内法と壁芯の違い

今回は内法（うちのり）と壁芯（へきしん・かべしん）についてお話します。

前回登記簿面積と実測面積の違いについてお話しました。それは土地の面積に関する内容でしたが、今回の内法と壁芯は分譲マンションの専有部分についてのお話になります。

マンションにお住いの方はご存じかと思われますが、分譲マンションには共用部分と専有部分があります。

共用部分とはマンションの所有者全員が共有する部分になります。

エントランスや階段、エレベーター、廊下、ごみ置場等が共用部分になります。

対して専有部分とは単独で所有している部屋内のことを言います。単独で所有しているため、他のマンション所有者も立入ることのない、専用(居宅)スペースです。

この専有部分（居宅スペース）の面積表記が内法と壁芯です。

内法とは壁の内側で囲まれた面積となります。

対して壁芯とは壁の中心線で囲まれた面積となります。

内法面積は登記簿に記載された面積となり、壁芯面積は分譲パンフレットや販売チラシ(マイソクといったりします)に記載されてることが多いです。その際は専有面積として記載されます。

この様な表記の違いがあるのは、税制や建築申請によって算出方法が異なるからです。

内法面積はマンション(建物)の固定資産評価額を算出する場合に用いられます。固定資産評価額が算出され、その額に税率を掛けた金額がマンション所有者の納税する固定資産税となります。

壁芯面積は設計図や建築確認申請に用いられる面積です。建築基準法上の建蔽率(けんぺいりつ）、容積率の範囲内で（再）建築可能かどうか判断するための面積です。

建蔽率と容積率については別の回でお話します。

内法面積と壁芯面積の差は、面積が小さいほどその差が大きくなる傾向があります。傾向と言ったのはマンションの構造(例えば梁や柱)によっても異なるため一概には言えないのですが、ワンルームで10％程でファミリーで5％程と言われています。

なお、戸建ての面積については専有部分と共用部分の区分がない為、登記簿上の床面積は壁芯で表記されます。

その他、面積要件は税制優遇上の基準にもなりますので、詳細は改めてお話します。