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今回は「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いについてお話します。この違いは民法改正前後における名称変更の違いです。2020年4月に民法が120年ぶりとなる改正がなされ、以前は瑕疵担保責任と言っていたものが契約不適合責任に名称が変更されました。今回の改正は名称が変更されただけではなく、内容も変更されています。契約不適合責任になって瑕疵担保責任がどう変更したのかを理解することによって不動産取引のトラブル防止に繋がれば幸いです。まず民法改正前の瑕疵担保責任についてですが瑕疵とは何でしょうか？瑕疵(かし)とは傷、欠点などの意味をあらわす用語で、法律上は、意思表示・代理行為・占有・契約の目的物・土地工作物の設置及び保存などについて、何らかの問題があることを意味します。建物における瑕疵を具体的に挙げるとシロアリ被害、雨漏等の物理的欠陥や騒音、事件、事故情報などの心理的欠陥も含みます。土地であれば土壌汚染や埋蔵物、廃材、殻等の地中埋設物が挙げられます。では瑕疵担保責任とはどの様なものであったかについてですが、取引した不動産に隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。隠れた瑕疵とは目視では確認することが出来ない瑕疵です。地中埋設物や以前、部屋内で事件があったこと等は現地での目視では確認できない事項ですよね。そもそも瑕疵という言葉が非常に曖昧で分かりにくく、またどんな傷が瑕疵にあたるのか明確な基準がありませんでした。そこで民法改正で契約不適合にかわり、契約内容に適合していなければ売主は責任を負うとしました。ざっくり言うと名称を分かりやすくし、傷等の瑕疵に限らず契約に

このブログに興味を持っていただきありがとうございます！ 全7回のシリーズで、本blogは6回目になります。1.不動産取引全体の流れを把握しましょう 2.不動産の問題点を正確に把握しましょう 3.不動産取引に必要な総額を把握しましょう 4.資金調達の方法を把握しましょう 5.購入後のランニングコストを把握しましょう6.不動産取引の一般的な契約内容を把握しましょう 7.皆様が保護されるための制度を把握しましょう 6.不動産取引の一般的な契約内容を把握しましょう 契約内容は全部重要ですが、特に重要な部分について説明します。 1） 取引の対象となっている権利の種類 「所有権」以外の場合は、しっかりと、さらに契約内容を確認しましょう。 所有権とはそのものを全面的に支配できる権利のことです。マンションの場合も、敷地権の種類が所有権になっているか、必ず確認しましょう。 2） 物件状況の告知は必ず受け、不明な点は必ず確認しましょう。 一般に告知は契約書や重要実行説明書とは別の書面で売主様から交付されます。なぜこのような書面が取り交わされるかというと、不動産の価値の根幹にかかわる内容が記載されているからです。 不動産の問題点についてはこちらもご覧ください。3） 負担の消除について 売主が引渡しの時までに、不動産に付着する担保権や用益権といった、「余分な権利」を除去抹消する内容です。入っているか確認しましょう。業者が作成するものは大体入っています。 4） 解約に関すること 契約は大人同士の約束事ですから守るのが当然です。しかし事情によっては取引を継続することが合理的ではないこともございます。それで

大きく異なる点は、契約不適合責任では特定物か不特定物かの区別はしていないということです。 旧法の瑕疵担保責任は不特定物には適用されていませんでした。それは、瑕疵担保責任が原始的瑕疵があった場合を対象とし、不特定物で数量不足となると、依然として調達義務を売り主が負っているために、瑕疵担保責任を問題とする必要がなかったからです。 今回の改正では売り主の帰責性がない場合で、瑕疵という見えないキズに限定することなく、最初に契約した通りでない何らかの不適合があった場合には、まずは契約不適合責任を追及することを検討しても契約実務上は良いでしょう。 売り主が悪くはないけど、契約内容にかなっていない物が届いたときに、種類が違うとか、数量不足とかある場合には無償にて本来の契約に適合するように売り主に要求することができます。これをしてもらえない場合には代金の減額請求をすることになります。 行政書士 西本