今回は敷地権と非敷地権の違いについて話します。
そもそも敷地権とは何か。馴染みのない言葉ですね。
敷地権も非敷地権もマンションに関する用語になります。
敷地権とは区分所有建物(マンション)である一棟の建物の敷地に関する権利をいいます。
原則としてその権利は区分所有建物と分離して処分することはできません。
本来敷地と建物は別個の不動産であり、登記簿上も分かれています。
しかしマンションの場合、建物専有部分の所有権と敷地所有権の共有持分からなり、建物と敷地は一体化され、分離して処分することはできません。
土地と建物が一体化されるため、建物専有部分だけ残して土地だけを売却することはできないのです。
この様に専有部分と分離して処分できない敷地に関する権利を敷地権といいます。
敷地権は昭和59年1月に不動産登記法と区分所有法の改正により義務化されました。
改正前までは非敷地権マンションであり、土地と建物は別々に登記がされていました。
土地と建物で登記が分かれているので戸建てと同様、別々で処分することが出来てしまいます。建物の所有者と敷地の所有者が別人ということも起こりうる訳です。
それでは複雑な権利関係となり、またマンション購入の際に当該マンションを担保に借入をするのに、建物又は土地のみでは担保評価として価値が下がり、銀行は融資をしてくれません。
そのような問題を解消するための改正でした。
最も現在においても非敷地権のマンションはあります。
管理規約によって定めれば敷地権の登記をしないこともできます。
とはいえ管理規約で「当該物件は非敷地権ですが土地と建物の分離処分はすることが出来ない」等の条項が入っていることが一般的です。
