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この業界に入ったとき、契約不適合責任の説明がうまくできず、あほほど長く説明した割に、全然理解してもらえず、説明の下手さに絶望しました・・。どーも、Ponchaです('ω')住宅を購入するとき、重要事項説明書や売買契約書の中で、契約不適合責任という言葉が出てきます！初めて住宅購入をする方からすると、契約不適合って何？引渡し後に不具合があったら売主さんに直してもらえるの？中古住宅の傷や汚れも対象になるの？と疑問に感じる方も多いはずです！特に中古住宅の場合、建具に傷があったり、シートが少しめくれていたり、設備に不具合があったりすることもあります！では、それらはすべて売主さんの契約不適合責任になるのでしょうか？ということで今回は、住宅購入　契約不適合責任とは？中古住宅購入で知っておきたい傷・設備不具合・現況有姿の注意点というテーマでお話ししたいと思います！契約不適合責任の基本から、個人売主の中古住宅ではどこまで責任を問えるのか？建具の小傷やシートめくれは対象になるのか？付帯設備表に不具合の記載欄がない場合はどう考えるのか？その辺をわかりやすく解説していきたいと思います！★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★近年、情報が多すぎて、何が正しいのかわからないことも多いですよね。特に不動産や住宅ローン、建築の話は専門用語も多く、営業トークに流されやすい分野です。💡 こんなご相談を受け付けています！✔ この物件、買って大丈夫か第三者の意見がほしい✔ 契約不適合責任や重要事項説明の内容を確認したい✔ 中古住宅の設備不具合や傷の考え方を知りたい✔ 住宅ローンが通るか不安✔ リフォームの見積も

　契約書は自由に作っていいが原則です。ただこういうことを契約したいと思っても、その場合どういうことを入れたら自分に合っているのか、こういうことがわからないので専門家に頼むといった方が契約書の作成をご依頼されます。しかし、例えば、通信販売であったり、電話勧誘販売であったりすると特商法の規制があり、申込の撤回やクーリングオフの規定は設けないといけないということであったり、広告そのものには景品表示法に関する規制、一方的な業務委託であれば独占禁止法であったりと守らないといけない部分というのはどうしてもあります。一方で契約不適合責任、危険負担などはある程度当事者で法律に規定のないことでも設けることができます。このあたりの柔軟性が契約書の作成には必要になってきます。南本町行政書士事務所 代表 西本

こんばんは、不動産契約アドバイザーの長岡です。 10/22、10/25、11/2に掲載のブログの続きとなります。 今回は、業者Bが三為契約を行うメリット(3)について解説いたします。 ※【(3)仲介業者として売買を進めるよりも（AさんとCさんから仲介手数料を貰う取引よりも）、業者Bの利益が上がる（場合もある。）。】の解説ブログとなります。 ↓ Cさん所有の物件相場が3,000万円だった場合、Cさんにとっては、業者Bに仲介手数料105.6万円を払って、売買金額3,000万円で購入してくれる人を探してもらうのがセオリーとなります。※売買金額が400万円を超える場合の仲介手数料計算式は、売買金額×3％＋6万円（＋消費税）となりますので、 本件では、105.6万円が仲介手数料となります。そして、業者Bの仲介により、売主Cさんと買主Aさんで売買が決まった場合、業者Bの利益（粗利）は105.6万円×2人分＝211.2万円となります。 しかし、①早急に資金が欲しい、②新居購入のため早急に売却したい、③面倒な手続きを省きたい等の理由により、Cさんには、相場よりも低い金額で売却せざるを得ない場合もあります。 （3,000万円が相場だとしても、不動産業者としては、「〇月〇日までに、必ず3,000万円で購入してくれる人をお探しします！」とは断言できません。）その場合、本件のように、業者Bが買主として2,500万円でCさんから物件を仕入れ、業者Bが売主としてAさんに3,000万円で販売できれば（三為契約で販売できれば）、 AB間の売買金額3,000万円－BC間の売買金額2,500万円＝500万円が業者

