絶対に見逃せない確認ポイント10選はじめに　有料老人ホームの契約は、入居者の生活の質と家族の安心を左右する重要なステップ。契約書は専門用語が多く、分厚くて読みづらいけど、ポイントを押さえれば怖くない！ここでは「重要事項説明書」と「入居契約書」の中から、最低限確認すべき項目を10個に絞って紹介します。① 契約形態と事業主体　まずは、施設の運営主体が誰なのかを確認しよう。株式会社？社会福祉法人？それによってサービスの安定性や方針が変わることもあります。② 建物の概要　築年数、耐震性、バリアフリー設計かどうかなど、建物の安全性や快適性に関わる情報は要チェック。居室が個室か相部屋かも忘れずに確認してください。③ 提供されるサービス内容　食事、介護、医療連携、レクリエーションなど、どこまでが基本サービスで、どこからが追加料金なのかを明確にしてください。④ 職員体制　介護職員の配置基準や夜間の対応体制は、安心して暮らすための重要ポイント。職員の資格や人数も確認してください。⑤ 利用料金の内訳　入居一時金、月額費用、管理費、食費、介護費など、すべての費用項目を細かく確認。値上げの可能性や返還制度も見逃さないで、確認してください。⑥ 退去・解約条件　入居者側からの退去、施設側からの契約解除の条件は必ずチェック。特に「契約解除の事由」が曖昧だとトラブルのもとになるので、不明な点は詳しく確認し、特に小さく記載されているところは注意してください。⑦ 医療・看取り体制　医療機関との連携、看取り対応の有無、緊急時の対応方法など、医療面のサポート体制は家族にとっても重要ですので、詳し

今回は底地と借地の違いについてお話します。 まず底地（そこち）についてですが不動産業者の以外の方にはあまり聞きなれない言葉かもしれません。底地とは、借地権が設定されている宅地の所有権のことです。対して借地権とは、建物を所有する目的の賃借権のことを言います。 何だかいまいち釈然としない言いまわしですね。底地も借地も同じ土地です。ざっくり言うと土地を貸している地主からみてその土地は底地で、土地を借りている借主からみてその土地は借地と言えば分かりやすいでしょうか。 また、ここでいう借地権は建物を所有する目的で賃借人が地主に地代を払い、土地を借りる権利であり、賃借人が地主に地代を払うという点がポイントです。一方で駐車場目的や資材置き場として借りる場合は、建物を所有する目的で土地を借りていない為、借地権には該当しません。この様な土地の賃貸借には、借地借家法上の借地権が成立せず、一般的な土地の賃貸借契約として処理していくことになります。さらに駐車場目的や資材置き場として土地を無償で借りる場合は賃貸借とはならず使用貸借となります。話を借地権に戻しますが借地権とは、賃借人が自身の建物を所有する目的でかつ地主に地代を払い、土地を借りる権利と申し上げました。建物は借地人が所有しており土地は地主が所有しています。このことから、地主が突然「明日からその土地を使いたいから建物を取り壊して出て行って下さい。」と言われたら賃借人としては、たまったものではありません。賃借人は出ていかなくてはならないのでしょうか。結論から言うと出ていく必要はありません。賃借人は借地借家法により保護され、借主は貸主の明渡し請求を

不動産を売却しようと考えたときに、買主に正しく伝える必要があることとして「その土地が建て替え可能かどうか」という点があります。 特に知っておきたいのが、「再建築不可物件」と呼ばれるものの存在です。 これは文字通り、「一度建物を取り壊すと、再び建てることができない物件」のことです。 今回は、「再建築不可物件とは何か」「なぜ再建築できないのか」「どんなリスクがあるのか」など、知っておくべきポイントを解説します。再建築不可物件とは再建築不可物件とは、その名のとおり「建て替えができない物件」のことです。 主な原因は、建築基準法に定められた“接道義務”を満たしていないことにあります。 建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と定められています。 これは、火災や災害の際に避難・消火活動を円滑に行うために定められた安全上のルールです。 つまり、消防車や救急車のような緊急車両が通れないような狭い通路しかない土地や、道路にまったく接していない土地は、周辺住居への被害拡大のリスクがあるため、新たな建築が認められないのです。再建築不可となる主なケース再建築不可物件とされる主な条件は、次の4つです。１．土地が道路に面していない（袋地）自分の土地が他人の土地に囲まれていて、直接道路に出られない場合です。たまに、道路との間にある他人の土地が、現地の状況では道路の一部または自身の土地の一部になっているように見える場合もあります。 その場合、接道義務を満たしているとはみなされない場合があるため、公図や土地の登記情報なども確認することが重要です。２．道路に接す

