まず最初に確認すべき「契約書の特約」と原状回復5つのポイント
賃貸物件を退去する際、
・敷金がほとんど返ってこない
・想像以上の退去費用を請求された
・原状回復費が高すぎる気がする
こういった相談は毎年非常に多くあります。
実際、退去時の原状回復費用をめぐるトラブルは、不動産業界でも非常に多いテーマです。
ただし、多くの方が最初にやってしまうのが、
いきなり金額の高い・安いで判断してしまうこと。
実は、退去費用を確認する際には
必ず最初に見るべきポイントがあります。
それが「契約書の特約」です。
今回は、不動産のプロの視点から
退去費用に納得がいかないときに確認すべきポイントを解説します。
① まず最初に確認すべき「契約書の特約」
退去費用でトラブルになりやすい最大の原因は、
契約書の特約を確認していないことです。
賃貸契約では、原状回復について
通常のガイドラインとは異なる計算方法が
特約として記載されている場合があります。
例えば、
・退去時のハウスクリーニングは必ず借主負担
・壁紙は必ず全面交換
・敷引き〇万円
・退去時クロス交換費用固定
このような内容が特約として明記されている場合があります。
つまり、
「ガイドラインでは借主負担じゃないはず」
と思っても、
契約時に合意している場合は有効になるケースがあるのです。
そのため、まず最初に確認すべきなのは
✔ 契約書の特約
✔ 原状回復条項
✔ 退去時の費用負担ルール
です。
ここを確認せずに交渉しても、
話が噛み合わないことが多いです。
② 「通常損耗・経年変化」まで請求されていないか
次に確認するのが
通常損耗と経年変化です。
基本的に借主は、
「新築の状態に戻す義務」はありません。
普通に生活していて発生した傷や汚れは、
貸主負担となるのが原則です。
例えば、
✔ 家具設置による床のへこみ
✔ テレビ裏の壁の黒ずみ（電気ヤケ）
✔ 日焼けによるクロスの変色
✔ 画鋲の穴
これらは通常損耗とされることが多く、
借主負担ではない可能性があります。
請求書に含まれていないか確認しましょう。
③ 修繕の「範囲」が広すぎないか
もし借主の不注意で壁紙を汚してしまった場合、
修繕費を負担するケースはあります。
しかしその場合でも、
部屋全体の張替え費用を払う必要はない
ことが多いです。
国土交通省のガイドラインでは、
修繕は
「必要最小限の施工単位」
で行うとされています。
例えば壁紙の場合、
色合わせのために部屋全体を張り替えても、
借主が負担するのは傷がある面の一面分
とされることが多いです。
④ 経過年数は考慮されているか
もう一つ重要なのが
経過年数（減価償却）です。
設備やクロスには耐用年数があります。
例えば壁紙の場合、
6年で価値は1円になるとされています。
つまり、
長く住んでいればいるほど
借主の負担割合は少なくなるのが原則です。
それにもかかわらず、
「新品交換費用」をそのまま請求されているケースもあります。
この点も必ず確認しましょう。
⑤ その傷、本当に自分がつけたものか
退去トラブルで意外と多いのが
入居時からあった傷の請求です。
例えば、
・最初からあった壁の傷
・入居前からあった床のへこみ
これが借主の責任にされるケースもあります。
そのため、
✔ 入居時の写真
✔ 物件状況確認書
✔ 入居チェックシート
などがないか確認しましょう。
身に覚えのない請求があれば、
必ず説明を求めることが重要です。
まとめ：まずは「契約書」と「明細」を確認する
退去費用のトラブルで重要なのは、
感情で判断しないことです。
まずは
① 契約書の特約を確認
② 原状回復の内訳を確認
③ 明細を請求する
この順番で確認しましょう。
納得できない場合は、
・原状回復費の明細
・計算方法
・修繕範囲
を管理会社や貸主に説明してもらうことが大切です。
借主には
明細を確認する権利があります。
慌ててサインしたり、
そのまま支払ってしまう前に、
一度しっかり内容を整理することをおすすめします。
一度原状回復に関して相談してみたいとなれば下記より相談を
受け付けております。