今回は「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いについてお話します。この違いは民法改正前後における名称変更の違いです。2020年4月に民法が120年ぶりとなる改正がなされ、以前は瑕疵担保責任と言っていたものが契約不適合責任に名称が変更されました。今回の改正は名称が変更されただけではなく、内容も変更されています。契約不適合責任になって瑕疵担保責任がどう変更したのかを理解することによって不動産取引のトラブル防止に繋がれば幸いです。まず民法改正前の瑕疵担保責任についてですが瑕疵とは何でしょうか？瑕疵(かし)とは傷、欠点などの意味をあらわす用語で、法律上は、意思表示・代理行為・占有・契約の目的物・土地工作物の設置及び保存などについて、何らかの問題があることを意味します。建物における瑕疵を具体的に挙げるとシロアリ被害、雨漏等の物理的欠陥や騒音、事件、事故情報などの心理的欠陥も含みます。土地であれば土壌汚染や埋蔵物、廃材、殻等の地中埋設物が挙げられます。では瑕疵担保責任とはどの様なものであったかについてですが、取引した不動産に隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。隠れた瑕疵とは目視では確認することが出来ない瑕疵です。地中埋設物や以前、部屋内で事件があったこと等は現地での目視では確認できない事項ですよね。そもそも瑕疵という言葉が非常に曖昧で分かりにくく、またどんな傷が瑕疵にあたるのか明確な基準がありませんでした。そこで民法改正で契約不適合にかわり、契約内容に適合していなければ売主は責任を負うとしました。ざっくり言うと名称を分かりやすくし、傷等の瑕疵に限らず契約に

覚書という言葉は、なにかしらで耳にされたことがあると思います。この覚書というのは、一体どのような性質のものでしょうか？結論として覚書も契約書の一種です。契約書という名称でなくても契約書になることはあります。ではいつ、どのような場面で作成するのでしょうか？覚書とは、元の契約書があってその契約書に補足する場合か、または、両者の間で契約書ほどかっちり決めたくはないけど、大筋の決まり事は決めておきたいと言った場面で作成することがあります。元の契約書を補足する場面というと、例えば、契約期間や、納品のための条件を変更する、業務範囲を追加、削除するような場面です。たた、何らかの元の契約書がある場合はその契約書は何かというのは特定で切るような工夫は必要になります。南本町行政書士事務所　行政書士　西本

昔、瑕疵担保責任といっていたものが現代では契約不適合責任といいます。要するに、納品物が注文通りでない場合、または崩れているような場合、それを売主の責任と費用で修補してくれということが法律上言えるというものです。これは民法上の決まりなので当事者間である程度好きに決めてもいいです。例えば、これが許される期間ですが、買主が納品されて契約の不適合を知ったときから1年以内とされています（民法566条）。しかし、これをもっと長くしたり、短くしたりは許されます。ただ無制限にはできません。不動産取引でしたら、宅建業法でこの契約不適合責任について民法の規定より買主に不利になるような契約は認めないなど、完全に自由にできるわけではないので注意が必要です。南本町行政書士事務所 代表　西本

下請法という法律をご存じでしょうか？契約書の作成やリーガルチェックをしておりますと検討材料には必ずと言っていいほど入ってくる法律の一つです。これを無視すると行政勧告を受け場合によっては営業停止となります。どういう法律かといいますと、簡単に言えば、業務を発注する場合、元請けと下請けの間で、優位な立場をちらつかせ不公平な取引を持ち掛けたりしてはいけないという類の法律となります。契約してほしければ、委託料は安くしろ、抱き合わせでこれを買え、などの契約的なものからハラスメントに至る行為まで禁止されています。今回のカルディコーヒーファーム様につきましては、オンラインストアで販売するクッキーやチョコレートなどの納入をめぐり、食品などの製造を委託していました。委託していた受託先５８社に対して、支払額（委託料）を減額したんですね。支払い金額が契約で決められていたのに、納入された商品には問題があった、だから約束通りの代金は払わないといった具合です。この問題があったという部分ですが、品質検査を特にしていなかったようです。朝日新聞さんの記事ですが。となると、まさに優位な立場で契約を曲げたような格好になりますので、これは勧告を受けてしまうお話になりますね。もちろん、契約不適合責任という条文が民法にはありますので、品質に問題がったという場合には減額「請求」はできますが、勝手にでは払いませんはだめです。ここまででなくてもこういう内容の契約書を作成されている方は結構多い印象です。無効になるか使えない条項になる場合がありますので、独禁法や下請法に違反するような、不公平な契約はそもそも違法となる可能性があります

