今回は「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いについてお話します。
この違いは民法改正前後における名称変更の違いです。
2020年4月に民法が120年ぶりとなる改正がなされ、以前は瑕疵担保責任と言っていたものが契約不適合責任に名称が変更されました。
今回の改正は名称が変更されただけではなく、内容も変更されています。
契約不適合責任になって瑕疵担保責任がどう変更したのかを理解することによって不動産取引のトラブル防止に繋がれば幸いです。
まず民法改正前の瑕疵担保責任についてですが瑕疵とは何でしょうか？
瑕疵(かし)とは傷、欠点などの意味をあらわす用語で、法律上は、意思表示・代理行為・占有・契約の目的物・土地工作物の設置及び保存などについて、何らかの問題があることを意味します。
建物における瑕疵を具体的に挙げるとシロアリ被害、雨漏等の物理的欠陥や騒音、事件、事故情報などの心理的欠陥も含みます。
土地であれば土壌汚染や埋蔵物、廃材、殻等の地中埋設物が挙げられます。
では瑕疵担保責任とはどの様なものであったかについてですが、取引した不動産に隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
隠れた瑕疵とは目視では確認することが出来ない瑕疵です。
地中埋設物や以前、部屋内で事件があったこと等は現地での目視では確認できない事項ですよね。
そもそも瑕疵という言葉が非常に曖昧で分かりにくく、またどんな傷が瑕疵にあたるのか明確な基準がありませんでした。そこで民法改正で契約不適合にかわり、契約内容に適合していなければ売主は責任を負うとしました。
ざっくり言うと名称を分かりやすくし、傷等の瑕疵に限らず契約に適合していなければ売主は責任を負うとしたのです。
以前の瑕疵担保責任は売買した不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、その瑕疵について過失(不注意のこと)がなくても責任を負わなければなりません。これを無過失責任と言ったりします。
民法上、善意無過失(その事実を知らず、知る由もないこと）の買主は売主に対して損害賠償を請求したり、契約の目的が達することが出来ないときは契約解除ができます。
また民法上の売主の瑕疵担保責任の期間は、買主が瑕疵を知って(発見して)から1年以内と定められていますが、当事者間で責任期間を短くしたり、瑕疵担保責任自体を免除する特約も出来ます。
一方、宅地建物取引業法(以下宅建業法という)では責任期間が異なります。
宅建業者が売主(買主は業者以外)の場合には、瑕疵担保責任に関する買主の権利行使期間を「物件の引渡日より2年以上の期間」とする特約を定めることは有効ですが、それ以外の民法の規定よりも買主に不利な内容の特約は出来ません。民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります。
売主が宅建業者の場合、不動産のプロが一般の方へ販売する訳ですから知識、経験に差があるのは当然で、それを私人間の法律である民法を適用させてしまったら、買主に不利益な契約内容にされてしまう恐れがあります。そこで売主が宅建業者の場合は宅建業法上の瑕疵担保責任を規定することが義務付けられています。
ここで上記の太枠に注目して頂きたいのですが民法上は買主が瑕疵を知って(発見して)から1年以内とありました。
宅建業法は物件の引渡日より2年以上の期間とありました。
という事は引渡日より2年まで瑕疵担保責任を負うとすることができます。
期間だけで言うと民法と宅建業法ではどちらの方が買主に有利な期間と言えるでしょうか？
民法の方が有利と言えます。民法の場合は知ってから1年以内ですので極端な話、引渡日から10年後に瑕疵を知ったとします。その知ったときから1年以内であれば瑕疵担保責任が適用できます。
最も当事者間で期間を変更したり、免除したりすることは出来ますし、通常の取引では期間を定めていることが一般的です。
対して宅建業法は物件の引渡日より2年以上の期間とありました。
先程も言いましたが、引渡日より2年まで瑕疵担保責任を負うとすることができます。
現に殆どの不動産業者は瑕疵担保責任の期間を2年としていることが多いです。
そうなると買主は知る、知らないに関わらず、引渡日から2年を経過すると瑕疵担保責任を請求することが出来ません。
ここでもう一度、宅建業法上の瑕疵担保責任に振り返ってみましょう。
宅建業者が売主(買主は業者以外)の場合には、瑕疵担保責任に関する買主の権利行使期間を「物件の引渡日より2年以上の期間」とする特約を定めることは有効ですが、それ以外の民法の規定よりも買主に不利な内容の特約は出来ません。民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります。
「民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります。」
これは何を言っているかというと権利行使期間のことではなく、瑕疵担保責任そのもの、つまり損害賠償請求、契約解除を言っています。民法では特約で瑕疵担保責任を免除する特約も出来るのに対して宅建業法では免除をおろか損害賠償請求、契約解除は免れないという事になります。
以上のことを踏まえて契約不適合責任ではどの様に変わったのか見ていきたいと思います。
まず対象物の範囲が広がりました。瑕疵担保責任は特定物に対してでしたが契約不適合責任は特定不特定ともに対象となります。
続いて責任の範囲が広がりました、先ほども少し話しましたが、瑕疵担保責任は隠れた瑕疵についてが対象でしたが、契約不適合責任は隠れた瑕疵かどうかは問題ではなく、契約書に書かれているかどうかが問題となります。
最後は責任請求手段として「追完請求権」と「代金減額請求権」が追加にされました。
追完請求とは契約内容に適合するように対象物の補修を求める権利のことです。例えば契約時に分からなかったシロアリ被害を発見した時に売主の費用負担でシロアリ駆除を請求する等の場合が挙げられます。
代金減額請求は売主が不具合の補修に応じにないときに、その分の代金(シロアリ駆除費用)の減額を請求する権利のことです。
代金減額請求は追完請求をした後でなければ出来ません。一旦、シロアリ駆除の追完請求をしなければなりません、それでも売主が履行しない場合に代金減額請求が出来るのです。