不動産売買では、「土地の上に何があるか」だけでなく、「土地の下に何が眠っているか」にも注意が必要です。 その代表的なものが「埋蔵文化財包蔵地（まいぞうぶんかざいほうぞうち）」です。 今回は、「埋蔵文化財包蔵地とは何か」「売買時に注意すべきポイント」「どんなリスクがあるのか」など、知っておきたい基本をわかりやすくご紹介します。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー埋蔵文化財包蔵地とは「埋蔵文化財包蔵地」とは、地下に遺跡や古墳、住居跡などの文化財が埋まっている、または埋まっている可能性がある土地のことを指します。日本は歴史の深い国であるため、文化庁のホームページによると、全国には文化財が埋まっていることが知られている「周知の埋蔵文化財包蔵地」が令和5年時点で全国に約46万件以上も存在するとされており、都市部や住宅地でも該当するケースがあります。それらは文化財保護法によって保護され、国や自治体の教育委員会が管理しています。また、毎年約9,000件の発掘調査が行われているそうです。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー埋蔵文化財包蔵地の調べ方埋蔵文化財包蔵地を調べるには、物件が存する地域の市役所など自治体の教育委員会または文化財課（行政により名称は異なります）の窓口で照会するのが最も確実な方法です。窓口で「遺跡台帳」や「遺跡地図」などを確認し、物件が埋蔵文化財包蔵地内に位置しているかどうか確認することができます。それ以外にも、自治体が埋蔵文化財包蔵地の位置をホームページで公開している場合もあります。埋蔵文化財包蔵地は都市計

「不動産売買・賃貸借契約書の確認アドバイスを致します 専門家の宅地建物取引士が不動産契約書類の内容をチェックします」2020年7月4日付この度は、弊社をご利用頂きまして誠にありがとうございました。 御依頼内容が分かりやすく、スムーズにご提案させて頂くことが出来ました。 今後共どうぞ宜しくお願い申し上げます。◆下記サービスもご提供しております◆詳細はお気軽にお問合せ下さいませ。

買い付け時に、前回書いた問題点を、事前にしっかり確認しておくことで、その内容を売主と買主の間で、充分に話し合いをした上で、納得したら、いざ、契約となります。  契約時には、重要事項説明をしっかり確認しましょう！ 先ずは、前回のおさらいをしておきましょう。  ・未登記に関する費用の負担の有無。 ・境界確定はしているか。 していない場合でも、土地や家を買った後に、隣地との境界トラブルが起きないことを確認しておきましょう。 現況と登記簿の地目があっていない部分は、 売主が契約までに変更してもらいましょう。 では、これが買い付けの時に何も明確になっていないと どうなるでしょうか。 あなたは、契約時に「重要事項説明書」の内容で 初めて知ることになります。 契約を締結する流れになっているということは、あなたは、すでに融資の審査には通っていることでしょう。 そうなれば、決済や引渡までの日程も決まっているような状態です。 そして、手付金として2割程度の額のお金も用意しているでしょう。 その時点で、上記のような懸念材料を知らされた場合に、 そこから、すぐに対応は出来ないと思います。 もし、事前に聞いていない内容が重要事項として説明された場合は、 すぐに合意せず、契約に「待った」をかける勇気も必要です。 この時点で初めて知る場合は契約書に 「買主の負担とする」「現状渡しとなる」となっている場合が多いのです。 登記につき不備があったり、現地に問題点が存在したりする場合は、その費用や対処を考慮した価格