【購入前に要確認】その説明、本当に大丈夫？不動産投資でよくある営業トークを宅建士が解説

最近、不動産投資のセカンドオピニオン相談を受けていると、

共通して感じることがあります。

それは、
「営業マンから聞いた説明を、そのまま信じて購入を検討している方が非常に多い」ということです。

もちろん、不動産会社が嘘をついているという話ではありません。
実際に説明している内容には事実も含まれています。

しかし、その説明は「良い部分だけ」を切り取っているケースが多く、

本当に確認すべきリスクまで十分説明されないことがあります。

私は相談を受ける際、
・収支計画
・募集条件
・周辺相場
・出口戦略
まで一緒に確認しますが、

その中で特に気になる営業トークがあります。
今回は、相談者からよく聞く営業トークを4つ紹介します。

①「毎月の負担は数千円だけです」

まず最初に多いのが、この説明です。
「毎月5,000円くらいですよ。」
「ランチ数回分です。」
「家計への影響はほとんどありません。」

こう聞くと、
「それくらいなら始められそう」
と思ってしまいます。

しかし、この数字は"今の条件だけ"
で計算されていることがほとんどです。

例えば
・家賃が下がる
・空室になる
・広告料が必要になる
・FRを付ける
・設備交換
・管理費アップ
・金利上昇

これらが加わると、
数千円だった持ち出しが数万円になることもあります。

私が相談を受ける際は、現在ではなく、
5年後・10年後でも成り立つ収支なのかを確認しています。

②「節税になります」

会社員の方ほど聞く言葉です。

もちろん、減価償却や損益通算によって節税になるケースはあります。
ただ、節税＝儲かるではありません。

例えば
年間20万円税金が戻ってきても、
年間50万円キャッシュが減っていたら、
資産は減っています。

相談では「節税になると言われました」
という方も多いですが、私がまず確認するのは
税金ではなくキャッシュフローです。

本当に見るべきなのは
・家賃収入
・支出
・修繕
・将来の家賃です。

③「年金代わりになります」

これも非常に多い営業トークです。

確かに、ローンを完済すれば家賃収入が残ります。
しかし、30年後も今と同じ家賃でしょうか？

・人口減少
・競合物件
・設備の老朽化
・修繕費
・空室

これらを考える必要があります。
「30年後には年金代わりになります」
という説明だけで判断するのは危険です。

④「生命保険代わりになります」

団信に加入すれば、
万が一の際にローンが完済されるため、
この説明自体は間違いではありません。

ただ、
重要なのは残された物件が、本当に資産になるかです。

例えば
・家賃が下落している
・空室が多い
・修繕費が高い
・売却しづらい

こうした物件なら、家族に資産ではなく負担を残してしまう可能性もあります。

「団信があるから安心」ではなく、
その物件自体に価値が残るのかまで考える必要があります。

共通して言えること

4つの営業トークに共通することがあります。

それはどれも間違いではない。
でも、それだけで購入判断をしてはいけない
ということです。

営業マンは、
商品の魅力を伝える仕事です。
一方で、
購入する側はリスクまで理解したうえで判断する必要があります。

だからこそ、
営業トークだけではなく、
数字を冷静に確認することが重要です。

購入前に確認してほしいポイント

私は相談時に必ず、

次の項目を一緒に確認しています。
✅ 現在の賃料は相場なのか
✅ 将来もその賃料で貸せそうか
✅ 広告料（AD）は想定されているか
✅ フリーレント（FR）は必要にならないか
✅ 修繕費は見込まれているか
✅ 金利上昇時でも収支は成立するか
✅ 将来売却できる価格なのか

これらを確認するだけでも、
購入後の後悔を防げる可能性があります。

まとめ

営業マンの説明は、決して嘘ではありません。

しかし、
良い面だけを見て購入すると、後から想定外の支出やリスクに直面することがあります。

不動産投資で大切なのは、「営業マンの言葉」
ではなく、数字と将来のシミュレーションです。

特に数千万円の買い物だからこそ、
一度立ち止まり、
第三者の視点で確認することをおすすめします。

不動産投資で迷ったら、購入前に一度ご相談ください

私は不動産会社として物件を販売する立場ではなく、

第三者の視点で収支やリスクを分析しています。

例えば、
この賃料設定は現実的なのか
利回りは本当に適正なのか
将来、ADやフリーレントが必要になる可能性はないか
出口戦略まで考えて購入すべき物件なのか

といった点を、周辺募集状況や市場動向も踏まえて一緒に確認します。

「営業マンの説明だけでは少し不安…」
「本当にこの物件を買って大丈夫なのか第三者の意見が欲しい」

という方は、購入前のセカンドオピニオンとしてお気軽にご相談ください。