「利回りも悪くない」
「価格も相場より安い」
「営業担当にもおすすめされた」
それなのに、
なぜ不動産投資で失敗してしまう人がいるのでしょうか。
実は、失敗する人の多くは
“物件価格”ばかり見て、
もっと重要な部分を見落としています。
それが、「その物件、本当に入居が決まるのか？」
という視点です。
不動産投資は、安く買うことも大切です。
ただ、それ以上に重要なのは
“継続して家賃収入を得られるか”です。
今回は、現場で実際によくある失敗例をもとに、
投資初心者の方にも分かりやすく解説します。
「安い物件＝良い投資」ではない
初心者の方ほど、「安く買えたから得」
と思いやすいです。
もちろん、価格は重要です。
ただ実際には、
✔ 空室が埋まらない
✔ 家賃を下げ続ける
✔ 修繕費が増える
このような状態になると、
最初に安く買えた意味が薄れてしまいます。
特に最近は、人口減少や供給増加によって、
“選ばれない物件”がかなり増えています。
つまり今後は、「安いから買う」ではなく、
「この物件は今後も需要があるのか」
を見ることが重要です。
本当に見るべきは「募集状況」
実は現場では、物件価格以上に重要視されるのが
“賃貸募集の状況”です。
例えば、
・何ヶ月空室なのか
・周辺物件と比べて条件はどうか
・写真掲載は強いか
・仲介会社が紹介しやすいか
こういった部分です。
特に、「ずっとSUUMOに載っている」
物件は要注意です。
なぜなら、今の時代は、
条件が良い物件はかなり早く決まるからです。
逆に、長期間決まっていない場合は、
✔ 家賃が高すぎる
✔ 条件が弱い
✔ 管理状態が悪い
✔ エリア需要が弱い
など、何かしら理由があることが多いです。
“満室想定”を信じすぎるのは危険
不動産投資でよくあるのが、「この家賃で満室想定です」
という説明です。
ただ実際には、“取れる家賃”と
“取り続けられる家賃”は別です。
例えば、周辺相場より1万円高いだけでも、
空室期間が長引くケースは普通にあります。
しかも、
・広告料（AD）
・フリーレント
・家賃減額
などを実施して、
ようやく決まっているケースもあります。
表面利回りだけでは、
こういった実態は見えません。
「誰が借りるのか」を考える
投資でかなり重要なのが、ターゲットです。
例えば、
✔ 学生向けなのか
✔ 単身社会人向けなのか
✔ ファミリー向けなのか
によって、
必要な条件は全く違います。
さらに今後は、
・人口減少
・高齢化
・単身世帯増加
などによって、
エリアごとの差もかなり大きくなります。
つまり、「このエリアで、誰が借りるのか？」
ここを考えずに買うと危険です。
地方は“二極化”が進んでいる
最近特に感じるのが、地方物件の二極化です。
例えば、
✔ 駅近
✔ 築浅
✔ 管理状態が良い
物件は比較的決まりやすいです。
一方で、
✔ 古い
✔ 写真が弱い
✔ 管理が微妙
✔ エリア需要が弱い
物件は、かなり厳しくなっています。
しかも、地方は人口減少の影響が大きいため、
今後さらに差が広がる可能性があります。
「物件価格」より「出口」を見る
投資初心者の方は、「今いくらで買えるか」
を重視しがちです。
でも実際は、
✔ 将来売れるのか
✔ 賃貸需要は残るのか
✔ 家賃は維持できるのか
の方が重要です。
つまり、“出口”を考えているかどうかで、
投資結果はかなり変わります。
最後に
不動産投資は、「安く買えた」
だけでは成功しません。
本当に重要なのは、
✔ その家賃で決まるのか
✔ 今後も需要があるのか
✔ 募集状況はどうか
✔ 管理会社はしっかり動いているか
こういった“運営目線”です。
実際、失敗する人ほど「物件価格」
ばかり見ています。
逆に、長く安定している投資家は、
「募集状況」
「周辺競合」
「管理体制」
をかなり細かく見ています。
私は、第三者視点で
・家賃相場
・募集状況
・周辺競合
・管理会社の動き
などを整理しています。
「この物件、本当に大丈夫？」
「営業の話をそのまま信じていいのか不安」
という方は、お気軽にご相談ください。