大きく異なる点は、契約不適合責任では特定物か不特定物かの区別はしていないということです。 旧法の瑕疵担保責任は不特定物には適用されていませんでした。それは、瑕疵担保責任が原始的瑕疵があった場合を対象とし、不特定物で数量不足となると、依然として調達義務を売り主が負っているために、瑕疵担保責任を問題とする必要がなかったからです。 今回の改正では売り主の帰責性がない場合で、瑕疵という見えないキズに限定することなく、最初に契約した通りでない何らかの不適合があった場合には、まずは契約不適合責任を追及することを検討しても契約実務上は良いでしょう。 売り主が悪くはないけど、契約内容にかなっていない物が届いたときに、種類が違うとか、数量不足とかある場合には無償にて本来の契約に適合するように売り主に要求することができます。これをしてもらえない場合には代金の減額請求をすることになります。 行政書士 西本

免責規定。タイトルにあることが実際に起こった場合、契約当事者は免責となるか。という論点があります。天災とは、地震や洪水などの自然災害を言いますが、こういうことがあったとして、それでも交わしている契約を履行しないといけないのか、というお話が今回のテーマです。答えとしては、何を課せられているかこれ次第になります。例えば、テナントを借りているとします。そのテナントのいつもの自分の自室に地震が原因で入れなかったとします。入室できないということです。入室できないということは、その部屋が利用できないということになります。ではこの分の家賃を払わないという主張が通るかというと、それは否です。まずこの家賃を払うという側は何を債務としているかというと、金銭債務ということになります。金銭債務には法律上債務不履行という概念がありません。なぜなら、金銭債務はその金銭、つまりある特定の紙幣なりお金で支払いを強制されるということはなく、１万円なら１万円何の紙幣でもいいから調達して払ってくださいということになるからです。ところがでは冷蔵庫を引き渡すという債務の場合、その冷蔵庫と特定されることもあるし、仮に特定されなくても売り手が持つ冷蔵庫には限りがありますので、その冷蔵庫すべてが何らかの理由で、滅失すれば債務から解放されることになります。今回で言えば、地震がそれにあたります。よってこの場合の売り主の立場のような人なら債務不履行は免れ損害賠償義務を負わないということになるでしょう。政府命令はどうでしょうか？例えば上の例で金金銭債務は債務不履行とならないという特性があるから、といいましたが、政府命令で銀行が封鎖さ

宅建受験生のゴルゴです。皆さん、おはようございます。今、民法総合を勉強しています。総合とは、簡単に言えば全てですね。宅建試験は、10月が試験ですのでこの6月で民法を固めていきたいと思います。今日は、債権譲渡と危険負担の総復習でした。午後からは契約不適合責任などに取り組みます。また雨ですね。朝は、比較的に小降りでしたのでウォーキングに行ってきました。ずっと雨ですので晴れた日を狙って運動するしかありませんね。今から懸垂と腹筋を頑張ります。宅建試験まであと133日。ゴルゴ

これは旧法下ではいわゆる「瑕疵担保責任」と表記されていた箇所です。契約上の責任として整理し直されました。 契約不適合責任とは、売買契約があり、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない場合の責任です。これは請負やその他の有償契約に準用されています（民法559条）。 この瑕疵については新法では旧法にあった「隠れた」という要件を排除し、商品が通常備えるべき品質、性能を有していない、合意の内容として備えるべき品質、性能を有していないということを言う。中身が大きく変わったということはありません。 これには不動産の自己物件におけるいわゆる、心理的欠陥も含まれます。例えば前の所有者が自殺したという事実を伏せた場合（東京地裁平成7年.5月31日）も含まれます。 責任の内容としては、追完請求権（562条）これはつまり不足分をしはっらてもらう、履行してもらうということになります。代金減額請求権も認められます（563条）。 では、担保責任の期間はというと、まず担保責任は法定の期間内に通知しないと効力が生じません。期間はというと買主が買った時から1年以内に通知（566条）別途「知った時から5年」又は「引き渡し時から10年」の請求権自体の消滅時効は進行します。 商人間の売買では、目的物受領後6か月。買主は目的物受領後「遅滞なく」検査しなければならず、不適合を発見したら「直ちに」売り主に通知しないと担保責任の追及はできないとし、6か月以内に直ちに発見することができない不適合を発見した場合にも同じ（商法526条）となります。