「今は賃料が高いから、もう少し様子を見よう」
オフィス移転を検討している企業担当者の中には、
このように考えている方も多いのではないでしょうか。
確かに過去には、時間が経てば条件が改善したり、
空室が増えたりする局面もありました。
しかし現在公表されている不動産仲介各社や調査機関のデータを見る限り、
東京のオフィス市場は以前とは少し違う状況になっています。
特に注目したいのが、2030年頃までの供給と需要のバランスです。
各種調査によると、今後も新規オフィスビルの供給は予定されています。
しかし、その供給量以上に企業の需要が強く、空室として市場に残りにくい状況が続くと予測されています。
つまり、
「新しいビルが建つ＝空室が増える」という単純な話ではありません。
実際、都心部の大型オフィス市場では空室率が低い状態が続いており、
賃料も上昇傾向にあります。
さらに今後数年間は供給が限定的になるタイミングも予定されており、
多くの調査会社が「需給は引き続き引き締まった状態が続く」と予測しています。
今のオフィス市場は、
・空室が少ない
・供給が限られている
・需要が底堅い
この3つが重なっているため、賃料が下がりにくい構造になっているのです。
今回は、これからオフィス移転を検討する企業担当者が知っておきたい市場動向について解説します。
■ オフィス市場は想像以上に空室が少ない
コロナ禍以降、「オフィスは余っている」
というイメージを持っている方も少なくありません。
しかし現場で実際に仲介をしていると、都心部ではむしろ逆の状況を
感じることが増えています。
特に人気エリアでは募集が出ても短期間で申込みが入り、
条件の良い物件は市場に長く残りません。
以前であれば、
・複数物件を比較する
・条件交渉をする
・数ヶ月かけて検討する
という進め方も可能でした。
しかし最近では、「良い物件が出たらすぐに判断しなければならない」
というケースも増えています。
空室率だけを見ると小さな数字に見えるかもしれませんが、
企業が本当に求めている条件の物件は想像以上に少ないのが現実です。
■ なぜ今後も賃料上昇が予想されているのか
賃料が上昇する理由は単純に需要だけではありません。
現在のオフィス市場では、貸主側もさまざまなコスト上昇に直面しています。
例えば、
・建築費の高騰
・人件費の上昇
・電気代などの運営コスト増加
・金利上昇の影響
などです。
新築ビルは以前より高い賃料設定でなければ事業として成立しにくくなっています。
また、今後予定されている大型開発の多くは、すでに大手企業や外資系企業が早い段階から検討を進めています。
そのため、「新築が増えるから賃料は下がる」
という状況にはなりにくいと考えられています。
不動産業界では、少なくとも2030年頃までは賃料の下落を想定する
■ 特に影響を受けるのは中堅企業
今後の市場で最も影響を受ける可能性があるのが中堅企業です。
最近の新築オフィスは大型化が進んでいます。
そのため、
・50坪
・100坪
・200坪
程度の使いやすい規模のオフィス供給は限定的です。
実際の仲介現場でも、「ちょうど良い広さの物件が見つからない」
という相談は増えています。
企業が成長して増床したいと思っても、希望条件に合う物件が少ない。
その結果、
・賃料が高い物件を選ぶ
・立地を妥協する
・移転を延期する
という判断を迫られるケースも出てきています。
■ 「更新時に考えればいい」は危険かもしれない
企業担当者からよく聞くのが、「更新の時期になったら移転を考える」
という言葉です。
もちろん間違いではありません。
しかし市場環境が厳しくなると、この考え方がリスクになる場合があります。
更新時期になってから探し始めると、
・希望エリアに空室がない
・賃料が予算を超えている
・移転スケジュールが間に合わない
という状況になりやすくなります。
最近では、1年以上前から情報収集を始める企業も珍しくありません。
特に従業員数が多い企業ほど、早めの準備が重要になります。
■ 今後は「早く動く企業」が有利になる
これからのオフィス戦略で重要なのは、必要になったら探す
ではなく、必要になる前に準備するという考え方です。
例えば、
・更新するべきか
・移転するべきか
・増床するべきか
・賃料交渉をするべきか
企業によって最適な答えは異なります。
しかし共通して言えるのは、情報収集を早く始めた企業ほど選択肢を
持てるということです。
実際に移転しなくても、「今動いたらどうなるのか」
を把握しておくだけで判断は大きく変わります。
■ 「オフィスは余る時代」という考え方は危険
コロナ禍では、「これからオフィスは不要になる」
という意見も多く見られました。
しかし現在は、
・出社回帰
・採用強化
・社員満足度向上
・企業ブランディング
といった理由から、オフィス需要は再び強くなっています。
特に利便性の高いエリアや設備の整ったビルには需要が集中しています。
今後は、「どこでもいい」ではなく、
「選ばれるオフィス」への集中がさらに進んでいく可能性があります。
■ 最後に 移転するべきか、残るべきかを早めに整理する時代へ
今後のオフィス市場は、これまで以上に判断が難しくなります。
・今の賃料は適正なのか
・更新した方が得なのか
・移転した方が良いのか
・賃料交渉の余地はあるのか
こうした判断を感覚だけで行うのは危険です。
実際に、「もう少し待てば条件が良くなると思っていた」
という企業ほど、後から苦しくなるケースもあります。
私は事務所・店舗仲介の経験をもとに、
・市場調査
・賃料相場の確認
・移転と更新の比較
・賃料交渉の可能性整理
などを第三者視点でサポートしています。
移転ありきではなく、
「残る」
「交渉する」
「縮小する」
といった選択肢も含めて整理したい方は、お気軽にご相談ください。
早めに情報を集めることが、これからのオフィス戦略では大きな差に
なります。
